다주택자에 대한 사회적 논란과 그 해법 = Disputes on Multi-house Owners and Its Solution

국문 초록 (Abstract)

다주택자는 주택시장의 변동에 따라 그 역할에 대한 논란이 끊임없이 제기되고 있다.
특히 노무현 정부 하에서는 1가구 1주택 소유주의를 주장하며 다주택자의 주택소유에 관한 규제들을 강화함으로써 주택 가격 안정화를 꾀하였다. 하지만 이러한 여러 규제들은 풍선효과를 통해 중ㆍ저소득층 주택의 가격을 상승시키는 결과를 낳았으며, 직접적인 목표인 자가율 향상도 이뤄내지 못한 것으로 분석된다. 또한 장기적으로는 주택공급 물량을 감소시켜 향후 주택시장의 불안요인을 증폭시키는 결과를 발생시켰다.
전세제도를 유지하고 있는 국내주택시장에서의 다주택자는 투기자로서의 성격이외에 민간임대주택사업자로서의 양면적인 성격을 지닌다. 즉, 다주택자는 사회에 필요한 민간임대사업자로서 그리고 주택공급을 위한 1차적인 투자자로서 기능하는 장점이 있지만, 양도차익을 통해 임대수익을 실현할 수밖에 없는 투기적인 형태가 조장되는 부정적인 기능을 가지고 있다. 결국 합리적인 방안은 다주택자의 부정적인 측면보다는 긍정적인 측면이 조장될 수 있는 제도적인 틀을 유지하는 것이 될 것이다. 이를 위해서는 주택공급을 위한 투자자로서의 기능을 저해하는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 폐지되고, 종합부동산세를 재산세로 통합하며, 임대소득에 대한 적정과세를 위해 전세금에 대한 임대소득세를 징수하는 복합적인 대안이 요구된다. 장기적인 제도개편의 방향은 현재 전세에 유리한 제도적인 틀을 고쳐 자연스럽게 월세의 비중을 늘림으로서 민간임대 사업자 주도의 주택임대시장이 형성되고 자산이 아닌 소득을 주택을 소비할 수 있는 시장기제를 형성하는 것도 중요한 대안이 된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

There have been long-lasting disputes on the uncertain role of multi-house owners in Korean housing market. Especially, Rho Mu-Hyun government introduced strong regulations against multi-house ownership like punishing rate of capital gains tax and additional comprehensive property tax for multi-house owners under the slogan of ‘single house ownership for every household'. However, the related market analyses reveal that those
regulations raised housing prices for low and meddle income households. Above all, they failed to improve overall home ownership rate.
There exist both harmful and favorable functions of multi-house owners in Korean housing market. Both functions are induced by Chonsei, the distinctive rental market system in Korea. Due to the absence of monthly payment(operating income) in Chonsei contract, there exist few private rental housing enterprises. The operating income is realized as a part of capital gain only in the resale time of the house. Because of this mechanism, mutil-house owners are functioning as primary rental housing providers. However, they are acting as capital gain
seekers (speculator) in the housing market at the same time. Therefore, we need a change of institutional settings which can strengthen the pro-side function of multi-house owners as rental housing providers as well as depress their con-side function as speculators. A possible composite alternative required deregulation the excessive rate of capital gains tax and comprehensive property tax for multi-house owners. At the same time, the introduction of rental income tax for Chonsei is required.