Real Estate Analysis: Environments and Activities Julian Diaz III and J. Andrew Hansz. Kendall Hunt Publishing Company, 2010

노승한(Seung-Han Ro) 건국대학교 부동산도시연구원 2013 부동산 도시연구 Vol.6 No.1

창업자들의 창업공간 구성과 선호에 관한 연구

노승한(Ro, Seung-Han),장수진(Jang, Su-Jin),김진영(Kim, Jin-Young),김도년(Kim, Do-Nyun) 한국도시설계학회 2017 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.18 No.6

본 연구는 창업자를 위한 공간구성의 중요성을 인식하고, 업무공간과 주거공간의 공간 수요 선호를 조사하여 창업공간계획의 기본 방향을 제시하는 것이 목적이다. 이를 검증하기 위해 국내 창업지원시설 관리자와의 인터뷰와 실제 창업지원시설을 이용하는 창업자 설문조사를 실행하여 분석하였다. 조사시점은 2017년 4월 기준이며, 전문가 인터뷰 8인과 창업자 설문조사 73인을 대상으로 조사하였다. 분석결과로서 업무공간의 경우 팀 별 단위의 닫힌 공간을 선호하며, 다른 창업자들과의 교류를 위해 가변형 공간으로 구성되어야 하고 커뮤니티시설 등 교류할 수 있는 공간이 필요한 것으로 조사되었다. 주거공간의 경우 전문가 의견과 창업자 선호도에서 차이가 발생하였는데, 전문가 의견과는 달리 창업자들은 주거공간의 필요성을 크게 인지하고 있고, 안정적이고 독립적인 주거를 선호하고 있다는 것을 알 수 있었다. The purpose of the study is to investigate the fundamental compositions of space for the start-up companies (or start-up support center) by analyzing the spatial preference of work and residential space. Hence, we interviewed domestic start-up advising experts (or mangers) and conducted a questionnaire survey of actual start-up or venture founders. In April 2017, the survey was conducted on 8 expert interviews and 73 founder surveys. As a result of the analysis, the work space is preferred to be a closed space for each unit of the team, and they should be composed of a variable space for communication with other start-up teams. In case of residential space, there was a difference between experts’ opinions and founders’ preferences. Unlike experts’ opinions, start-up founders recognize the necessity of residential space and prefer stable and independent residence.

기업 합병을 통한 부동산 유형의 분산과 규모의 경제 효과 -미국 부동산 투자회사를 대상으로-

노승한 ( Seung Han Ro ) 한국부동산분석학회 2011 不動産學硏究 Vol.17 No.1

본 연구는 1996년부터 2008년까지 기업 합병을 경험한 104개의 미국 부동산 투자회사를 대상으로 기업 합병으로 발생한 부동산 유형의 분산이 이 회사들의``규모의 경제``에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하였다. 금융 연구에서 파생된 합병에 관한 한 이론은 기업 합병에서 발생한 분산효과가 구매 기업의``규모의 경제``를 제약한다는 것으로, 합병 후 구매 기업에 나타나는 주식 시장에서의 가치 감소 현상을 설명한다. 이러한 이론을 바탕으로, 본 연구는 기업 합병으로 증가한 부동산 유형의 분산이 그 구매 부동산 투자 회사의``규모의 경제``를 감소시킬 것이라는 가설을 세우고 실증적 분석을 하였다. 이벤트 스터디 결과, 분산 증가에 따른 구매회사의 추가적인 가치 감소현상은 나타나지 않았다. 555개의 패널 데이터 분석을 통해``규모의 경제``를 기업 합병 전과 후로 비교하였을 때, 부동산 유형의 분산이 증가한 합병과 증가하지 않은 합병 모두,``규모의 경제``성장이 합병 후 나타났다. 그러나 합병 후 분산이 증가한 합병과 증가하지 않은 합병의 비교에서 통계적으로 유의한 수준의``규모의 경제``차이가 나타나지 않았다. 따라서 본 연구는 합병으로 증가한 부동산 유형의 분산이 그 구매 부동산 투자 회사의``규모의 경제``를 감소시키는 증거를 찾지 못했다. 이러한 결과는 구매 회사가 매각 되는 회사의 특화된 전문성의 확보를 통해 부정적인 분산 효과를 감소시킬 수 있다는 시각에 부합한다.

개인임대사업자의 법인전환인식에 관한 연구

한광호(Han, Gwang-Ho),이재혁(Lee, Jae-Hyuk),노승한(Ro, Seung-Han) 한국주거환경학회 2018 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.16 No.1

There is high level of interest in incorporation of private property rental companies but there is dearth of research done in said subject. incorporation is closely related with tax reduction, thus research in this field was mostly done from taxation and accounting perspective. Although there are some researches done regarding incorporation of private property rental businesses, they are mostly focused only on few specific cases. Therefore, this research aims to analyze factors that impact private property rental businesses owners’ perception on incorporation through survey with the business owners as participants. Survey was conducted on November of 2016 for one moth with help from an accounting firm. Out of 94 surveys, 20 were excluded for having insufficient response, and so 74 were included in this research. Through the survey, it was found that business owner’s level of education and income level were similar to that of data from existing research. Moreover, “Perception of Fair Taxation” and “Integrity in paying tax” showed statistically meaningful results. On the other hand, 2 theoretical variables regarding challenges posed during incorporation had results that were both statistically irrelevant; thus, it shows that complications in administration process and managerial problems after incorporation do not have much impact on perception on incorporation. This research improves upon limitations of existing research, which were only concerned with case studies, and provides empirical results that can contribute as reference data in preparing legislations regarding incorporation.

서울시 도시재생사업이 주변 지역 주택시장에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로

김지나 ( Kim Ji-na ),노승한 ( Ro Seung-han ) 한국부동산분석학회 2019 不動産學硏究 Vol.25 No.2

본 연구는 도시재생사업이 주변지역 주택가격에 미치는 영향이 명확하지 않은 상황에서, 서울시 도시재생사업 1단계 활성화 지역을 대상으로 지리적 분포에 따라 분석 대상지를 세분화 하여 지역별 도시재생사업지 주변지역 주택가격에 미치는 영향을 확인하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 서울시 아파트 가격을 종속변수로 하여 도시재생사업지역 내ㆍ외부의 주택가격과 도시재생사업시행 전ㆍ후의 주택가격을 고려하고자 시공간을 동시에 고려할 수 있는 이중차이분석모형을 활용하여 분석을 진행하였다. 본 연구에 활용된 아파트가격 자료는 2014년 1월부터 2018년 12월까지 거래가 있었던 서울시 아파트 1,221개 단지의 실거래가격자료이며, 성향점수매칭(PSM)의 방법을 통해 최종적으로 사용한 아파트실거래가격자료는 총 40,908개이다. 분석결과 도시재생 사업지역의 가격영향이 지역에 따라 그 정도가 상이한 것으로 나타났다. 도심권의 경우 모든 모형에서 이중차이분석결과 유의미한 음(-)의 영향을 갖는 것으로 나타났으며, 동남권의 경우 일부 유의미하지 않은 양(+)의 영향을, 서북권은 유의미 하지 않은 것으로 나타났다. 제1동북권과 제2동북권은 모두 유의미한 양(+)의 효과를 가지는 것으로 나타났다. 계수의 크기 측면에서 제1동북권과 제2동북권은 계수 값의 크기가 다소 비슷한 양상을 보였으며, 동남권의 경우 일부 유의미하지는 않으나 동북권에 비해 약한 양(+)의 효과를 가지는 것으로 보인다. 반면 도심권의 경우 강한 음(-)의 효과를 갖는 것으로 나타났다. 결론적으로, 도시재생사업의 주택가격 측면에서의 효과는 계획수립 당시 설정된 파급효과 또는 예산규모의 크기보다 주거지역이면서, 주거환경개선에 기인하는 집중되고 뚜렷한 사업인지 여부가 더 큰 효과를 보이는 것을 확인하였다. 향후 도시재생사업 계획수립에 있어 시사점을 제시할 수 있을 것으로 기대된다. This study investigates the impact of urban regeneration projects on local housing prices, noting that currently, there is no clear consensus about the extent of the impact particular urban regeneration project will have on the area. The subject area of the research is region under first phase of Urban Regeneration Project in Seoul which, will be subdivided into geographical distribution for the purpose of this research. Using apartment price as dependent variable, in order to conduct time space analysis on before and after housing price of regions both inside and outside the area under proposed regeneration project, difference in difference model was used for analysis. Apartment price data used in this study is actual transaction price data. It is data of 1,221 apartment complexes in Seoul that had been traded from January 2014 to December 2018. 40,908 of which were used in Propensity Score Matching (PSM) method. The result of the analysis on housing price in project area showed that the effect of urban regeneration project was different from region to region. In the case of urban centers, result of DID model showed that there is negative correlation between housing price and urban regeneration project, partial positive correlation in Southeastern region, no significant relationship in Northwestern region and in Northeastern region type I and Northeastern region type II, there was positive correlation. Both Northeastern region type I and Northeastern region type II had similar coefficient value and although there was no significant correlation in Southeastern region, compared to Northeastern regions, it had weaker positive coefficient. On the contrary, urban centers had strongly negative coefficient. In conclusion, Urban renewal project’s focus on housing area and improvement of its’ environment had bigger impact on housing price than the ripple effect and budget that were set during planning phase of the project. The results of this study will have implications on planning of future urban renewal projects.

산업연관분석을 통한 지적재조사사업의 경제적 파급효과분석

유선종(Yoo, Seon Jong),노승한(Ro, Seung Han),정은비(Jung, Eun Bee),신승우(Shin, Seung Woo) 한국지적정보학회 2014 한국지적정보학회지 Vol.16 No.2

정부는 잘못된 지적 정보를 바로 잡고, 토지활용도가 높은 땅으로 새롭게 디자인하는 국가기반 인프라를 구축하기 위해 전국을 대상으로 지적재조사사업을 추진할 예정이고 이미 3개 지구의 선행사업이 완료되었다. 본 사업은 사업 기간 및 금액을 고려하여 보았을 때 비교적 큰 국가적 사업에 해당하는 바 한국개발연구원(2010)과 한국중소기업학회(2010) 등은 각각 사업 시행 전 지적재조사사업의 타당성 검증을 위해 편익 분석을 실시하였다. 하지만 성과분석방법의 상이함은 분석결과의 차이를 야기하고 이는 분석결과 활용에 있어 적잖은 애로사항을 발생시키는 바, 본 연구에서는 산업연관분석을 통해 지적재조사사업의 경제적 파급효과를 객관적으로 분석하였다. This study analyses economic riffle effects on cadastral resurvey by using input-output analysis in terms of influence over all industries and employment. Since cadastral resurvey is one of the most important government projects in South Korea, the government is required to understand and support the nature of cadastral resurvey as a project which may affect overall industries. In 2010, two research institutes, Korea Development Institute (KDI) and the Korean Association of Samll Business Studies (KASBS), reported to examine the feasibility study on cadastral resurvey by using cost-benefit analysis. However, the results of two reports are significantly different and do not cover the influence of the project over all industries and employment. This study tries to fill the gap between two reports and provides the advanced analysis on broader economic effect on cadastral resurvey.

수도권 신도시의 통근비용을 고려한 주거비용 분석에 관한 연구

최준성(Joon-Sung Choi),노승한(Seung-Han Ro) 한국주택학회 2021 주택연구 Vol.29 No.3

본 연구는 수도권 신도시 통근자의 통근시간 가치와 직주비율의 관계로 도시별 자족성을 확인하고, 수도권 신도시에서도 주거비용과 통행비용의 상쇄관계가 발견되는지 검증하는데 있다. 연구방법으로는 2016 가구통행실태조사 자료를 이항 로지스틱 회귀분석으로 수도권 신도시의 통근시간의 가치를 산출하였고, 2019 주거실태조사 자료를 가구소득 추정 회귀모형으로 분석하여 인구 주택 총 조사 표본자료가 제공하지 않는 소득 자료를 대안으로 사용하였다. 산출된 통근시간의 가치 및 추정가구 소득을 2015 인구 주택 총 조사 표본자료에 적용하고 주요변수로 구성하고 주거비 결정 요인모형을 활용하여 통근기회비용과 임차료 간의 상쇄관계를 분석하였다. 본 연구로 수도권 신도시의 통근시간의 가치가 자족수준을 판단하는 수단으로 활용할 수 있음을 확인하였고, 선행연구와 달리 거주지와 근무지의 범위가 일치하지 않는 본 연구에서는 통행비용과 주거비용 간의 상쇄관계가 존재하지 않는다는 것을 확인하였다. This study investigates if self-sufficiency of the new towns is affected by the value of commuting time and job-housing proximity of the commuters. Also, we examine whether some new towns around Seoul metropolitan area have a trade-off relationship between housing and transportation costs. We employ the binary logistic regression using the 2016 Household Travel Survey data to investigate the value of commuting time and estimate household income using the 2019 Residence Survey data by OLS regression. Then, the estimated value of commuting time and household income are applied to the 2015 Population and Housing Census sample data to analyse the trade-off relationship between housing and transportation costs. We find evidence to support the value of commuting time in the Seoul metropolitan area can be used as a means of determining the level of self-sufficiency. However, the results do not support the trade-off relationship between housing and transportation costs.

전세가구는 왜 전세를 선택하는가?

하서진(Seo Jin Ha),노승한(Seung Han Ro) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.1

주택 매매가격은 낮아지는 반면 전세가격 및 전세가율은 높아지고 있는 상황을 바탕으로 소위 전세대란이 나타나고 있다. 이러한 상황에선 전세가구인 경우 대출 등을 통해 자금을 마련하면 자가전환이 유리할 것이나 전세에 대한 수요는 높아지고 전세가격은 높아져 전세 편중이 더 심화되고 있는 상황이다. 따라서 전세를 유지하고 선택하고자 하는 원인을 가구의 자산 및 수입ㆍ지출 구조에서 분석하여 전세가구의 자가 전환 여력 및 가능성을 분석하고 전세대란의 해결책을 모색하고자 하였다. 이러한 분석을 위해 가계금융복지조사 2012년, 2014년 자료를 바탕으로 2012년 전세였던 가구가 2014년에 전세 및 자가로 나뉘는 경우와 2012년 자가였던 가구가 2014년에 전세 및 자가로 나뉘는 경우를 이분형 로지스틱 회귀분석을 활용해 분석하였다. 2012년 전세였다가 2014년에도 전세를 유지한 가구는 2012년에 전세였다가 2014년에 자가로 전환한 가구보다 부담하는 부채총액이 높고 추가적인 대출을 하더라도 예상되는 DTI 및 (소득 대비) 연상환액이 높아 자가로의 전환이 어려울 것으로 나타났다. 그리고 2012년 자가였다가 2014년에 전세로 전환한 가구는 2012년에 자가였다가 2014년에도 자가를 유지한 가구보다 자산 및 수입구조 상 금융자산이 낮아 자금의 유동성 및 금융자산을 확보하기 위해 자가 유지를 하지 않고 전세로 전환한 것으로 해석할 수 있었다. 따라서 전세대란을 해결하고 전세가구의 자가전환을 유도하기 위해서는 전세가구의 매매여력 증대가 우선이 되어야 하며, 그러한 매매여력 증대를 위해서는 매매수요자에 맞춘 다양한 대출수단 및 DTI규제 완화가 필요할 것으로 보인다. This paper examines how the asset structures of households affect their tenure choices. We employ the binary logistic regression to investigate the analysis in terms of the asset and income of households using the Survey of Korean Household Finance and Welfare, in 2012 and 2014. We find that the size of household debt, lack of financial asset and less liquidity significantly affect the choice of Jeonse. Also, we find that the households who keep selecting Jeonse have significantly less income to cover the mortgage payment in case of moving to homeowners by simulating the debt to income (DTI) ratio. The results imply that less financial ability of Jeonse household in terms of assets and incomes considerably results in the tenure choice of Jeonse.

자율주택정비사업의 특성이 공공임대주택 공급량에 미치는 영향분석

이수정 ( Lee Su-jeong ),노승한 ( Ro Seung-han ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

자율주택정비사업은 공공의 다각적 지원을 통해 주거 젠트리피케이션을 완화하고 노후·불량주거지의 정비를 통한 공공임대주택 공급 등 주거복지 강화를 위한 수단으로 활용되고 있다. 본 연구의 목적은 사업이 완료된 자율주택정비사업을 대상으로 사업지의 특성과 공공지원(HUG융자, LH매입약정) 및 건축규제완화 특례(주차장 설치기준 완화, 용적률 완화)가 공공임대주택 공급량에 미치는 영향을 검증하는 것이다. 이를 위해 자율주택정비사업의 분기별 추진현황 자료를 활용하며, 시간적 범위는 2018년부터 2022년 3분기이다. SPSS를 활용하여 다중회귀분석을 실시하였고 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 사업지의 특성 중에서 총사업비와 토지주 시행, 건축협정형은 공공임대주택 공급량에 양(+)의 영향을 미친다. 그리고 사업기간과 사업면적은 음(-)의 관계를 도출하였다. 둘째, 공공지원 및 건축규제완화 특례 중에서 LH매입약정과 주차장 설치기준 완화는 공공임대주택 공급량에 양(+)의 영향을 미친다. 그리고 초기사업비 융자는 음(-)의 영향을 도출하였다. 본 연구결과는 소규모주택정비 관리계획을 수립할 때 자율주택정비사업에 대한 추진계획 및 공공임대주택 공급계획에 활용할 수 있으며, 자율주택정비사업 활성화를 위한 공공의 역할 확대와 제도개선을 위한 실증적인 자료로 활용될 것으로 예상한다. The autonomous housing improvement project, which is one of the small-scale development projects, has been in progress for over five years since its inception, necessitating an evaluation of its outcomes. The aim of this study is to analyze the impact of project site development characteristics, public support, and building regulation relaxation on the supply of public rental housing, with a specific focus on completed autonomous housing improvement projects. As a result of the analysis, it is revealed that among development characteristics, the total project cost, direct implementation by landowners, architectural agreement type, project period, and project area have statistically significant impacts on the supply of public rental housing. Additionally, among the categories of public support and relaxation of building regulations, purchase agreements and the relaxation of parking installation standards exhibit a positive effect on the supply of public rental housing. However, the initial project cost loan has a negative impact. Based on the results of this analysis, we propose recommendations for expanding the role of the public sector and making regulatory improvements to activate autonomous housing improvement projects as a means to increase the supply of public rental housing.

스폰서 소유권이 리츠의 시장 위험과 유동성 위험에 미치는 영향

한광호 ( Gwang Ho Han ),노승한 ( Seung Han Ro ) 한국부동산원 2021 부동산분석 Vol.7 No.1

This paper investigates effects of sponsor ownership on the Market Risk (Systematic risk) and the Liquidity Risk using Asian real estate investment trust (REIT) data. Previous literature warns that the sponsored REIT structure may cause the agency problem, and insists that the sponsor ownership management relieves the agency problem. However, our empirical findings show that there is an inverse-U relationship between the sponsor ownership and the two risks (the market risk and the liquidity risk), which indicates that from the risk management perspective, the sponsor ownership management has no effect. This finding can be explained by the fee business model. The sponsor has a motivation for the asset secularization, and an external manager who makes an option contract of performance, acquisition, and divestment fee with REIT has a motivation for the aggressive management style. In particular, the sponsor has the position of both parties in property transactions. In consequence, Asian REITs take a risk of excessive related party transactions. The findings of this study suggest that the REITs’ governance and regulations need to be improved for monitoring of the related party transaction (RPT) and the fee contract, in relation to control structure and in a systematical level.