세종시 출범 이후 수도권과 충청권 주택 가격변동의 연계성 분석

김리영(Leeyoung Kim) 한국감정원 연구개발실 2021 부동산분석 Vol.7 No.3

이 연구는 세종시 건설 이후 충청권 주택시장은 서울에 종속되어 나타나고 있는지. 아니면 독립적인 시장을 형성하고 있는지, 그리고 충청권 내에서 지역 간 주택가격 변동의 양상을 확인하고 정책적 시사점을 제시하고자 하였다. 연구결과를 요약하면, 세종시를 조성한 이후의 세종시를 포함한 충청권 주택시장은 서울 주택시장과는 차별적인 시장을 형성하고 있다. 그리고 충청권 내 지역 간 가격변동의 연계에서 대전시 가격변동이 중요한 매개역할을 하고 있다. 최근, 주택정책은 서울을 중심으로 한 수도권 주택가격 급등에 따른 수요에 대한 규제 정책을 전국적으로 적용하고 있다. 정부의 수요 억제 정책은 주택보급률이 낮은 수도권을 대상으로 시행되고 있지만, 지방은 주택보급률이 100%를 초과하는 상황이다. 지방에 대해서도 수도권과 동일한 규제를 적용한다면, 지방 주택시장의 위축과 왜곡이 나타날 가능성이 크다는 점에서 지방 주택시장의 여건을 고려한 차별적인 정책 수립이 필요함을 시사한다. This study proposed the answers of the following questions: have housing markets in Chungcheong province been dependent on those in Seoul since the establishment of Sejong or the other around? and how have a spillover effect of housing price fluctuations among districts in Chungcheong been? The results were as follows. Since the start of Sejong, housing markets in Chungcheong including Sejong have formed different ones from Seoul and been influenced more by Gyeonggi than by Seoul. Housing price fluctuations of Chungcheong proved to play an important role in those of Daejeon. The price fluctuations of Daejeon had a larger impact on those of Chungcheong than the metropolitan province did. The fluctuations of Sejong had a little influence on those of Chungcheong relatively. It also was an evidence that the housing markets in Chungcheong were different from those in Seoul. Recent housing policies concentrated on demand reduction to stabilize housing prices in metropolitan areas as well as Seoul. The housing supply rate was over 100% in non-metropolitan regions, but under 100% in metropolitan ones. If restrictions against the non-metropolitan is the same as the metropolitan, it is likely to shrink the housing demand and distort the housing market in the non-metropolitan. In terms of conditions of the both regions, policy discrimination of the metropolitan from the non-metropolitan is expected on the basis of consideration of the housing markets in the non-metropolitan.

지역 간 특성차이가 서울시 청년층 이동에 미치는 영향 분석

김리영(Kim , Leeyoung) 한국지역학회 2019 지역연구 Vol.35 No.2

생애주기단계에서 청년층은 그 사회적위치가 빠르게 변화하는 연령대로, 본 연구는 청년층의 인구이동에 주목하고 주택시장요인을 포함한 지역특성요인과 청년층 인구이동의 관계를 서울지역을 중심으로 실증 분석하였다. 분석결과, 청년층의 이동은 거리와 일자리는 중요한 이동의 원인이 되고 있다. 이외에 주택시장에서의 전세가격이나 주택공급이 청년층 이동에 유의한 영향 요인으로 작용하는 것으로 분석되었다. 또한 서울시내 개별지역과 이동의 기원지간의 전세가격과 같은 가격의 차이가 커질수록, 주택공급 차이가 커질수록 서울시 청년층의 순전출이 지속될 수 있음을 유추할 수 있다. 분석 결과 일자리의 경우, 청년층 유입을 증가시키는 데 기여하고 있어 고용중심지 주변에서의 청년층 주거수요는 높아질 것으로 예상된다. 따라서 현재 서울시나 정부에서 추진하고 있는 일자리가 많은 지역주변이나 역세권 주변에서의 청년층을 대상으로 한 공공주택을 비롯한 민간의 주택공급이 원활하게 이루어질 필요가 있으며, 저렴한 가격으로 거주할 수 있는 공적 주택이나 민간임대 주택 공급이 지속된다면, 서울시 청년층 전출을 줄이는 데 기여할 수 있을 것으로 기대된다. The young generation in life cycle that social position is rapidly changing is play an important role in a regional development because they can increase social and natural population in the region. This study analyzed the relationship between the movement of young generation and the regional characteristics including housing market characteristics in Seoul. As the results, the movement of young generation was influenced by commuting distance and location of jobs as the gravity model has suggested. In addition, housing supply and housing price (or Jeonse price) is an important factor for the movement of young generation. It can be inferred that the more price gap such as Jeonse price and housing supply gap are increased, the more out-migration of young generation in Seoul is increased. However, the housing demand of young generation in employment centers will be increased because jobs contribute to increasing the inflow of young people. Therefore, the policies of central and Seoul government that supply housing in job rich and high accessibility areas are needed for young generation. In addition, if public housing and affordable housing are supplied in the other areas, it can contribute to reduce the out-migration of young people in Seoul.

시기별 거시경제 환경변화에 따른 주택시장의 가격변동성 연구

김리영(Kim, LeeYoung),서원석(Seo, Wonseok) 한국부동산학회 2013 不動産學報 Vol.53 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to investigate the time series impact of macroeconomic change on casual relationship between apartment resale price and cheonse price during exchange and financial crises. (2) RESEARCH METHOD This study mainly used granger causality analysis to investigate the causal relationship between apartment and cheonse prices when significant economic change has occurred. For that, this study obtained various macro economic data and apartment prices from Jan 1988 to Dec 2011. (3) RESEARCH RESULTS This study found that Korea housing market became lively when economic cycle became a stable after IMF period. It also showed that a signal for resale price granger-caused a signal cheonse price in the housing market after 1990's. However, the cheonse price couldn't have casual relationship to resale price specifically during the foreign exchange and financial crises. 2. RESULTS The results of this study indicates that housing market in Korea has very sensitive to the economic crisis. In particular, in that period, resale price can affect cheon price significantly, the housing policy for cheonse price stabilization should first focus on its relationship to the resale price.

VECM을 이용한 외환 및 금융위기 경제여건 변화가 대도시 주택시장에 미치는 영향 비교

김리영(Kim, LeeYoung),서원석(Seo, Wonseok) 한국부동산학회 2014 不動産學報 Vol.56 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to investigate the impact of economic changes during foreign exchange crisis and financial crisis periods on metropolitan housing market, specifically focusing on seoul housing market, between 1998 and 2013. (2) RESEARCH METHOD This study used granger causality analysis and vector error correction model (VECM) to find periodical relationship between seoul housing market and macroeconomic variables when world economic situation has changed. (3) RESEARCH FINDINGS This study found that seoul housing market was significantly affected by the critical economic phase, such as foreign exchange and financial crises. Typically mortgage rate had the most great impact on housing sales price. The results also showd that housing sales price granger caused a jeonse price during the critical economic phase. 2. RESULTS The implications of this study are twofold. First, seoul housing market is very sensitive to the economic crisis. Second, it is necessary to understand that housing policy has different impact when dissimilar economic crises occur.

공간계량기법을 이용한 학령별 인구의 공간적 분포 및 지역특성 영향요인 연구

김리영(Kim LeeYoung),서원석(Seo Wonseok) 한국지역개발학회 2016 韓國地域開發學會誌 Vol.28 No.2

The purpose of this study is to investigate the spatial patterns of school-age population density as well as the impacts of urban features on the density, specifically focused on three groups of the school-age population including primary, middle, and high school students. The results are threefold. First, spatial distribution patterns of the school-age population density tend to be highly aggregated by the group itself. In particular, the primary school has higher spatial aggregation than other groups. Second, the spatial distribution patterns are different between primary school and middle and high schools. In case of primary school density, the aggregation pattern is shown over the outskirts of Seoul and Gyeonggi province, while the middle and high school densities are highly aggregated at both a secondary center of Seoul and the fringe. Lastly, entrance rate, density of private institutions, housing type, and city size can be the main factors affecting the school-age population density, and moreover, these can attract the school-age population. Estimating demand of new school and student generation rate are often overlooked the inherent urban environments. Because each city has its own social, economic, and educational environments, and moreover, features affecting school-age population are different among the cities, same or similar terms and conditions should not be applied for the educational estimations, meaning that the educational policy related to school-age population should consider the environments particular to the region.

주택시장 여건 및 지역 서비스의 인구이동에 대한 영향 분석

김리영(Kim, LeeYoung) 한국지역개발학회 2017 한국지역개발학회 세미나 논문집 Vol.2017 No.1

최근 수도권의 인구이동은 대부분이 인접한 지역간, 지역 내에서 이루어지고 있으며, 시도간의 이동보다는 수도권 내에서의 이동 비중이 증가하고 있다. 이에관련 인구이동과 주거이동과 관련한 이론적 논의를 토대로, 이동에 영향을 주는 지역 의 주택시장요인과 지역특성요인을 검토하고 시사점을 제시하고자 하였다. 분석은 수도권 내 인구규모가 가장 큰 수원시를 대상으로 수도권 지자체간의 이동의 원인을살펴보았다. 특히 주택시장 여건과 각 기초자치단체의 서비스 등 주요 지역특성요인 중에서 어떤 요인이 유의하게 영향을 미치고 있는지 확인하였다. 분석결과 이동의 활발함은 중력모형에서 제시한 바와 같이 인접한 지역과 인구규모의 영향이 존재하며, 수도권 내에서는 주택시장 여건차이가 중요하게 작용하는 것으로 나타났다. 특히 전세가격의 상승과 같은 임차가구의 주거불안이 가중되면서 상대적으로 주거비용이 저렴한 수원지역으로 이동이 이루어진 것으로 나타났다. 이러한 분석결과를 고려해보면, 최근 전세가격의 상승과 같은 임대료 부담이 증가하면서 보다 저렴한 주거지를 찾아 이동하는 경향을보이는 것으로 판단된다. 즉 자발적 이동이 아닌 비자발적 이동일 확률이 높다고 판단된다. 따라서 저소득층을 포함한 대부분의 임차가구는 비자발적 이동이 이루어졌을 것으로 판단되며, 이들에게 적절한 주택공급이 이루어 질 수 있도록 정책적 대안을 모색할 필요가 있다. 그동안 공급이 부족했던 저소득층의 주거안정을 위한 공공임대주택의 공급이 우선될 필요가 있다.

민간 아파트 사업의 초기계약률 예측에 관한 연구

이성수,김리영,Lee, Seongsoo,Kim, Leeyoung 한국건설관리학회 2015 한국건설관리학회 논문집 Vol.16 No.4

우리나라 주택공급은 주로 민간에 의한 선(先) 분양 아파트 개발사업 형태가 주로 이루고 있다. 선 분양 개발사업은 분양을 통해 사업비를 충당한다는 점에서 초기 계약률과 분양가격은 매우 중요함에도 연구의 축적은 미흡하며, 계약률과 분양가격 간의 관계를 고려한 연구는 이루어지지 않았다. 이에 이 연구는 분양가격과 초기 계약률간의 관계에 중점을 두고 분양사업계획 수립시 초기계약률을 고려한 합리적 분양가격을 책정하기 위한 분석을 수행하였다. 분석결과 지역 내 합리적 분양가격 수준보다 높거나 낮게 책정되면 초기계약률이 낮아진다. 따라서 사업주체가 분양가격을 책정하는 경우 초기계약률을 고려한 합리적 분양가격을 책정할 필요가 있다. 그리고, 초기계약률에 영향을 미치는 요인은 분양가격, 학교입지, 근린공원, 건폐율, 판상형 비율, 건설사 순위 등으로 나타났다. 이들 변수 중에서, 입지와 관련한 요인은 고정적이고 사업자의 노력으로 개선하기 어려운 사항이다. 입지 이외의 사업주체가 노력으로 해결할 수 있는 변수로는 분양가격의 책정, 건폐율이나 판상형 비율, 건설의 브랜드 등이라고 할 수 있다. 또한 사업계획 수립시 어떠한 건설사를 통해 어떤 주택을 건설하느냐는 사업의 성패를 결정하는 데 중요한 요인임을 확인하였다. 연구결과를 종합해보면, 사업주체가 분양가격을 책정하는 경우 지역에서 선호하는 특성을 합리적으로 고려하여 가격을 책정할 필요가 있으며, 연구에서 확인한 바와 같이 지역에서 적절한 분양가격과 초기계약률 간의 관계를 토대로 적절하게 분양가격을 책정하게 된다면 사업실패의 리스크를 줄이는데 기여할 수 있을 것으로 기대된다. Apartment developers consider the initial sales rate as an important indicator for their success of apartment development projects. They tried to achieve a secure level of initial sales rate. In spite of its importance, there is little research on the initial sales rate because of the difficulties in gathering proper data for analysis. This study, however, collects the data in initial sales rates in Su-won from various sources such as construction companies, marketing companies, sales companies and so on. By using this rare data, this study analyses the initial contract rate of apartment and estimates the initial contract rate by sales price. The result of this study shows that important of land area ratio, brand, and distance to park. It is expected that the proposed model will be used for apartment developers in sales planning phase.

협동조합 활성화지역의 공간적 특성 분석

권성문(Kwon SungMoon),김리영(Kim LeeYoung),양광식(Yang KwangSik) 한국지역개발학회 2016 韓國地域開發學會誌 Vol.28 No.2

This study examines the relationship between the establishment of cooperative companies and regional features to find the effect of regional features on the establishment of cooperatives. The region with higher rate of the establishment of cooperatives in Seoul Metropolitan Areas(SMAs) is located in Seoul city. Hot-Spot and Cold-Spot analysis indicates that cooperatives are more clustered in north part (or GangBuk) in Seoul city that south part (or GangNam) in Seoul city. Analysis results indicate that the region with rich in human resources encourages the establishment of cooperatives. In addition, the support of mayors or local heads is an important role in the establishment of cooperatives. That is, this result emphasizes the importance of the interest of local government. The support for the establishment of cooperatives is needed by local governments because cooperative companies contribute the improvement of rights and interests for associator as well as the improvement of local communities. However, the support should not disrupt the independence of cooperatives.

도시형생활주택의 광역주택시장 공급결정요인 비교연구

서원석(Seo, Wonseok),김리영(Kim, LeeYoung) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.1

이 연구는 도시형생활주택 공급이 이루어진 지역의 특성을 수도권과 비수도권이라는 광역 주택시장으로 구분해 도시형생활주택 공급의 시장별 특성차이를 확인하고, 공급에 영향을 미치는 하위 시장별 특성을 비교분석하며, 이를 통해 도시형생활주택 공급에 대한 광역 주택시장 차원의 정책적 시사점을 제시하는 것을 목적으로 하고 있다. 이를 위해 도시형생활주택이 공급된 주택시장을 수도권과 비수도권으로 구분해 가구, 주택시장, 산업, 도시기반, 토지이용 특성 등 다섯 개의 범주에 포함되는 13개의 주요 광역 주택시장 특성이 도시형생활주택 공급에 미치는 영향을 이항로지스틱모형을 이용해 파악하였다. 분석결과 수도권과 비수도권 광역 주택시장 특성은 차이가 있으며, 도시형생활주택 공급이 이루어지는 광역시장은 교통, 주택시장, 가구특성 등의 측면에서 상이한 특성을 가졌다는 사실을 파악하였다. 또한 도시형생활주택 공급결정에 영향을 미치는 결정 요인 역시 각 주택시장에 따라 다른 것으로 나타났는데, 수도권은 임차수요가, 비수도권은 가구 및 도시기반시설의 공급성이 결정적인 역할을 하는 것으로 드러났다. 이 연구를 통해 얻은 시사점은 다음과 같다. 첫 번째, 현재 전월세가격이 급등하고 있는 상황에서 임차가구의 주거 안정과 질적 개선을 위해 국민주택기금의 저리 지원 연장 등을 통해 2개 이상의 방을 가진 단지형 연립?다세대 공급 확대를 유도할 필요가 있다. 두 번째, 특히 비수도권에서 도시형생활주택을 건축할 때 근린지역 내 대중교통 시스템이 포함될 수 있도록 제도적 장치를 마련할 필요가 있다. 그리고 마지막으로 해당 주택시장에서 발생하는 공급문제의 해결을 위한 지자체의 역할강화를 거버넌스 체계를 통해 확립할 필요가 있다. The purpose of this study is to compare spatial submarket features of urban-life housing between Metropolitan and non-Metropolitan areas, to find the significant factors affecting the housing supply, and to suggest the macro policy implications. For the analysis, this study uses two types of housing submarkets (Sudokwon Metropolitan and Non-Metropolitan) to investigate significant factors affecting the urban-life housing supply using 13 housing submarket features, such as household, housing market, industrial, infrastructure, land use characteristics. The results show that the housing submarket has different spatial features in terms of transportation, housing market, and household characteristics. Moreover, the significant factors affecting urban-life housing supply are also dissimilar, such as household-housing market features in Metropolitan market and household-infrastructure availabilities in Non-Metropolitan market. The implications of this study are threefold. First, currently studio type of urban-life housing has more construction benefits than other types. But this should be also applied to other types of urban-life housing. Second, when constructing urban-life housing, it must consider the accessibility of public transportation, specifically in Non-Metropolitan housing market. Lastly, it is necessary to have public governance working in cooperation with both central and local governments.