자연공실률에 의한 서울 오피스 임대료 조정과정 : 오피스 규모별 차이를 중심으로 = The Rent Adjustment Process and the Natural Vacancy Rate of Office Building in Seoul: Difference in Office Size

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The natural vacancy rate is one of the key elements to understand the rent adjustment process, the study on the issue, however, has not been so active in Seoul office market because of the lack of time series data. This study establishes three models, 1) fixed value, 2) moving average and 3) optimal inventory, and analyzes rent adjustment process by office size using quarterly data from 2003 on Seoul office market. The empirical results suggest that the natural vacancy rate mechanism works differently by office size. In the large-sized office group fixed value model is more significant amid both fixed value and optimal inventory models are working. In the middle-sized office group all the three models work and are significant. In the small-sized office group, on the contrary, any model is not significant. That means the rent of large-sized office regresses to fixed target vacancy rate, the rent of middle-sized office moves actively clearing the excess vacancy rate between current vacancy rate and natural vacancy rate which is responding sensitively to the change of market variables, and the rent of small-sized office is not explained through the three models above.

국문 초록 (Abstract)

자연공실률은 임대료 조정과정을 이해하는 데 있어서 매우 중요한 개념이다. 하지만 국내에서는 오피스 임대료 및 공실률에 대한 시계열자료의 부족으로 이 분야에 대한 연구가 활발하지 못했다. 본 연구는 2003년 이후 분기별 자료를 이용하여 서울 오피스시장의 임대료 조정과정을 오피스 규모별로 1) 고정값모형 2) 경험치모형 3) 최적재고모형 등 세 가지 모형으로 분석·비교하였다. 그 결과 서울 오피스 임대료 조정과정은 오피스 규모에 따라 차이가 있다는 것을 알 수 있었다. 대형 오피스는 고정값모형과 최적재고모형이 인정되었는데, 그중 고정값모형이 더 유의하였고, 중형 오피스는 고정값모형, 경험치모형 및 최적재고모형 모두가 대등하게 유의하였으며, 소형 오피스는 세 모형 모두가 유의하지 않았다. 이를 통해 대형 오피스의 경우 공실률이 고정된 목표공실률로 회귀하는 방향으로 임대료가 조정되고 있고, 중형 오피스의 경우 과거 공실률이나 경제변수의 변화에 따라 자연공실률이 민감하게 반응하면서 초과공실을 해소하는 방향으로 임대료가 조정되고 있으며, 소형 오피스의 경우 대형이나 중형과 달리 기존의 자연공실률모형으로는 임대료 조정과정이 설명되지 않음을 알 수 있었다.

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