주택재개발정비사업조합에 제공된 토지 및 건물의 경매절차에 대한 소고

안소율 한국민사집행법학회 2016 民事執行法硏究 : 韓國民事執行法學會誌 Vol.12 No.-

이 글은 대도시를 중심으로 기존 노후주택을 헐고 주거환경을 개선하기위해 대규모의 주택재개발정비사업이 진행되는 지역의 부동산에 대한 경매절차는 통상의 경매절차와 비교해서 어떤 점을 유의해야 하는 지에 대해서실무가의 입장에서 작성한 글이다. 원칙적으로 채무자(소유자)가 주택재개발정비사업조합에 대해 가지는권리와 의무는 경매로 소유권을 취득한 매수인이 승계할 가능성이 높다. 즉경매절차에서 조합원의 부동산을 매수한다면 조합원이 정비사업조합에 대해 가지는 권리와 의무는 그대로 매수인이 승계할 가능성이 높고, 반대로조합원이 아닌 현금청산대상자의 부동산을 매수한다면 향후 조합에 부동산을 제공하고 그 반대급부만 받을 것이다. 이러한 사항들은 부동산에 대한중대한 권리와 의무 사항이므로, 집행법원은 집행절차의 신뢰와 안정을 위해 경매준비과정에서 충분히 조사하여 매수인이 장차 어떠한 권리를 취득할수 있는지 알 수 있게 해 줄 필요가 있다. 또한 감정평가 역시 주택재개발정비사업의 특수성을 반영한 감정이 이루어져야 할 것이다. 경매절차의 진행 중에 기존 건물이 철거, 멸실된 경우 철거된 건물 등에대한 경매절차 , 주택재개발정비사업이 종료되어 이전고시가 된 경우 이전고시가 되기 전(종전 부동산)에 대한 경매절차 등 실무가의 입장에서 어떻게처리해야 할 것인지에 대해 논란의 여지가 많아 앞으로도 지속적인 검토가필요할 것으로 보인다. 또한 경매절차의 신뢰와 안정을 위해 주택재개발정비사업조합과 집행법원간의 원활한 소통을 위한 상호 통지, 청산금 지급 후의 세세한 절차 규정 등도 마련할 필요성이 높아 보인다. This article aims to draw attention to several issues from the perspective of practitioners, in particular, what issues they have to be aware of in comparison with ordinary auction process when auction processes on real estates in regions where redevelopment of housing project on large scale after dismantling old housings in metropolitan cities is proceeding. In principle, it is highly likely that purchaser of auction process will take over the rights and obligations a debtor (owner) owes against a redeveloping partnership. In other words, when one purchases a partner’s share of a real estate in auction process, the purchaser will likely take over the rights and obligations of the partner as they are. Conversely, those who purchase the real estate (not the share of the partner) subject to money liquidation, will likely to receive consideration in exchange for providing the real estate to the redeveloping partnership. As those issues are important matters regarding all rights and obligations, in order for a court of enforcement to secure credibility and stability toward enforcement procedure, the court, after sufficient research in the auction preparation process, needs to let purchasers know what kinds of rights whey will acquire in the future. Also, special characteristics reflecting the real estate redevelopment sector should be given to the evaluation process. As there are controversies as to how to deal with auction processes in the event that buildings are demolished or dismantled or the redevelopment project itself was concluded and its notification of transfer was issued during the auction process, continuous review seems to be necessary. Moreover, to secure credibility and stability in the auction process, it is highly recommended that provisons regarding notice to facilitate smooth communication between a court of enforcement and a redeveloping partnership, procedural provision setting out the procedure after paying liquidation are made.

국내 건설사 해외부동산 개발사업의 경쟁력제고에 관한 연구

주성완,박연수 사단법인 인문사회과학기술융합학회 2019 예술인문사회융합멀티미디어논문지 Vol.9 No.7

Although the success of overseas real estate development projects guarantees a higher rate of return than the previous simple subcontracting works, most overseas real estate development projects create diverse and diverse infrastructure, such as political, economic, cultural, legal and technology. In order to enhance the competitiveness of the overseas real estate development project by domestic construction companies, this study analyzed the current status, characteristics and risks of overseas real estate development projects and the concepts and characteristics of project financing through interviews of domestic construction companies. First, project financing should be conducted using various financial techniques. Financing from local government, World Bank, MIGA, and ADB (International Investment Guarantee Agency)Second, fostering professional project financing personnel for overseas real estate development projects and continuing education are required. Expert personnel are essential to accurately forecast future cash flows generated by the project itself and accurately determine risk levels for cash flows. Therefore, the government-led establishment of a government-led professional human resources training institution and continuous education should secure expert personnel. Third, if actual support is provided through strengthening of diplomatic cooperation and gathering information with the advanced countries, it will greatly help domestic construction companies conduct overseas real estate investment projects and reduce the risk of domestic financial institutions. We hope that the results of this study will help domestic builders enter overseas real estate development projects and the government's related policies. 해외부동산 개발사업은 성공 시에는 과거 단순 도급공사에 비해 높은 수익률이 보장되지만, 대다수 해외부동산 개발사업의 경우에는 다방면에 걸친 사회기반시설을 함께 조성하는 사업으로 정치, 경제, 문화, 법률 및 기술 등의 차이로 인한 리스크와 발주처의 태도변화, 저가입찰, 사업관리 기법부족, 환율, 기후변화 및 부당계약조건 등 다양하고 광범위한 분야에 걸쳐 많은 잠재적 리스크 요인이 분포해있어 자칫하면 사업실패의 위험이 크다고 할 수 있다. 이에 본 연구는 국내 건설사의 해외부동산 개발사업의 경쟁력제고를 위하여 해외부동산 개발사업의 현황, 특성 및 리스크와 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특성을 살펴보고 실무경험이 있는 전문가를 대상으로 인터뷰를 통하여 조사된 내용을 분석하여 국내 건설사의 해외부동산 개발시장 경쟁력제고를 위한 방안을 다음과 같이 3가지로 제언하였다. 첫째, 다양한 금융기법을 활용하여 프로젝트 파이낸싱이 이루어져야 한다. 국내나 현지 금융기관 등을 통한 투자자 모집, 기획 및 제안사업을 통하여 현지 정부로부터의 파이낸싱 유치, World Bank(세계은행), MIGA(국제투자보증기국), ADB(아시아개발은행)와 같은 국제금융기관으로부터의 파이낸싱이나 국내의 ODA(공적개발원조)자금이나 EDCF(대외경제협력기구)의 자금 등의 활용을 통한 다양한 방안이 강구되어야 한다. 둘째, 해외부동산 개발사업의 프로젝트 파이낸싱 전문인력 양성과 지속적 교육이 필요하다. 프로젝트 자체에서 발생되는 미래 현금흐름을 정확히 예측하고 현금흐름에 있어서 리스크수준을 정확하게 판별할 수 있는 전문인력이 필수적이다. 이에 정부 주도의 프로젝트 파이낸싱 전문인력 양성기관의 설립과 지속적인 교육을 통하여 전문인력을 확보하여야 한다. 셋째, 정부차원의 외교협력을 통한 진출국가와의 유대관계 강화와 정보수집을 통하여 실질적 지원을 한다면 국내 건설사의 해외부동산 투자사업 진행과 국내 금융기관의 투자 검토에 긍정적 영향을 미칠 것이며 해당국가의 리스크감소에도 크게 도움이 될 것이다. 본 연구의 결과가 국내 건설사의 해외부동산 개발사업 진출과 정부의 관련정책마련에 실질적 도움이 되기를 바라며, 세계경제상황의 낙관적 예상이 어려운 점을 감안할 때 지금이 해외부동산 개발시장 진출에 적기로 판단되며, 정부와 국내 건설사의 일관성 있고 장기적 안목으로 정책지원과 해외부동산 개발사업에 대한 투자를 하여 효율적이고 고수익 창출이 이루어질 수 있는 해외부동산 개발사업이 진행되기를 바라는 바이다.

관리형토지신탁을 통한 개발사업 리스크 저감에 관한 연구

송석주,박인권 한국부동산연구원 2013 부동산연구 Vol.23 No.3

This study aims to identify risk factors in real estate development projects and to investigate how the managerial land trust (MLT) can reduce the expected risk factors. Specifically, we inquired into the following: First, we investigated how the MLT works and who participate as interested parties in the real tate development process by reviewing the literature, legal system, and existing studies. Secondly, we identified risk factors that are expected to come out significantly during the real estate development, through literature review, and a survey and interviews with three relevant parties, developers, contractors, and financial institutes. Thirdly, we surveyed the three relevant parties to see how the three relevant parties expect the MLT to decrease the risk factors. We also investigated the expected effect of the MLT on the risk factors through a case study. The findings of this study are as follows: First, in real estate development projects with developers and contractors separated, the different parties are exposed to different risk factors. Second, the relevant parties with development projects expect that utilizing the MLT will significantly decrease the risk factors, in particular, contractors’ bankruptcy, limited real rights for the land and project, and sales fraud. The case study results also confirm their expectation of mitigating risks. These results suggest that effective utilization of the MLT will decrease or avoid possible risk factors in the process of development projects. 본 연구의 목적은 최근 부동산개발사업에서 광범위하게 활용되고 있는 관리형토지신탁의 리스크 저감효과를 실증적으로 분석하는 데 있다. 이를 위해 사업 시행자, 건설회사, 금융기관 등 부동산개발사업 관계자에 대한 설문을 실시하여, 부동산개발 ‘실행단계’의 주요 리스크들에 대한 중요도 평가와 관리형토지신탁의 리스크 저감효과에 대한 인식을 조사하였다. 또한 시행자에 의한 직접 개발사업과 관리형토지신탁을 적용한 부동산개발사업 사례를 비교분석하여 관리형토지신탁의 리스크 저감효과를 분석하였다. 분석 결과에 따르면 사업 관계자별로 리스크에 대한 평가가 다른 것으로 확인되었는데, 시행자는 미분양 리스크를 가장 중시한 반면 건설회사와 금융기관은 인허가 지연에 따른 사업지연을 가장 중요하게 평가하고 있다. 또한 건설회사의 부도․파산에 따른 리스크도 시행자와 금융기관들이 높게 평가하는 것으로 나타났다. 다음으로 관리형토지신탁은 개발사업에서 발생할 수 있는 리스크를 유의미하게 저감할 수 있으며, 특히 건설회사 부도․파산, 토지 및 사업권 제한물권, 분양사고(이중분양), 시행자의 의도적 날인지연 등에 따른 리스크를 저감하는 데 효과적인 것으로 드러났다. 반면 인․허가 지연, 세제 변화 등 정책 변화, 미분양 발생 등의 리스크에 대해서는 관리형토지신탁의 저감효과가 상대적으로 크지 않은 것으로 평가되었다. 이러한 결과는 관리형토지신탁이 부동산개발사업에서 나타나는 관계자별 중요 리스크들을 저감하는 데 확실히 기여할 수 있으나, 일부 리스크에 대해서는 다른 대책들도 함께 강구되어야 함을 시사한다. 학술적으로 이 연구는 부동산개발 리스크에 대한 연구흐름에 속하지만, 리스크 종류와 인자 분석에 집중되어 있던 기존연구에서 한 걸음 더 나아가 ‘관리형토지신탁’이라는 구체적 제도가 갖는 리스크 저감효과와 메커니즘에 분석하고 있다는 데서 의의를 찾을 수 있겠다.

부동산개발사업을 위한 토지매수시 한정가격의 성립과 결정요인에 관한 연구

신동준(Shin Dong Jun) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.60 No.-

본 연구는 민간개발사업자가 부동산개발사업을 진행하기 위하여 토지계약시 토지가격이 상승하는 원인과, 토지매수가격이 경제논리로 설명할 수 없는 원인이 무엇인지에 대한 분석을 하고자 연구하였다. 분석을 위해 부동산개발사업을 위한 총 50개 현장의 토지계약서를 바탕으로 연구하였다. 먼저 민간개발사업자가 부동산개발사업을 진행하고자 토지계약을 체결한 토지매수가격을 분석한 결과, 토지매수가격이 한정가격으로 나타났다. 그러다 보니 개발사업을 위한 토지계약시 가격이 상승하고, 기존 경제논리로 설명할 수 없었던 이유가, 토지가격에 대한 경제논리가 시장부동산과 시장가치를 기준으로 이루어져서, 한정시장부동산 또는 한장부동산이고, 비시장가치인 한정가격이다 보니 경제논리로 설명할 수 없었던 것이다.또한 한정가격에 영향을 미치는 변수가 무엇인지를 헤도닉가격모형으로 분석한 결과, "소유형태, 계약면적, 토지등급, 지목, 잔금기간, ㎡당 단가, 공시지가, 계약률"이 한정가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In this paper, we have investigated the reasons why land prices agreed upon by private developers to move their real estate development process forward fail to follow the natural market equilibrium mechanism. (2) RESEARCH METHOD A total of fifty land contract documents were analyzed for this study. The analysis on contracted land prices agreed upon by private developers (3) RESEARCH FINDINGS 1) prices moved along the line of the general market valuation mechanism up until the very closing phase of the contract, 2) there were only a limited number of buyers and sellers involved in the negotiation, 3) a market dynamism very different from that of the broader real estate market was at play, and 4) a price discrepancy was found between the market price and the final contract price of a given land. 2. RESULTS These are the characteristics of a limited-market value which explains why the land price went up upon the closing of the contract. Since the land in question was in fact a limited-market real estate with its price determined by the rule of limited-market or non-market valuation, the sudden jump in value had not been understood nor explained with the rules of general land price economics.

주제별 논단 : 파생금융상품의 법적 성격 및 감독제도 ; 한국의 부동산프로젝트파이낸싱과 은행감독

최동준 ( Dong Jun Choi ) 한국금융법학회 2012 金融法硏究 Vol.9 No.1

글로벌 금융위기 이후 한국의 부동산경기는 침체상태가 계속되고 있다. 대규모 아파트와 상가 등의 미분양, 할인분양은 부동산PF대출의 부실을 초래하여, 은행의 자산건전성을 악화시키고 있다. 그리고 미분양은 고용효과가 높은 건설사의 유동성곤란으로 건설사의 법정관리신청, 부도 등의 문제를 초래하고, 분양계약을 체결한 수분양자에게는 주거불안정이라는 사회문제를 만들고 있다. 당초 부동산개발금융은 주로 시공자금융과 부동산개발신탁이었다. 한국의 금융위기 이후 2000년대 초기의 ABS, MBS, REITs, 부동산펀드와 자산유동화 등의 구조화금융의 정착으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 도입되어 주택경기의 호황을 만들었다. 한국의 부동산PF의 사업구조는 국제적 PF와는 달리 시공자의 보증을 요구하는 기업금융의 한 유형이거나 변형된 기업금융이다. 부동산PF대출은 사업의 미래 현금흐름에 의존하는 것이 아니라 시공자 금융에 의존하는 기업금융과 유사하다. 그 결과 시공자는 사업위험의 대부분을 부담한다. 부동산PF은 2007~2008년 기간에 최고수준을 시현하였으나, 글로벌금융위기로 부동산시장이 하락하기 시작하고 수요도 급감하였다. 그 결과 PF사업장의 절반가량이 공사착공을 하지 못하거나 중단되었다. 미분양 또는 할인분양에 의한 시공사의 부실은 시공자 금융에 의한 부동산PF의 구조상 은행부실로 연결되었다. 은행감독은 은행의 건전경영을 도모하여 신용질서의 유지와 금융시장안정을 도모하는 것을 목적으로 한다. 이러한 목적달성을 위하여 감독기관은 행정지도, 거시건전성 감독수단인 대손충당금 적립비율의 조정, 감독규정의 제·개정에 의한 공적 규제, 시장감시를 위한 공시, 감독방향의 제시 등의 감독수단을 활용한다. 부동산PF대출을 대처하는 과정에서 일부 문제점이 발견된다는 S&P의 평가가 있었으나, 한국의 은행감독기관은 부동산경기의 변동에 따라 부동산PF에 대한 은행감독수단을 적절히 활용하여 부동산개발사업의 구조조정으로 은행의 건전성을 제고하고 부동산시장의 안정에 기여한 것으로 판단된다. 감독수단의 활용을 살펴보면, 2007년~2008년 부동산 호경기 때에는 향후의 잠재불안요인에 대비하여 정상분류 부동산PF의 대손충당금 적립비율을 상향조정하고, 부동산 PF사업장의 사후관리를 위하여 리스크관리모범규준을 제정·운용토록 지도하여 시장안정을 저해할 수 있는 구조적 요인에 선제적으로 대응하였다. 그리고 이러한 대응조치와 병행하여 부동산PF사업장에 대하여 사업성 분석을 실시하고, 이에 기초하여 시장에 의한 자율적인 부실사업장의 정리를 유도하였다. 이는 향후 부동산경기 침체의 장기화시 은행이 보유한 부동산PF의 부실로 인한 건전성 악화를 예방하고 시장전반의 취약요인으로 확산되지 않도록 하는 연착륙방안이었다. 감독조치의 마지막 단계는 부동산PF의 상시감시시스템의 구축이었다. 이는 감독유관기관 간의 정보공유와 시장감시를 위한 공시를 가능하도록 하여 은행의 부동산PF대출의 사후관리를 강화하게 하였다. 그 결과 부동산경기 침체의 지속 아래에서 부동산PF대출의 부실채권비율, 연체율은 안정적인 등락세를 유지하고 있다. 유럽 재정위기 지속 등으로 세계경제 성장세 둔화 및 국제금융시장 변동성 확대가 예상되는 가운데, 한국도 부동산경기의 둔화 등으로 중소기업·서민층의 어려움이 예상되고 금융부문에서도 금융시장의 변동성이 확대될 가능성이 있다. 부동산경기는 과거 3년여의 불황을 쉽게 회복하기는 어려울 것이나, 12월 대선에서의 개발공약과 주택시장에서의 지난 수년 동안의 공급부족 등으로 경기회복 가능성도 엿보이고 있다. 부동산개발PF에 대한 은행감독이 실효성 있게 작동되어 은행의 건전성이 제고되고 부동산PF시장의 안정을 기대한다.

부동산개발사업 자금조달 구조에 관한 연구 - 주택개발사업 PF대출 사례로 -

윤혜정 한국부동산연구원 2009 부동산연구 Vol.19 No.2

2008년 미국발 금융위기로 미분양주택수가 증가하면서 주택개발사업과 관련한 대출에 보증을 섰던 건설업체들이 유동성위기를 극복하지 못하고 부도를 맞는 사태가 일어났다. 이런 상황은 1990년대 IMF구제금융시기에 건설업체들이 겪었던 위기와는 다른 주택공급 구조에서 유발되었다. 연구목적은 IMF 금융위기 이후 다단계화된 우리나라 주택공급구조를 분석하고, PF대출방식으로 자금을 조달한 주택사업의 실태조사를 통해 자금조달방식의 문제점을 진단하는 것이다. 실태분석결과를 요약하면, 첫째, 총사업비의 85~90%를 타인자본으로 충당하고 있었기 때문에 주택경기 변동에 따라 사업의 성패가 좌우되어 사업의 안전성이 부족하다. 둘째, 사업 계획단계에서의 초기 분양률과 분양완료시점 예측이 대부분 부정확하였다. 셋째, 금융권에서의 대출에 있어서 사업 타당성 분석에 근거한 위험도에 따라 이자율이 책정되는 것이 아니고 시중금리 + α 의 형태로 결정되어 타 산업에 비해 수익구조가 나빠지는 원인이 되고 있다. 넷째, 사업기간이 계획보다 길어지면서 자금의 회수기간이 예상보다 길어지고 금리부담이 증가하는 문제점이 발생하고 있다. 다섯째, 결과적으로 사업 착수 단계에서의 사업성 분석결과 예상 수익률과 실 수익률간의 격차가 발생하게 된다. 본 연구에서 선정한 사례들 모두 비교적 성공적인 사업이었음을 감안할 때 초기의 예상치와 실현치상의 차이가 크다는 점은 문제라고 할 수 있다. 결론적으로 우리나라 부동산개발사업의 자금조달 구조의 문제점을 해소하고, 금융산업의 선진화를 배경으로 우리나라의 부동산개발사업이 정착되기 위해서는 장기적으로 자본력과 경영능력을 갖춘 부동산개발업의 육성이 필요하다. 또한 사업성분석기법의 개발, PF 대출 지원체계의 정비, PF 대출 위험의 분담할 수 있는 보증체계의 정비 등이 필요하며, 시공사에 집중된 사업 위험성을 다양한 사업 참여 주체가 분담할 수 있는 자금조달구조의 개발이 필요하다. The purpose of this study is defining the limits and problems of housing development financing system through 6 project cases. The results are 1) the rate of loan was too high(85~90%). 2) Feasibility studies were inaccurate. 3) the interest rate are generally set additional rate. 4) According the regulatory process was delayed, the amounts of capital increased. 5) most of all required rate of return on investment did not realize. Finally, we need to develop the proof methods of project's feasibility, to improve PF system and to adjust guarantee of an obligation. Also the land development companies should consolidate to capacity of finance and management.

부동산 개발사업에 관한 단계별 리스크 요인의 상대적 중요도와 효율적인 리스크 관리 방안에 관한 연구

윤영식(Yoon Young Sik),성주한(Sung Joo Han) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.59 No.-

본 연구의 목적은 부동산개발사업의 효율적 리스크 관리에 있다. 연구방법은 먼저 개발사업의 단계를 결정하고 각 단계별 리스크 요인의 중요도 순서를 결정하기 위해 도출된 리스크 요인으로 개발전문가들에게 인터뷰를 실시한 후에 이 데이터를 AHP(계층분석) 기법으로 분석하는 것이다. 연구범위는 사적인 디벨로퍼가 개별입지에서 시행하는 모든 종류의 부동산개발사업에 대한 것이다. 연구결과는 4단계에 의한 리스크 중요도의 70%이상이 개발사업 준비단계와 개발사업 착수단계에서 나타났다. 그러므로 개발사업의 성공여부는 개발사업 준비단계와 착수단계에서 결정된다고 판단된다. 각 단계별 분류에 의한 부동산 개발사업에 관한 리스크 요인의 상대적 중요도 항목의 곱으로 나타나는 가중치는 판단의 우선순위를 형성하는 기준을 만든다. 개발사업 전 과정의 가중치 59개 항목 중 톱5 항목은 첫째, 개발업자 자신의 경험과 자금동원능력 그리고 개발사업에 대한 정확히 숙지하지 못하는 것으로 0.08이고, 다음은 사업부지내에 문화재가 묻혀 있어서 사업을 하지 못하거나 지연되는 것으로 0.058이다. 세 번째는 주민의 반대에 의한 사업차질, 네번째는 예비설계나 수지분석을 위한 잘못된 시장분석으로 인한 손익에 영향을 미치는 것이 0.05 등의 순으로 나타났다. 그러므로 상대적 중요한 항목순서에 따라 효율적인 관리를 하여야 한다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to manage efficiently the risk of real estate development project. (2) RESEARCH METHOD The research method is that first decides the stage of real estate development project and selects the important risk facts of this project. To decide the order of importance for risk fact by stage, after carrying interview for expert developers with the selected risk facts and analysis this data by AHP. (3) RESEARCH FINDINGS The result by four steps is that over 70% of risk importance is appeared in the pre-development project and the beginning stage of development project. Therefore the success or not is depended on the above two stages. 2. RESULTS As a result, the combined weighting by each phase (classification) about real estate development projects with the product of the important value of the item of the relative importance of the Risk factors makes the basis that can form priority of a judgment. The top 5 items of the complex weighted 59 items of entire process is analyzed as follows. Their limits of his experience, developers and funding ability and project plan failed to appreciate exactly, what the best high is appeared for 0.080, and Next with targets, in site cultural assets buried that impossible due to business and project delays on its program to develop appeared for 0.058. Business disruption caused by residents protest appears with 0.051, Market Analysis for conducting preliminary design and budget analysis when completed business development gains and losses caused by a miscalculation of the standings appeared with 0.050 etc. therefore developer must manage efficiently according to the sequence of important risk fact

부동산개발사업시 상품가치 평가항목에 대한 실증분석

곽철우(Kwak, Cheol Woo),이한나(Lee Han Na),김승희(Kim, Seung Hee) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.1

본 연구는 부동산개발사업의 상품가치에 대한 정량적인 평가항목을 선정하고 이를 실증분석 함으로써 분석도구로서 가치를 검증하고자 하였다. 부동산 개발사업시 기획단계에서 도출 할 수 있는 내적가치에 한정하여 문헌연구를 통해 가지평가항목을 도출하여 이를 전문가 설문조사를 통해 적합성을 검증하여 평가항목을 검증하고자 하였다. 그 결과는 다음과 같이 도출되었다. 첫째, 부동산개발사업의 가치평가 항목을 도출한 결과, ‘입지가치’, ‘품질가치’, ‘컨셉가치’, ‘시점가치’, ‘가격가치’, ‘희소가치’의 6개 항목 18개 세부항목 으로 도출되었다. 둘째, 전국적으로 잘 알려진 생활밀착형 부동산을 대상으로 선정된 가치평가항목을 적용하여 실증분석 한 결과, 대상지별 각 세부가치에 대하여 표준정규분포를 가지고 있어 분석도구의 타당성을 입증하였다. 따라서 향후 부동산개발사업의 사전 기획단계에서 상품의 가치를 위한 분석 시 의사결정도구로서 크게 기여할 것이다. The purpose of this study was to select quantitative evaluation indexes on the product value of the real estate development project and to verify the value of those as an analysis tool by an empirical analysis. Limiting to the internal value that can be derived from the planning stage of the real estate development project, the value evaluation indexes were derived through the literature review. Then, this study intended to prove those indexes by verifying the conformity through the survey of experts. There were obtained results of this study: 1) As a result of deriving the value evaluation index of the real estate development project, there were 18 sub items and 6 indexes of location value , quality value , concept value , time value , price value , and scarcity value . 2) As a result of the empirical analysis using the selected evaluation indexes for the living based real estate that nationwide well-known, the validity of the analysis tool was demonstrated by having a standard normal deviate for each sub-value. Therefore, the study will contribute greatly as a decision-making tool in the case of analyzing the product value in the pre-planning stage of future real estate development project.

부동산개발사업 평가체계의 평가기준에 대한 특성분석

김재환(Kim, Jae Hwan) 韓國不動産學會 2016 不動産學報 Vol.64 No.-

본 연구는 제안된 부동산개발사업 평가체계의 평가항목별 기준을 바탕으로 이들의 상관관계로부 터 요인분석과 회귀분석을 하였다. 11개의 평가항목의 적합도를 분석한 결과, 통계적으로 유의한 6개 변수를 바탕으로 평가분야별 항목에 어느 정도 영향력을 미쳤는지를 분석하였다. 이를 통해 향후 정착될 부동산개발사업 평가제도의 의미와 평가기준의 개선방안을 함께 제시하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study set out to review whether the item criteria of the current evaluation system for real estate development projects were properly reflected by the evaluation areas and analyze deviations among the attributes of those evaluation criteria. (2) RESEARCH METHOD For those purposes, the study compared the characteristics of evaluation criteria in the evaluation breakdown structure currently proposed for real estate development projects and identified specific factors from their correlations by conducting factor analysis. Also conducted in the study was regression analysis to see what kind of effect those common factors identified had on the fitness of evaluation criteria. (3) RESEARCH FINDING The findings show that there were total six significant variables with three of them having positive(+) directionality and the other three having negative(-) directionality. The variables of positive(+) directionality included feasibility assessment of income and expenditure indicator analysis and investment risk analysis, meaning that the current evaluation criteria were designed fine. The variables of negative(-) directionality included divestment plans, legal suitability, and administrative suitability. The investigator looked into the meanings of their negative influences with a focus on the assessment and improvement measures of proposed evaluation criteria. 2. RESULTS The present study proposed the meanings and improvement measures of evaluation system for real estate development projects, thus making a contribution to the settlement of future evaluation system for real estate development projects.

공공사업시행자의 역할 재정립 방안 연구

김승종 한국토지보상법연구회 2018 土地補償法硏究 Vol.18 No.-

부동산 개발환경은 인구감소 및 저성장시대에 따라 개발수요는 감소하고 부동산가격이 정체되는 반면, 개발위험은 증가하고 도시쇠퇴가 진행 중이다. 공공사업시행자는 총괄사업관리자, 공공관리자, 재생지원자로 역할을 확대하 고 있지만, 임대주택사업 손실증가, 고위험 사업참여 등으로 사업추진에 한계 가 있으며, 정부지원도 부족한 실정이다. 이 연구는 부동산 개발환경 변화에 따른 공공사업시행자에 대한 역할 변 화와 한계를 살펴보고, 공공사업시행자에 대한 사회적 요구를 반영할 수 있 도록 공공사업시행자의 역할 재정립방안을 도출하는 데 목적이 있다. 이를 위해 사회ㆍ경제구조, 부동산시장 환경 등 부동산 개발환경의 변화를 분석하 였고, 현재 공공사업시행자의 역할변화의 한계를 계획, 내용, 운영, 재원 등으 로 구분하여 파악하였으며, 이를 통해 공공사업시행자의 역할 재정립의 필요 성, 재정립 방향 및 재정립 방안을 제시하였다. 공공사업시행자의 역할을 재정립하기 위해서는 공공사업시행자가 개발사업 을 적극적으로 추진하고, 개발사업의 기획기능을 강화하며, 정부ㆍ주민ㆍ민간 사업자 등과의 이해관계를 능동적으로 조정할 필요가 있다. 매입임대주택과 정비사업의 연계, 이종사업 간 결합개발 모델 개발 등 개발사업을 다각화하 고, 지분참여를 통한 사업기간 단축, 사업절차 간소화, 사업구역 내 토지 등 의 우선매수 허용 등을 통해 개발위험을 관리할 필요가 있으며, 계획수립 대 행권한 명문화, 사업제안 권한 확대 등 계획수립의 역할을 강화할 필요가 있 다. 마지막으로 공공사업시행자의 역할을 지원할 수 있도록 개발사업 손실보 전 방안(gap funding) 마련, 공공민간 공동개발 지원법제 마련 등 제도적 개 선이 요구된다. In response to the changes of the real estate development environment, private developers have hesitated to develop the real estate due to the investment risk, interest conflict, and a lack of funds. Moreover, public developers have a difficulty in the real estate development for the financial cuts and demand reduction in the field of new town development. This study aims to analyze the role changes of public developers in the real estate development by the times, find out implications through the foreign case, and suggest to policy directions for reestablishing the roles of public developers. It contains the motive, the aim, the scope, and the method of this study. The major research methods are the literature research, the foreign case studies, and the research of actual conditions with a private and public joint task force. It introduces and analyzes the role changes of public developers in response to the changes of real estate development environment by the times. Recently, public developers have changed their roles from the project developer to project manager, public supervisor, and urban regeneration supporter. There are limits for public developers to change their roles. It pointed out such problems as government oriented planning, loss of social housing projects, development project without feasibility, etc. Ultimately, public developers have been suffering from lack of government financial support and debt reduction plan in the public sides for public sound finance. It suggests policy directions to public developers for changing their roles in the real estate development. It suggests concretely tree directions as follows; ⅰ) to promote it as a facilitator, ⅱ) to spread the investment risk as a project planner, ⅲ) to control the project interests as a coordinator. It explains outcome of this study and contribution for policy and features. It recommends that public developer perform a vital role for the improvement of land value and diversification of risks in the real estate development.