Real Estate Analysis: Environments and Activities Julian Diaz III and J. Andrew Hansz. Kendall Hunt Publishing Company, 2010

노승한(Seung-Han Ro) 건국대학교 부동산도시연구원 2013 부동산 도시연구 Vol.6 No.1

기업 합병을 통한 부동산 유형의 분산과 규모의 경제 효과 -미국 부동산 투자회사를 대상으로-

노승한 ( Seung Han Ro ) 한국부동산분석학회 2011 不動産學硏究 Vol.17 No.1

본 연구는 1996년부터 2008년까지 기업 합병을 경험한 104개의 미국 부동산 투자회사를 대상으로 기업 합병으로 발생한 부동산 유형의 분산이 이 회사들의``규모의 경제``에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하였다. 금융 연구에서 파생된 합병에 관한 한 이론은 기업 합병에서 발생한 분산효과가 구매 기업의``규모의 경제``를 제약한다는 것으로, 합병 후 구매 기업에 나타나는 주식 시장에서의 가치 감소 현상을 설명한다. 이러한 이론을 바탕으로, 본 연구는 기업 합병으로 증가한 부동산 유형의 분산이 그 구매 부동산 투자 회사의``규모의 경제``를 감소시킬 것이라는 가설을 세우고 실증적 분석을 하였다. 이벤트 스터디 결과, 분산 증가에 따른 구매회사의 추가적인 가치 감소현상은 나타나지 않았다. 555개의 패널 데이터 분석을 통해``규모의 경제``를 기업 합병 전과 후로 비교하였을 때, 부동산 유형의 분산이 증가한 합병과 증가하지 않은 합병 모두,``규모의 경제``성장이 합병 후 나타났다. 그러나 합병 후 분산이 증가한 합병과 증가하지 않은 합병의 비교에서 통계적으로 유의한 수준의``규모의 경제``차이가 나타나지 않았다. 따라서 본 연구는 합병으로 증가한 부동산 유형의 분산이 그 구매 부동산 투자 회사의``규모의 경제``를 감소시키는 증거를 찾지 못했다. 이러한 결과는 구매 회사가 매각 되는 회사의 특화된 전문성의 확보를 통해 부정적인 분산 효과를 감소시킬 수 있다는 시각에 부합한다.

창업자들의 창업공간 구성과 선호에 관한 연구

노승한(Ro, Seung-Han),장수진(Jang, Su-Jin),김진영(Kim, Jin-Young),김도년(Kim, Do-Nyun) 한국도시설계학회 2017 도시설계 : 한국도시설계학회지 Vol.18 No.6

본 연구는 창업자를 위한 공간구성의 중요성을 인식하고, 업무공간과 주거공간의 공간 수요 선호를 조사하여 창업공간계획의 기본 방향을 제시하는 것이 목적이다. 이를 검증하기 위해 국내 창업지원시설 관리자와의 인터뷰와 실제 창업지원시설을 이용하는 창업자 설문조사를 실행하여 분석하였다. 조사시점은 2017년 4월 기준이며, 전문가 인터뷰 8인과 창업자 설문조사 73인을 대상으로 조사하였다. 분석결과로서 업무공간의 경우 팀 별 단위의 닫힌 공간을 선호하며, 다른 창업자들과의 교류를 위해 가변형 공간으로 구성되어야 하고 커뮤니티시설 등 교류할 수 있는 공간이 필요한 것으로 조사되었다. 주거공간의 경우 전문가 의견과 창업자 선호도에서 차이가 발생하였는데, 전문가 의견과는 달리 창업자들은 주거공간의 필요성을 크게 인지하고 있고, 안정적이고 독립적인 주거를 선호하고 있다는 것을 알 수 있었다. The purpose of the study is to investigate the fundamental compositions of space for the start-up companies (or start-up support center) by analyzing the spatial preference of work and residential space. Hence, we interviewed domestic start-up advising experts (or mangers) and conducted a questionnaire survey of actual start-up or venture founders. In April 2017, the survey was conducted on 8 expert interviews and 73 founder surveys. As a result of the analysis, the work space is preferred to be a closed space for each unit of the team, and they should be composed of a variable space for communication with other start-up teams. In case of residential space, there was a difference between experts’ opinions and founders’ preferences. Unlike experts’ opinions, start-up founders recognize the necessity of residential space and prefer stable and independent residence.

개인임대사업자의 법인전환인식에 관한 연구

한광호(Han, Gwang-Ho),이재혁(Lee, Jae-Hyuk),노승한(Ro, Seung-Han) 한국주거환경학회 2018 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.16 No.1

There is high level of interest in incorporation of private property rental companies but there is dearth of research done in said subject. incorporation is closely related with tax reduction, thus research in this field was mostly done from taxation and accounting perspective. Although there are some researches done regarding incorporation of private property rental businesses, they are mostly focused only on few specific cases. Therefore, this research aims to analyze factors that impact private property rental businesses owners’ perception on incorporation through survey with the business owners as participants. Survey was conducted on November of 2016 for one moth with help from an accounting firm. Out of 94 surveys, 20 were excluded for having insufficient response, and so 74 were included in this research. Through the survey, it was found that business owner’s level of education and income level were similar to that of data from existing research. Moreover, “Perception of Fair Taxation” and “Integrity in paying tax” showed statistically meaningful results. On the other hand, 2 theoretical variables regarding challenges posed during incorporation had results that were both statistically irrelevant; thus, it shows that complications in administration process and managerial problems after incorporation do not have much impact on perception on incorporation. This research improves upon limitations of existing research, which were only concerned with case studies, and provides empirical results that can contribute as reference data in preparing legislations regarding incorporation.

전문건설업체의 규모별, 업종별 재무건전성 모형 추정과 스트레스테스트

최준성 ( Choi Joon-sung ),노승한 ( Ro Seung-han ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.1

본 연구는 외부충격으로 건설업과 관련된 거시경제지표가 변동했을 때 전문건설업체에 미치는 부정적인 재무영향을 추정하고자 규모별, 업종별 스트레스테스트를 실시하였다. 스트레스테스트를 실시하기 위해 재무건전성을 추정하였고, 산출된 한계효과로 민감도 분석을 실시하였다. 민감도 분석 결과로 상장 업체와 보링 · 그라우팅공사업종 및 시설물유지관리 업종에 대해 스트레스테스트를 실시하였다. 스트레스테스트 결과 기성실적의 감소 영향보다 금리 인상의 영향이 더 큰 것으로 나타났다. 또한, 상장 업체 및 자본집약적인 특징을 가지는 전문건설업종은 금리 인상과 기성실적 감소에 민감하게 반응하는 것으로 확인되었다. 본 연구의 분석 결과로 전문건설업체는 건설경기 침체기에 경기부양 정책보다 금융정책이 효과적일 수 있을 것이라고 추정했다. 또한 금리 인상 시기 및 건설 기성이 감소하는 시기에는 상장 업체와 자본집약적인 특징을 가지는 전문건설업종의 위험관리를 하는 것이 금융기관의 재무건전성을 위한 효과적인 수단이 될 수 있다고 보았다.

서비스면적이 아파트 가격에 미치는 영향 연구

최민정 ( Choi Min Jung ),노승한 ( Ro Seung Han ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

국내 아파트 시장에서 서비스면적(발코니)은 오랜 기간 소비자들의 선호도를 증가시키는 역할을 담당해왔다. 1970년대 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)의 등장 이후, 소비자들은 중소형 규모 주거가 갖는 면적의 한계를 서비스면적을 통해 극복하였다. 2005년 발코니 확장 합법화 이후 서비스면적은 더욱 커지고 다양한 타입으로 등장하였다. 서비스면적은 국내 아파트 시장의 제도 및 산업적 측면을 아우르는 여러 쟁점을 갖고 있으나, 서비스면적을 부동산 가치와 연관 지은 연구는 부족한 실정이다. 이에 본 연구에서는 서비스면적이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 실증분석을 진행하였다. 서비스면적비율(서비스면적/전용면적)이 높을수록 수요도가 높은 평면이므로 단위면적당 매매가격이 높을 것이고, 소형 평면일수록 서비스면적비율의 효용이 더 높을 것으로 가정하였다. 또한 강남 3구 지역이 2기 신도시 지역에 서비스면적비율 상승의 효용이 더 높을 것으로 예측하였다. 강남 3구 지역과 2기 신도시의 아파트 12개 단지를 선정하였고, 전용면적 85㎡ 이하 규모의 평면도를 확보한 뒤 Auto CAD 프로그램을 활용해 서비스면적을 산정하였다. 2023년 4월-10월 사이의 거래 사례 790건을 대상으로 헤도닉 가격모형을 활용해 선형회귀분석하였다. 분석 결과 서비스면적비율과 종속변수인 면적당 가격이 정(+)의 관계로 나타났으며, 소형 세대일수록 서비스면적비율의 효용이 더 높음을 확인하였다. 강남 3구 지역의 아파트의 서비스면적비율이 신도시 2기 지역의 아파트에 비해 낮으며, 강남 3구 지역의 아파트가 신도시 2기 지역 아파트에 비해 서비스면적 비율 상승의 효용이 더 높은 것으로 나타났다. 본 연구는 서울에 국한되어 있던 기존의 선행연구에서 나아가 강남3구와 2기 신도시 지역을 비교하고, 국민주택 규모인 중소형 세대에 집중하여 연구했으며, 서비스면적을 정확한 근사치로 산출하여 분석에 활용한 점에서 의의를 갖는다. 그러나 면적 추출 과정에서 일부 자의적인 판단으로 면적을 산정한 부분이 있어 분석자료의 한계가 존재한다. 또한 발코니의 형태적 특성요인 등은 변수에 반영되지 않아, 다양한 영향요인을 포괄한 분석 모형이라고 보기는 어렵다. 향후 자료의 보완을 통해 후속 연구를 희망한다.

저축은행의 부동산PF대출 자산건전성 결정요인 분석 연구

유재현(Yoo, Jae-Hyun),노승한(Ro, Seung-Han) SH도시연구원 2021 주택도시연구 Vol.11 No.3

본 연구는 저축은행의 부동산PF대출이 다시 증가하고 있는 상황에서, 부동산PF대출 자산건전성을 높게 가져가는 요인이 무엇인지, 그리고 부동산PF대출 자산건전성을 높게 가져가는 만큼 저축은행의 안정성 지표에 영향을 미치는지, 그리고 구조조정 이후에 시간이 경과할수록 부동산PF대출 자산건전성을 엄격히 관리하는지를 분석하였다. 분석 범위는 79개 저축은행을 대상으로 2014년 3월부터 2018년 12월까지 5년간 총 20개 분기의 시간적 범위를 선정하였다. 자료는 저축은행 경영공시자료와 금융감독원, 저축은행중앙회, 예금보험공사 등이 발간한 자료집을 이용하였다. 분석을 위해 부동산PF대출 자산건전성을 종속변수로 두고, 대주주 유형별 더미변수와 저축은행 경영성과 지표를 독립변수로 두는 Pooled OLS 방식의 모형을 이용하였다. 시간의 경과에 따른 변화를 연구하기 위해, 시간경과 더미변수를 추가하여 분석하였다. 실증분석 결과, 저축은행의 대주주 유형이 제3금융업일 경우에 부동산PF대출 자산건전성이 가장 높다는 결론이 나왔다. 특히 대주주 유형별로 보증 및 신용대출을 높게 가져가는 비율의 평균값이 높은 순서대로 부동산PF대출 자산건전성을 높게 관리하는 결과가 나왔다. 또 보증 및 신용대출 비율과도 양의 상관관계를 가졌다. 다음으로, 부동산PF대출 자산건전성과 경영성과 사이에는 유의한 관계들이 존재함을 분석했다. 마지막으로, 시간경과 더미변수를 추가하여 분석한 결과, 두 번째 기간과 세 번째 기간의 계수가 양(+)의 값임과 동시에 기간이 지날수록 계수가 커지는 것으로 나타나므로 시간이 지날수록 부동산PF대출의 자산건전성이 높아진다는 것을 발견하였다. In this study, the real estate PF loans of the savings banks are increasing again, which influences the stability indicators of savings banks as well as the factors that bring high asset quality of real estate PF loans. It was analyzed whether the financial performance of the real estate PF loan asset was strictly controlled over time after restructuring. For the analysis, 79 savings banks were selected for a total of 20 quarters over a five-year period March 2014 to December 2018. The data were published from the Savings Bank Management Disclosure Data and the Financial Supervisory Service, the Korea Savings Bank Association, and Korea Deposit Insurance Corporation. As a result of the empirical analysis, it was concluded that the real estate PF loan asset soundness is the highest when the savings bank’s major shareholder type is the third financial industry. In particular, real estate PF loan asset quality was managed in the order of the highest average value of the ratios of guarantee and credit loans for each major shareholder type. It also showed a positive correlation with guarantee and credit rates. Second, there were significant relationships between real estate PF loan asset soundness and business performance. Finally, as a result of adding time-lapse dummy variables, the coefficients of the second and third time periods are positive and the coefficients increase as the period passes. Over time, we found that asset quality of real estate PF loans increased.

지역별 주택가격 상승률이 주택연금 보증기관의 재정건전성에 미치는 영향에 관한 연구

임유선 ( Im Yu Seon ),노승한 ( Ro Seung Han ),하서진 ( Ha Seo Jin ) 한국감정평가학회 2018 감정평가학논집 Vol.17 No.1

본 연구에서는 주택연금액 산출기준인 주택가격상승률을 지역별로 상이하게 적용하는 경우에 주택연금 보증기관의 재정건전성에 끼치는 영향에 대해 분석하고자 하였다. 이를 위해 주택연금 보증기관의 계리모형을 바탕으로 전국적으로 동일한 주택가격상승률과 지역별로 상이한 주택가격상승률을 이용, 지역별 기대순손익을 산출하였고 그 결과를 비교하여 지역적으로 상이한 주택가격상승률을 적용하는 방안이 보증기관에게 어떠한 영향을 끼치는지를 제시하고자 하였다. 분석방법으로는 지역별 주택가격 상승률에 따른 보증기관의 재정건전성의 분석을 위해 시나리오를 설정, 시나리오를 바탕으로 한 몬테카를로 시뮬레이션을 실시하였다. 분석 결과, 현행 모형을 통해 산출한 기대순손익에 비해 실제 가중치를 적용한 기대순손익이 작다는 점과 지역별 주택가격의 상승폭 간 큰 차이가 있다는 점에 주목할 필요가 있음을 확인하였다. 전국 단위로 동일한 주택가격상승률을 계속 적용할 경우, 주택가격상승률 기준보다 주택가격상승률이 낮은 지방의 가입비중이 높아지게 되면 과대계상이 될 우려가 존재하기 때문이다. This study analyzes the effect of houisng price increase rate, which is the standard of calculating the amount of housing pension, on the financial soundness of the housing pension guarantee institution (the Housing Pension Service) when applying each region housing prices index. For this purpose, on the basis of the actuarial model (utilized by the housing pension guarantee institution), we calculates the expected profit/loss ratio of each region by employing the same house price increase rate nationwide and each region house price increase rate. We compare the result to apply different regional house price increase rate and examine how it affect the assurance agency. As a method of analysis, a scenario was set up and a Monte Carlo simulation following the scenario was conducted for the analysis of the financial soundness of the guarantor according to the increase rate of the house price by region. As a result of the analysis, it implies that there is a large difference between the expected net profit and the expected increase in the housing price. If the same rate of increase in housing prices continues to be applied across the country, there is a concern that if the proportion of households with low housing price increases is higher than the rate of increase in housing prices, it will be over-priced.

수도권 신도시의 통근비용을 고려한 주거비용 분석에 관한 연구

최준성(Joon-Sung Choi),노승한(Seung-Han Ro) 한국주택학회 2021 주택연구 Vol.29 No.3

본 연구는 수도권 신도시 통근자의 통근시간 가치와 직주비율의 관계로 도시별 자족성을 확인하고, 수도권 신도시에서도 주거비용과 통행비용의 상쇄관계가 발견되는지 검증하는데 있다. 연구방법으로는 2016 가구통행실태조사 자료를 이항 로지스틱 회귀분석으로 수도권 신도시의 통근시간의 가치를 산출하였고, 2019 주거실태조사 자료를 가구소득 추정 회귀모형으로 분석하여 인구 주택 총 조사 표본자료가 제공하지 않는 소득 자료를 대안으로 사용하였다. 산출된 통근시간의 가치 및 추정가구 소득을 2015 인구 주택 총 조사 표본자료에 적용하고 주요변수로 구성하고 주거비 결정 요인모형을 활용하여 통근기회비용과 임차료 간의 상쇄관계를 분석하였다. 본 연구로 수도권 신도시의 통근시간의 가치가 자족수준을 판단하는 수단으로 활용할 수 있음을 확인하였고, 선행연구와 달리 거주지와 근무지의 범위가 일치하지 않는 본 연구에서는 통행비용과 주거비용 간의 상쇄관계가 존재하지 않는다는 것을 확인하였다. This study investigates if self-sufficiency of the new towns is affected by the value of commuting time and job-housing proximity of the commuters. Also, we examine whether some new towns around Seoul metropolitan area have a trade-off relationship between housing and transportation costs. We employ the binary logistic regression using the 2016 Household Travel Survey data to investigate the value of commuting time and estimate household income using the 2019 Residence Survey data by OLS regression. Then, the estimated value of commuting time and household income are applied to the 2015 Population and Housing Census sample data to analyse the trade-off relationship between housing and transportation costs. We find evidence to support the value of commuting time in the Seoul metropolitan area can be used as a means of determining the level of self-sufficiency. However, the results do not support the trade-off relationship between housing and transportation costs.

자율주택정비사업의 특성이 공공임대주택 공급량에 미치는 영향분석

이수정 ( Lee Su-jeong ),노승한 ( Ro Seung-han ) 한국부동산분석학회 2023 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2023 No.1

자율주택정비사업은 공공의 다각적 지원을 통해 주거 젠트리피케이션을 완화하고 노후·불량주거지의 정비를 통한 공공임대주택 공급 등 주거복지 강화를 위한 수단으로 활용되고 있다. 본 연구의 목적은 사업이 완료된 자율주택정비사업을 대상으로 사업지의 특성과 공공지원(HUG융자, LH매입약정) 및 건축규제완화 특례(주차장 설치기준 완화, 용적률 완화)가 공공임대주택 공급량에 미치는 영향을 검증하는 것이다. 이를 위해 자율주택정비사업의 분기별 추진현황 자료를 활용하며, 시간적 범위는 2018년부터 2022년 3분기이다. SPSS를 활용하여 다중회귀분석을 실시하였고 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 사업지의 특성 중에서 총사업비와 토지주 시행, 건축협정형은 공공임대주택 공급량에 양(+)의 영향을 미친다. 그리고 사업기간과 사업면적은 음(-)의 관계를 도출하였다. 둘째, 공공지원 및 건축규제완화 특례 중에서 LH매입약정과 주차장 설치기준 완화는 공공임대주택 공급량에 양(+)의 영향을 미친다. 그리고 초기사업비 융자는 음(-)의 영향을 도출하였다. 본 연구결과는 소규모주택정비 관리계획을 수립할 때 자율주택정비사업에 대한 추진계획 및 공공임대주택 공급계획에 활용할 수 있으며, 자율주택정비사업 활성화를 위한 공공의 역할 확대와 제도개선을 위한 실증적인 자료로 활용될 것으로 예상한다. The autonomous housing improvement project, which is one of the small-scale development projects, has been in progress for over five years since its inception, necessitating an evaluation of its outcomes. The aim of this study is to analyze the impact of project site development characteristics, public support, and building regulation relaxation on the supply of public rental housing, with a specific focus on completed autonomous housing improvement projects. As a result of the analysis, it is revealed that among development characteristics, the total project cost, direct implementation by landowners, architectural agreement type, project period, and project area have statistically significant impacts on the supply of public rental housing. Additionally, among the categories of public support and relaxation of building regulations, purchase agreements and the relaxation of parking installation standards exhibit a positive effect on the supply of public rental housing. However, the initial project cost loan has a negative impact. Based on the results of this analysis, we propose recommendations for expanding the role of the public sector and making regulatory improvements to activate autonomous housing improvement projects as a means to increase the supply of public rental housing.