상업용부동산시장의 정보비대칭효과에 관한 실증연구 = An empirical study on the information asymmetry effect of commercial real estate market

국문 초록 (Abstract)

부동산시장에서 정보비대칭은 항상 상존하는 문제다. 이질성으로 인해 표준화가 어렵고, 거래의 비공개성으로 인해 불완전한시장이기 때문이다.
비표준화와 비공개성으로 인해 정보가 어느 일방에 편중되어 발생하는 정보의 비대칭성은 항상 존재하며 시장왜곡을 야기하곤 한다. 본 연구는 정보의 편중으로 인한 정보비대칭성에 대한 기초연구차원에서 임대인과 임차인관점에서 국내 상업용부동산시장의 정보비대칭효과에 관한 실증분석한다.

첫 번째 임대인관점의 실증모형은 임대인입장에서 임차인의 신용리스크에 대한 정보불균형이 임대인의 리스크로 작용하고 이를 해소하기 위해 보증금과 월세 조합이 달라진다는 가정(Benjamin et al.,1998)에서 출발한다. 대표적인 상업용부동산인 오피스빌딩과 매장용빌딩으로 구분하여 지역별 및 유형별 특성을 고려한 비교분석을 진행한다. 지역별 정보비대칭효과를 확인하고 서울에 비해 지방일수록 정보비대칭효과가 더 크게 나타남을 실증하였다. 유형별 특성으로는 오피스빌딩에서는 낮은 등급의 오피스빌딩일수록, 매장용빌딩에서는 고층과 넓은 매장면적을 선호하는 업종일수록, 정보비대칭효과가 더 큰 것으로 나타났다.

두 번째 임차인관점의 실증모형은 부동산의 토지부분에 비해 건물부분의 정보가 임대인에게 편중되어 있기 때문에 임차인입장에서 정보가 불충분하다. 오피스빌딩의 경우 토지부분의 비중이 높은 대형오피스빌딩에 비해 토지부분의 비중이 낮은 소형오피스빌딩의 경우 정보비대칭효과가 더 크다고 가정하였다(Chau and Wong,2015). 시장에 외부 충격이 주어졌을 때 정보비대칭효과에 의해 대형오피스빌딩의 임대료는 소형오피스빌딩에 비해 더 크게 반응하며, 소형오피스빌딩은 공실률이 대형오피스빌딩에 비해 더 크게 반응함을 확인한다. 또한 정보비대칭효과에 따른 임대료와 공실률의 반응은 오피스권역별 시장의 성숙도에 따라 차이가 나타남을 알 수 있었다.

본 연구는 정보비대칭에 대한 관심과 연구가 부족한 국내 상업용부동산시장에서 정보비대칭성에 대한 기초적인 연구로서 기본적인 개념과 해외 연구 모형을 국내 시장상황에 접목하여 임대인과 임차인관점에서 정보비대칭효과를 실증하였다는 점에서 의미가 있다. 본 연구를 토대로 향후 국내 부동산시장의 정보비대칭성에 대한 심화연구가 이루어지길 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Information asymmetry has always existed within the real estate market. It is due to the fact that difficult standardization because of the heterogeneous nature of real estate and closed transaction information of the market. This leads the market to a “lemons market” problem.
Non-standardization and closed transactions cause distortion of the market. This paper will carry out an empirical analysis on the effect of information asymmetry within Korean commercial real estate market in the perspective of lessor and lessee.

Previous studies have shown that the information asymmetry on the creditability of the lessee becomes risk for the lessor and to compensate the risk, the security deposit and rent ratio changes. (Benjamin et al., 1998) First, to analyse in the perspective on lessor, comparative analyses will be carried out in the office and retail buildings considering the locations and typical characteristics. Compare to Seoul the other non-capital states demonstrated greater vulnerability to the information asymmetry. Within the office building type, lower grade office buildings were affected more. For the retail buildings, if the business prefers the higher level and large floor space the effect of information asymmetry was greater.

Secondly, information on the building is controlled by lessor therefore lessee does not have enough information. Previous literatures have shown that the small office buildings tend to have less information provided compare to the large office buildings, therefore the effect of information asymmetry would be greater. (Chau and Wong, 2015) The impact of external influence on the market is greater to the small office buildings due to the information asymmetry, demonstrated by the changes in the vacancy rate. Furthermore, the changes in rent and vacancy rate differ from the maturity of the market.

While there is not much study carried out on Korean commercial real estate information asymmetry, this paper introduces the subject and presents overseas empirical analysis models implemented to Korean domestic market in the perspective of lessor and lessee.

The author hopes that through this paper, further studies on information asymmetry within the Korean real estate market will flourish.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구배경 1
• 2. 연구목적 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 6
• 1. 연구범위 6
• 2. 연구방법 7
• 3. 연구의 구성 8
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 10
• 제1절 이론적 고찰 10
• 1. 정보비대칭 가설 10
• 2. 오피스시장 수요·공급이론 16
• 3. Dipasquale-Wheaton의 4분면 모형 19
• 제2절 선행연구검토 23
• 1. 오피스 임대료 23
• 2. 매장용 부동산 임대료 28
• 3. 오피스 공실률 30
• 4. 오피스 임대료(공실률)조정모형 33
• 5. 오피스 정보비대칭 연구 39
• 제3절 선행연구와의 차별성 44
• 제3장 임대인관점의 정보비대칭효과 실증분석 46
• 제1절 분석자료 46
• 제2절 연구모형 51
• 1. 연구모형 52
• 2. 변수설정 65
• 3. 가설 설정 77
• 제3절 실증분석 80
• 1. 분석결과 : 가설 Ⅰ. 오피스빌딩 및 매장용빌딩 전국 80
• 2. 분석결과 : 가설 Ⅱ. 오피스빌딩 및 매장용빌딩 지역별 비교 96
• 3. 분석결과 : 가설 Ⅲ. 오피스빌딩_등급별 비교 121
• 4. 분석결과 : 가설 Ⅳ. 매장용 빌딩 층별/매장면적별/업종별 비교 150
• 5. Chow검정 205
• 6. 분석결과 요약 207
• 제4장 임차인관점의 정보비대칭효과 실증분석 210
• 제1절 분석자료 210
• 제2절 연구모형 210
• 1. 연구모형 210
• 2. 변수설정 215
• 3. 가설설정 221
• 제3절 실증분석 222
• 1. 기초통계 223
• 2. 단위근 검정 및 공적분검정 225
• 3. 실증분석결과 227
• 4. 분석결과 요약 236
• 제5장 결론 241
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 241
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구방향 245
• 참 고 문 헌 249
• 부록 256
• ABSTRACT 275

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50. “서울시 오피스 임대시장의 공실률과 임대료의 상호결정구조 분석”, 류강민, 이창무, 한국부동산분석학회, 『부동산학연구』, 제18집(2), , pp.91∼102, , 2012

51. 『패널분석모형을 이용한 서울 오피스 공실률 결정과정에 관한 연구』, 손동진, 건국대학교 박사학위논문, , 2015

52. 『VECM모형을 이용한 서울 프라임 오피스시장의 장기균형에 관한 연구』, 양혜선, 중앙대학교 대학원, 중앙대학교 석사학위논문, , 2013

53. 『오피스 수요와 공급의 동태적 분석을 통한 시장 안정화에 관한 연구』, 강인덕, 강원대 대학원, 박사학위논문, , 2007

54. “공간자기상관을 고려한 지역별 등급별 오피스 임대료 결정요인 분석”, 이현석, 박성균, 『국토계획』, 제45집(2), , pp.165∼177, , 2010

55. “서울시 오피스빌딩의 임차인 점유가 임대료에 미치는 영향에 관한 연구”, 양승철, 한국부동산연구원, 『감정평가연구』, 제18집(1), , pp.49∼69, , 2008

56. 자연공실률에 의한 서울 오피스 임대료 조정과정 : 오피스규모별 차이를 중심으로, 민성훈, 고성수, 국토연구원, 『국토연구』, 제72권, , pp.63∼77, , 2012

57. “주택연금 담보주택 가격 변화율에 관한 정보비대칭 하 주택연금 가입자의 가입결정”, 신승우, 김경선, 한국주택학회, 주택연구, 제22권(4), , pp.5∼21, , 2014

58. “서울 오피스 시장의 임대료조정메커니즘 : 자연공실률과 실질임대료 관계를 중심으로”, 박정수, 김경민, 국토연구원, 『국토연구』, 제62권, , pp.223∼233, , 2009

59. “오피스빌딩 임대료 결정요인에 관한 실증연구-서울시 하위시장별, 오피스빌딩 등급별 중심으로”, 김찬교, 김관영, 『부동산학연구』, 제12집(2), , pp.115∼137, , 2007