미국의 토지이용규제와 주민투표

김민배(KIM, MINBAE) 인하대학교 법학연구소 2017 法學硏究 Vol.20 No.1

본고는 토지이용규제에 대해 주민투표를 실시할 수 있는가 하는 점에 주된 연구목적이 있다. 이미 미국의 일부 주에서는 주민투표가 지역의 정책이나 토지이용계획에 관한 문제를 판단하기 위한 방법으로 활용되고 있다. 공공의 이익에 관련된 이해 대립을 해결하는 수단으로서 주민투표가 실시되고 있다. 우리나라의 토지이용규제는 토지이용규제기본법이나 국토계획법 등에서 규정하고 있다. 그리고 지방자치가 실시되면서 주민들이 도시계획이나 토지이용계획에 관여할 수 있는 기회가 과거보다 확대되었다. 그러나 토지이용에 대한 규제를 둘러싸고, 여전히 갈등이 계속되고 있다. 우리나라는 지방자치법에서 주민투표를 규정하고 있다. 그렇다면 도시계획이나 토지이용규제에 대해 주민투표를 할 수 있는가. 이에 대해서는 현행 법령상으로는 한계가 있다고 본다. 본 연구에서는 토지이용규제와 주민투표를 둘러싸고 문제가 되었던 미국의 판례를 연구의 대상으로 하였다. 미국 토지이용규제는 용도지역제도에 토대를 두고 있다는 점에서 우리나라의 토지이용규제와 유사한 제도라고 할 수 있다. 물론 구체적인 운용방안은 차이가 있다. 구체적으로 토지이용규제와 주민투표에 직접 관련된 포레스트 판결과 벅아이 판결을 검토의 대상으로 하였다. 이 사례들은 토지이용규제에 대해 주민투표가 실시되고, 연방대법원의 판단을 받은 사안들이다. 이 사례들은 조닝의 성격, 소수자보호, 직접민주주의 그리고 주민투표에 대한 쟁점들을 내포하고 있다. 이 판결들에 대한 검토를 통해 미국의 토지이용규제와 주민투표가 우리들에게 던져 주는 시사점이 무엇인가를 살펴보고자 하였다. 결론적으로 우리나라의 토지용도 규제에 주민투표를 실시하는 경우 판단해야 할 용도규제의 성격, 유보권한과 주민투표의 성격, 소수자의 보호방안, 그리고 대의제 민주주의 등에 대해 연구하였다. 우리나라에서 주민투표의 역사는 짧고, 제한적이다. 그러므로 토지용도규제에 대해 주민투표를 실시하고 있는 미국의 경험이나 연방대법원의 판결들은 향후 우리나라의 토지이용규제에 대해 주민투표를 적용하는 경우 많은 참고가 될 것이다. The aim of this article is to find out the land use regulation and referendum of the U.S. It’s suggested implications for the land use regulation and zoning system in Korea. There is an affinity in land use regulation between Korea and the U.S. in that land use control is based on the zoning system. This article reviewed the background and constitutional issues of land use regulation and referendum of the Supreme Court. The question in City of Eastlake v. Forst city Enterprises Inc. is whether a city charter provision requiring proposed land use changes to be ratified by 55% Of the votes cast violates the due process rights of a landowner who applies for a zoning change. And the question in City of Cuyahoga Falls v. Buckeye Community Hope Foundation is whether the Court of Appeals err in holding that a low-income housing foundation"s suit against a city for violations of the Fourteenth Amendment and the Fair Housing Act could proceed to trial. In this case the city charter amendment does not violate the due process rights of a landowner who applies for a zoning change, and here the power of referendum was specifically reserved to the people under the Ohio Constitution. As a basic instrument of democratic government, the referendum process does not, in itself, violate Equal Protection and Due Process Clauses of the Fourteenth Amendment when applied to a rezoning ordinance. A referendum, which is a means for direct political participation by the people, allowing them what amounts to a veto power over legislative enactments, cannot be characterized as a delegation of power. In recent years the significance of referendums in local government has increased immeasurably. Mr. Justice Black went on to say that a referendum procedure, such as the one at issue here, is a classic demonstration of devotion to democracy. Even though it might be limited to directly apply American zoning system and land use regulation, the referendum to Korea, it is possible to find an alternative to solve problems of land use and referendum in Korea through the experiences of them in the Supreme Court. In addition, it explained the process of zoning designation and suggested the implications of American land use regulation and referendum to Korea.

토지이용규제안내서 작성의 발전방향에 관한 연구

김행종(Kim, Haeng Jong) 한국지적학회 2009 한국지적학회지 Vol.25 No.1

본 연구는 토지이용 및 개발행위시 주거시설, 상업·업무시설, 산업시설, 교육·문화·복지시설, 비건축 개발행위 등 각 유형별 개발관련 인허가 사항 조사 등 신청부터 준공까지 사업단계별 절차, 기준, 인허가에 필요한 신청서 및 구비서류 등을 조사·분석하고 발전방안을 모색하였다. 토지이용규제안내서의 발전방향은 첫째, 토지이용규제안내서 사용자의 이해도 증진을 높이는 것이다. 둘째는 토지이용규제안내서 내용의 충실화 도모하는 것이다. 셋째는 토지이용규제안내서 개발행위절차의 모듈화를 발전시키는 것이다. 넷째는 토지이용규제안내서 첨부서류의 단순화 및 표준화하는 것이다. 다섯째는 토지이용규제안내서 관련법규 및 부서의 업무의 합리적 조정이다. 여섯째, 토지이용규제정보서비스의 연계구축을 모색하여야 한다. 또한 개발사업이 여러 부서와 기관을 거쳐야 하는 불편을 줄이고, 각 부서의 행정업무를 원활히 하기위해서는 향후 토지이용규제안내서의 각 단계별 절차가 관련 시스템과 연계되어 효율적으로 운용될 수 있도록 해야 한다. The purposes of this study is the land use and the time house of the development act provide equipment, Commercial duties institution, An industrial institution, An education culture welfare institution, From investigation application for fiat possible matter development according to each type-affiliated as for the non-building development acts to the completion a procedure according to the person in charge of corporation, A standard, I investigated a possible, necessary application and possession documents and analyzed it, and it was grope hello in development plan. The first trend toward growth of the land use regulation plan next book. I raise an understanding degree increase of the user by the Land Use Regulation Guidebook. The second measures the substantiality of contents by Land Use Regulation Guidebook. The third develops the modularization of the development act procedure by Land Use Regulation Guidebook. The fourth is simplification of attached documents and to be standardized by Land Use Regulation Guidebook. The fifth is the law to relate to by Land Use Regulation Guidebook and rational adjustment of the duties of the posts. The sixth, You must grope for the cooperation construction of the by Land Use Regulation Information Service. In addition, reduce the inconvenience that a development business must put many posts and engines through, It is cooperated with an associated system a procedure according to each stage of the future land use regulation plan next book to do the administration duties of each post smoothly, and it must be able to be applied

環境保全을 위한 土地利用規制制度의 현황과 改善方向

全炳成(Chun Byung-Seong) 한국법학원 2003 저스티스 Vol.- No.74

환경보전을 위한 토지이용규제는 사전예방적 환경보전수단으로서 그 중요성이 더해지고 있다. 토지이용규제의 중요성이 높아지는 이유는 배출규제라는 사후적인 환경보전수단으로는 한계가 있을 뿐 아니라 환경피해의 경우 피해구제의 불확실성이 높아 입지규제를 통한 오염물질 관리의 필요성이 높아졌기 때문이다. 토지이용규제의 근거는 헌법 제23조 제2항에 재산권행사의 공공복리 적합성의무와 헌법 제35조의 규정에 의한 국민의 환경권과 국가의 환경보호의무에 그 근거를 두고 있다. 환경법상 토지이용규제의 실태를 살펴보면 우선 수도법에 의한 상수원 보호구역이 있다. 상수원보호구역은 상수원의 확보와 수질보전상 필요하다고 인정되는 지역을 지정할 수 있으며 공장 및 오염유발 시설의 입지금지, 수질오염물질 및 폐기물 등을 버리는 행위, 기타 상수원을 오염시키는 행위가 제한된다. 환경정책기본법에 의한 특별대책지역은 팔당호 및 대청호상수원보전 특별대책지역이 각각 지정되어 있다. 한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률 등 4대강법의 의한 수변구역은 4대강 유역의 하천이나 호소의 경계로부터 1킬로미터 내지 5백미터 범위내에서 지정되는 바 이는 오염물질의 완충 내지 자연정화기능을 제고하도록 함에 있다. 자연환경보전법에 의한 자연생태계보전지역, 자연공원법에 의한 자연공원은 자연생태계와 자 자연경관을 보호 및 자연자원의 건전한 이용을 도모하기 위하여 지정되고 있다. 습지와 특정도서의 경우도 자연생태의 원시성, 특이한 경관, 멸종위기종 등을 보전하기 위하여 지정된다. 토양보전법에 의한 토양보전대책지역은 토양오염의 대책기준을 초과한 지역에 대하여 지정하여 각종 오염물질을 버리는 행위를 제한하고 있다. 이러한 토지이용규제의 가장 기본적인 문제점은 국토 전체의 이용계획과 연계성이 부족하다는 점이다. 토지이용에 대한 일반법적인 성격을 갖는 것으로 국토의계획및이용에관한법률이 있으나 이 법은 보전적 측면보다는 이용관리에 중점을 두고 있으며 각 개별법에서 개발에 관한 특례를 인정하는 경우가 많다. 즉 국토보전에 대한 기본적인 철학의 부재가 가장 큰 문제점이다. 한편 오염물질은 수계나 대기를 따라 광역적으로 확산됨에도 오염물질의 광역적 확산에 적절한 대응이 부족하며, 토지이용규제체계가 지나치게 복잡하고 재산권침해에 대한 보상이나 지원이 미흡한 것도 문제점으로 지적된다. 토지이용규제제도의 개선방안으로는 무엇보다 토지의 공개념 확립이 필요하며 선계획-후개발체제의 확립이 절실하다. 아울러 토지이용 관련 법제의 환경친화적 전환과 함께 토지이용규제에 따른 적정한 보상을 확대하여야 한다. 결국 국가정책의 환경적 건전성 확보와 관련법제의 환경친화적 전환 없이는 국토의 지속가능한 이용은 무망하다 하겠다.

美國 土地利用計劃 및 規制 體系와 主要 法的 爭點

김지엽(Kim, Jee-Yeop) 한국토지공법학회 2010 土地公法硏究 Vol.50 No.-

본 연구는 미국 토지이용계획과 규제의 역사적 고찰을 통해 19세기부터 시작된 본격적인 공공개입을 통한 근대적 토지이용계획과 규제들의 발전과정과 현재까지의 주요 흐름을 살펴보고, 미국 토지이용규제의 구성 및 계획체계와 이와 관련된 주요 법적 쟁점들을 분석해 보고자 한다. 이를 통해 나타난 미국 토지이용계획 및 규제 관련 법제의 체계와 주 요 법적 쟁점들의 특성을 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 미국 토지이용규제는 산업혁명 이후에 나타난 도시문제를 해결하기 위해 위생문제 해결을 위한 시도로서 시작되어, 도시 미화운동으로 대표되는 근대 도시계획 분야의 탄생과 1916년 뉴욕시가 처음으로 채택한 조닝과 함께 본격적으로 발전되었다. 이 후 다양한 조닝기법들이 도입되고 70년대부터 본 격적으로 추진된 스마트성장정책과 최근의 뉴어버니즘에 의한 기법. 기후변화에 대응하기 위한 토지이용규제 기법 등이 꾸준히 시도되면서 다양한 토지이용규제의 수법과 제도들이 발전되어 왔다. 둘째, 미국 토지이용계획과 규제는 수권법에 의해 위임된 권한에 따라 각 지방정부중심으로 체계를 갖추고 있다. 셋째, 미국 토지이용규제의 핵심은 용도지역제를 중심으로 한 조닝이며 분할규제가 조닝을 보완하며 활용되고 있다. 또한, 근대 토지이용규제가 시작되기 이전부터 토지이용을 제한하던 보통법상의 토지사법들, 즉 생활방해와 토지예속권 등이 현재에도 토지공법의 빈틈을 보완하며 중요한 역할을 하고 있다. 넷째, 토지이용계획과 규제에 관련하여 가장 중요하게 대두되고 있는 법적 쟁점으로는 해당 토지 이용규제를 제정하고 시행하는 정부의 권한문제(ultra vires), 미국 연방수정헌법 제5조에 의한 ‘적법절차(due process)’와 ‘규제적수용(regulatory taking)’ 문제, 수정헌법 제1조에 의한 표현 및 종교의 자유문제, 수정헌법 제14조에 의한 평등권 문제로 요약될 수 있다. This article explores the legal system for land use planning and control in the United States. To do so, it begins with the historical development of the U.S.'s land use planning and control. And then, it examines the legal structure and system for land use planning and control, and analyzes the major legal issues regarding land use law. The findings of this study are as follows. First, the legal system for land use planning in U.S. began to cope with the serious sanitary problems for housing due to the rapid ndustrialization in the late 19C and has been evolved through developing the various zoning techniques and dealing with environmental issues. Second, local governments are delegated to adopt and implement land use system by enabling laws. Third, zoning is the core tool to regulate land use, which is supplemented with subdivision law. In addition, private land use laws, such as nuisance and servitude including easement and covenant, still play an important role in regulating land use matters. Fourth, the major legal issues center around ultra vires, due process and regulatory taking under the Fifth Amendment, the Free Speech clause under the First Amendment, and the Equal Protection clause under the Fourteenth Amendment.

오리건 주의 토지이용규제와 입법투쟁

김민배(Kim Min Bae) 한국토지공법학회 2017 土地公法硏究 Vol.79 No.-

Generally, the law allows owners of property to demand compensation from state and local government for statutes and rules that restrict a person’s use of real property and reduce its value. But Oregon’s land use system failed to provide citizens with an adequate level of protection from regulatory takings. The legislature and the courts went too far in developing Oregon’s land use system without providing adequate remedies for aggrieved landowners. In 2004, most Oregonians had agreed that land use restrictions were a violation of property rights. Oregon voters passed ballot initiative Measure 37. Measure 37 provided that when land use regulations enacted after purchase of the land reduced its value, the government had to either compensate the owner or waive enforcement. In fact, it fundamentally reworked governmental compensation requirements. While permanent involuntary invasions of land almost always require compensation under the Fifth Amendment’s Takings Clause, courts have rarely found the same for regulatory restrictions. It was not until 1922, in Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, that the U.S. Supreme Court held that regulations could ever constitute a taking. Measure 37 addressed Oregon voters concern that the government had gone too far in prohibiting landowners from using their land as they saw fit. However, the dramatic substantive changes proposed by Measure 37 raise a new important question. How far did the public go in tilting the balance. Planners and politicians recognize that Oregonians value individual property rights. Measure 37 has served as a wakeup call to legislators, judges, and land use officials to clarify and streamline existing law. Even if in some respects Measure 37 was a success, it failed to create an effective system of compensation for regulatory takings. On November 6, 2007, Oregonians approved Measure 49 by sixty-two percent. Measure 49 is a proposal by the 2007 Oregon Legislature to modify Measure 37 to give landowners who have filed Measure 37 claims the right to build a limited number of homes as compensation for land use regulations imposed after they acquired their properties. The Article proceed as follows. First, I provided some brief background on land use planning in Oregon. Second, I discuss by documenting the fact that Measure 37 resulted in development and the causes of Measure 37 impact. Third, I reviewed the lessons we should derive from Oregon’s experience. This Part also examine the way these lessons have played out with respect to Oregon’s Measure 49. Finally, I have reviewed as follows. The lesson offered by Measure 37 and 49 is that designing a regulatory takings system is no simple task. On the other hand, Measure 37 and 49 also demonstrates that it is possible for an initiative to succeed in a more round about way by challenging the established system and initiative’s values. The Oregon lessons provided on the ground evidence to help future legislators, courts, and scholars move beyond abstract theory and see a radically different approach to regulatory restrictions in practice. And the constitutional approach to regulatory takings on its head and requiring compensation for all losses due to post acquisition regulation, the Oregon experiment allows us to look at property through a new lens. Through this lens, classic arguments regarding land property rights, efficiency, and fairness were upended. 미국 헌법은 재산권을 보장하면서도 일정한 한계를 설정하여 그 범위를 넘는 제한에 대해서는 위헌 선언을 하거나 보상을 하도록 하고 있다. 그러나 토지이용규제 등에 의해 제약을 받는 토지 소유자의 경우 재산권 제한에 대해 어떠한 요구를 할 수 있는가. 만약 정부의 규제가 일정한 범위를 넘어서 재산 소유권자에게 가혹한 부담을 가하는 경우에는 수용과 같은 효과를 인정하여 보상을 요구 할 수 있는가. 이른바 규제적 수용의 문제가 쟁점이 되고 있다. 미국에서 규제적 수용의 법리는 Pennsylvania Coal Co. v. Mahon 사건에서 찾아 볼 수 있다. 재산권은 어느 정도 규제될 수 밖에 없지만 만약 규제가 너무 과도하게 되면 이것은 수용으로 보아야 한다는 것이다. 그러나 규제적 수용이 인정되는 경우에도 이에 대한 구제수단은 규제적 수용의 근거가 되는 법령의 무효를 구하는 방법만이 인정되었다. 미국의 법원은 정부의 토지이용계획이나 도시계획은 물론 권력분립의 원칙을 존중하여 입법 활동에 대해 적극적으로 관여하지 않았다. 오리건 주의 토지소유자들은 토지이용규제와 보상의 공정성 문제를 제기하였다. 그리고 토지이용규제에 따라 하락한 자신들의 토지가치에 대한 보상을 요구하였다. 그런데 토지이용 규제에 의해 재산에 손실을 입었다고 주장하는 시민들은 오랜 법정투쟁의 경험을 통해 손실보상을 받을 가능성이 낮다고 인식하게 되었다. 그러한 경험을 바탕으로 토지이용규제에 의해 가치가 하락한 재산권에 대한 보상을 입법에 의해 구제받고자 하였다. 법원의 판단에 의한 권리구제보다는 토지소유자들을 적극적으로 보호하는 법률들을 제정하는 방향으로 전환하였던 것이다. 오리건 주의 주민투표에 의한 법안 37이 제정되게 되는 직접적인 동기였다. 법안 37은 규제적 수용에 대한 일종의 입법투쟁의 결과라고 할 수 있다. 하지만 그것은 오리건 주의 도시 관리정책의 기초인 토지이용계획 제도를 근본적으로 뒤흔드는 계기가 되었고, 논쟁도 본격화하였다. 법안 37은 토지이용규제에 의한 권리구제를 위해 보상과 해제를 할 수 있도록 하였다. 하지만 보상재원에 대한 미비 등으로 인해 규제를 해제하는 방식을 선택하였고, 과잉개발과 난개발 등의 문제가 제기되었다. 그 결과 법안 37을 수정하기 위해 제안된 것이 주민투표 법안 49이다. 법안 37과 49는 토지이용규제와 규제받은 토지소유자들의 권리구제를 위한 방안이 무엇인가를 놓고 제기되었던 많은 경험들이 내재되어 있다. 특히 법안 37의 경험은 토지소유권과 토지이용규제가 도시계획과 성장관리정책의 핵심이며, 일정한 규제의 틀 안에서 상호조화를 이루지 못하면 도시의 발전은 지속가능하지 않다는 것을 실증한 사례이었다. 결과적으로 주민투표 법안 37과 49는 오리건 주의 토지이용계획과 규제 시스템에 큰 변화를 가져왔다. 그리고 토지이용규제와 공정성이라는 과제를 해결하게 위해 입법적 보완을 주민투표 등을 통해 실현하는 계기가 되었다. 오리건 주의 주민투표 법안 37과 49는 규제적 수용에 대해 사법적 해결방식이 아니라 입법적 내지 주민발안의 형식으로 문제를 해결하고자 하였던 사례라는 점에서 매우 중요한 의미가 있다.

미국 캘리포니아 주의 토지 이용계획 규제시스템에 관한 법적 고찰

지봉한(Ji, Bong-Han),김상진(Kim, Sang-Jin) 한국법학회 2018 법학연구 Vol.72 No.-

본고는 미국의 도시계획을 이해하기 위한 하나의 단서로서 캘리포니아 주의 토지 이용계획 및 규제시스템을 고찰하는 바, 샌 프란시스코 도시계획법(planning code)을 통해서 검토한 것이다. 우리나라의 도시계획이 1962년 도시계획법(현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률) 제정을 포함하여 오로지 도구의 도입에 주력하고, 시스템의 개선을 하지 않아 거품경제 하의 도시문제에 제대로 대응하지 못했다. 이러한 문제의식에서 출발하여 특히 토지 이용계획 및 규제시스템의 파악에 주력하여 우리나라의 도시계획 시스템의 상대화를 밝혀보고자 본 연구를 계획하였다. 본문에서는 미국에 있어서 도시계획 권한과 관련법의 구성 등 기초적 사항을 정리한 후, 도시계획의 시스템을 뒷받침하는 두개의 주요 기둥, 토지 이용계획 및 규제의 구성과 그것들의 결정 절차에 대해서 검토했다. 이상의 검토로부터 우리나라 제도와의 대비를 염두에 두면서, 캘리포니아의 토지 이용계획 및 규제시스템을 최대한 단순하게 정리하였다. 즉, (1) 지방정부에 경찰권(police power)에 기초하여 광범위한 토지이용의 규제권한이 존재한다. (2) 규제와 사업으로부터 자립한 강력한 계획이 존재한다. (3) 용도지역을 중심으로 세부적이고 강력한 규제가 존재한다. (4) 지역설정 계획 등 사전 확정적 규제의 획일성을 넘는 채널이 제공된다. 그 경우의 법적 근거는 도시계획에서 요구한다. (5) 재량적 판단이 많이 사용되고 있다. 그래서 도시개발 절차에서는 청문회를 중심에 둔 시스템을 채택하고 있다. (6) 계획과 규제를 결정하는 입법부문, 그것을 현실에 적용하는 실행부문, 판결을 통해서 도시계획의 구체적 기준을 만드는 사법부문이라는 명확한 삼권분립에 의한 상호간의 체크를 시도하고 있다. 이는 ‘상세하고 냉엄하지만 탄력적인’ 토지 이용계획 및 규제라고 표현할 수 있다. 우리나라의 도시계획은 완만하고 경직적이다. 그 차이의 배경은 우리의 도시계획이 토지소유권에 대한 국가의 제한이라는 형태로 전개하여 왔지만, 미국에서는 풍요로운 생활환경을 구축하기 위해서 소유권 상호의 분쟁을 조정하는 규범으로 전개되어 왔다는 점에 있다. 그러나 지방분권, 지자체 자체의 토지 이용계획 및 규제의 진전이라는 트렌드의 아래, 사전 확정형의 토지 이용계획 및 규제에서 다양한 이해관계자들의 협의형으로의 이행이 이루어지고 있다. 그러므로 이러한 상황을 모두 고려한 종합계획(master plan)의 창설 등에 나선 우리나라의 도시계획에 있어서 미국의 토지 이용계획 및 규제시스템은 지금보다 진지한 조사와 검토의 대상이 되지 않으면 안 된다. 본고에서의 조사와 설명이 우리나라의 도시계획 정책 및 부동산법의 발전에 기여할 수 있다고 사료된다. The objects of this article is to grasp the system of land use planning and control in California State through the State Government Code and Planning Code of San Francisco as clue to recognize American land use planning. Under the critical mind that the Korean urban planning act could not deal with the urban problem causing overheated economy of 1980s because it does not improve the system itself but only add new tools after another, intend to grasp the American planning system and estimate the Korean one relatively. In the body of the article, after reviewing the basic subjects like the planning power and the composition of relative laws, discussed two points. 1. The framework of land use planning and control, 2. the process of adoption. As a result the characteristics of the Californian land use planning and control system should be summarized comparing with Japanese system as follows. Local governments have extensive power of land use planning and control on the basis of police power, 2. A powerful planning exists being independent of control and public works, 3. the control power of zoning is very detailed and strong, 4. there are another channel by which the rigidity of zoning controls is avoided. In such a case the general plan is to be the basis of permission. 5. Discretionary acts aroused in many cases, and through the process public hearing is essential, 6. Legislative branch, ministerial branch and judicial branch are checked by each other. We may sum up the Californian system to be detailed/strict but elastic, and Korean system ambiguous/loose and rigid. The background may be regarded as follows. in America the land use planning and control have been developed as rules justify the dispute between inhabitants aiming the better environment, where as in Japan town planning have been developed as regulations to the right of land owner by nation. However under the trend of enhancing the local power and developing their own planning system, the American and use planning and control system should be studied more seriously. The difference between the United States and Korea is, in other words, the problem that results from the difference of the democratic way, and the difference between the two is very large. However, under the trend of decentralization and the progress of the land use planning and regulation of the local government itself, from the pre-determined land use planning and regulation to the implementation of the consultative town development and the creation of the comprehensive plan, now, the American system can not be viewed as simply a matter of observation in a different country with a different cultural or social climate. US land use planning and regulatory systems must be subject to more serious investigation and review. I expect that this work will be the guide for the further study.

미국 연방 헌법상 손실보상(eminent domain)의 권한과 한계

이기한(Lee, Ki-Han) 한국비교공법학회 2016 공법학연구 Vol.17 No.4

연방헌법 수정 제5조의 정당한 보상 요건은 연방헌법 수정 제14조의 적법절차 조항에 직접적으로 구체화되었다는 견해가 있다. 또 다른 견해는 - 비록 같은 결과를 도출하고 있지만 - 수정 제14조의 적법절차 조항은 좀 더 일반적임에도 불구하고 수정 제5조가 명시적으로 언급한 것과 같이 정당한 보상이 없는 사유 재산의 수용을 금지하는 것을 묵시적으로 포함하고 있다는 견해이다. 어느 경우이든 정당한 보상을 요건으로 하는 수용이 발생했을 때 이를 결정하는 기준은 연방정부와 마찬가지로 주정부에게도 같은 기준이 적용된다. 미국의 연방정부와 주정부는 정당한 보상(just compensation)이 있다면 공공의 사용을 위하여 사유 재산을 수용할 권리를 가지고 있다. 이러한 권리는 ‘eminent domain’이라고도 일컬어진다. 미국 연방헌법은 어디에서도 ‘eminent domain’ 권리를 명시적으로 연방정부 또는 주정부에게 부여하지 않았다. 하지만 “정당한 보상이 없으면 공공의 사용을 위하여 사유 재산을 수용할 수 없다”는 연방헌법 수정 제5조는 오로지 연방정부에만 적용되도록 의도되었었다. 이러한 수용조항은 최소한 사유 재산을 수용할 권한이 존재함을 묵시적으로 인정하는 것이라고 평가되고 있다. 연방정부는 연방헌법 수정 제5조에 의하여 정당한 보상이 없으면 공공의 사용을 위해 사유 재산의 수용이 명시적으로 금지되고 있으며 보상 없는 사유 재산의 수용은 연방헌법 수정 제14조의 적법절차(due process of law) 조항에 의하여 주정부에게도 유사하게 금지된다고 선언하고 있다. 하지만 연방헌법 수정 제14조의 적법절차 조항은 수용이나 보상을 명시적으로 언급하고 있지 않으므로 주정부에게 정당한 보상을 하여야 한다는 요건에 관한 이론은 명확하지 않다. 본 논문에서는 미국의 연방 헌법상 손실보상(eminent domain)의 권한과 한계를 중심으로 연방대법원 판례를 다루고자 한다. 본 논문 II 장에서는 미국 연방 헌법상 손실보상(eminent domain)의 권한과 한계를 중심으로 공공의 건강, 안전 그리고 복지에 대한 권리 등의 헌법상의 문제에 대해 어떻게 연방 헌법을 해석하는지를 검토하였으며 미국 연방 대법원이 토지이용을 포괄적으로 규제하기 위한 주 정부의 손실보상(eminent domain)의 권한과 한계에 대해 어떻게 연방 헌법을 해석하는지를 검토하였으며 주 헌법이 각 주에 부여된 주 정부의 권한과 주 정부의 공권력(police power)의 행사로서의 토지이용규제를 논하고자 한다. 본 논문 III장에서는 주 의회가 동 권력 행사시 따르는 제한을 검토한다. 이 제한이란 구체적으로 토지이용규제에 있어서 공권력의 정당성문제, 즉 헌법상의 문제와 마찰을 빚을 때 발생된다. 가령 “배타적인(exclusionary)” 적용 건, 토지 소유자에게 보상을 하지 않고 사유 재산을 “취득하는(taking)” 경우, 유사한 입장에 있는 토지 소유자를 정당한 기준 없이 차별적으로 대우한다거나 혹은 토지 소유자나 토지 개발업자의 “기득권”을 무시하려고 할 경우에 발생한다. 본 논문에서는 미국의 토지이용규제에 대한 주 정부의 권한의 근거와 범위를 미국 연방 대법원 판례를 중심으로 다루었다. II장에서는 미국의 각 주 헌법이 각 주에 부여된 주 정부의 권한과 주 정부의 공권력(police power)의 행사로서의 토지이용규제 공권력 행사시 따르는 헌법상 제한을 검토한다. III장에서는 미국의 토지 이용 규제를 위한 지방정부의 권력행사에 대한 헌법상 제한이 상당히 협소하다는 점에 초점을 두고 미국 연방대법원이 토지이용을 포괄적으로 규제하기 위해 주정부의 권력 행사에 사법적 해석을 어떻게 하고 있는가를 고찰하였다. 공공의 건강, 안전 그리고 복지에 대한 권리가 헌법상의 문제와 미국 연방대법원이 토지이용을 포괄적으로 규제하기 위해 주정부의 권한에 대해 어떻게 균형을 이루며 법규를 해석하는지를 검토하였다. IV장 결론에서는 주정부의 지역 구획 제(zoning)를 배척하는데 소극적이 미국의 토지 이용 규제를 위한 지방 정부의 권력 행사에 대한 헌법상 제한이 상당히 협소하다는 점에 초점을 두고 미국 연방 대법원이 토지이용을 포괄적으로 규제하기 위해 주정부의 권력 행사에 사법적 해석을 어떻게 하고 있는가를 고찰하였다. 미국의 토지 이용 규제에서의 주 정부의 권한과 한계의 기원과 범위는 공공과 사법권의 지속적인 관심사이다. 이 권력은 지방정부의 공권력에 바탕을 두고 있고 사법, 입법적 재해석을 통해 지역토지규제의 효과를 반영하고 있다. 보상이 없이 사유재산을 수용하려고 하거나 기본권침해 그리고 차별의 소지, 헌법상의 금지조항과 같은 헌법적 제한이 주정부의 토지 이용 규제를 제한하고 있기는 하지만 미국 대법원은 토지이용규제에 대한 지방정부의 권력을 광범위하게 지지해 오고 있음을 연방 대법원의 주요 판례를 통해 알 수 있다. The Fifth Amendment of the United States Constitution allow private property to be taken by eminent domain only for a “public use.” The constitutional requirement of just compensation applies not just to the record owner of the property, but to anyone whose property interest is acquired by the government agency. For example, a business tenant on property to be acquired by eminent domain may be entitled to compensation for the value of his leasehold interest, the value of his fixtures and equipment, and the loss of business goodwill suffered as a result of the government agency"s acquisition. Despite all the attention focused on the Takings Clause in recent years, the remedy for government takings of private property has been largely ignored. U.S. Constitution provides that private property may not be taken for a public use without payment of “just compensation.” Similarly, the California Constitution provides that private property may not be taken or damaged by the government unless it pays “just compensation.” “Eminent domain” - also called “condemnation” - is the power of local, state or federal government agencies to take private property for “public use” so long as the government pays “just compensation.” The government can exercise its power of eminent domain even if the owner does not wish to sell his or her property. This Article examines different approaches to valuing Eminent Domain. Until now, scholar has focused primarily on the liability question: What government actions count as takings of private property? The remedy question, however, is equally important to the Fifth Amendment"s protection of private property: When the government takes property, how should just compensation be assessed? It is settled law that compensation for takings is measured by the fair market value of the property taken, but this standard hides a number of important decisions that can dramatically alter a property owner"s recovery. These include, among others, choosing whether to value the property by the owner"s loss or the government"s gain; allocating development risk between the government and the property owner; and selecting a valuation date for the property. This Article identifies their application in the case law, and argues that their application corresponds to different, substantive eminent domain theories. There is growing interest by the research community in the study of the implementation of regulation of land use eminent domain laws both in Korea and the U.S.A.. Compared to equivalent eminent domain legal studies in the United States, however, the eminent domain subject in Korea is little developed as yet in this country. Implementation of eminent domain for regulation of land use planning law in Korea will be an area of growing law and policy importance, and, particularly where decentralized administration is favoured, monitoring the ways that eminent domain laws are applied in practice is an activity that falls readily within the responsibility of local government. Both in Korea and the United States, local government will be likely to assume increasing responsibility for the detailed eminent domain development and design of regulation of eminent domain of land use controls, and to a far greater extent than has traditionally been the case.

미국의 토지이용규제에 관한 연구― 용도지역제도와 토지이용허가제도를 중심으로 ―

김승종 서울시립대학교 서울시립대학교 법학연구소 2014 서울법학 Vol.22 No.1

미국 토지이용규제는 용도지역제도에 토대를 두고 있다는 점에서 우리나라의 토지이용규제와 유사한 측면이 있다. 그러나 미국의 용도지역제도는 지구단위계획 수준으로 개별 필지의 토지이용을 상세하게 규제하고 있으면서도 경직적 토지이용의 문제를 해소하기 위해 토지이용허가는 유연적으로 운용하고 있다. 반면, 우리나라의 경우 용도지역은 느슨하게 규제하면서 토지이용허가는 경직적으로 운영되는 특징이 있다. 이 논문은 미국의 토지이용제도를 검토하여 우리나라의 토지이용제도와의 차이점을 도출하고, 우리나라의 용도지역제도와 토지이용허가제도의 향후 운영방향을 도출하는 데에 목적이 있다. 이를 위해 이 논문은 미국의 용도지역제도의 도입배경과 위헌성 논란을 살펴보고, 경직적 토지이용의 문제를 해소하기 위해 도입된 새로운 용도지역의 내용을 검토하였다. 또한 미국의 용도지역제도와 토지이용허가제도를 소개하고, 미국의 토지이용규제제도가 우리나라에 주는 시사점을 제시하였다. 미국의 토지이용규제제도를 우리나라에 직접 적용하는 데에는 한계가 있을 것이다. 그러나 미국식 용도지역제도와 토지이용허가제도를 통해 현재 우리나라의 토지이용규제제도에서 나타난 문제에 대한 대안을 모색할 수 있을 것이다. 이와 관련하여 이 논문은 첫째 지구단위계획의 적용범위 확대와 농촌형 지구단위계획의 도입, 둘째 도시계획위원회의 갈등관리 기능 추가, 셋째 개발행위허가제도의 유연성 강화를 제안하였다. There is an affinity in land use regulation between Korea and the U.S. in that land use control is based on the zoning system. However, the zoning of the U.S., has controlled all the parcel of land in urban up to the level of district unit planning and made full use of flexible zoning permits to solve the problem from a rigid land use control. Compared to the U.S., Korea has the characteristics such as a slack zoning system and a stereotyped land use permit. The aim of this paper is to find out differences of the land use regulation between Korea and the U.S. and suggest implications for the zoning system and land use permits in Korea. This paper reviewed the background and constitutional issues of zoning system and introduced efforts to solve the problems of rigid zoning in the U.S. In addition, it explained the process of zoning designation and permits and suggested the implications of American zoning system to Korea. Even though it might be limited to directly apply American zoning system to Korea, it is possible to find an alternative to solve problems of land use in Korea through the experiences of them in the U.S. Accordingly, the implications to Korea in this paper are as follows: firstly, to expand an applicable scope of district unit planning and to develop a rural model of it; secondly, to add a function of conflict management to urban planning committee; thirdly, to make land use permit system flexible.

우리나라 토지이용과 통제방안에 관한 연구

이재삼(Lee, Jae-Sam) 한국토지공법학회 2010 土地公法硏究 Vol.50 No.-

우선, 국토의 계획은 국토기본법에 따라 국토의 전역을 대상으로 하여 국토의 기본적이고 장기적인 발전방향에 따라 종합적인 계획을 세우고 지역과 부문별로 계획을 세우는 것이 바람직하다. 그리고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시계획을 용도별로 세우는 것이 바람직하다. 구체적으로 국토종합계획은 국토의 현황 및 여건변화, 공간구조의 정비 및 지역별 기능분담방향, 국가경쟁력 제고 및 국민생활의 삶의 질 개선, 국토자원의 효율적인 이용 및 관리, 지속가능한 국토발전을 위한 국토환경의 보전 및 개선 등 장기적인 정책방향을 포함해야 한다.그리고 토지의 이용체계는 “계획이 없으면 개발이 없다”는 이른바 “선계획-후개발” 체제를 확립하여 국토계획 입안시부터 국토의 이용과 개발에 이르기까지 국토의 정합성이 이루어지도록 해야 할 것이다. 국토를 가장 효율적이며 합리적으로 이용 관리하기 위해서는 국토이용관리체계를 일관성 있게 구축하여야 하며, 토지이용의 효율성을 제고하고, 토지이용의 안정성․형평성을 기하기 위해서는 토지의 이용에 필요한 규제 또한 필요하다. 토지이용규제가 가지는 궁극적인 목적을 보다 효율적으로 달성하기 위해서는 토지이용규제의 투명성을 확보하고 국민의 토지이용의 편의를 도모해야 할 것이다. 즉 토지이용의 규 제가 단순화ㆍ명료화하는 것이 필요하다.향후 국토의 개발은 국토의 효율적 이용과 지속가능한 개발을 유지하기 위해서 모든 법령과 정책은 국토의 균형발전, 경쟁력있는 국토여건의 조성, 환경을 고려하는 환경친화적인 방향으로 선계획의 우위로 이에 바탕을 둔 후개발이 이루어져야 한다.또한 토지의 강한 공공성과 사회성으로 말미암아 개인의 재산권보장을 근간으로 하는 토지재산권의 행사와 이용 및 개발에 있어서, 공익의 중대한 침해가 가해지고 있는 것이 현실이다. 토지의 계획․이용․개발에 있어서 토지소유자 및 지역주민에 대하여 끊임없는 피해가 발생하면서 효율적인 국토관리에도 지장을 초래하기도 한다. 따라서, 토지의 공적규제로 인하여 재산권을 침해받는 소유자에 대한 적극적 배려는 국민의 재산권 보장과 국토의경쟁력 제고를 위해 중요한 것으로서, 입법자는 토지규제의 완화, 수용신청권의 부여, 매수청구권이나, 금전적 보상 등 다양한 구제와 보상가능성을 제도화하는 것이 바람직하다. First of all, according to Basic Land Law, it is desirable that land plan should start with comprehensive outline about overall land based upon basic and long-term development direction, followed by regional and sectorial plan. Also, it is desirable to set up city plan by purpose according to land plan and use law. Specifically, comprehensive land plan should include long-term policy direction such as land status, environment change, realignment of space structure and regional function direction, enhanced national competitiveness, improved nation's life, effective use and control of land resources and environment preservation and improvement for land development. Also, it is important to recognize ‘No plan, No development’. Therefore, 'First plan- Second development' mechanism should be established in terms of land use. Thus, from land plan to development, legitimity of land should be established. For the most effective and efficient land use, consistent land control measures should be set up and efficient land use should be enhanced and land use should be controled in order to give stability and justice in land use. In order to achieve ultimate goal of land use regulation effectively, transparent land regulation and convenient land use by the public are prerequisite. In other words, it is necessary to simplify and clarify land use regulation. For sustainable development and effective land use, land development should focus on ‘First plan and second development’ mechanism. It is also important to pursue the development, considering eco-friendly, equal development and competitive land environment. Due to strong publicity and sociality of land, in terms of exercising ownership, use and development of land based upon personal ownership guarantee, the public interest is greatly violated. In terms of plan, use and development of land, damages toward land owner and local residents continue, causing obstacles to effective land control. Thus, proactive care toward land owners whose ownership has been violated due to public regulation, is crucial for ownership guarantee and enhanced land competitiveness. Thus, legislators should institutionalize various remedies and rewards through deregulation of land, giving acceptance application, right to request purchase and financial reward.

미국의 토지이용규제와 종교의 자유

金榮祚(Kim Young Jo) 한국토지공법학회 2010 土地公法硏究 Vol.48 No.-

종교의 자유는 표현의 자유와 더불어 정신적 자유의 핵심이다. 종교의 자유는 신앙의 자유와 종교행사의 자유를 그 내용으로 하는데, 특히 종교행사의 자유는 일정한 공간을 필요로 하므로 토지이용을 수반하지 않을 수 없다. 따라서 종교단체에 대한 토지이용규제는 종교행사의 자유를 침해할 우려가 크다. 미국에서는 토지이용규제에 대하여 종교의 자유가 침해되었음을 이유로 종교단체가 소송을 제기하는 경우가 많다. 토지이용규제가 종교의 자유를 침해한 것인지 여부를 판단하기 위한 기준으로 미국연방대법원은 종래 엄격심사기준을 채택하였으나, 1990년대 이르러 이 기준을 포기하였다. 이에 따라 종교행사의 자유가 크게 위축될 우려가 높아지자 연방의회는 2000년에 ‘종교적 토지이용 및 피수용자법’을 제정하였다. 이 법률은 토지이용규제와 관한 규정과 피수용자에 관한 규정으로 크게 두 부분으로 나누어진다. 이 법률의 핵심적 내용은 정부가 개인의 종교행사에 상당한 정도의 제한을 과하기 위해서는 그 제한이 중요한 정부이익을 달성하기 위한 것이고, 그 제한이 최소한의 침해수단이어야 한다는 요건을 충족하여야 한다는 것이다. 이 법률의 합헌성 여부에 대하여는 논란이 많은데, 연방대법원은 피수용자에 관한 규정에 대하여는 합헌결정을 하였으나, 현재까지 토지이용규제에 관한 규정의 합헌성연부에 대한 연방대법원의 판결은 나오지 않고 있다. 이 법률은 해석 및 적용함에 있어서 많은 논란이 제기되고 있지만, 이 법률이 종교행사의 자유를 폭 넓게 보호하고, 특히 소수종파를 보호하는데 기여할 수 있다고 판단된다. 우리나라에서는 토지이용규제에 대하여 종교의 자유가 침해되었음을 이유로 제기되는 소송은 그리 많지 않은 것이 현실이다. 미국의 경험에 비추어 우리의 경우에도 종교단체에 대한 토지이용규제에 대하여는 좀더 세심한 배려가 필요할 것이다. 이런 점에 비추어 학교인근에 위치한 성단 내에 납골시설의 설치를 금지하고 있는 법률을 합헌으로 결정한 최근 헌법재판소의 판례는 아쉬운 점이 없지 않다. Freedom of religion, along with freedom of expression, is at the core of spiritual freedom. Religious freedom includes freedom of belief and freedom of religious exercise, and the latter requires a certain space and thus inevitable involves land use. Therefore, The land use regulation against religious groups could lead to the infringement on freedom of religious exercise. In the United States, cases abound where religious groups file a lawsuit for the violation of religious freedom caused by the land use regulation. As the standard to decide whether the land use regulation violates freedom of religion, the Supreme Court of the United States adopted the existing strict scrutiny test, but renounced the standard in the 1990s. Due to the consequential concern that the decision could greatly limit freedom of religious exercise, the Congress enacted the Religious Land Use and Institutionalized Persons Act in 2000. The Act is divided into two sections : the provision on the land use regulation and the provision on institutionalized persons. The core contents of the Act stipulate that in order for the government to impose a substantial burden on a person's religious exercise, it should meet the requirements that such burden is necessary for the compelling governmental interest and that the burden should prove to be the least restrictive means. Amid a great deal of controversy over the constitutionality of the Act, the Supreme Court ruled that the provision on institutionalized persons is constitutional, but has yet decide whether the provision on land use regulation is constitutional. Despite a lot of controversy on the interpretation and application of the Act, It is considered that the Act can contribute to protecting freedom of religious exercise, especially protection religious minorities. In Korea, however, few lawsuits has been filed for the violation of religious freedom caused by the land use regulation. In the light of the experience of the United States, Korea also needs to have more concern on the land use regulation against religious groups. In this respect, the Constitutional Court's recent decision leaves something to be desired in that it constitutionalized the law prohibiting the establishment of any enshrinment facility in the catholic churches near schools.