부동산개발사업의 정상화 방안에 관한 연구

서진형 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.17 No.-

본 연구에서는 부동산 개발사업 부실의 원인이 변형된 PF구조에 있다고 보고, PF구조 개선을 통한 부동산 개발 PF사업 부실채권(NPL) 정상화방안을 연구하는데 목적을 두었 다. 이에 따라 연구의 방법으로 문헌고찰, 현황분석, 사례분석을 취하였다. 본 연구에서 도 출한 결과는 다음과 같다. 첫째, 문헌고찰 측면에서는 먼저 부동산 개발사업 및 개발자에 대한 개념을 명확히 정의하였다. 또한, 국내 부동산 개발사업 실정에 맞는 추진단계를 제 시하였고, 국내와 서구의 PF구조를 분석하여 국내 PF가 변형된 구조로 운영되고 있음을 증명하였다. 둘째, 현황분석 측면에서는 먼저 부동산 개발사업의 PF 도입배경, 부동산 개 발 PF사업 NPL 현황, 부동산 개발신탁 현황 등을 분석하여 국내 PF의 변형된 구조의 문 제점을 도출하였다. 구체적으로는 사업성 평가방식보다 시공사 신용공여에 치중하는 구 조, 금융회사가 사업 파트너가 아닌 대주의 역할에 머물고 있는 구조, 사업주체인 시행사 의 비합리적 권리구조, 신탁의 합목적성과 모순된 역할구조 등의 문제점을 도출하였다. 나아가 ‘부동산 개발 PF사업 NPL 정상화방안’ 마련과 제도개선의 필요성을 도출하였다. 셋째, 사례분석 측면에서는 00 개발사업에 대한 사업의 개요와 PF구조, PF구조 개선사항 등을 분석하여, 금융구조 전환과 제도개선의 필요성에 대해 소결하였다. 이어서 PF구조 개선을 통한 부동산 개발 NPL 정상화방안으로 PFV사업방식의 도입과 이에 필요한 제도 개선 등을 제시하였다. This study has focused to seek normalization methods for those distressed development projects by improving the structure of project financing, after acknowledging that modified PF structure are actual causes for distress of property development projects. Accordingly the chosen reaearch methods were relevant literature reviews, the analysis of current situation, and case studies. The deducted implications from this study are as following: First, by conducting relevant literature reviews suggested, the notions of property development projects and developers were able to be clearly defined. In addition, this study was able to propose the ideal, practical development processes adjusted for property development environment in Korea and also revealed that the structures of project financing in Korea and Western countries are actually different. Secondly, in the perspective of analysis of current situation, this study has identified problems of modified PF structure in Korea by analyzing the background of PF introduction, the current situation of non-performing loans(NPL), the current situation of real estate trust. Furthermore, it has prepared 'management measures of NPL' and methods of systematic improvement. Thirdly, it also proposed normalization methods for those distressed development projects by conducting case studies. Specifically, 'Resort 00' was selected as it has successfully improved the distressed environment by modifying the PF structure. By conducting the analysis of its development plan, its structure, and the strategic points of structure improvement, the change in financial structure as well as systematic improvement were found to be necessary.

부동산개발프로젝트의 위험도 정량화에 관한 연구

김재환(Kim Jae-Hwan) 건국대학교 부동산도시연구원 2006 Working Paper Series Vol.5 No.11

  IMF 이후, 건설업체의 급속도의 구조적 변화로 말미암아 시공과 시행의 업역의 분화가 발생하였다. 새로운 업역인 부동산개발시행사(디벨로퍼)라는 것이다. 이 업종은 도시개발이나 부동산개발을 전문으로 담당하는 업무로 최근 부동산개발의 붐을 타고 급속하게 증가하였다. 하지만, 무수히 많은 디벨로퍼의 양산에도 불구하고 실제 개발프로젝트를 성사시킨 디벨로퍼는 손에 꼽을 정도의 소수에 불과하다는 점에서 본 연구는 그 문제의 원인을 건설프로젝트와 부동산개발프로젝트의 구조적 차이에서 발생할 수 있는 상대적 위험도가 서로 상이하다는 전제하에 부동산개발프로젝트의 주체인 디벨로퍼의 입장에서 위험도를 식별하여 그 체계를 구성하였다. 특히 개발 리스크 분류체계를 바탕으로 위험도를 산정하기위해서는 디벨로퍼 중심의 개발리스크 분류체계를 구성하여야 한다. 이를 위하여 토목과 건축의 건설분야과 재무와 금융의 경영분야로부터 그 의미를 추출하여 이를 다시 국내ㆍ외를 대표하는 부동산개발 이론과 국내의 시행사 개발메카니즘을 바탕으로 수 차례에 걸친 전문가의 의견 조율과 검토를 바탕으로 리스크 분류체계를 구성하였다. 이에 대한 리스크 분류체계를 바탕으로 본 연구의 주된 분석기법인 AHP기법을 통한 민간개발프로젝트의 상대적 위험도를 산정하였다. 이는 기존의 연구자의 주관과 실무자의 경험에 치중했던 부동산개발프로젝트의 리스크 관련 연구에서 탈피하여 보다 객관적이고 정량화된 연구의 시석으로서 개발 프로젝트를 담당하는 실무자의 위험관리방안의 의사결정 지표로서 도움이 될 것이다.

부동산개발과 지역경제발전의 법적 문제

김동련 ( Kim Dong-ryun ) 건국대학교 법학연구소 2016 일감부동산법학 Vol.12 No.-

부동산개발은 재건축, 재개발, 신도시건설, 화장장설치, 쓰레기 처리시설 등 다양한 분야를 총괄하는 개념이라고 할 수 있다. 이러한 부동산개발은 다양한 만큼 다양한 법률, 다양한 이해관계, 다양한 원리에 의해서 이루어지고 있다. 이를 명확히 하나의 개념, 분류, 원리로 설명한다는 것은 쉽지 않다. 하지만 부동산개발이 지역경제와 연관성이 있다는 것이다. 부동산개발의 형태에 따라 지역경제활성화가 되거나 비활성화가 되기 때문이다. 부동산개발로 공동화현상은 슬럼화, 지역낙후, 환경훼손 등의 다양한 문제를 야기한다. 따라서 우리는 올바른 부동산개발을 하여야 할 것이다. 이를 위한 몇 가지 법적 쟁점이 있다. 첫째, 부동산개발의 다양성과 일회성문제이다. 부동산은 다양한 법률, 원리, 방식으로 이루어지다보니 혼잡한 경우가 많이 있다. 또한 일회성·일시성인 정책들로 인해 개발지연, 난개발 등의 문제가 발생한다. 둘째, 부동산개발의 공익과 사익의 균형필요이다. 어떠한 이익이 공익인지, 사인인지는 명확하지 않지만, 이익형량에 따라 가이드라인의 제공 등은 필요하다. 셋째, 수많은 부동산개발관련 법률의 난맥상의 문제를 가지고 있다. 어느 정도 통합 및 융합을 통한 법제정비가 필요하다. 이를 위한 입법정책적 정비방안을 모색할 필요가 있다. 교육이 백년지대계이 듯, 부동산개발도 배년지대계라고 할 수 있다. 따라서 환경친화적이고 지속가능한 올바른 부동산개발을 통한 지역경제 활성화를 뒷받침해야 할 것이다. Recently, we have tried to find various plans for the invigoration of regional economy. It is said that the representative plan among them is a real estate development. In a small scope, the real estate development may be said as housing construction, farmland amelioration, housing land development and remodelling, etc. In a wide scope, it means various developments such as regional development, redevelopment and reclaimed land development, etc. It can be said that the scope of real estate development is varied depending on the views on which the real estate is seen. This real estate development is very relevant to the invigoration of regional economy. Specially, the land value, real estate market and local resident`s lifestyle are variously changed depending on the direction to which the real estate development is conducted. If such change has positive change, it has also negative change. We would like to review several issues from the legislative view to which this change is brought. First, it is the review on both public interest and private interest. In the real estate development, the public interest and private interest are clearly conflicting. However, it cannot be clearly distinguished whose interest is the public interest and whose interest is the private interest. Accordingly, adjustment and communication are always required. Second, it is necessary to organize various legislations. There are various laws about the real estate development and they have the formality called as regulation. Accordingly, it is necessary to conduct the relaxation of regulation through the comprehensive review about them. Third, it is required to carry forward the real estate development suitable for regional characteristics. There are lots of cases in which the regional characteristics are seldom found in the most of apartments or buildings. However, since Jeju island has the buildings and types suitable for the characteristics of Jeju island, its regional color is well utilized and it shows additional effectiveness by utilizing such color as tourist attractions. Fourth, the continuous applicability is required. If the real estate development is once achieved, it has been continued for several decades or hundreds of years. Also, the real estate development may be achieved through the destruction of the environment. Several decades or hundreds of years must be passed in order to restore such destruction. Accordingly, it is necessary to conduct the development through the long term review.

해외부동산 개발에 있어서의 한국과 일본의 사례 분석에 관한 연구

박학목(Hak-Mok Park),이춘섭(Chun-Surb Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2010 부동산 도시연구 Vol.2 No.2

최근 한국기업의 해외 부동산 투자 개발사업이 증가하고 있다. 아시아지역을 주 대상으로 하여 건설회사,부동산 개발회사, 부동산투자펀드의 참여가 이루어지고 있다. 해외 부동산 개발사업은 단순 도급공사와는 달리 사업의 타당성분석, 부지 선정, 사업계획, 설계, 시공, 인허가, 분양 등의 모든 과정을 진행한다는 면에서 성공 시 수익율이 높은 반면 리스크도 많다. 많은 리스크에도 불구하고 국내 건설관련 기업들이 해외 부동산 개발사업에 진출하게 된 것은 새로운 시장개척 및 지속적인 수익모델의 창출을 위한 것으로 판단된다. 이에 우리보다 선발주자로서 해외부동산 개발과 투자의 경험을 가지고 있는 일본의 사례를 참고할 필요가 있다. 본 연구는 해외 부동산 개발사업의 개념과 특성을 이론적으로 고찰하고, 통계자료를 이용하여 한국과 일본의 해외 부동산 투자의 실적을 비교 분석하였다. 또한, 해외 부동산 개발에 진출한 한국의 29개 기업과 일본 15개 기업을 대상으로 진출기업의 속성, 진출 대상국의 특성, 운용 특성을 비교 분석하였다. 일본의 해외 부동산 개발 실사례 2개 사업과 한국 실사례 2개 사업을 통하여 개발사업의 특성과 개발 사업의 타당성을 비교 분석하였다. 한국 기업의 해외부동산개발의 사업성 결정에 있어서 수익성을 극대화하고 리스크를 줄이는데 도움이 될 수 있는 기초적 판단 자료 제공을 목적으로 하였다. Recently, Korean companies’s projects invested into overseas real estate development are increasing. Focusing onto Asian area, general contractors, real estate development companies and real estate funds are gradually participating in these projects. Unlike normal overseas construction contract projects, overseas real estate development need to be considered in point of all courses including selecting the land, feasibility analysis, business plan, architectural design, building permit and approval, and sales, so that it is high risk, high return business. The reason that many Korean general contractors enter the overseas real estate development market, despite high risk, is to pioneer new markets and create continuous revenue models. On this, it is needed to study the case of Japan, which has many experiences in overseas real estate development, as a pacesetter. This study is focused on contemplating the concepts and characteristics of overseas real estate development, and comparing Korea’s performance of overseas real estate development with Japan’s by statistics. In addition, concerning 29 Korean companies and 15 Japanese companies, which immediately started their overseas real estate development business, their attributes, features of investing countries, and their operation characteristics are compared and analyzed. And also through 2 Japan’s real cases and 2 Korea’s, each characteristics and feasibility analysis are examined. Finally, this study’s object is to offer a decision material which can be helpful for maximizing profitability and minimizing risk in Korean companies’s overseas real estate development project.

부동산개발에 있어서 공공의 역할에 관한 이론적 접근

김윤희,김준환 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.17 No.-

우리나라는 사회적 관심사로 등장하고 있는 것이 토지와 주택문제이다. 이러한 문제는 과거 성장위주의 개발과 이에 따른 급속한 도시화 · 산업화 과정에서 파생된 결과라고 할 수 있다. 사실 우리나라의 근본적인 부동산 개발문제는 좁은 국토면적과 높은 인구밀도를 가진 현실적 제약으로 가용 토지 면적이 충분치 못한 실정이다. 그 결과 도시의 인구집중 과 핵가족화 등 도시 토지 수요와 주택부족현상이 급격히 증가하기에 이르렀다. 이러한 사 회적 · 경제적 조건을 반영하는 우리나라의 부동산 개발 정책 기로는 초기 공공부문이 담 당하며 왔다고 하여도 과언이 아니다. 정부는 1980년대 들어서면서 본격적으로 공공부문이 직접 토지 개발사업에 참여하여 택 지개발 · 주택공급 등 적극적으로 실시하게 되었다. 부동산은 단순한 상품이 아니라 인간 의 생활과 생산활동을 위한 불가분의 의미를 지니고 있다. 무엇보다 부동산 개발의 기본이 념은 정주성 · 공익성 · 경제성 · 복지성이라 할 수 있다. 그리고 자본주의하에서 택지개발 · 주택 공급 등 부동산 문제를 구조적으로 이해하기 위해서는 부동산의 상품화 경향과 이 에 대한 국가 개입의 성격에서 살펴보아야 한다. 따라서 본 논문은 부동산 개발의 기본이 념과 정치 · 경제학적 접근 및 부동산 개발이 지니는 특성을 살펴본다. 그리고 부동산 개 발에서의 공공역할의 필요성과 유형 및 그 내용을 이론적으로 접근하였다. The land and housing problem has emergend as a matter of social concerm in Korea. This problem maybe the result of the process of rapid urbanisation, the industrialisation that followed the past grouith-centerered development. In fact, real eatate development fundamentally subbers from insufficient available land area because korea has a small rerritory and high population density. Accordingly, The housing shortase phenomenon and the increasing demand for urban land Have shanply inereased due to an inblux of people into crties, the nuclean family, etc. It is not too much to say that the pasis of real estate development policy that reblects social and economic conditions has been the role of the public sector. In the 1980s, the Korean government actively enboreed housing sites development and housing supply through full. scale participation in the public sector's direct land development projects. Therefore, This thesis examines the basic idea of real eatate development, the political and economic approaches, and the characteristics of real estate development. In addition, the author examines the theoretical Approach to the necessity of the public role in real estate development

역사적 제도주의 관점에서 부동산개발 금융시스템의 변화과정 분석

조덕훈(Cho, Deok Hun) 한국도시행정학회 2017 도시 행정 학보 Vol.30 No.1

본 연구는 부동산개발 금융시스템의 변화과정을 역사적 관점에서 좀 더 체계적으로 분석하고자 하였다. 구체적으로는 역사적 제도주의(Historical Institutionalism)의 접근방법을 사용하여 부동산개발금융시스템의 변화내용이 무엇이며, 이러한 변화는 역사적 제도주의에서 주장하는 제도변화의 유형중에서 어떠한 변화유형에 해당하는지를 분석하였다. 이를 위해, 주요 내외적 변화요인이 중첩된 1997년 말의 IMF외환위기와 2008년 글로벌 금융위기를 사용하여 크게 세 개의 시기로 구분할 수 있었으며, 시기별로 변화내용을 분석한 후, 어떠한 변화유형에 해당되는지를 살펴볼 수 있었다. 제1기(1945~1997)는 사실상 부동산개발 금융시스템의 부재기로서 부동산개발 자체의 사업성에 기반을 둔 부동산PF기법 등이 아직 도입되지 않았다. 제2기(1998~2007)는 부동산개발 금융시스템의 도입기로서, 기존의 선분양대금과 부동산신탁기법이외에 기업금융을 변형한 부동산PF기법과 유동화기법, 간접투자기법으로서 리츠와 부동산펀드, 공모형 PFV기법 등 새로운 기법들이 다량 도입되었다. 제3기(2008~2016 현재)는 부동산개발 금융시스템의 조정기로서 선분양대금의 역할이 여전히 중요한 가운데 기존의 부동산신탁기법과 부동산PF기법 및 유동화기법, 리츠와 부동산펀드, 공모형 PFV기법 등이 큰 변화없이 조정되고 시행되었다. 이러한 시기별 변화내용을 토대로 부동산개발 금융시스템의 변화유형을 역사적 제도주의의 제도변화유형에 의해 분류하면, 수많은 역사적 제도주의 연구와 마찬가지로 ‘적응을 통한 재생산유형’으로서 경로의존성을 보인다고 할 수 있다. 이에, 본 연구는 지금까지의 부동산개발 금융시스템이 좀 더 발전된 모습을 보이기 위해서는 몇 가지 개선을 통해 ‘완만한 변형 유형’으로 변화될 필요가 있음을 주장하였다. The purpose of this paper is to analyze the change process of financial system in real estate development systematically and historically. In detail, this paper analyzes the changing content and type of financial system in real estate development by using the approach of HI(historical institutionalism). As a result, three periods was divided by the 1998 IMF crisis and 2008 global financial crisis. The first period(1945~1997) can be called as one when the financial system in real estate development did not exist, the second period(1998~2007) as one when it was introduced, and the third period(2008~2016 present) as one when it is adjusted. If the changing type of financial system in real estate development is classified by HI, it falls under the ‘type of reproduction by adaptation’ having the characteristics of path dependence. It is because that the presale method of the first period still exists in the third period; the PF(project financing) method for installing SOC(social overhead capital) in the first period was introduced in the second period and is still used in the third period; and the concentration of development risk on construction company, short-term financing, low-input ratio of equity capital have been applied from the first period to the third one continuously. Therefore, this paper proposed that the present financial system in real estate development needs to be changed as a ‘type of gradual transformation’ by its improvement.

부동산개발사업시 상품가치 평가항목에 대한 실증분석

곽철우(Kwak, Cheol Woo),이한나(Lee Han Na),김승희(Kim, Seung Hee) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.1

본 연구는 부동산개발사업의 상품가치에 대한 정량적인 평가항목을 선정하고 이를 실증분석 함으로써 분석도구로서 가치를 검증하고자 하였다. 부동산 개발사업시 기획단계에서 도출 할 수 있는 내적가치에 한정하여 문헌연구를 통해 가지평가항목을 도출하여 이를 전문가 설문조사를 통해 적합성을 검증하여 평가항목을 검증하고자 하였다. 그 결과는 다음과 같이 도출되었다. 첫째, 부동산개발사업의 가치평가 항목을 도출한 결과, ‘입지가치’, ‘품질가치’, ‘컨셉가치’, ‘시점가치’, ‘가격가치’, ‘희소가치’의 6개 항목 18개 세부항목 으로 도출되었다. 둘째, 전국적으로 잘 알려진 생활밀착형 부동산을 대상으로 선정된 가치평가항목을 적용하여 실증분석 한 결과, 대상지별 각 세부가치에 대하여 표준정규분포를 가지고 있어 분석도구의 타당성을 입증하였다. 따라서 향후 부동산개발사업의 사전 기획단계에서 상품의 가치를 위한 분석 시 의사결정도구로서 크게 기여할 것이다. The purpose of this study was to select quantitative evaluation indexes on the product value of the real estate development project and to verify the value of those as an analysis tool by an empirical analysis. Limiting to the internal value that can be derived from the planning stage of the real estate development project, the value evaluation indexes were derived through the literature review. Then, this study intended to prove those indexes by verifying the conformity through the survey of experts. There were obtained results of this study: 1) As a result of deriving the value evaluation index of the real estate development project, there were 18 sub items and 6 indexes of location value , quality value , concept value , time value , price value , and scarcity value . 2) As a result of the empirical analysis using the selected evaluation indexes for the living based real estate that nationwide well-known, the validity of the analysis tool was demonstrated by having a standard normal deviate for each sub-value. Therefore, the study will contribute greatly as a decision-making tool in the case of analyzing the product value in the pre-planning stage of future real estate development project.

중소규모 부동산개발 PF 활성화 방안 연구

이규봉 인문사회 21 2020 인문사회 21 Vol.11 No.4

The purpose of this study is to analyze the problems of small and medium-sized real estate development PF and propose a plan for activation. Focusing on the case of small and medium-sized real estate development PF, a qualitative research method using an in-depth interview method was conducted for CEOs and CFOs of implementing companies. As a result of the analysis of five small and medium-sized real estate development PFs, it was analyzed that the small and medium-sized real estate development PF was under the leadership of a trust company and did not go beyond the scope of backward corporate finance loans. After the real estate PF system, the real estate PF system was implemented by implementing the real estate PF funding system, and third, implementing the real estate PF history system of construction and implementing companies. It presents management and local economy activation and plans. This paper is meaningful in analyzing small and medium-sized real estate PF and suggesting a plan for activation. Even in such research results, there is a limitation of qualitative research centering on a small number of cases, and in the future, we look forward to more advanced research compared to quantitative research based on abundant quantitative data. 본 연구는 중소규모 부동산개발 PF에 대한 문제점을 분석하여 활성화 방안을 제시하는 것을 목적한다. 중소규모 부동산개발 PF 사례를 중심으로 시행회사 CEO, CFO를 대상으로 심층면접법을 활용한 질적 연구방법을 실시하였다. 5개 중소규모 부동산 개발 PF를 분석한 연구결과, 중소규모 부동산개발 PF는 신탁회사의 주도하에 부동산 PF 명분으로 후진적 기업금융대출 범위를 벗어나지 못하고 것으로 분석되었으며, 활성화 방안으로는 첫째, 중소규모 PF 사업성 평가를 한국감정원 같은 기관이 주도하여 PF 자금을 공모하여 조달할 수 있도록 하고, 둘째, 부동산 PF자금의 지역할당제 실시하고, 셋째, 시공・시행회사의 부동산 PF 이력제를 실시함으로서 부동산 PF제도의 사후관리와 지역경제 활성화와 방안 등을 제시한다. 본 논문은 중소규모 부동산 PF를 분석하여 활성화방안을 제시하는 것에 의미가 있다. 이러한 연구결과에도 소수사례를 중심으로 질적 연구의 한계가 있으며, 향후에는 풍부한 양적자료를 바탕으로 계량적 연구와 비교하여 더욱 발전된 연구를 기대해 본다.

부동산 개발과 헌법상 환경권 보장

김성률(Kim, Sung Ryul) 한국부동산법학회 2017 不動産法學 Vol.21 No.2

Real estate development has many economic advantages in terms of building a pleasant living environment and expanding infrastructure and convenience facilities. However, these development effects are based on precise forecasting of demand and planning. Some real estate developments lack such prerequisites and fail to build a proper infrastructure, which in turn reduces the efficiency of the city and sometimes destroys the environment. In short, these developments may have economic benefits in the short term, but they also cause inconveniences in human life in the long run and require time and expense to restore the destroyed environment. Therefore, a detailed examination should be carried out before executing a development. As we all know, the environment is the home of human life, and humans cannot live apart from the environment. Nonetheless, the environmental destruction caused by humans occurs routinely with various human activities. It was in the early 1970s that environmental problems began to appear in Korea, and in 1980, in the Article 33 of the Constitution of the 5th Republic of Korea, a new law was created to ensure that all citizens have the right to live in a clean environment and the state and the people should make efforts to protect the environment, and it is stipulated as such in Article 35 of the current Constitution. However, the present provisions for environmental rights are not guaranteed to be effective because all the concrete contents are left to the law. Of course, active protection of the environmental right is also a burden on the nation from both material and human perspectives. However, it should be noted that if this point is neglected, we might have to pay more in the future. Therefore, it is necessary to make active efforts to preserve the environment in real estate development, and it is needed to actively interpret the provisions of the environmental right. From this point of view, the slogan of sustainable development has great implications for us. In the future, real estate development should be done in a way to meet the demand of the present generation within the range of meeting the demand of the next generation. 부동산 개발은 쾌적한 생활환경의 구축, 기반시설 및 편의시설 확충이라는 점에서 많은 경제적 이점을 갖고 있다. 그러나 이러한 개발효과는 어디까지나 정확한 수요예측과 계획을 바탕으로 시행될 것을 전제로 하는 것이다. 그렇지 않은 부동산 개발은 때로는 제대로 된 기반시설이 구축되지 못하여 도시의 효율성이 떨어뜨리기도 하며, 때로는 환경을 파괴하기도 한다. 즉, 이러한 개발은 단기적으로 경제적 효용은 있으나 장기적으로 인간생활의 불편을 초래하기도 하고, 파괴된 환경을 복구하기 위한 시간과 비용이 필요하기도 하다. 따라서 개발을 시행함에 있어서는 이에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 한다. 주지하다시피 환경은 인간의 삶의 터전이고, 인간은 환경과 분리되어 살아갈 수는 없다. 그럼에도 불구하고 인간의 환경파괴는 인간활동에 수반하여 일상적으로 발생하고 있다. 우리나라에서 환경문제가 부각되기 시작한 것은 1970년대 초반부터였으며, 1980년 제5공화국 헌법 제33조에서 모든 국민은 깨끗한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보호를 위하여 노력하여야 한다는 규정이 신설되었고, 현행 헌법 제35조에서 이를 규정하고 있다. 그러나 현행 환경권 조항은 구체적 내용을 법률에 일임함으로써 그 실효성이 담보되지 못하고 있다. 물론 환경권에 대한 적극적 보호는 국가의 인적･물적 부담을 주기도 한다. 그러나 그렇다고 하여 이를 방치하게 되면 장래에 더 많은 비용을 지불할 수 있다는 점을 주지하여야 한다. 따라서 부동산 개발을 시행함에 있어서 환경을 보전하려는 적극적 노력을 기울일 필요가 있으며, 이를 위하여 환경권 조항을 적극적으로 해석할 필요가 있다. 이러한 측면에서 볼 때, ‘지속 가능한 개발’이라는 구호는 우리에게 주는 시사점이 크다고 할 수 있으며, 향후 부동산 개발은 차세대의 수요를 충족하는 범위 내에서 현세대의 수요를 만족시키는 방향으로 이루어져야 하리라고 본다.

부동산 개발법제의 현황과 과제 - 독일 개발법제와 관련하여 -

강현호 ( Kang Hyun-ho ) 건국대학교 법학연구소 2016 일감부동산법학 Vol.12 No.-

부동산이란 민법적으로는 물건으로서 사적인 자치의 대상이 되지만, 공법적으로는 공익을 담보하기 위하여 개발과 이용에 대한 규제를 하고 있다. 부동산이라는 자산은 국부의 50% 이상을 차지하고 있어서 재산적 가치로도 중요할 뿐만 아니라, 헌법상의 기본권을 향유하기 위해서도 중요한 역할을 수행하고 있다. 우리나라의 부동산 개발법제는 그동안의 과오를 수정하고 보완하면서 이제 계획 없는 개발은 없다는 모토 하에 전체적인 차원에서 큰 틀을 형성하게 되었고, 세계적인 차원에서 바라보면 선진적인 체제에 속한다고 볼 수 있다. 현 단계부터는 기본적인 체제를 존중하면서 상호간에 모순적인 내용을 고쳐나가고 보다 효율적인 체제를 정비하는 것이 필요하다. 우리보다 앞서간 독일의 부동산개발법제로부터 시사점을 얻을 수 있는데, 먼저 독일에서 규정되어 있는 부합의 원칙과 역흐름의 원칙과 같은 규정들을 보다 상세하고도 효력을 분명하게 하여 입법화 하는 것이 필요하다고 사료된다. 또한 부동산 개발과 관련하여 고려되는 다양한 요소들을 담아낼 수 있는 절차법적 그리고 실체법적인 체제의 정비가 필요하다. 나아가, 부동산 개발에 있어서 요청되는 요건들을 보다 간명하게 하여 국민들이 부동산 개발과 관련하여 누릴 수 있는 기본권의 범위에 대해서 보다 상세한 규정들이 요청된다. 마지막으로 부동산 개발에 있어서 환경에 대한 고려가 다소 부족한바, 우리나라의 환경영향평가법상 환경영향평가대상사업들의 범위는 너무나 커서 실질적으로 환경을 고려하기에 부족하므로 보다 실질적인 환경평가로 방향전환이 요청된다. Real estate is as a part of civil law, would belong to the subject of personal autonomy, but from the aspect of public law the it should be regulated to guarantee the public interest in its development and use. Real estate assets are important not only with its property value in the national wealth which accounts for more than 50% of the whole national wealth, but also with its role to ensure the constitutional and fundamental rights of the people. In the meantime real estate development legislation of our country has been developed and modified to compensate for mistakes and built a general framwork under the motto that there is no development without plan. This kind of korean development framwork would belong to the advanced system from the level of worldwide. Beginning with this stage it is necessary to respect the basic framework and then to fix the contradictory regulations to each other and to maintain the system more efficiently. We may obtain a few suggestions from german real estate development legislation, which has gone ahead of us. It is necessary to legislate the regulations more concretely and clearly, which are related the preferential effect of the rules. It is also required to adjust the real estate development system from the viewpoint of procedural law and substantial law, so that the related various elements which contain values could be considered properly. Furthermore, the requirements requested in real estate development should be more simple, so that the people can enjoy their fundamental rights in conjunction with real estate development. Finally, the consideration on the environment in the real estate development somewhat falls short of expectations of the people, because target projects of the environmental impact assessment are too big, therefore it is recommended to undertake a substantial enviromental impact assessment.