한국 부동산 시장의 임대료-보증금 전환구조

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 한국 부동산 시장의 임대 보증금 발생원리를 규명하여, 부동산 하위시장에 다양하게 존재하는 보증금 배율―임대차 계약에서 월 임대료 대비 보증금의 비율―을 설명할 수 있는 이론적 모형을 제안한다.

한국 부동산 시장에서 임대 보증금은 임대인이 임차인으로부터 부동산 투자 등에 필요한 자금을 조달하는 수단이다. 본 연구에서 도입된 임대 보증금 시장은 보증금의 수요자인 임대인과 보증금의 공급자인 임차인 사이에 보증금을 거래하는 시장으로, 보증금의 가격은 단위 보증금 대비 단위 보증금으로 전환된 한계 임대료의 비율인 보증금 전환이율이다.

본 연구에 의하면 임대인은 보증금을 통해 자기자본의 투자 수익률을 극대화하려 하고, 임차인은 보증금을 통해 총 임차비용을 최소화하려 한다. 따라서 임대인은 부동산 투자수익률이 높을수록 더 높은 보증금 전환이율을 허용할 수 있고, 임차인은 임차인의 자본비용이 높을수록 더 높은 보증금 전환이율을 요구할 것이다.

그 결과, 부동산 투자수익률이 높을수록 보증금 배율이 증가하고, 임차인 자본비용이 높을수록 보증금 배율이 감소한다. 임대인과 임차인 사이의 시장 메카니즘를 통해, 보증금 배율의 균형이 결정된다.

본 연구는 다음과 같은 기여를 하였다. 첫째, 임대인과 임차인의 상호 신용위험과 임차인 자본비용이 통합된 모형을 도입하였다. 둘째, 임대 보증금 시장의 개념을 도입하여 임대인과 임차인의 상호작용을 설명하였다. 셋째, 부동산 하위시장 별로 다양한 보증금 배율을 설명하는 이론적 근거를 제공한다. 넷째, 임대 보증금이 어떻게 부동산 투자시장의 효율성을 증가시키는지를 보여준 것이다.

본 연구를 통해 다음과 같은 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 시장 메카니즘을 통해 임대 보증금의 균형이 발생하고, 임대 보증금과 임대료가 효율적으로 할당된다는 것이다. 둘째, 부동산 투자수익률이 충분히 높을 경우, 전세계약을 통해 임차인에게도 경제적 잉여가 발생할 수 있다는 것이다. 셋째, 임대 보증금을 통해, 임대인은 임차인의 신용위험을 헷징하면서 손쉽게 자금을 차입할 수 있고, 임차인은 총 임차비용을 최소화할 수 있다. 임차인과 임대인은 보증금의 거래를 통해 상호 편익을 얻을 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 국문 초록 2
• 그림 목차 7
• 표 목차 7
• 제1장 서론 9
• 제1절 연구의 목적 9
• 제2절 연구의 방법 및 흐름 10
• 제3절 용어의 정의 12
• 제2장 임대 보증금의 특징 및 선행연구 15
• 제1절 한국 부동산 시장의 특징 15
• 1. 부동산 투자시장 15
• 2. 부동산 임대 보증금 시장 17
• 제2절 부동산 임대 보증금의 특징 20
• 1. 임대 보증금의 성격 20
• 2. 임차인과 임대인의 신용위험 21
• 3. 보증금 배율 22
• 4. 보증금 전환이율 23
• 제3절 선행 연구 26
• 제3장 분석의 틀 31
• 제1절 자본구조 31
• 1. 부동산 투자의 자본구조 31
• 2. 자본비용 34
• 3. 자본비용과 보증금 선택의 문제 36
• 제2절 임대차 계약의 위험 39
• 1. 임대인의 위험 39
• 2. 임차인의 위험 45
• 제3절 부동산 시장∙자본시장∙신용보증시장의 관계 47
• 1. 보증금이 없는 경우 47
• 2. 보증금이 있는 경우 48
• 3. 보증금에 의한 직접금융∙직접보증 효과 50
• 제4절 부동산 임대 보증금 시장 52
• 제4장 부동산 임대 보증금의 균형 56
• 제1절 전제 조건 56
• 제2절 자기자본 투자수익률과 보증금 전환이율의 관계 60
• 제2절 임대인의 보증금 전환이율 64
• 1. 한계대체율 : 임대인의 무차별곡선 64
• 2. 소득수익률의 위험 프리미엄 66
• 3. 자본수익률의 위험 프리미엄 70
• 4. 임대인 한계대체율의 특성 71
• 5. 임대인의 보증금 전환이율 73
• 제4절 임차인의 보증금 전환이율 76
• 1. 임차인의 총 임차비용 76
• 2. 임대인 신용위험시 임차인 손실액 78
• 3. 임차인의 보증금 전환이율 79
• 4. 한계변환률 84
• 제5절 임대 보증금의 형성 87
• 1. 균형 보증금 전환이율과 균형 보증금 87
• 2. 임차인과 임대인의 효용 극대화 89
• 3. 한계변환률과 한계대체율의 균형 91
• 4. 최적 보증금 비율과 최적 자본구조 92
• 제5장 균형 보증금 비율의 차이에 대한 해석 94
• 제1절 균형 보증금 비율의 특성 94
• 제2절 부동산 투자수익률 96
• 1. 부동산 투자수익률이 상승할 경우 96
• (1) 보증금 전환이율과 균형 보증금 비율의 증가 96
• (2) 한계 보증금의 감소 97
• (3) 임대료의 감소, 보증금의 증가 97
• 2. 부동산 투자수익률이 하락할 경우 97
• 제3절 전세 보증금 98
• 1. 전세 보증금의 발생조건 98
• 2. 경제적 잉여의 문제 102
• 제4절 임차인 자본비용 105
• 제5장 결론 및 시사점 111
• 부록 114
• (부록1)소득수익률과 자본수익률의 교환비율 114
• (부록2)한계대체율 115
• (부록3)소득수익률 위험 프리미엄의 특성 116
• (부록4)한계대체율의 역수 117
• (부록5)임대인 신용위험시 임차인 손실액 기대치의 특징 120
• (부록6)자본비용과 균형 보증금 비율의 관계 122
• 참고문헌 124
• Abstract 128