주택금융규제가 주택소비 및 금융시장 안정성에 미치는 영향 = The impact of housing finance regulation on housing consumption and financial market stability

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the global financial crisis and the economic downturn, household debt has been rapidly adjusted in developed countries such as the United Kingdom and the United States. However, in Korea, household debt continues to increase, which is attributable to an increase in housing costs due to rising housing prices. Therefore, the Korean government is expected to strengthen housing finance regulations to stabilize household debt and housing prices.
However, under the current housing finance system, LTV and DTI are important factors for determining mortgage loans, and strengthening housing finance regulations can not rule out the possibility of having a negative effect on the relatively vulnerable groups. Therefore, the role of housing finance on housing demand and the impact of housing finance regulation on vulnerable classes should be studied first.
In this context, this study analyzed the effects of housing finance on housing demand, the ripple effect of housing finance regulation by hierarchy, and the transfer possibility of the mortgage loan demand by financial sector.
The main findings of this study are summarized as follows. First, the effects of housing finance on housing consumption and investment demand are as follows. In order to procure housing funds, housing consumption demand(actual demand households) showed more active use of housing finance than investment demand(multiple-house-owning households etc.). However, in the case of multiple-house-owning households, it is recognized that they are using more mortgage loans than actual demand households, because they have higher reimbursement ability and security with high income and possessing a lot of assets.
Second, the effects of housing finance regulation on the group of households classified by income and net asset are analyzed as follows. Housing consumption is more constrained by net worth constraints than by income constraints. In particular, the constraint was greater in home-less leased households, such as first-time home buyers, whose net assets were relatively small. In addition, these households showed a larger policy effect when they relaxed than when housing finance regulation was strengthened.
Third, the analysis results of the transfer possibility of the mortgage loan demand by financial sector are as follows. The strengthening of housing finance regulation showed that the proportion of non-bank mortgage loan amount and weight increased, and the total mortgage loans amount of depositary institutions increased. In addition, the strengthening of the housing finance regulations led to an increase in the proportion of non-banking mortgage loans among all depositary institutions, as well as a decline in collateral value, there by inducing a rise in the lending rate.
In conclusion, if housing finance regulations are strengthened, actual demand households, which are the main utilization class of housing finance, are likely to suffer liquidity constraints. Therefore, before deciding whether to strengthen housing finance regulation, concrete discussion about development of products supporting vulnerable class should be preceded. In addition, rather than restraining new loans through strengthening housing finance regulations, securing soundness by improving qualitative structure in the long run is desirable for the household sector.

국문 초록 (Abstract)

글로벌 금융위기와 경기침체를 겪으면서 영국과 미국 등 선진국에서는 가계부문의 부채조정이 빠르게 진행된 반면, 국내에서는 가계부채가 꾸준히 증가하고 있다. 이와 함께 주택가격 및 전세가 등의 주거비용도 지속적으로 상승하고 있다. 이에 정부는 가계부채 문제해결과 더불어 투자수요 억제를 통한 주택가격 안정은 물론, 서민·실수요자의 주거안정을 도모하고자 주택금융규제 등을 통해 시장에 개입하는 등 앞으로도 보다 광범위하고 강도 높은 규제정책이 진행될 것으로 예상된다.
그러나 이러한 정책적 의도와 달리 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 주택담보대출금액 결정에 중요하게 작용하는 현 제도 하에서는 주택금융규제 강화가 상대적 취약계층에 부정적인 영향을 미치게 될 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 실수요자의 주거복지와 금융포용 확대의 측면에서 주택금융의 역할은 물론, 주택금융규제가 취약계층에 미치게 될 파급효과에 대한 검토가 선행되어야 한다.
이러한 배경에서 본 연구는 주택수요별로 주택금융이 미치는 영향을 분석하는 한편, 주택금융규제의 소득 및 순자산 분위 계층별 파급효과에 대한 모의실험, 그리고 주택금융규제 강화 시 금융업권 간 대출수요의 이동 가능성에 대해 실증분석 하였다.
본 연구의 주된 발견을 요약하면 다음과 같다. 먼저, 가구의 주택수요별로 주택금융이 미치는 영향을 분석한 결과, 주택자금 등의 조달방안으로 실수요가구가 다주택 자가가구에 비해 주택금융상품을 적극적으로 활용하는 것으로 나타났다. 다만, 대출금액은 소득 및 담보로서 제공이 가능한 자산이 많으므로 담보인정비율과 부채상환능력이 상대적으로 높은 다주택 자가가구가 실수요가구들에 비해 더 많은 것으로 나타났다.
둘째, 주택금융규제의 소득 및 순자산 분위 계층별 파급효과에 대한 모의실험 결과, 가구의 주택소비에는 소득에 비해 보유 순자산에 의한 제약이 더 큰 것으로 나타났다. 특히, 순자산이 상대적으로 적은 생애최초주택구입자 등의 무주택 임차가구에서 제약이 크게 나타났으며, 이들 가구의 경우 주택금융규제를 강화했을 때에 비해 완화할 때에 정책적 효과가 더 큰 것으로 나타났다.
셋째, 주택금융규제 강화 시 금융업권 간 대출수요의 이동 가능성을 분석한 결과, 주택금융규제 강화기에 비은행권 대출이 증가함은 물론, 전체 주택담보대출액도 증가하는 것으로 나타났다. 또한 주택금융규제의 강화는 주택담보대출의 담보물이 되는 주택의 가격하락을 유발하는 한편, 금융기관의 위험할증률에 반영되어 금리가 상승하는 것으로 나타났다.
이상의 논의를 종합할 때, 앞으로 보다 강화된 주택금융규제 정책이 추진될 경우 소득·자산·신용 제약가구 등 취약가구들에게서 유동성제약이 발생할 가능성이 크다. 따라서 주택금융규제 강화여부를 결정하기에 앞서 이러한 가구들을 대상으로 한 유연한 상품개발 등에 대해 보다 구체적인 논의가 선행되어야 한다. 또한 주택금융규제 강화를 통해 무리하게 신규대출을 억제하기 보다는 장기적인 안목에서 질적 구조개선 등을 통해 금융시장의 안정성을 확보하는 것이 가계부채의 연착륙에 바람직할 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 구성 4
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 주택수요의 특성 7
• 1. 해외 선행연구 7
• 2. 국내 선행연구 10
• 3. 선행연구와의 차별성 12
• 제2절 주택금융규제의 계층별 효과 14
• 1. 해외 선행연구 14
• 2. 국내 선행연구 16
• 3. 선행연구와의 차별성 19
• 제3절 주택금융규제가 금융시장에 미치는 영향 20
• 1. 해외 선행연구 20
• 2. 국내 선행연구 21
• 3. 선행연구와의 차별성 26
• 제3장 주택수요별 주택금융의 영향 27
• 제1절 분석배경 27
• 제2절 주택에 대한 소비 및 투자 수요의 행동모형 29
• 제3절 실증분석모형 및 가설 32
• 1. 실증분석모형 32
• 2. 연구가설 34
• 제4절 분석결과 36
• 1. 자료 및 변수설정 36
• 2. 추정결과 및 해석 42
• 제5절 소결 51
• 제4장 주택금융규제의 계층별 파급효과 53
• 제1절 분석배경 53
• 제2절 편예산제약선 모형과 응용 55
• 1. 편예산제약선 모형 55
• 2. 주택소비에 대한 편예산제약선 모형의 응용 58
• 제3절 실증분석모형 및 가설 61
• 1. 실증분석모형 61
• 2. 연구가설 64
• 제4절 최적주택소비규모의 추정 65
• 1. 자료 및 변수설정 65
• 2. 추정결과 및 해석 69
• 제5절 주택금융규제의 계층별 파급효과에 대한 모의실험 71
• 1. 모의실험 설계 71
• 2. 모의실험 결과 75
• 제6절 소결 85
• 제5장 금융업권 간 주택담보대출수요의 이동 87
• 제1절 분석배경 87
• 제2절 비은행권을 통한 자금조달 시 금리의 결정 과정 89
• 제3절 실증분석모형 및 가설 92
• 1. 실증분석모형 92
• 2. 연구가설 93
• 제4절 분석결과 95
• 1. 자료 및 변수설정 95
• 2. 추정결과 및 해석 98
• 제5절 소결 111
• 제6장 결 론 112
• 제1절 연구의 결과 및 시사점 112
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 114
• 참고문헌 116
• 부 록 124
• 1. 모의실험 대상 가구의 특성별 순자산분위 분포 124
• 2. 소득 및 순자산 분위별 모의실험 결과 126
• 3. 국내 주택금융정책 운용추이 135
• ABSTRACT 144

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39. “장기주택금융의 대출제약이 가구의 주택소비에 미치는 영향에 관한 연구”, 최내영, 김영철, 『국토계획』, 제39권 제1호, 대한국토 도시계 획학회, , pp. 223~233, , 2004

40. 『비은행 금융회사 금리 결정요인 분석: 저축은행 및 캐 피탈사를 중심으로』, 이순호, 이규복, 한국금융연구원, 한국금융연구원, , 2011

41. 주택금융 제약이 주택소비규모와 점유형태 선택에 미치는 영향에 관한 실증분석, 조정래, 최막중, 지규현, 한국주택학회, 『주택연구』, 제10권 제1호, 한국주택학회, , pp. 33~48, , 2002

42. 주택담보대출 부도요인 분석을 통한 LTV 및 DTI 등 거시건전성 규제의 효과에 관한 연구, 박연우 ( Yunwoo Park ), 최성일 ( Seongil Choi ), 한국금융학회, 『금융동향』, 제29권 제3호, 한국금융연구원, , pp. 101~146, , 2015

43. “주택정책 규제수단으로서 DTI 규제정책의 효 과분석, -System Dynamics를 활용한 시뮬레이션 분석-”, 박형준, 이동규, 서인석, 한국정책학회, 『한국정 책학회보』, 제18권 제4호, 한국정책학회, , pp. 207~235, , 2009

44. “고연령 자가 거주 가구의 주거 이동 및 주택 점유 형태 결정요인 : 가구주의 성별 특성을 중심으로”, 정의철, 이경애, 한국주택학회, 『주택연구』, 제22권 제3호, 한국주택학회, , pp. 127~152, , 2014

45. “주택담보대출 원금상환구조 결정요인 분석”, 『주택담보대출 리 스크 관리를 위한 규제 및 대출 상품의 설계』, 임진, 한국금융연구원, , pp. 155~207, , 2017