집합건물의 증축에 따르는 대지사용권의 변동여부 -대법원 2017. 5. 31. 선고, 2014다236809 판결-

모승규 한국집합건물법학회 2018 집합건물법학 Vol.26 No.-

According to judgment of Supreme Court of Korea ( 2017. 5. 31. sentenced 2014 da 236809), separate disposition of each part of lot in existing sectional building is required to grant right to use site to added section for exclusive use and unless there is special circumstance such as regulation which provides that right to use site for section for exclusive use must be disposed separately, right to use site may not be disposed with it separated from section for exclusive use and disposition of lot which violates such regulation is not effective. Such conclusion is based on provision of Article 20 of Act on Ownership and Management of Condominium Buildings specifying the principle of dependency for section for exclusive use in right to use site and remains the same even if one person owns the whole of each sectional building. The attitude of above judgment which finds that gap between section for exclusive use and right to use site occurs unless there is regulation on separate disposition in extension of building is somewhat unreasonable. Such conclusion is against the intent of Article 20 of Act on Ownership and Management of Condominium Buildings which provides indivisibility of section for exclusive use and right to use site and section for exclusive use that does not have right to use site is subject to claim to sell sectional ownership which may cause assignee of extended part to suffer unexpected loss. The author of this thesis draws a conclusion that making new section for exclusive use and granting relevant right to use site is not separate disposition stated in Article 20 of Act on Ownership and Management of Condominium Buildings. Disposing new section for exclusive use as well as disposing existing section for exclusive use represent disposition of section for exclusive use. That disposing new section for exclusive use involves right to use site accords with the principle of indivisibility. If whether right to use site changes is understood as relevant judgment, enacting a regulation that allows separate disposition in case of extension of building becomes common or gap between section for exclusive use and right to use site become common, which are not desirable and does harm to legal stability in case of large condominium buildings. Therefore, discussion to solve above mentioned problem in terms of legislation is required. 대상 판결에 의하면, 증축된 전유부분에 대지사용권을 부여하기 위해서는 기존 구분건물의 대지 지분 중 각 일부에 대한 분리처분이 필수이므로 반드시 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분 할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 효력이 없다고 한다. 한편, 이러한 결론은 건물의 각 구분건물 전체를 1인이 소유하고 있다고 할지라도 그 결론이 달라지는 것은 아니라고 하는데, 위 판결은 대지사용권의 전유부분에 대한 종속성의 원칙을 명시한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조를 근거로 하여 결론을 도출하고 있다. 하지만 증축을 할 경우 대지사용권의 분리처분여부에 대한 규약 등의 존재가 없는 이상 전유부분과 대지사용권의 괴리현상이 발생할 수밖에 없다는 것은 오히려 집합건물법 제20조의 입법취지에 반하는 측면이 있고, 대지사용권이 없는 전유부분은 매도청구의 대상이 되기 때문에 증축부분의 양수인에게 불측의 손해가 발생할 수 있다. 또한 대지사용권의 변동여부를 대상판결과 같이 이해할 경우에는 증축 시 분리처분을 가능하게 하는 규약을 설정하려는 현상이 일반화되거나 전유부분과 대지사용권의 괴리현상이 일반화되는데, 어느 경우이던지 바람직하지 못한 측면이 있고, 특히 대규모 집합건물을 증축할 경우에는 등기부의 혼란 또는 법적안정성을 해할 여지도 있어 대상판결의 결론은 다소 무리가 있는 것으로 생각된다. 본 논문에서 필자는 집합건물법 제20조 및 대상판결에서는 다루지 않은 집합건물법상 여러 논점에 대하여도 함께 검토하여 본 사안의 적절한 결론을 도출함을 목적으로 한다. 아울러 증축에 따르는 권리관계의 혼란을 해결하기 위한 입법론적인 논의도 반드시 필요함을 지적하고 있다.

2023년 개정 집합건물법의 주요 내용 및 개정 동향에 관한 소고 - 행정규제 및 결의요건 완화를 중심으로 -

모승규 법조협회 2023 法曹 Vol.72 No.3

The Act on Ownership and Management of Condominium Buildings will take effect on September 29, 2023 after being amended as the Act No. 19282 on March 28, 2023. This amendment shall be understood as an extension of the purpose amended by the Act No. 16919 on February 4, 2020. We can see that the major items amended were about supplementing for the operational problems under the Act regarding transparency of the management fees and relaxation of the resolution requirements, and about legislatively addressing the problems revealed during the operation process. The goal of the government (Ministry of Justice), which had pushed through with the amendment was to improve the transparency of management fees for condominium buildings such as officetels and shopping center, and to prevent a vacuum in management. In this paper, I have reviewed the major items amended and amendment trends of the 2023 amendment compared to the 2020 amendment. First, as a background for the amendment, I have looked into the reasons for the recent need for transparency in management fees in relation to condominium buildings and the reasons for legislative responses to the vacuum in management. Next, I have reviewed and commented on the following individual matters including addition of the persons required to be reported by manager, manager's duty to prepare and maintain account books, reinforcing management of standard rules, relaxation of resolution requirements for items such as matters in writing, and relaxation of the resolution requirements for re-construction of resort condominiums. 집합건물법은 2023년 3월 28일 법률 제19282호로 일부개정되어, 같은 해 9월 29일 시행된다. 이번 개정은 2020년 2월 4일 법률 제16919호 개정된 집합건물법 개정의 연장선에서 이해할 필요가 있다. 법무부가 약 8년 동안 준비해온 집합건물법의 2020년 개정과 2023년 개정은 관리의 투명화 및 원활화를 입법적으로 대처하기 위한 것으로, 본 논문에서는 2023년 개정의 주요 내용을 2020년 개정과 비교하면서, 이번 주요 개정 내용인 행정규제 및 결의요건 완화 등을 중심으로 살펴본다. 2023년 집합건물법 개정의 배경으로서 관리비 투명화 조치가 필요한 이유와 관리의 공백 발생에 대해 입법적인 대처가 필요하였던 이유를 살펴보고, 이어서 개별적인 내용인 관리인의 보고의무 대상자 추가, 관리인의 회계장부 작성ㆍ보관 의무, 집합건물에 대한 행정감독권 신설, 표준규약 관리강화, 서면 등에 의한 결의요건 완화, 휴양콘도미니엄의 재건축 결의요건 완화에 대한 자세한 사항을 검토하고 논평한다. 이번 개정을 통해 집합건물법은 사전적으로는 자치관리의 기본을 강화하였고, 사후적으로는 행정청의 점검(통제) 기회를 확보함으로써 법 집행에 대한 국민들의 신뢰와 함께 사회공동체를 형성하기 위한 적극적인 협력과 지지를 얻고자 한 것으로 이해된다. 우리 사회의 당면한 법률문제를 어떻게 합리적으로 풀 것인가를 고민하는 데 있어 이번 집합건물법 개정은 여러 가지 면에서 시사하는 바가 크다.

대지사용권의 분유(分有)와 부당이득의 관계 - 대법원 2022. 8. 25 선고 2017다257067 전원합의체 판결을 토대로 바라본 대법원 2019. 11. 28 선고, 2017다294608 판결에 대하여 -

모승규,김제완 한국집합건물법학회 2023 집합건물법학 Vol.48 No.-

대법원 2022. 8. 25 선고 2017다257067 전원합의체 판결에 의하면, 집합건물 대지의 공유관계에서 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없으므로 구분소유자가 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 한다. 위 전원합의체 판결이 ‘적정 대지지분’의 개념을 새롭게 도출하여 내린 결론은 구분소유자들의 부당이득반환의무 성립여부에 있어서 대지사용권의 실질적 사용관계를 중시하였다는 점 및 이와 같은 결론이 소송경제적으로 타당한 측면이 있다는 점 등에서 합리적인 견해로 보인다. 한편 위 전원합의체 판결의 사안은 집합건물에서 일반적인 대지사용권의 소유관계인 ‘공유관계’를 전제로 하여 판시한 것인데, 공유관계가 아닌 구분소유자들이 건물의 일부 대지를 분필하고 그 분필한 대지의 소유권 등의 권리를 단독(또는 공동)으로 소유하는 경우에 있어서도 그 법리관계의 변경이 있는 것은 아닌지, 어떠한 견해를 취하는 것이 적절한 것인지 짚어볼 필요가 있다고 본다. 본 논문의 대상판결인 대법원 2019. 11. 28. 선고, 2017다294608 판결은 1개의 집합건물이 대지 소유자가 다른 여러 필지 위에 있는 경우에 있어서 대지사용권의 부당이득에 관한 것으로 위 전원합의체 판결 선고 이전 판례이다. 위 전원합의체 판결이 법리적‧소송경제적으로 타당한 측면이 있다는 측면에서, 본 대상판결이 대지의 분유(分有)관계에서 개별 점포 구분소유자들이 ‘전체 대지’를 개별 점포의 면적 비율대로 점유하는 것이 아니라 ‘그 개별 점포가 위치한 필지의 대지’를 다른 개별 점포 소유자들과 공동으로 점유하는 것으로 보는 것으로 판단하여 이에 따라 부당이득 반환의무가 있다고 한 점을 비판적으로 분석하며 부당이득과 관련하여 실질적 사용관계 및 소송경제적으로 타당한 판결의 필요성 및 관련 법률관계를 명확히 할 수 있는 입법이 필요하다는 점을 언급하고자 한다. According to the Supreme Court's unanimous decision on August 25, 2022(2017 DA 257067), the general legal principles regarding shared property in civil law cannot be directly applied to the "shared relationship" of collective building land. Therefore, co-owners of divided land, who hold a reasonable share corresponding to the ratio of exclusive parts in the collective building, have a legal authority to use and profit from the entire land according to its intended purpose. As a result, a land co-owner who is not a divided land owner cannot claim unjust enrichment against a divided land owner with a reasonable share based on the land co-owner's share rights. The conclusion of this unanimous decision by the Supreme Court emphasizes the obligation of unjust enrichment for divided landowners based on two factors: (1) the emphasis on the substantive use relationship of land use rights and (2) the economic viability of this conclusion. This perspective appears reasonable. The Supreme Court’s viewpoint, as presented in the unanimous decision, assumes the “shared relationship,” which is the typical ownership structure of land use rights in collective buildings. However, it is necessary to examine whether there is a change in legal relationships in cases where non-co-owners divide and separately (or jointly) own rights such as ownership of part of the land, apart from the shared relationship. The focus of this paper, the Supreme Court’s decision on November 28, 2019(2017 DA 294608), addresses issues related to unjust enrichment concerning land use rights when a single collective building is situated on multiple separate lots. While acknowledging the legal and economic validity of the unanimous decision, this paper critically analyzes the decision on the obligation of unjust enrichment. It suggests the need for legislative measures to clarify and advance future judgements or legal relationships regarding unjust enrichment in land-use relationships.

임대인의 실제거주를 이유로 한 갱신거절의 정당성 판단기준 - 캐나다 온타리오주 법제 및 판례의 동향과 시사점 -

모승규,박해선,김제완 경북대학교 법학연구원 2021 법학논고 Vol.- No.73

Amendment to Housing Lease Protection Act (Act No.17470, July 31, 2020) of South Korea allows the tenant who wishes to reoccupy the leased house to demand to renew the contract for another term by six months to one month before the term of the lease expires. The landlord may not refuse the demand without reasonable grounds and the term of the lease shall be deemed to be two years. If the lessor who rejects the demand asserting that the lessor requires possession of the leased house for the purpose of residential occupation enters into a lease contract with a third person without reasonable grounds, the lessor shall compensate the lessee for damages caused by the refusal to renew. Under the Amendment Section 6-3 (1) (8), the lessor may refuse to renew a lease if the lessor requires possession of the house for the purpose of residential occupation by him/herself. The analysis on legislative trends in Ontario casts light on the issue of various disputes created by the Amendment. First, as the Act stipulates that the parties shall preferentially use a Standard Housing Lease Contract (Section 30 of Housing Lease Protection Act), a sort of formats of notice need to be created for grounds to determine whether the lessee’s demand to renew the contract and the lessor’s reason to refuse are reasonable. In reference to Ontario’s sworn affidavit and N12 notice format completed by a person who will reside in the house, we need to come up with a standard format suited to our legislative system which allows the lessee to receive appropriate notice and understand reasonable grounds for terminating the contract. And a guideline can be useful to resolve conflicts by defining the case that the dispute arises because of lessee’s refusal to vacate. In that case, the lessor may make an application to the Housing Lease Dispute Conciliations Committee which leads the Landlord and Tenant Board to make an order to end the lease contract. The lessor and lessee explain their position at the hearing and the court officials may enforce the eviction order granted by the Committee. Meanwhile, the burden of proof is supposed to be placed upon the lessor who wishes to assert a right to refuse to renew a lease. As explained below, the Committee plays an important role in deciding whether the lessor’s claims are reasonable and fair. Not literal interpretations of laws but consideration of the specific facts of a case matters in determining whether the lessor and purchaser have a genuine intention to occupy the leased house. As the Canadian Landlord and Tenant Board continues to play the crucial role in the process of resolving disputes, reforms to our legal system should be accomplished in a matter that supports the Housing Lease Dispute Conciliations Committee to deal with the multiple disputes in a reasonable way. 「주택임대차보호법」은 2020. 7. 31. 개정되어 임차인의 계약갱신요구제도를 신설하고 있다. 계약갱신요구제도 및 갱신거절사유는 「상가건물임대차보호법」에도 이미 유사한 제도가 있지만, 갱신거절사유 중 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’는 「상가건물임대차보호법」에는 규정되어 있지 않는 다소 생소한 갱신거절사유이므로 이와 관련한 구체적 해석기준 또는 제도개선 등과 관련한 많은 연구가 필요하다. 캐나다 온타리오주의 경우, 임대인의 실제거주로 인하여 발생하는 대부분의 분쟁은 임대차위원회에서 해결되는데, 임대차위원회는 거주의사의 진정성을 상당히 까다로운 기준으로 판단하고 있다. 임대인이 갱신거절을 하려면 갱신거절사유가 있음을 임대인이 증명해야 하고, 그 통보는 합리적으로 인정될 수 있어야 하므로 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하였다는 것만으로 갱신거절의 효력이 발생하는 것은 아니다. 또한 온타리오주 법제의 특징 중 흥미로운 것은 표준화된 통지서 제도이다. 표준통지서 양식에는 신청하는 법률관계의 핵심 요건사실을 기재하도록 되어있어, 이를 작성하는 과정에 임대인이나 임차인 스스로 자신의 주장이 법적으로 합당한 것인지를 판단할 수 있도록 하고 있다. 임대인의 자의적인 퇴거로부터 임차인을 보호하기 위하여 실효성 높은 분쟁 조정제도의 도입 및 표준화된 통지서제도 마련 등을 우리 법 제도 운용에 참고해볼 수 있을 것으로 생각한다.

다수 채무에 대한 일부 변제시 변제의 충당과 시효중단 ― 영미법상 partial payment와 acknowledgment 법리의 시사점 ― : 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다239745 판결을 바탕으로

모승규 ( Mo Seungkyu ),김제완 ( Kim Jewan ) 한양대학교 법학연구소 2023 법학논총 Vol.40 No.1

본 논문의 대상판결은 동일한 채권자에게 다수의 채무를 부담하는 채무자가 변제에 충당할 채무를 지정하지 아니한 채 모든 채무를 변제하기에 부족한 금액을 지급한 경우, 원칙적으로 모든 채무에 대한 승인으로서 소멸시효 중단의 효력이 있는 것으로 일반화하여 설시한다. 그러나 일부변제가 묵시적 승인으로 인정될 수 있는지에 대한 구체적 판단을 하지 아니하고 소멸시효를 중단하는 효력을 인정하는 위 대법원의 판단은 타당성이 인정되기 어렵다고 생각한다. 필자는 본 대상판결의 항소심에서 제시한 논지, 즉 변제금 지급당시의 제반사정을 종합하여 그 지급행위의 법적 의미를 해석하는 방식이 타당하다고 본다. 즉, 두 개의 채무 전부 또는 일부에 대한 묵시적 승인이 있었는지를 채권의 성립부터 그 변제금 지급행위 전후에 나타난 제반 사정을 종합적으로 살펴보아, 그와 같은 변제금 지급행위에 다수 채무 중 전부 또는 일부에 대한 ‘묵시적 승인’의 의사작용이 있었는지를 사안에 따라 개별적 구체적으로 판단하여야 할 필요가 있다. 채무를 승인한 것인지는 구체적인 사실관계를 기초로 판단하여야 하며, 묵시적인 승인이 있었는지는 엄격히 해석하여야 할 필요가 있다. 이는 승인과 최고를 비교해볼 때 최고를 하게 되면 상대방은 이를 ‘인식’하게 되는데도 민법은 6개월의 잠정적 중단에 그치는 것으로 규정하는 반면, 승인은 시효의 중단을 가져온다는 점에서 최고보다는 더 강한 의사 작용을 요건으로 한다고 보아야 할 필요가 있기 때문이다. 본 논문에서는 ‘묵시적 승인’이 있었는지에 대한 구체적 판단을 하지 아니하고, 단순히 동일한 채권자와 채무자 사이에 다수의 채권이 존재하는 경우 채무자가 변제를 충당하여야 할 채무를 지정하지 않고 모든 채무를 변제하기에 부족한 금액을 지급한 경우에 그 변제가 특별한 사정이 없는 한 모든 채무에 대한 승인으로서 시효를 중단하는 효력을 가지는 것으로 일반화하여 적용하고 있는 본 대상판결은 영미법과 비교를 할 때 지나치게 묵시적 승인의 인정범위를 확대하는 측면이 있다는 점을 언급하고 있다. This article is a critical review of a Supreme Court of Korea’s decision on 30 September 2021 (2021da239745). While the decision makes it clear that statutory appropriation of performance cannot be a justifiable basis for debt approval, in cases where there are multiple debts between the same creditor and the debtor and the latter pays an amount insufficient to pay all debts without designating the debts, it is decided that “the repayment has the effect of suspension of extinctive prescription as approval for all debts unless there are special circumstances”. The author agrees with the ruling’s rejection of the claim that the appropriation of performance can be an approval of debt. It is indeed inappropriate to equate statutory appropriation of performance as a basis for tacit approval of debts, as was decided in the original and appellate judgement. This is because in statutory appropriation of performance, there is neither any recognition of the existence of the debt nor any indication of a tacit agreement that the partial performance covers the remaining debt. The conclusion of the judgment, which recognized the part payment as a tacit approval for both debts in question, is also acceptable. However, with respect to the ruling and the generalization that, in part payment cases where the debt is not designated by the debtor “the repayment has the effect of suspension of extinctive prescription as approval for all debts unless there are special circumstances”, I am of the view that there is no legal basis for such generalization and cannot agree as it lacks reason, logic and rationality. In the author’s view, the additional rationale presented to the appellate court, namely that the legal meaning of the act of repayment should be interpreted by the totality of circumstances at the time of the repayment, is appropriate. In other words, it is necessary to individually determine whether there was an implied approval of all or part of the two debts by examining the totality of circumstances from the formation of the debt to the circumstances before and after the part payment.

소멸시효기간이 완성된 채무의 일부변제와 시효이익의 포기

牟承奎 ( Mo Seungkyu ),金濟完 ( Kim Jewan ) 법조협회 2021 法曹 Vol. No.

금융소비자의 보호와 관련하여 최근까지 서민에게 고통을 주어왔던 관행으로, 시효이익을 명시적 또는 묵시적으로 포기하도록 유도하는 채권추심업자의 추심행태를 지적할 수 있다. 소멸시효가 완성된 채권을 매입한 채권추심업자가 예컨대 ‘1만원만이라도 자진 납부하면 원금을 대폭 감액하거나 소액 분할변제하도록 도와주겠다.’고 하여 채무자가 원리금의 일부를 자진납부하도록 유인하고, 이에 채무자는 소멸시효가 이미 완성되었다는 것을 제대로 알지 못하거나 또는 추심의 고통을 벗어나고자 하는 동기에서 채무의 일부를 변제하게 된다. 그러면 채권추심업자는 소액의 일부변제를 받은 후, 대법원의 판례이론을 원용하여 시효로 소멸된 채권의 일부를 변제하였으므로 나머지 원리금 전액에 대하여도 시효이익을 포기한 것이라고 주장하는 등 이와 같은 ‘부당한 소멸시효이익 포기유도행위’는 적지 않은 사회적 문제를 야기하여 왔다. 채권추심법이 개정되면, 위에서 언급한 불법추심사례들은 어느 정도 해소될 수 있을 것으로 보인다. 다만, 우리 대법원 판결상 시효이익의 포기를 어떻게 보아야 할 것인지는 여전히 혼란스러운 상태이다. 이는 승인과 시효이익의 포기를 준별하는 판결법리가 전원합의체판결로 기존의 판결을 폐기하는 데에 이르지 못하였다는 데에서 그 원인을 찾을 수 있다. 본 논문에서 살피는 바와 같이, 잘못된 추정 법리를 담고 있는 기존의 대법원판례들은 향후 적절한 사안을 계기로 폐기되어 하급심에서 보다 통일적이고 공정한 기준으로 재판할 수 있도록 하여야 하며, 이는 채권추심법의 개정 이후에도 여전히 남는 대법원의 과제일 것이다. A practice in fair debt collection that caused suffering to ordinary people until recently is the “unreasonable act of inducing the wavier of extinctive prescription benefits” by collectors. In other words, the practice is used by debt collectors to induce the other party to explicitly or implicitly waiver the prescription benefits with deceptive methods or compulsion. In this case, a debt collector who purchases debts with already completed extinctive prescription induces the debtor to voluntarily pay part of the principal and interest by claiming, for instance, that ‘if you voluntarily pay even 10,000 won, we will greatly reduce the principal or let you make the repayment in small installments.’ In response, the debtor makes a part payment due to the lack of knowledge on the already completed extinctive prescription or to escape the suffering of debt collection. In this regard, the Ministry of Justice made efforts to introduce appropriate legal regulations by amending the Fair Debt Collection Practices Act. With such improvements in the system alone, it is expected that the harms of the so-called ‘unfair inducement of wavier of benefits of extinctive prescription’ will be substantially reduced. However, in this paper, the author would like to question whether the position of the Supreme Court in its precedent is correct, which has been admitted part payment of debts with completed extinctive prescription as a waiver of the prescription benefits on the remainder of the debts. It is undeniable that the debt collection industry could practice unfair inducement of wavier of benefits of extinctive prescription as such due to the case theory of the Supreme Court as above, which is deemed to have neither rationality nor persuasion, both legally and logically. Even in the case of part payment, in principle, it shall be deemed that debtors can still plead completion of extinctive prescription when there is a claim by a debt collection agency. Supreme Court precedents that contain incorrect legal theory of presumption should be abolished on the basis of appropriate cases so that decisions can be made on a more unified and fairer basis in the future. This will remain a task for courts to address after the amendment of the Fair Debt Collection Practices Act.

상가건물임대차보호법 제10조의5의 문제점과 개정방향

모승규 ( Mo Seung-kyu ) 건국대학교 법학연구소 2017 一鑑法學 Vol.0 No.36

`상가건물 임대차보호법`(이하 상가임대차법이라 함)은 2015년 5월 개정되어 시행되면서 우리 법제에서 오랜 기간 법의 사각지대에 놓여있던 권리금을 법적 보호대상으로 포함시킨 바 있다. 다만 개정된 상가임대차법 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우에는 권리금 회수기회 보호의 예외를 두고 있어 임대차 목적물이 대규모점포의 일부인 경우 전통시장을 포함한 다수의 임차상인들이 권리금을 제대로 보호받기 힘든 문제점이 발생하고 있다. 제10조의5 제1호는 유통산업발전법의 개념을 차용하여 면적을 기준으로 권리금의 보호대상을 적용 제외시키고 있는데 이러한 점은 당초의 개정 의도와 달리 많은 부작용을 내포하는 데에 근본적인 문제점이 있어 향후의 개정작업이 반드시 필요할 것으로 생각된다. 이 글에서는 ① 대규모점포에서 이루어지는 수수료매장형 계약(특약매입, 임대차)에 상가임대차법을 적용시킬 수 있는지, ② 대규모점포의 장소적 이점 및 지명도를 이유로 임차인의 투하자본 회수기회를 보호 배제시키는 것이 타당한지, ③ 대규모점포의 전체적인 사용목적이라는 법익은 상가임대차법에서 어떻게 고려해야 할 요소인지에 대해서 고찰하기로 한다. 각 논점에 대한 연구를 통해 현행 제10조의5의 개정방향을 제시하고 백화점 등에서 이루어지는 수수료 매장형 계약에 상가임대차법이 적용될지, 적용하더라도 어떠한 점을 고려하여 해석해야 할 것인지 파악한다면 우리나라 상가임대차보호법의 제도 운용 및 향후의 개정작업에 시사하는 바가 있을 것으로 기대한다. As Commercial Building Lease Protection Act of Korea was revised in 2015, it included premium that was on blind spot of law for long time in our legislation into legal protect object. However, according to revised article 10-5 of Commercial Building Lease Protection Act, if it is a part of large-scale store or semi large-scale store according to article 2 of 「Distribution Industry Development Act」, it employs exception of premium collection opportunity protection, so if lease object is a part of large-scale store, the problem that a number of leasehold merchants is not well protected about the premium is occurring. Issue 1, article 10-5 derives concept of Distribution Industry Development Act, and it applies and excludes protection subject of premium based area, and since this has fundamental problem to connote side effect unlike original revision intention, it is thought that revision work in the future must be necessary. benefit of the law called overall purpose of use of large-scale store considers about how it is considered in commercial building lease act, and it suggests revision direction of current article 10-5 through study about each point above, and it tries to grasp whether commercial building lease act is applied on fee buried agreement that is made in department store and others, and which point should be considred and interpreted even though it applies.

주택임대차에서 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절의 법적 쟁점 – 대상판결 : 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

최진솔,모승규,김제완 고려대학교 법학연구원 2023 고려법학 Vol.- No.108

주택임대차보호법 제6조의3이 시행된 지 2년이 지나며 임차인의 계약갱신요구와 임대인의 갱신거절사유에 대하여 많은 연구가 축적되었다. 그 중에서 최근까지 수많은 논쟁의 중심이 되어 온 문제가 있는데, 바로 ‘주택 양수인이 실거주를 이유로 기존 임차인의 계약갱신요구에 대하여 갱신거절을 할 수 있는가’의 문제이다. 주택 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절에 대하여 의견이 대립되는 가장 근본적인 이유는, 개정 주택임대차법에서는 임차주택의 매매 및 양수인의 실거주를 갱신거절 사유로 정하고 있지 않기 때문이다. 이에 따라 개정 주택임대차법이 시행된 이래로, 주택 양수인과 임차인간 분쟁을 주로 한 하급심 판결들이 다수 나온 것은 예상할 수 있는 결과였다. 문제는 그동안 관련 하급심 판결들마저 이 문제를 판단함에 있어 다소 혼재되어 있는 양상을 보였다는 것인데, 최근 이 문제를 정면으로 다룬 최초의 대법원 판결이 내려진바 본 논문에서는 대상판결에 대하여 분석해보고자 하였다. 대상판결의 결론부터 간략히 보면, 대상판결은 실거주를 이유로 한 주택양수인의 갱신거절을 긍정하였다. 즉, 대상판결로 인하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있게 되었는데, 이는 대다수의 하급심 판결과 배치되는 판단으로 보다 면밀히 분석해 볼 필요가 있다. 그간의 다수 견해는 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부의 판단은 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 한다는 것이었으나, 대상판결에서는 갱신거절 기간 내에 주택임차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실거주하는 경우에는 갱신거절할 수 있다고 판시하였다. 그러나 이 과정에서 원심판결 및 다수의 하급심 판결에서 비중 있게 다룬 갱신요구권의 법적성질, 즉 형성권 행사의 효과를 고려하지 않았는바, 본 논문에서는 우선적으로 갱신요구권의 형성권적 성격 및 갱신거절권과의 관계를 논의의 출발점으로 삼았다. 이에 따라 갱신요구권 행사의 효과, 즉 임차인의 갱신요구권 행사 자체로 곧 계약갱신의 효과는 발생한 것으로 보아야 하고 임대인은 법에서 정한 사유를 들어 이를 저지시킬 수 있을 뿐이라는 점을 정리하였다. 이에 따라 대상판결에서 인정한 임대인의 지위 승계 및 그에 따른 갱신거절권의 승계에 대하여, 목적 주택을 매도한 임대인은 실거주 의사가 없으므로 갱신거절을 할 수 없고 양수인은 단지 갱신이 이루어진 임대차계약상의 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 것이 자연스럽다는 결론에 이르렀다. 또한 우리 민법상 등기하지 않은 부동산 매수인은 제3자에 대하여 순수한 채권자의 지위 및 채권자로서 종전 임대인 지위 승계의 한계와 관련한 기존의 확립된 판례 법리를 살펴보았다. 나아가 관련한 외국의 법제를 간략히 살폈는데, 특히 캐나다의 경우 매수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절까지 법조문으로 규정하여 문제를 해결하고 있어 추후 필요시 참고해 볼 만하다. 대상판결은 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절 문제를 둘러싸고 견해의 대립이 있는 중에 나온 최초의 대법원 판결이라는 점에서 의미가 있으나, 대상판결에서 제시된 근거는 충분한 설득력이 있...

주택임대차보호법상 갱신요구권 제도의 개선 방안 - 캐나다 온타리오주 법제의 시사점 -

박해선(Park, Haesun),모승규(Mo, SeungKyu),김제완(Kim, Jewan) 전북대학교 법학연구소 2021 法學硏究 Vol.65 No.-

캐나다 온타리오주는 인구 밀집도가 높고 새로운 유입 인구가 많아 주택 임대차 안정화 정책의 필요성이 큰 토론토 등 대도시가 밀집되어 있는 주로서, 주택임대차에 갱신요구권을 도입하여 시행 초반에 있는 우리에게 많은 시사점을 준다. 온타리오주 임대차 법제는 주택임차법과 임대차위원회를 통하여 임차인 보호와 임대인의 절차적 권리 보장을 실현하고 있다. 온타리오주 법제에서 보여지는 시사점을 통해 우리가 임대차 안정화 방안의 하나로 주택임대차보호법에 도입한 갱신요구권에 관하여 점차 보완하여야 할 방향에 대하여 생각해보면 다음과 같다. ① 갱신요구 방식에서 갱신거절 방식으로 전환, ② 갱신 횟수 및 갱신 기간의 확대, ③ 갱신거절 사유의 보완, ④ 갱신 시 차임의 증감 기준과 임차인의 지위 보장, ⑤ 법정 손해배상 제도의 보완, 그리고 ⑥ 신속하고 경제적인 분쟁해결 절차의 마련 등이다. 이와 더불어 임대인과 임차인 간의 분쟁을 신속하고 경제적으로 해결할 수 있는 절차로서, 주택임대차조정위원회의 기능을 대폭 보강하여 조정전치주의로의 전환 및 조정에 대한 집행력을 부여하여 효율적인 해결에 이르도록 제도를 마련하는 것도 필요하다. Ontario has many implications for introducing new renewal claims for housing leases, given that housing stabilization is well realized under the Residential Tenancies Act, 2006 and the Landlord and Tenant Board, despite its high population. Referring to Ontario legislation, we consider the following points to be complemented and revised in order to stabilize the lease in the process of implementing the renewal requirement. They include switching from renewal request to renewal rejection, supplementation of reasons for renewal, expansion of renewal frequency and renewal period, increase or decrease standards of demurrage and guarantee of tenant status, supplementation of statutory damages, and rapid and economic dispute settlement procedures. In addition, as a quick and economical way to resolve disputes over renewal and eviction between renters and tenants, it is necessary to significantly reinforce the function of the Housing Lease Dispute Consolidation Committee to provide enforcement for coordination.