가구특성에 따른 주거이동계획 요인 분석 : 교육목적을 중심으로

임은정 건국대학교 대학원 2016 국내석사

The educational environment affects residential mobility as a significant choice element, and the changing of educational policy has a certain level of influence on the overall housing market like the price of house, the trading volume of housing, and so on. Recently, various policies(selection of high school, free semester) are implemented, and these modifications of policy will be a new variable to the housing market, finally the parents who have a school age children should react sensitively. After the execution of selection of high school 2010, the parents who have elementary and middle school age children make an effort to let their children proceed to specialized high schools or autonomous private high schools, but now the allocation of elementary and middle schools is made it a rule to short distance allocation. Thus, with the district elementary and middle school increasingly important, their children's age of which household that has a residential mobility plan for educational purpose should affect primarily to decide living quarter. Analysis was set to binary logistic regression model to estimate the factors affecting newlyweds occupied form to account for all the independent variables. This research is the analysis of the factors which affect on residential mobility plan for educational reasons, concentrated on the age of children and local variable. Using Data is the actual housing investigation 2014 carried by Ministry of Land, Infrastructure and Transport, on 2014, and we focus on 10,633 households, which have their children, among the 20,205 total number of subjects of family. the dependent variable is the move or not that the residential mobility plan for educational purpose, independent variable is divided to the economical characteristics of family, the characteristics of a householder, the residential characteristics, the local characteristics, and the characteristics of the children. The method of analysis is the of binary logistic regression. The results, of which the analysis of actual proof of residential mobility plan for educational reasons, are as follows. Divided the subjects into three categories these are overall households, 1-child households, and 2 or more children households. As a result, if a subject has higher constant income, if householder of subject is the forties, and if a subject has been living rental house, the possibility of having the residential mobility plan was higher. Especially, at the local variable, the possibility to move to good middle school district is higher than others, and two or more children households have more probability to make a residential mobility plan for educational purpose than one child households. Also the younger age of their children, and the parents who have elementary school aged children, the more possibility shown to have residential mobility plan. Therefore we should infer that the household which has the residential mobility plan for educational purpose is largely affected by constant income, the age of household, the age of children, and the area prepared for residential moving. By doing so, we are able to appraise the policies for solving the inequality of education, henceforth, we expect that this research will be a significant data for studying later policies for improving educational environment. 교육환경은 주거이동의 중요한 선택요인이며, 교육정책 변화는 주택 가격이나 거래량 등에 있어 주택시장에 일정 수준 이상의 영향을 미치기도 한다. 최근 고교선택제, 자유학기제 등 교육제도의 흐름을 변화시키기 위한 다양한 정책이 추진되고 있는데, 이러한 교육정책의 변화는 주택시장에 새로운 변수로 작용할 것이며, 학령기의 자녀를 가진 부모들은 이러한 흐름에 민감하게 반응할 것이다. 2010년 고교선택제 시행 이후 초·중학생을 자녀로 둔 학부모들은 자녀들을 특목고 또는 자율형 사립고에 진학시키기 위해 많은 노력을 기울이고 있는데, 현재 초·중학교 배정은 근거리 배정을 원칙으로 하고 있다. 이에 따라 초·중학교 학군의 중요성은 나날이 증가하고 있는 바, 교육목적을 위한 주거이동계획을 가지고 있는 가구에 있어 자녀의 나이는 거주지 이전을 결정하는데 중요한 영향을 미칠 것이다. 본 연구는 교육을 목적으로 한 주거이동계획에 영향을 미치는 요인들을 자녀의 나이와 지역 변수를 중심으로 분석하고자 한다. 데이터는 국토교통부에서 2년 단위로 실시하는 주거실태 조사자료 중 최근 자료인 2014년 자료를 활용하였으며, 전체 표본 수 20,205가구 중 자녀가 있는 10,633가구를 대상으로 한다. 종속변수는 교육목적 주거이동계획 여부이며, 독립변수를 가구의 경제적 특성, 가구주 특성, 주거 특성, 지역 특성, 자녀 특성으로 구분하여 분석하였다. 분석방법은 이항 로지스틱 회귀모형을 사용하였다. 교육목적의 주거이동계획 여부에 대한 실증분석 결과는 다음과 같다. 전체가구 및 1자녀 가구, 2자녀 이상 가구로 구분하여 분석을 실시한 결과, 항상소득이 높고, 가구주 연령이 40대이며, 차가 가구일수록 주거이동계획을 가질 확률이 높은 것으로 분석되었다. 특히, 지역변수에서 중학교 학군이 우수한 지역으로 주거이동계획을 할 확률이 높은 것으로 나타났으며, 1자녀 가구보다는 2자녀 이상의 가구에서 교육목적 주거이동계획을 가질 확률이 높은 것으로 나타났다. 또한, 자녀의 나이가 어릴수록, 초등학생 자녀를 가진 부모일수록 주거이동계획을 가질 확률이 높은 것으로 나타났다. 따라서 자녀의 교육을 목적으로 하는 주거이동계획을 갖는 가구는 항상소득, 가구주 연령, 자녀 나이, 주거이동 예정지역에 많은 영향을 받는다고 볼 수 있다. 이를 통해 교육 불균형을 해소하기 위해 시행된 교육정책들의 효과를 평가할 수 있을 것이며, 향후 교육 환경에 따른 주거불평등을 개선하기 위한 후속 정책들을 연구할 때 중요한 자료로 이용될 수 있을 것으로 기대한다. 기존 선행연구들은 가구주 중심으로 주거이동을 분석한 연구가 대다수이며, 자녀 특성을 반영한 연구 역시 나이의 영향만을 분석한 반면, 본 연구에서는 점유형태와 지역변수를 추가함으로써 교육목적 주거이동계획에 영향을 미치는 요인들을 보다 다양한 각도에서 살펴보았다는 점에서 그 차별점이 있다.

부동산PF부실채권의 발생요인과 개선방안에 대한 연구

이선희 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

글로벌 금융위기로 인하여 국내 부동산 개발 사업이 전반적으로 어려움을 겪으면서, 내수경기와 금융환경에 민감한 부동산사업의 부실사업장이 크게 증가하고, PF대출에 대한 채무상환에 대한 불이행사태로 발생하면서 국내 시공사들이 부도 등 맞으며 건설경기의 침체가 지속되고 있다. 본 연구에서는 부실채권 발생에 대한 정의와 발생원인, 공적 AMC의 역할과 사례를 통하여 근본적인 PF 채권 부실화를 살펴보고 부실채권의 회수 현황 및 사업정상화 방안과 관련하여 금융구조 발전방안에 따른 효율적 회수 및 관리 방안에 대하여 연구한다. 사례를 통해 분석한 결과 공적기관의 투자 참여의 한계점과 대형 민간 AMC의 과점경쟁으로 인해 투자자들은 risk를 안게 된다. 가격왜곡의 시장기능 약화와 다양한 투자자들의 거래가 제한되고 있는 점을 파악하고 문제점을 해결하여 개선해 나갈 수 있는 방안을 분석하려고 한다. 본 연구의 진행은 부동산 개발사업의 부실채권 정상화를 위해 진행 중인 한국자산관리공사(KAMCO), 예금보험공사 등의 사례를 중심으로 알아보고, 문제점 및 개선방안을 연구하여 좀 더 효율적으로 부실채권시장을 관리하고 회수 할 수 있는 방안과 앞으로의 발전 방향을 제시한다. The impact of global financial crisis on local real estate development projects have a hard time overall. The failure of sensitive real estate businesses in the domestic economy and financial environment have dramatically increased in non-performing business. In this study, the concept of real estate development business, structure, and characteristics are specifically analyzed and discussed in order to improve the cause of insolvency. The definition of non-performing loans and its cause in a real estate development project bonds PF insolvency are also proposed. Through the roles of public AMC and the case studies of PF identify the underlying debt insolvency in relation to the status and recovery of non-performing loans business normalization on the efficient recovery and management plans in accordance with the improved current financial structure. After analysing cases, the main findings were ; there was breaking point of public institutions’ investing participations and investors took risks from the oligopolistic competition of massive AMC In order to identify problems in price distortions and limited tradings in markets, this study analyzed reports on the ways to improve those problems and countermeasures. The progression of this study on Real Estate Development Projects aims to provide possible solutions for normalization of non-performing loans mainly using the data of Deposit Insurance Corp., and Korean Asset Management Corporation (KAMCO). The identified problems and suggestions for improvement may provide the further direction for managing distressed debt and return effectively.

회사채 신용위험평가모형의 적합성에 관한 연구

정미화 성신여자대학교 2010 국내박사

시장이 확대되고 금융공학을 바탕으로 수많은 금융상품들이 개발되면서 신용위험은 금융기관 및 일반기업들에게 반드시 고려해야 할 이슈로 강조되고 있다. 본 연구는 가장 발전된 형태의 구조모형인 Collin-Dufresne & Goldstein (2001)(이하 CDG)과 Longstaff & Schwartz (1995)(이하 LS)가 제시한 연구를 바탕으로 이자율을 확정적으로 고정시킨 경우와, 확률적으로 설정한 경우로 분류하고, 기업의 레버리지를 고정시켰을 때와 평균-회귀할 때로 구분하여 모형의 신용위험스프레드의 설명력과 우리나라 무보증 회사채를 대상으로 한 실제 신용위험 스프레드의 설명력을 확인한다. 또한, 구조모형의 가장 초기의 형태인 Merton(1974) 모형을 실행하여 실제 신용위험스프레드의 설명력을 확인하고 모형 간 비교를 하였다. 분석 방법으로는 2007 년과 2008 년, 2009 년에 ‘KIS 채권평가’로부터 회사채 신용등급 평가를 받은 우리나라의 BBB 이상의 투자등급 무보증 채권을 대상으로 3 년 만기 이표채권에 대한 각 모형의 신용스프레드를 산출한 후 실제 스프레드와 비교한다. 모형에서 제시한 가정과 투입모수들을 그대로 실증분석에 반영하였으며, 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 최초 구조모형인 Merton 모형을 실행한 결과 실제 신용스프레드의 설명력이 매우 낮아, 구조모형이 전통적으로 가지고 있는 과소추정 문제가 본 실증분석 결과에도 나타났음을 확인했다. 둘째, 확정적 이자율 모형보다는 확률적인 모형이 실제 신용위험 스프레드에 대한 설명력이 우수한 것으로 나타났다. 셋째, 기업의 신용 등급이 낮아질 수록, 기업별 스프레드의 분산값이 커짐을 확인할 수 있었다. 넷째, AAA 등급과 AA 등급에서는 평균-회귀 레버리지 모형이 현실을 잘 설명하고, A 등급과 BBB 등급에서는 LS 수정 모형의 설명력이 높은 것으로 나타났다. 다섯째, CDG 와 LS 모형에서 신용스프레드를 결정하는 주요 요인으로, 장기 평균 부채비율과 현재 시점의 부채비율, 그리고 자산수익률의 변동성이 중요함을 발견했다. 마지막으로, 투입모수에 대한 각 모형의 민감도를 분석한 결과, LS 수정모형이 자산의 변동성, 기준시점의 로그-레버리지에 가장 큰 영향을 받는 것으로 나타나, 다른 모형에 비해 모수의 정확성이 보다 요구된다는 점을 발견했다. 본 연구의 분석결과는 구조모형을 바탕으로 한 우리나라 시장을 대상으로 하는 실증분석을 확인하는데 도움이 될 것이라고 생각하며, 회사채 신용평가의 참고자료가 될 것으로 본다.

기업부동산의 등기상 변동정보가 기업 부도율에 미치는 영향

함배일 건국대학교 부동산대학원 2016 국내석사

기업부동산은 기업 생산활동에 있어 중요한 자산으로 기업의 총자산 대비 많은 비중을 차지하고 있음에도 불구하고 금융기관의 여신기업 조기경보시스템에 반영되는 항목이 전무한 것이 현실이다. 또한, 기업부동산과 관련된 연구가 국내에서는 주로 기업가치를 나타내는 주가와의 연관관계 연구에만 집중되었으며, 기업의 부도율과의 연관관계를 연구한 것은 전무한 실정이다. 이에 본 연구는 기업의 조기경보시스템에 반영하기 위한 목적으로 등기상 변동정보(등기신청사건)와 부도율과의 상관관계를 분석하였다. 표본자료는 한국기업데이터(주)가 보유한 기업 및 부동산정보를 기반으로 하여 국내기업 68,308개사 소유의 186,447건의 기업부동산에 대해 2013년 1월부터 2016년 3월까지 발생한 1,128,506건의 등기신청사건(등기상 변동정보)과 대상기업에 대해 한국신용정보원에 등록된 채무불이행정보(정상기업 63,795개사, 부도기업 4,513개사)를 대상으로 하였다. 분석결과 압류·가압류·가처분 등 권리침해와 관련된 등기신청사건, 경매·공매와 관련된 등기신청사건, 가등기와 관련된 등기신청사건, 회생절차·파산·보전처분과 관련된 등기신청사건은 발생후 1년 이내 부도발생률이 평균부도율 대비 2배 이상으로 조기경보 항목(factor)으로 유의하게 나타났다. 특히 가등기 및 가압류경정·변경과 관련된 등기신청사건은 부도발생률이 높음에도 불구하고 주로 기업 부도사건 이전에 발생하여 조기경보 항목으로 매우 유의한 것으로 나타났으며, 회생절차·파산·보전처분과 관련된 등기신청사건은 기업 부도에 후행하여 발생함에 따라 조기경보 항목으로 활용시 시의성 면에서 유의성이 낮게 나타났다. 본 연구는 국내에서 기업부동산과 부도율간의 연관관계를 최초로 분석 시도한 연구였다는 점에서 의의가 있으며, 향후 금융기관의 조기경보시스템에 바로 반영하여 성능 향상을 기대할 수 있다는 점에서 금융기관의 기업여신담당자 등에게 시사하는 바가 크다고 할 수 있다. Corporate real estate is an important asset for a company’s manufacturing activity, but no information about such real estate is reflected to the early warning system of leveraged companies operated by financial institutions, especially given the large portion of real estate in the total asset. Also, most studies conducted in Korea on corporate real estate focus on the correlation with stock prices, which represent corporate values, and there are no studies on the correlation with the default rates of companies. Thus, this study aims to reflect real estate information to the early warning system of leveraged companies by analyzing the correlation between changes of registration information and default rates. The sample data is based on the real estate and company information of Korea Enterprise Data including 1,128,506 cases of registration application from January 2013 to March 2016 for 186,447 corporate real estate owned by 68,308 Korean companies as well as bankruptcy information in Korea Credit Information Services(63,795 normally operating companies and 4,513 bankrupt ones). The analysis showed that registration applications regarding breach of rights such as seizure, provisional seizure and provisional disposition, registration applications regarding auction and public sales and registration applications regarding provisional registration regarding corporate rehabilitation proceeding, insolvency and preservation measures showed a 2 times higher default rates within a year following their occurrence than the average default rates, meaning that such applications are significant as an early warning factor. Especially registration application regarding provisional registration as well as corrections and changes made to provisional seizure are, despite the high default rates, appeared to transpire prior to bankruptcy, meaning that such cases are highly significant as an early warning factor, while registration application regarding corporate rehabilitation proceeding, insolvency and preservation measures appear to occur following bankruptcy, representing relatively weaker significance as an early warning factor. This study is meaningful in that it was the first attempt in Korea to analyze the correlation between corporate real estate and default rates, and it can be assumed that this study delivers much meaning to loan staff of financial institutions as the correlation can be directly reflected in their Early Warning System(EWS) in a bid to improve loan performance.

중학생의 학교스포츠클럽 대회 참여가 진로성숙도에 미치는 영향

김하영 중앙대학교 교육대학원 2024 국내석사

The purpose of this study is to analyze the effect of middle school students' participation in school sports club competitions on career maturity. In order to achieve the purpose of the study, 272 middle school students enrolled in three schools located in Incheon City were selected as subjects for the study. After verifying the reliability and validity of the career maturity questionnaire test tool, 2x2 two-way ANOVA was conducted and analyzed according to the problem of the study using the SPSS 29.0 statistical program. The conclusions of this study derived through this are as follows. First, middle school students' attitudes toward career and career optimism were significantly different from those who participated in the school sports club competition. Second, there was a significant difference in information search between the middle school students' participation group in the school sports club competition and the non-participation group. Third, middle school students' participation in the school sports club competition and non-participation group showed a significant difference in career exploration preparation behavior. Fourth, the presence or absence of participation in school sports club competitions and gender did not have a statistically significant effect on all sub-factors of career maturity. In future research, it is necessary to conduct research on more diverse and detailed variables such as participation type and duration for all grades. 본 연구의 목적은 중학생의 학교스포츠클럽 대회 참여가 진로성숙도에 미치는 영향에 대해 분석하는 것이다. 연구 목적을 달성하기 위하여 인천광역시에 위치한 3개교에 재학 중인 중학교 3학년 남, 여학생 272명을 연구대상으로 선정하였다. 진로성숙도 설문지 검사도구의 신뢰도와 타당도를 검증한 후 SPSS 29.0 통계 프로그램을 활용하여 연구의 문제에 맞게 2x2 two-way ANOVA를 실시하여 분석하였다. 이를 통해 도출된 본 연구의 결론은 다음과 같다. 첫째, 중학생의 학교스포츠클럽 대회 참여 집단과 미참여 집단은 진로에 대한 태도, 진로낙관성에서 유의미한 차이를 나타냈다. 둘째, 중학생의 학교스포츠클럽 대회 참여 집단과 미참여 집단은 정보탐색에서 유의미한 차이를 나타냈다. 셋째, 중학생의 학교스포츠클럽 대회 참여 집단과 미참여 집단은 진로탐색 준비행동에서 유의미한 차이를 나타냈다. 넷째, 학교스포츠클럽 대회 참여 유무와 성별은 진로성숙도의 모든 하위요인에 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 못하였다. 향후 연구에서는 모든 학년을 대상으로 참가유형 및 참기기간 등 보다 다양하고 세부적인 변인에 대한 연구가 진행될 필요가 있다.

스마트폰 앱을 활용한 영상 피드백 제공이 풋살 참여 중학생의 내적동기와 패스 정확도에 미치는 영향

권혁수 중앙대학교 교육대학원 2024 국내석사

본 연구의 목적은 스마트폰 어플리케이션을 활용한 영상 피드백 제공이 학교스포츠클럽 풋살 참여 중학생의 내적동기 및 패스 정확도에 미치는 영향에 대해 분석하여 스마트폰 어플리케이션은 활용한 영상 피드백의 가치와 교육적 효과를 검증하는 것이다. 연구대상은 경기도 하남시 소재 2개의 중등학교에서 학교스포츠클럽 풋살 수업을 수강하는 중학생 총 100명을 연구 대상으로 하여 각 학교별 50명씩 실험그룹(영상 피드백 그룹), 통제그룹(구두 피드백 그룹)으로 선정하였다. 두 그룹에게 매 차시별 동일한 내용의 수업을 여섯 차시에 걸쳐 실시하였고, 데이터 분석은 Two-Way(2x2) repeated measures(RM) ANOVA를 사용하였다. 그 결과, 첫째, 스마트폰 어플리케이션을 활용한 영상 피드백을 받은 그룹이 구두 피드백을 받은 그룹보다 유능감이 향상되었다. 둘째, 스마트폰 어플리케이션을 활용한 영상 피드백을 받은 그룹이 구두 피드백을 받은 그룹보다 긴장 수준이 감소되었다. 셋째, 스마트폰 어플리케이션을 활용한 영상 피드백을 받은 그룹이 구두 피드백을 받은 그룹보다 패스 정확도가 향상되었다. 이러한 결과를 종합하여 스마트폰 어플리케이션을 활용한 영상 피드백은 학생들의 내적동기와 패스 정확도에 긍정적인 영향을 미친다는 결론을 얻었다. 후속연구에서는 다양한 학년 및 종목을 대상으로 스마트폰 어플리케이션을 활용한 영상 피드백을 진행하는 연구가 필요할 것이다. The purpose of this study is to analyze the effect of providing video feedback using smartphone applications on the internal motivation and pass accuracy of middle school students participating in school sports clubs to verify the value and educational effect of video feedback using smartphone applications. A total of 100 middle school students taking school sports club futsal classes at two secondary schools in Hanam, Gyeonggi-do, were selected as experimental groups (video feedback group) and control groups (verbal feedback group) by 50 students for each school. Two-Way (2x2) repeated measures (RM) ANOVA was used for data analysis, and the same contents were taught to both groups over six sessions. As a result, first, the group that received video feedback using smartphone applications improved their competence than the group that received verbal feedback. Second, the group that received video feedback using smartphone applications had a lower level of tension than the group that received verbal feedback. Third, the group that received video feedback using smartphone applications improved pass accuracy than the group that received verbal feedback. Combining these results, it was concluded that video feedback using smartphone applications had a positive effect on students' internal motivation and pass accuracy. In the follow-up study, it will be necessary to conduct video feedback using smartphone applications for various grades and events.

첨단산업의 집적이 지역경제에 미치는 영향분석 : 첨단제조업과 첨단서비스업 비교를 중심으로

성윤서 건국대학교 대학원 2024 국내석사

첨단산업은 현대 고부가가치, 고용 창출, 특허출원 등 다양한 측면에서 중요한 경제성장 동력 중 하나로, 이러한 산업의 집적이 지역경제에 미치는 영향은 중요한 주제다. 본 연구는 공간계량모형을 통해 첨단산업의 집적이 지역경제에 미치는 다양한 공간적 요인을 분석함으로써 정책적 시사점을 도출함에 의의가 있다. 본 연구에서는 행정구역간 외부효과를 통제하여, 첨단산업의 특화도와 지역경제와의 상호관계를 분석하고자 한다. 이를 위해 지역 경제성장에 미칠 수 있는 내생적 및 외생적 경제적 요인을 함께 고려함으로써 첨단산업의 집적수준이 1인당 GRDP와 1인당 주민세에 미치는 영향을 공간계량모형을 통해 검증한다. 연구 결과에 따르면 첨단업종별 그 결과는 상이했음을 확인했다. 첨단제조업의 특화도는 지역경제에 유의한 정(+)의 영향이 있었던 반면에, 첨단서비스업의 특화도는 유의하지 않았다. 첨단제조업과 달리 첨단서비스업은 지식 축적에 따른 정보교환으로 생산성을 증가시키는 것이므로, 특화도 이외 경쟁도, 다양도를 모두 고려할 필요가 있음을 나타낸다. 본 연구 결과는 중앙정부 및 지자체 주도 첨단산업 분야 정책 방향 설정에 있어 지역 경제개발 전략을 수립하는데 기여함이 목적이다. 국내 첨단산업의 시장 활성화를 위해서는 연구 개발에만 그칠 것이 아니라, 산학연 협력체계의 구축 등 산업화 과정이 필요함을 시사한다. High-tech industries are one of the important economic growth engines in modern times in terms of high value-added, employment creation, and patent applications, and the impact of such industries on local economies is a significant topic. This study analyzes various spatial factors that affect the concentration of high-tech industries in the local economy through a spatial econometric model and draws policy implications from the analysis. This study attempts to analyze the interrelationship between the specialization of high-tech industries and the local economy by controlling for cross-regional spillover effects. To this end, we used a spatial econometric model to examine the impact of the level of concentration of high-tech industries on per capita GRDP and per capita resident taxes by considering both endogenous and exogenous economic factors that may affect regional economic growth. The results of the study confirm that the results vary by high-tech industry. While the level of specialization in high-tech manufacturing had a significant positive effect on the local economy, the level of specialization in high-tech services was not significant. Unlike the high-tech manufacturing industry, the high-tech service industry increases productivity through information exchange based on knowledge accumulation, suggesting that it is necessary to consider competition and diversity in addition to specialization. The results of this study intended to contribute to the establishment of regional economic development strategies in setting policy directions in the high-tech industry sector led by the central government and local governments. In addition, it suggests that the industrialization process, including the establishment of an industry-academia-government cooperation system, is necessary to revitalize the domestic high-tech industry, not just research and development.

복합쇼핑몰의 핵심 임차인 유형과 특성에 관한연구

노홍주 건국대학교 대학원 2013 국내석사

본 연구의 목적은 국내 복합쇼핑몰의 핵심 임차인 현황 및 구성에 따른 복합쇼핑몰 매출에 미치는 영향을 실증분석 하기 위해서이다. 본론에서는 핵심임차인과 일반임차인의 정의를 내리고, 국내 복합쇼핑몰의 발전 및 현황을 조사하였으며 대표쇼핑몰 사례를 선정하여 운영방식, 면적, 핵심임차인 현황, 업종 등에 운영실태를 사례 분석하였다. 또한, 핵심임차인중 가장 큰 규모인 SPA업종에 대하여 역사 및 현황을 조사하였으며 글로벌 SPA브랜드, 국내 SPA브랜드를 구분하여 현황 및 매출을 조사하였다. 실증분석은 마포구 소재 A쇼핑몰을 대상으로 매출분석, 상관분석, 회귀분석을 하여 매출에 미치는 영향과 일반테넌트에 미치는 영향을 실증 분석하였다. 매출분석에서는 핵심임차인 5개의 매장이 평균 75%의 비율로 전체매출에 기여하고 있었다. 요일별 매출은 월요일이 가장 낮았고, 월별 매출은 2월이 가장 낮은 매출을 보였다. 상관분석에서는 총매출과 핵심임차에서 모두 이상의 상관성을 보였다. 핵심임차인 상호간 상관분석에는 글로벌 SPA와 국내SPA, 패밀리레스토랑은 서점과 상호 높은 상관성을 나타냈다. 업종별 회귀분석을 통하여 Fashion 및 Fashion Accessories 업종이 모든 핵심임차인으로부터 매출에 유의한 (+)정의 효과를 보였다. Food&Beverage 에서는 패밀리레스토랑과 서점에서만 유의한 (+)정의 효과를 보였다. 층별 회귀분석에서는 B1F, 4F에서만 모든 핵심임차인으로부터 매출에 유의한 (+) 정의 효과를 보였다. 복합쇼핑몰에서의 핵심임차인은 성패를 결정짓는 중요한 임차인이다. 핵심임차인의 유형 및 특성이 모두 다르기 때문에 일반테넌트와의 MD구성 시에 적절한 층별 배치가 중요하며 시너지효과를 발휘 할 수 있다.

오피스텔 매매가격 결정 요인에 관한 연구 : 수도권 남부 2기 신도시를 중심으로

이경진 건국대학교 대학원 2024 국내석사

After the economic and real estate recession, officetels were supplied in large quantities as demand for small homes increased due to the increase in small households with one or two people and the increase in demand for direct housing, along with the government's easing of officetel regulations such as expanding floor heating and classifying semi-housing. Due to the continued supply, the officetel market in downtown Seoul became saturated, making it difficult to supply additional supplies, and to solve this problem, the supply of officetels in new-town in the metropolitan area increased and the market was activated. Among the second new-town in the metropolitan area, this study aims to analyze the determinants of the sale price of officetels, focusing on the southern part of the Gyeongbu Expressway that connects Seoul. Although the supply of new officetels in the metropolitan area is steadily increasing, previous studies have been conducted around Seoul, and studies on the determinants of officetel sales prices in the second to southern areas are insufficient, targeting only the first and specific new cities in the metropolitan area. Gwanggyo, Wirye, Pangyo, Dongtan 1, Dongtan 2, and Godeok New Town, which are located in the second new-town in south metropolitan area, were selected as targets for empirical analysis on which factors affect the sale price. For empirical analysis, the second new-town officetel market in the south metropolitan area was identified through the hedonic price model, and which factors affect the sale price was analyzed through variables. The data used for the analysis in this study were based on 1,983 actual transactions of officetels in the second new-town in the south metropolitan area from January 2022 to December 2022, using data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's actual transaction price disclosure system. The dependent variable is the value obtained by taking the natural logarithm of the sale price per dedicated area (㎡) for the reliability of the model, and the independent variable was classified into three categories: regional characteristics, location characteristics, and building characteristics. The variables of regional characteristics consisted of the number of people by administrative building, the number of employees compared to the number of businesses by administrative building, and the distance to Gangnam Station, and the location variables were empirically analyzed by dividing them into distance from the park, distance to the subway station, and distance from large commercial facilities. Building characteristics consisted of the number of years elapsed, the number of parking spaces per household, the dedicated area, the total number of households, and the highest number of floors. As a result of the study, it was found that the number of workers, exclusive area, total number of households, and the highest number of floors had a positive (+) effect on the sale price compared to the number of businesses by administrative dong, and the distance to the subway station, the distance to large commercial facilities, and the number of years elapsed had a negative (-) effect. In the case of officetels in the second new-town in south metropolitan area, the closer they are to Seoul, the greater the preference for medium-sized or larger officetels that can be used as substitutes for apartments, and large companies that can achieve economic self-sufficiency in the new city are important. Through this, it was suggested that when developing a new city, it is necessary to have not only the physical characteristics of the officetel but also the economic self-sufficiency of the new city. Keywords : Officetel, hedonic(price-determining factor), sale price, the second new-town in south metropolitan area 오피스텔 매매가격 영향 요인에 관한 연구 수도권 남부 2기 신도시를 중심으로 경제 및 부동산 경기 불황 이후 정부의 바닥난방 허용 면적 확대, 준주택 분류 등 오피스텔 규제 완화와 함께 1~2인 소형 가구의 증가 및 직주근접에 대한 수요 증가로 인해 소형주택 수요가 늘어나면서 오피스텔이 대량 공급 되었다. 지속된 공급에 서울 도심지역의 오피스텔 시장은 포화상태가 됨으 로써 추가 공급이 어려워져 이를 해결하기 위해 수도권 신도시 내 오피스텔 공급이 증가하였으며 시장이 활성화 되었다. 본 연구는 수도권 2기 신도시 중에서도 서울과 이어진 경부고속도로가 통 하는 남부를 중심으로 오피스텔 매매가격 결정요인에 대해 분석하고자 한 다. 수도권 신도시 오피스텔 공급은 꾸준히 증가하고 있지만, 기존의 선행연 구는 서울을 중심으로 진행되었으며 수도권 신도시 관련 연구에서도 1기 신 도시와 특정 신도시만을 대상으로 하여 수도권 2기에서 남부에 해당하는 오 피스텔 매매가격 결정요인에 대한 연구는 미흡하다. 본 연구의 대상은 수도권 2기 신도시 중 남부에 해당하는 광교, 위례, 판 교, 동탄1, 동탄2, 고덕 신도시를 대상지로 선정하여 어떤 요인이 매매가격 에 영향을 미치는지에 대해 실증분석 한다. 실증 분석을 위해서는 헤도닉 가격 모형을 통해 분석하여 변수를 통해 수 도권 남부 2기 신도시 오피스텔 시장에 대해 파악하고 어떤 요인이 매매가 격에 영향을 미치는지 분석하였다. 본 연구에서 분석에 사용된 자료는 국토 교통부 실거래가 공시시스템 자료를 이용하여 2022년 1월부터 2022년 12월 까지 수도권 남부 2기 신도시 오피스텔을 대상으로 매매 실거래 1,983개 자 료를 바탕으로 연구를 진행한다. 종속변수는 모형의 신뢰성을 위해 전용면적(㎡) 당 매매가격에 자연로그를 취한 값이며, 독립변수는 지역특성, 입지특성, 건물특성 3가지로 구분하여 실증분석 하였다. 지역특성의 변수는 행정동 별 인구수, 행정동 별 사업체수 대비 종사자수, 강남 인접성 변수로 구성하였으며, 입지변수는 공원과의 거리, 지하철역까지의 거리, 대형 상업시설과의 거리로 구분하여 실증분석 하였다. 건물특성으로는 경과 연수, 세대 당 주차대수, 전용면적, 총 세대수, 최고 층수로 구성한다. 연구결과 행정동별 사업체수 대비 종사자수, 전용면적, 총 세대수, 최고 층수가 매매가격에 양(+)의 영향을 미친 것으로 파악되었고, 지하철역까지의 거리, 대형 상업시설과의 거리, 경과 연수가 음(-)의 영향을 미친 것으로 나타난다. 수도권 2기 남부 신도시 오피스텔의 경우 서울과의 거리가 가까울수록 소형 오피스텔보다 아파트의 대체재로 사용할 수 있는 중형 이상의 오피스텔에 대한 선호가 크고, 신도시 경제 자족성을 이룰 수 있는 큰 회사가 중요한 것을 파악할 수 있었으며 이를 통해 신도시 개발 시 오피스텔의 물리적 특성뿐만 아니라 신도시 경제 자족성을 가질 필요성이 있다는 점을 제시한다. 주제어 : 오피스텔, 매매가격, 헤도닉 모형, 수도권 2기 신도시

복합개발사업 선정이 주변 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 복정 역세권 스마트도시를 중심으로

주진호 건국대학교 대학원 2024 국내석사

복합개발사업 선정이 주변 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 복정 역세권 스마트도시를 중심으로 최근 들어, 높은 도시 기능의 효율성 및 도심 내 일상의 질적인 향상에 대 한 도시민의 요구가 증가하면서, 접근성 및 유용성, 편의성 제공을 비롯한 도 시 경쟁력 강화를 위한 복합단지개발의 필요성이 중요하게 대두되고 있다. 게 다가, 복합개발사업 관련 단지 내 시설 규모나 투자 운영 비용이 대규모화되 면서, 인근 부동산 시장에 미치는 영향 또한 점차 커질 것으로 예상됨에 따 라, 그에 따른 영향에 대한 고찰이 필요한 시점이다. 이에, 본 연구에서는 경기도 성남시 수정구에 위치한 복정역 복합개발사업 이 복정역세권 주변 스마트시티와 복합환승센터의 개발을 중심으로 주변 아 파트 가격에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 특히, 본 연구에서는 복정역 복합개발사업 대상지를 기준으로, 공간적 차원에서 분석 범주는 0-1km이내, 1-2km이내, 2-3km이내, 3km 초과 지역으로 구분하여 복합개발사업 선정 전 후에 따른 아파트 가격의 상대적인 영향력 및 인접성 차이를 비교 분석하였 다. 연구 분석자료로는 국토교통부 승인일인 2020년 7월 6일의 약 1년 전·후 2019년 7월 6일부터 2021년 7월 6일까지 거래된 아파트의 가격을 활용하였으 며, 분석 방법으로 이분차분법(Difference-in-Differences, 이하 DID)을 적용하 였다. 종속변수는 자연로그를 취한 아파트 실거래가, 독립변수는 층, 전용면적, 총 세대수, 경과년수, 브랜드, 지하철, 초등학교, 중학교, 고등학교와의 직선거리, 복정역 복합개발사업 정책영향 변수다. QGIS를 사용해 복합개발사업 대상지 로부 3km 버퍼를 그려 정책 영향권을 구분하였다. 핵심변수인 시공간변수를 통해 복정역 복합개발사업 선정 전후 영향권 아파트매매가격 차이 및 복정역 복합개발사업 선정 전후 영향권 밖의 아 파트매매가격 차이를 확인해 보면 실증분석에서 3km를 기준으로 한 분석 에서는 양(+)의 영향을, 1km 단위로 인접성에 대한 미시적 영향력을 검토 한 분석에서도 0-3km 이내에서 양(+)의 영향을 나타냈다. 이는 향후 개발에 대한 기대심리가 대상지 특성에 따라 주변 지역의 아 파트 가격에 긍정적인 영향을 미친 것으로 해석되며, 이는 시행 단계별 개발사업 대상지의 특성과 시대적 변동이 아파트 시장에 미치는 복합적인 영향을 고려할 필요가 있다는 결론을 도출하였다. 주제어: 복정 역세권, 복합개발사업, 스마트도시, 이중차분법, 아파트 매매가격 In recent times, there has been a growing demand among urban residents for the enhancement of efficiency in high-functioning city features and qualitative improvements in daily life within city centers. This has underscored the importance of developing integrated complexes to strengthen urban competitiveness, focusing on accessibility, utility, and convenience. Additionally, as the scale of facilities and investment operating costs associated with mixed-use development projects continues to increase, it is anticipated that their impact on the adjacent real estate market will become more significant. Therefore, it is crucial to assess the implications of such developments. In this study, we analyze the impact of the Bokjeong Station mixed-use development project located in Seongnam-si, Gyeonggi-do, with a focus on the development of a smart city and integrated transfer center in the vicinity of Bokjeong Station. Specifically, we categorize the analysis into spatial dimensions: within 0-1km, 1-2km, 2-3km, and beyond 3km from the target area of the mixed-use development project. We compare and analyze the relative influence on apartment prices before and after the selection of the mixed-use development project, as well as differences in adjacency. The data for analysis includes apartment transaction prices from July 6, 2019, to July 6, 2021, with a reference point of July 6, 2020, approved by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. The analysis employs the Difference-in-Differences (DID) method, with the dependent variable being the natural logarithm of apartment transaction prices and independent variables including floor, exclusive area, total number of households, elapsed years, brand, subway proximity, straight-line distance to elementary, middle, and high schools, and policy influence variables related to the Bokjeong Station mixed-use development project. Using QGIS, we draw a 3km buffer from the mixed-use development project target area to delineate the policy influence zone. Through the analysis of key spatiotemporal variables, we observe positive (+) effects within the 3km analysis as the basis for the empirical analysis, indicating a micro-level positive influence within 0-3km. This suggests that the expectation and psychological outlook for future development have positively impacted apartment prices in the surrounding areas based on the characteristics of the target location. Consequently, it is imperative to consider the multifaceted impact of phased development projects on the apartment market, taking into account the characteristics of development areas and temporal changes. This conclusion emphasizes the need for a nuanced understanding of the complex influences exerted by development projects on the real estate market. Keywords : Bokjeong Station Area, Mixed-Use Development Project, Smart City, Difference-in-Differences Analysis, Apartment Sales Price