조합원 자산가치의 상승이 재정착에 미치는 영향에 관한 연구 = Effect of Asset Value Increase on the Resettlement of Housing Redevelopment Projects

국문 초록 (Abstract)

주택재개발에서 재정착은 중요한 연구과제로 인식되어, 여러 연구자들이 원주민 재정착과 관련된 연구를 진행하여 왔고, 기존 연구들은 자료구득의 제한으로 주로 설문조사 방법을 통하여 준공이전인 관리처분계획인가 단계 정도를 기준으로 연구되어 왔다.
기존의 원주민 재정착에 관한 연구의 한계를 극복하기 위해 본 연구에서는 원주민 전수에 대한 공적조서 자료를 이용하였고, 재정착 시점도 사업완료시점인 준공 이후 이전고시로 확대하여 실증 연구하고자 하였다.
본 연구에서는 자산가치의 상승이 재정착에 미치는 영향에 대해서 심도 있게 살펴보고자 한다. 자산가치의 상승이 조합원에게는 자산을 처분하여 현재 차익을 실현하려는 자산처분욕구와 가치상승에 해당하는 만큼 나아진 주거를 누리려는 거주욕구라는 상충되는 특성을 갖는다. 즉, 자산처분욕구가 강하게 되면 매도를 함으로써 재정착을 안 하게 되는 경향이 강한 것이고, 거주욕구가 강하게 되면 재정착을 유지하게 된다.
자산가치의 특성은 처분하려는 욕구와 신규주택을 보유하려는 욕구가 상충되는 특성으로 조합원의 재정착에 긍정적으로도 영향을 미칠 수 있고 또는 부정적으로 영향을 미칠 수 있다. 결론적으로 본 연구는 조합원 자산가치의 상승이 실제로 재정착에 어떤 영향을 주는지 실증적으로 밝히고자 하였다.
연구결과 자산가치의 상승이 클수록 재정착을 하지 않고 주거이동을 선택하게 되는 것으로 나타났다. 재정착을 권장하고자 한다면 시장에 의해서 조합원의 자산가치가 과도하게 상승되는 것을 공공이 일정 정도 개입하여 조절하는 것이 필요하다.
주택재개발사업은 거주조합원의 자산가치의 증대를 위한 개발 사업이 아니라 열악하고 노후화된 주거환경개선을 하기 위한 주민숙원사업으로 마을공동체, 지역경제 활동이 보전되는 마을 만들기 나 소규모 맞춤형 정비사업 등 대안적 정비사업 방식으로 추진되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Because resettlement has been recognized as an important issue in housing redevelopments, many researchers investigated this issue with survey data. To overcome the limit of existing literature, we used public administration data in order to analyse the resettlement pattern of entire residents in several housing redevelopment projects. Also, we expand the resettlement timing to actual move into new houses instead of willingness of move-in.
Especially, we focus on the effect of asset value increase, which has an ambiguous effect; on the one hand, a resident may want to keep the value-increased asset (i.e., resettlement); on the other hand, a resident may want to realize the value (i.e., move-out). Our empirical analysis will show the effect of asset value increase on residents’ resettlement decision. This research finds that residents tend to leave their community as the asset value increases.
In order to encourage resettlement, public needs to regulate the housing redevelopment in a way that the asset value increase does not become excessive because excessive margin would force the residents to leave the community. Housing development have to be implemented by alternative approaches such as community improvement or Maeulmandeulgi, which preserve the communities and their socio-economic living ecosystem.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토
• Ⅲ. 변수 및 추정모형 설정
• Ⅳ. 영향요인 실증분석
• Ⅴ. 결론
• 참고문헌
• 국문요약

참고문헌 (Reference)

1 하성규, "한국도시 재개발의 사회경제론" 박영사 2003

2 성상준, "주택재개발지역의 원주민 조합원의 재정착률 제고에 관한 연구" 한국부동산학회 (38) : 320-337, 2009

3 박일용, "주택재개발사업특성이 재입주에 미치는 영향" 307-317, 2004

4 윤인환, "주택재개발사업 이후 원주민 재정착에 영향을 미치는 요인 연구 : 동작구 주택재개발사업 관리처분계획변경인가를 기준으로" 서울시립대학교 대학원 2011

5 고덕균, "주택재개발 단지특성과 관리처분 권리유형이 재입주에 미치는 영향" 연세대학교 대학원 2004

6 양성돈, "조합원 재산권 전매에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 주택재개발사업을 중심으로" 서울시립대학교 대학원 2010

7 이상준, "재정착희망가구의 재정착요인분석" 서경대학교 대학원 2008

8 박한상, "재건축에 따른 이주자의 주거선택행태 분석 : 잠실과 도곡 아파트의 사례를 중심으로" 서울대학교 대학원 2003

9 최막중, "재개발로 인한 주택 소유자의 경제적 어려움에 관한 실증연구" 대한국토·도시계획학회 41 (41): 85-96, 2006

10 황인자, "서울시 뉴타운사업 구역 내에 원주민의 주거선택에 영향을 미치는 요인" 서울시립대학교 대학원 2009

11 최유미, "서울시 가구특성별 주거선택 요인에 관한 연구 : 1996년부터 2006년까지 변화특성을 중심으로" 서울시립대학교 대학원 2008

12 이정수, "도시저소득층의 주거이동 행태에 관한 연구 : 성남시 구시가지 를 중심으로" 중앙대학교 산업·창업경영대학원 2009

13 임하경, "도시재생에 의한 주거재정착 결정요인 및 비용 분석 : 주택재개발사업 사례 중심으로" 부산대학교 대학원 2009

14 국토해양부, "도시 및 주거환경정비사업 여행" 2010

15 서울특별시, "뉴타운사업의 원주민 재정착률 문제점과 개선방안에 관한연구" 2011

16 고덕균, "공공시설 설치비용이 원주민 재정착에 미치는 영향" 5 (5): 17-33, 2004

17 김성희, "공공규제 및 인센티브제도가 주택재개발사업의 경제성에 미치는 영향분석" 서울대학교 대학원 2008

18 오우철, "住民을 위한 再開發事業 改善方案에 關한 硏究 : 인천시 동구 재개발지역사례를 중심으로" 홍익대학교 대학원 2006