분양시장의 부동산시장특성과 분양계약 특성이 분양권 전매에 미치는 영향에 관한 연구

송선주(Song, Seon Ju),강승우(Kang, Seungwoo),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국도시행정학회 2018 도시 행정 학보 Vol.31 No.2

선분양제도가 일반화된 국내에서는 아파트가 분양된 이후 건설되는 기간 동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권을 거래하는 전매시장이 하나의 시장으로 형성되었다. 전매시장은 분양시장에서 창출된 분양권이 거래되는 시장으로 분양시장에서 형성된 특성이 전매거래에 영향을 미칠 가능성이 존재한다. 따라서 본 연구에서는 분양시장의 부동산시장특성과 분양계약특성이 분양권 전매거래발생가능성에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 구체적으로 본 연구에서는 분양권의 전매거래발생가능성을 종속변수로 설정하고, 영향요인을 아파트상품특성, 부동산시장특성, 분양계약특성으로 구분하여 민간 D사가 2001년부터 2016년까지 전국에 공급한 192개 단지의 아파트 자료를 이항로짓모형을 이용하여 실증분석을 진행하였다. 분석결과, 아파트상품특성과 관련해서는 교육환경과 교통환경이 우수하고, 전용면적이 작고, 고층일수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 분석되었다. 분양시장의 부동산시장특성과 관련해서는 분양시장의 KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매거래발생가능성이 높은 것으로 나타났고, 분양시장의 부동산정책이 강화될수록 전매거래발생가능성이 영향을 받는 것으로 나타났다. 마지막으로 분양시장의 분양계약특성과 관련하여 분양가격수준, 분양계약조건, 수분양자특성이 전매발생가능성에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. The Korean apartment market uses a pre-sales of ownership when developer starts to construct its own apartment complex. Because there is time difference between ownership sales and apartment completion, people often transfer their apartment ownership during construction period. This research analyzes resales likelihood of ownership during apartment construction period by using nationwide 60,900 apartment units in 192 apartment complexes supplied from 2001 to 2016. This study analyze influences of local real estate market characteristics, sales contract characteristics, apartment characteristics on whether a apartment unit is transacted during construction period by using logistic regression. The empirical research confirms real estate market conditions and real estate policies of apartment sales market, has a significant effect on resale likelihood of apartment ownership. Also this research finds sales contract characteristics including sales price, contract condition, buyer characteristics, also have influence on resale likelihood. This study shows the apartment characteristics including location, apartment complex and unit characteristics, are important for resale likelihood.

분양아파트의 초기계약률 결정요인에 관한 연구

신종칠(Shin, Jong-Chil),백민석(Baik, Min-Seok) 건국대학교 부동산도시연구원 2011 Working Paper Series Vol.11 No.12

아파트 분양사업주체는 분양사업을 시행함에 있어 사업초기에 원활한 자금흐름을 구축하기 위하여 일정수준의 초기계약률을 확보하는데 주력한다 본 연구에서는 자료의 . 구득이 어려운 문제점으로 인하여 심도 있게 연구되지 못했던 분양아파트의 실제계약률을 주제로 연구를 진행하였다. 이를 위해 아파트의 분양과 관련된 개관적인 사항을 파악하였으며, 건설사와 분양관련업체들이 혼재되어 관리하던 광범위한 실제계약률 자료를 수집하여 다각도로 분석을 실시하였다. 본 연구에서는 분양아파트의 초기계약률에 영향을 미치는 아파트특성요인과 분양당시의 거시환경특성요인들의 인과관계를 파악하였으며, 이를 통해서 아파트상품을 어떻게 기획하고 분양시점을 언제로 선정하는 것이 안정적인 초기계약률을 확보하는데 유리한지를 알 수 있었다. 분석결과 분양아파트의 단위세대특성, 단지특성, 분양지역을 포함한 입지특성, 건설회사의 인지도를 반영한 브랜드특성, 분양가격의 가격특성 등의 아파트특성 요인과 주택가격추이, 거시경제추이, 분양시점특성 등의 거시환경특성요인이 아파트초기계약률에 상호간에 영향을 미치는 것을 알 수 있었다. 이상에서 본 바와 같이 아파트 분양사업주체는 초기계약률을 높이기 위해서 연구가설에서 설정한 아파트특성변수와 거시환경특성변수들을 효과적으로 결합하여 사업초기에 성공적인 분양성과를 얻을 수 있도록 노력해야 할 것이며, 사업개시 이전 일지라도 해당 사업지에서 분양을 개시할 경우 어느 정도의 성과를 얻을 수 있는가를 예측하여 볼 수 있는 도구로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.

분양아파트의 개별 단위세대 특성이 계약여부에 미치는 영향에 관한 연구

고현림,송선주,신종칠 한국부동산연구원 2019 부동산연구 Vol.29 No.3

Under the apartment pre-sales system, the initial apartment sales performance has a huge impact on the profitability of apartment development projects. This study aims to analyze the factors affecting the success or failure of contracts within the contract term stipulated in the law on apartment initial sales. Using the binary logit model, this study analyzes the data from new apartment units supplied nationwide by a private construction company. Especially, this study focuses on the impact of apartment unit characteristics and subdivides such characteristics into three categories: exclusive use area characteristics, amenity characteristics, and other characteristics. As a result, the proportion of the exclusive use area, the number of bays, and the balcony area relative to the exclusive area among the exclusive use area characteristics are found to have positive effects on the success of apartment contracts. As for the amenity characteristics, the ceiling height, southern orientation, and floors have significant impact on whether an apartment is contracted. Regarding other characteristics, an analysis of a representative unit type revealed a positive effect on the contract status. Also, the larger the complex and the farther the distance between the nearest buildings in the complex is, the higher the saleability. This study also confirms that the real estate market and location characteristics influence an apartments prospects of being contracted. 주택 건설 사업을 선분양방식으로 진행하는 경우에는 초기 분양성과가 사업의 수익성에 큰 영향을 미치는 경우가 많다. 본 연구에서는 신규아파트의 다양한 특성 중 특히, 상품특성에 해당되는 아파트 개별 단위세대 특성이 정계약기간 내 계약 여부에 미치는 영향을 실증하였다. 구체적으로 본 연구에서는 국내의 민간건설사가 전국에 공급한 아파트 자료를 이용하여 정계약기간 내 계약 여부를 종속변수로 설정하고, 영향요인을 아파트 단위세대 특성 요인, 단지요인, 입지요인, 부동산 시장요인, 시기 및 지역요인으로 구분하여 이항 로짓 모형으로 분석하였다. 분석결과, 통제요인 성격의 지역 및 시기요인, 부동산 시장요인, 입지, 단지요인 등이 초기분양성과에 미치는 영향은 선행연구와 동일하게 나타났다. 본 연구에서는 개별 단위세대 특성요인을 전용공간 특성, 쾌적성 특성, 기타 특성으로 세분하여 중점적으로 분석하였다. 전용공간 특성에서는 전용면적, 전용률, 베이수, 발코니면적 등 아파트 계약 성사에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 쾌적성 특성에서는 천정고와 남향여부, 소재층이 아파트의 계약 여부에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 기타특성과 관련하여서는 대표평형 타입인 경우가 계약 여부에 긍정적 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

리조트 경영계약에서 분양방식과 수수료 체계의 특성 분석 -전문가 인터뷰를 중심으로-

은성길 ( Eun Seung Gil ),박용순 ( Yong Soon Park ),고동완 ( Dong Wan Ko ) 대한관광경영학회 2014 觀光硏究 Vol.29 No.5

본 연구는 국내 리조트가 국제적인 경영회사와 리조트 경영계약의 체결에 있어서 표준경영계약 내용을 고찰하기 위한 것으로 리조트 경영계약에서 국내 리조트의 구조적 특성을 반영하는 분양방식과 위탁경영 수수료 체계의 특성을 분석한 것이다. 본 연구는 17명의 리조트 개발 및 경영 전문가를 대상으로 반구조화된 개방형 인터뷰 설문을 실시하였으며, 2단계에 걸친 분석과정을 통하여 연구 결과를 도출하였다. 분석 결과, 리조트 분양방식의 특성인 소유권과 사용권, 수분양자 모임의 동의서, 입회금 반환 방식 및 분양률에 대해서는 경영회사와의 합의를 통해 리조트 표준경영계약 조항에 반영시켜야 한다는 것을 확인할 수 있었다. 또한 위탁경영 수수료 체계와 관련하여 총매출 및 영업이익 달성과 수수료의 지급을 연동시킬 필요가 있다는 것을 확인할 수 있었지만, 마케팅 수수료를 포함한 특정 서비스의 경우에는 수수료의 개념이 아닌 비용의 개념으로 접근해야 한다는 것을 파악할 수 있었다. 본 연구는 국내 리조트가 국제적인 경영회사와 리조트 경영계약을 체결할 때 국제적인 호텔 표준경영계약을 넘어 국내 리조트가 가지고 있는 구조적 특성을 반영한 표준조항이 반영된 별도의 경영계약이 필요하며, 소유주와 경영회사 간에 효율적인 의사교류를 통하여 경영계약이 체결되어야 한다는 것을 논의하였다는 의의가 있다. This study explored contents of standard management contract between local resorts and international management contract company to reflects structural characteristics of local resorts, in more specifically, it looks at the lotting-out and management fees system in the resort management contract. This study was conducted semi-structured open-ended interviews with seventeen experts, the results of analysis were obtained in two steps. finding from the interviews indicate that characteristics of resort lotting-out and management fees system are both reflect to the standard contract form. in addition, characteristics of resort lotting-out include of ownership and membership, consent form of ownership, returns enrollment fee, and lotting-out rate, also management fee system need to be linked to the payment fees and achieved gross operating revenue (GOR), gross operating profit (GOP). On the other hand, specific services include of marketing fees are approached cost rather than management fees. The major contribution of this study it that it confirms need to differentiated management contract form into reflects structural characteristics of local resorts when local resorts were signed management contract with international management company, it confirms need to effective exchange opinions between resort owner and management company. This study deals with the current situation, problems and improvement of local resorts management contract despite a lack of data. hence, it provide useful data when the local resorts owner contract with an international management company.

아파트 분양권의 전매 프리미엄 영향 요인에 관한 연구 - 부동산정책특성과 분양계약 특성을 중심으로 -

송선주,신종칠 한국부동산분석학회 2018 不動産學硏究 Vol.24 No.2

Under the ownership pre-sale system in the Korean apartment market, developers can sell ownership of apartment units as soon as they start to construct an apartment complex. In Korean apartment, people call this kind of ownership as Bun-Yang-Kwon. Because there is a time difference between ownership purchase and apartment completion under the ownership pre-sale system, apartment owners can transfer their pre-completion ownerships to third parties during the construction period, which is called as Bun-Yang-Kwon Geon-Mae. This research analyzes resales premium (Bun-Yang-Kwon Geon-Mae premium) between ownership purchase and Geon-Mae by using nationwide 4,734 apartment units in 192 complexes supplied from 2003 to 2016. Specifically, this study analyzes influences of macro environment, real estate policy, sales condition, location, apartment complex and unit characteristics on resales premium between ownership purchase and Geon-Mae by using multiple regression models. The empirical analysis finds the macro environment, real estate policy and sales condition characteristics have significant effects on the Geon-Mae premium. Also, this study confirms the product characteristics such as location, apartment complex, and unit characteristics influence on the Geon-Mae premium.

분양아파트의 초기계약률 결정요인에 관한 연구

백민석(Baik Min-Seok),신종칠(Shin Jong-Chil) 한국도시행정학회 2011 도시 행정 학보 Vol.24 No.1

Apartment developers tried to achieve a secure level of initial sales rate at the first part of sales marketing campaign for their apartment projects. They consider the initial sales rate as an important indicator for their success of apartment development projects. In spite of its importance, there is little research on the initial contract rate because of the difficulties in gathering proper data for analysis. This study collects the data on initial sales rates of 946 unit types at 220 apartment complexes in Seoul, Incheon and GeongGi Province from various sources such as construction companies, marketing companies, sales companies and so on. By using these rare data, this study analyzes the influence of apartment characteristics and macro economic conditions on the initial contract rate of apartment development project. With empirical research, we confirms the unit characteristics, apartment complex characteristics, location have an effect on the initial contract rate of apartment projects. And we also find out macro economic conditions have influence on the initial contract rate of apartment projects.

韓國의 共同住宅 瑕疵에 관한 硏究

朴慶亮(Park, Kyong-Lyang) 朝鮮大學校 法學硏究所 2009 法學論叢 Vol.16 No.1

한국은 60년대의 경제개발 5개년 계획 수립이후 근대화의 기치아래 산업화와 도시화를 진행시켜왔다. 이러한 일련의 변화는 국민들에게 보다 많은 경제적 풍요와 물질적 만족감을 안겨주었으나, 그와 동시에 급속한 경제성장과 인구증가, 그리고 핵가족화현상 등으로 양적인 측면에서 주택공급이 심각할 정도로 부족하게 되었다. 게다가 80년대 이후 나타난 부동산투기는 이러한 현상을 더욱 심화시켰다. 이에 따라 그 동안의 주택정책은 무엇보다 주택의 물량 확보에 상당한 비중을 두고 추진되어 왔으며, 특히 아파트와 같은 공동주택의 건설이 현저하게 증가하였다. 그런데 최근 들어 수도권의 신도시아파트 등에서 부실시공문제가 제기되고, 시설물들의 붕괴사고나 주택건설업체의 부도사태가 이어지면서 주택을 마련하고자 하는 일반인의 관심도 안전하고 쾌적한 주거공간의 확보와 준공여부의 확실성에 더 많은 비중을 두고 판단하게 되었다. 하지만 이러한 주택구매자들의 욕구는 경제적인 힘의 우위를 누리면서 전문지식이나 주택관련정보접근이 상대적으로 쉬운 주택사업자에 의해 번번이 좌절되거나 중견건설업체의 예상치 못한 부도사태로 위협받는 경우가 자주 발생하고 있다. 이 글에서는 공동주택의 하자문제로 한정하여 검토하였다. 공동주택의 하자는 여러 기준에서 분류할 수 있으나, 분쟁빈도와 판단의 곤란에 따라 균열.누수.결로.변형.기타(배수 하자, 소음 등)로 분류해 볼 수 있다. 공동주택의 하자에 대해서는 민법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법), 주택법, 주택법시행령, 건설산업기본법 등에서 규제하고 있다. 그러나 실제로는 일정한 규모 이상의 주택에 대해서는 주택법과 동법 시행령이 주로 적용되고 있다. 그런데 2005년 5월 26일 집합건물법과 주택법이 동시에 개정되었다. 그러나 집합건물법과 주택법의 개정은 입주자의 권리를 침해한 것이므로 위헌이라는 헌법소원이 헌법재판소에 서울고등법원에 의해 제기되어 현재에 이르고 있다. 개정법의 검토가 필요하다. 한국의 하자보수제도는 다음과 같은 문제점을 지니고 있다. 첫째 하자를 사전에 예방하는 기능이 결여되어 있고, 둘째 하자보수제도가 획일적이다. 셋째 하자책임규정이 흩어져 있고, 넷째 주택품질에 대한 종합관리체계 결여되어 있다. 다섯째 하자의 범위가 명확하지 않다. 하자보수제도의 개선방안으로서는 다음과 같은 점들을 생각해볼 수 있다. 첫째 철저한 현장관리, 둘째 법제의 정비, 셋째 후분양제도의 점진적인도입. 넷째 명확한 하자의 개념과 책임범위 설정, 다섯째 하자부위와 규모별 보수처리규정 정형화, 여섯째 설계와 감리에 대한 책임보험제도 도입, 일곱째 장기하자에 대한 보험도입, 여덟째 하자정보 관리 시스템 개발과 활용. Korea has created economic prosperity and material satisfaction through industrialization and urbanization since the sixties. But along with its rapid economic growth has come population growth and the nuclearization of the family. This has caused serious deficit in housing. In addition, real estate speculation since the eighties has exacerbated the problem. In responses the government has created a policy to accelerate housing construction. As a result, condominum has increased remarkably along with the defects. These defects arise in every stages from design, construction to maintenance. Condominium defects are covered by Korean civil law, act on the possession and management of multi-unit buildings(MUBA), the Korean housing law(KHL) and its implementing ordinances(KHLO). Korean civil law §667 to §671(contracts for work) apply correspondingly to MUBA §9. But in reality Korean housing law and its implementing ordinances apply mainly to condominums over a certain size. In response, on May 26 2005 MUBA and KHL were amended. In particular, the additional rule §6 of MUBA was amended to be applied under KHL §46 in the case of warranty-covered defects. But the additonal rule has been criticized as unconstitutional, and is awaiting judgement by the Korean Constitutional Court. Therefore, it is necessary for us to examine carefully the above amended acts. The problems of the Korean condominium defects repair system are as follows. First, the lack of building inspection of defects during construction or a uniform condominium defects repair system. Second, the scattered rules on defects responsibility of condominium. Fourth, the lack of an overall management system of housing quality. Fifth, the vagueness of descriptions of defects and remedies. Lastly, the following are possible ways of improving condominium defects repair system. First, thorough on-the-spot construction management by an appropriate intendant. Second, the addition of complementary measures to the above laws. Third, the gradual introduction of a system of post-construction sales. Fourth, the creation of clear definitions of defects and the concerned parties.responsibilities. Fifth, the introduction of comprehensive liability insurance. Lastly, the development of an open and comprehensive system for monitoring defects.

아파트 분양마케팅 활동과 초기계약률에 관한 연구

백민석 ( Min Seok Baik ),신종칠 ( Jong Chil Shin ) 한국부동산분석학회 2011 不動産學硏究 Vol.17 No.3

Condominiums (also known as apartment in Korea) are considered as the most typical residential type recently. It had been quite easy to find consumers for newly constructed condominiums when the supply was much less than the demand. However, as the housing supply has gradually been increasing, the conditions of residential housing market were changed to look for potential consumers. Consequently, more systematic and scientific sales marketing activities are required for successful condominium sales at the changed market environments. Therefore, the effective sales marketing activities are indispensable to meet the goal of successful condominium sales. Despite of the importance of sales marketing activities, there is little research on the effect of sales marketing activities on condominium sales. The previous research mainly focuses on the influence of condominium characteristics and environment characteristics on subscription rate which is a kind of purchase intention. To find out the impact of sales marketing activities on sales performance, this study examines how the condominium characteristics, environment characteristics, sales marketing characteristics are influencing initial sales rate. This study uses initial sales rate as dependent variable because it shows consumer`s real purchase behavior for condominium. To do empirical research, this study collects actual data of initial sales rate and sales marketing activities for condominium sales. This study finds out that characteristics of condominium to be sold, characteristics of environment in condominiums sales and characteristics of sales marketing have influence on initial sales rate. This study confirms that condominium characteristics and environment characteristics are important for successful condominium sales. This study shows that sales marketing activities such as newspaper advertising, event marketing and other marketing activities, have a significant impact on initial sales rate. This study suggests sales marketing activities play an important role in successful condominium sales, and also contributes in laying the foundations for empirical study on condominium sales marketing.