주택재개발 단지특성과 관리처분 권리유형이 재입주에 미치는 영향 = (The) influence of site characteristic and rights of management disposal plan on the resettlement of housing redevelopment

국문 초록 (Abstract)

불량주택재개발의 강제이동과 같은 비자발적인 이주 또는 비계획적인 이주가 개인적인 문제가 아니라 도시지역공동체의 문제로 나타나는 이유는 비자발적인 이주민이 새로운 지역에 적응여부가 그들을 둘러싸고 있는 도시지역공동체에 영향을 주기 때문이다. 또한 비자발적인 이주자들은 자발적인 이주자보다 이주로 인해 잘못된 주거입지를 선택할 확률이 높고 그로 인해 다른 주거이동을 유발할 수 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 재개발에서 원주민이 재입주할 수 있는 정책수립이 필요하며, 이러한 재개발정책을 수립하기 위해서는 우선적으로 원주민 재입주특성에 대한 연구가 선행되어야 한다. 따라서 본 연구의 목적은 주택재개발단지 특성과 관리처분의 권리유형이 재입주에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 본 연구를 통해 재개발 원주민이 재입주할 수 있는 정책수립시 기초자료로 활용할 수 있으며, 본 연구는 재개발조합원이 속해있는 환경적요인을 재개발단지특성으로, 개인적인 특성을 관리처분의 권리유형으로 구분하여 재입주특성을 분석하였다. 서울특별시에서 추진되었던 재개발중 1990년이후 구역지정된 47개지역을 대상으로 재개발단지특성이 재입주에 미치는 영향에 대해 살펴본 결과는 다음과 같다. 첫째, 재입주율이 높은 단지는 국공유지 및 무허가 건축물 소유자등의 저소득층이 없고 조합원 및 세입자등의 이해관계인이 적은 지역으로 사업기간이 단기간 소요된 재개발단지의 특성을 갖고 있는 반면, 재입주율이 낮은 단지는 국공유지 및 무허가 건축물 소유자가 많은 저소득층 밀집지역으로, 조합원 및 세입자등의 이해관계인이 많고, 사업기간이 장기간 소요된 재개발단지의 특성을 갖고 있다. 둘째, 회귀분석결과 재입주율에 영향을 미치는 요인중 “구역의 물리적 특성”, “구역내 인구특성” 및 “사업기간특성”은 음(-)의 영향을 “단지의 밀도특성”은 양(+)의 영향을 준다. 즉, 물리적특성, 인구특성 및 사업기간특성이 커질수록 재입주율은 낮아지고 단지밀도특성이 커질수록 재입주율은 높아진다고 나타났다. 세부적으로 살펴보면, 부정형·세장형 토지 및 신축건물·대형건물이 많을수록, 인구가 많을수록, 사업기간이 길어질수록 재입주율이 낮아지고, 용적률 및 층수가 클수록 재입주율이 높은 것으로 나타났다. 개인적인 특성인 관리처분 권리유형에 따른 재입주 특성분석을 위해 총 7가지 입주확률모형(전체모형, 구역내거주모형, 구역외거주모형, 자치구내 거주모형, 자치구외 거주모형, 청산금교부모형 및 청산금지급모형)을 추정하였고 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 나이가 어릴수록, 평당 토지가격 및 평당 건물가격이 높을수록, 권리가격이 높을수록, 분양가격이 낮을수록, 입주전 거주지역이 재개발이 있는 해당 자치구내에 거주할수록, 평당재산가격이 상승할수록, 재입주할 확률이 높은 것으로 나타났다.둘째, 공급하는 주택의 면적은 국민주택규모일수록 재입주할 확률이 높으나, 청산금 교부모형에서는 주택규모가 클수록 재입주할 확률이 높은 것으로 나타났다.셋째, 민감도분석결과 권리가격을 높이는 것보다 분양가격을 낮추는 것이 재입주할 확률이 높게 나타났다. 그러나 권리가격을 동일하게 유지하고 분양가격을 낮추는 것은 조합원분양가격을 낮추는 대신 일반분양가격을 상승시키는 것으로 주택시장에게 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 재입주율을 상승시키기 위해서는 권리가격을 상승시키는 것이 바람직하다고 추론할 수 있다. 따라서 재입주율을 고려하는 재개발 정책수립시 다음과 같은 사항에 대해 반영하여야 한다. 첫째, 재개발 구역지정의 물리적 기준에 대한 재설정이 필요하며 중규모 및 대규모 재개발보다는 소규모의 재개발이 필요하며, 신축건물이나 대규모의 건물이 재개발에 포함되지 않도록 하여야 한다. 둘째, 재개발사업기간단축은 물론 철거이후 이주자들이 종전 생활을 유지할 수 있는 가이주단지 또는 순환재개발수법도입이 필요하다. 셋째, 분양가원가연동제를 재시행하여 주택가격에 대한 통제가 필요하며, 대형평형의 주택보다는 소형 또는 중형의 주택공급이 필요하다. 넷째, 공공시설설치등(정비기반시설 및 임대주택등)의 설치에 대해 공공의 역할이 확대하여야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The reason that compulsory removals of a low-quality housing redevelopment such as involuntary or unintentional migration present a problem for urban communities is that whether involuntary movers adapt themselves to their new home has an influence on the urban communities that surround them. Moreover, involuntary emigrants have higher probability of choosing faulty residential areas than voluntary emigrants do. This gives rise to a problem of another residential migration for involuntary movers. In order to solve these (the said) problems, there is a need for a new housing policy that enables original residents to come back to their old community. For the establishment of a new housing policy, a study about why original residents return to their old community should precede. Therefore, the purpose of this study is to analyze characteristics of returning residents based on characteristics of a redeveloped housing complex and Rights in MDP(Management and Disposal Plan). This study could be utilized as the groundwork for the formulation of a new housing policy.The analysis of the characteristics of returning residents in this study is twofold. One is looking at the properties of returning residents in relation to environmental factors of the redevelopment union, and the other is the rights of MDP in relation with personal characteristic. The results of examining the effects of a redeveloped housing complex on returning residents at 47 areas designated by Seoul (metropolis) since 1990 for redevelopment are as follows:1. A housing complex with a high returning rate (re-move-in rate?) has no statepublic land, unauthorized building owners who are in the low-income brackets, and few interested parties such as union members. This is the characteristic of a redeveloped housing complex with a short-period project span. On the contrary, a housing complex that has a low returning rate is crowded by statepublic land, and numerous unauthorized building owners, and interested parties. This resembles the characteristic of a redeveloped housing complex with a long-term project span.2. According to the linear regression analysis, among the factors that affect returning residents, ''physical properties(characteristics) of a region'', ''population properties within a region'', and ''properties of a project span'' indicate a negative(-) influence whereas ''properties of a complex density'' shows a positive(+) influence. In a nutshell, the more the physical properties, population properties, project span properties, the lower the returning rate and the more the complex density properties, the higher the returning rate. In detail, an area with many small land and newlarge buildings, a high population, and a long project duration has a low returning rate of original residents while an area holding large capacity and buildings with many number of floors (multiple-storied building) has a high returning rate.In order to analyze characteristics of returning residents, 7 types of move-in probability models (Total model, on-area residence model, off-area residence model, on-municipal area residence model, off-municipal area residence model, liquidation grant model, and liquidation payment model) were constructed in relation to Rights of MDP. The results are as follows:1. There is a higher probability of a re-move-in (residents returning to their old community) when returning residents are relatively young in age, price of landbuilding per pyung(approximately 3.3㎡) is relatively high, sales price is low, and redevelopment site contains the resident area of movers prior to their move-in.2. There is a higher returning rate when the supply of residential buildings'' square measure is economic scaled house(exclusive building area below 85㎡) whereas the liquidation grant model indicates that bigger residential buildings have a high returning rate.3. The result of the responsiveness analysis shows that lowering sales prices is more effective for increasing a returning rate than raising title prices. Keeping the title prices unchanged and lowering the sales prices decrease the union sales price. However, this brings about a negative influence to the housing market by boosting up the standard sales prices. For these reasons, it is desirable to increase the title prices to accelerate the returning rate.Therefore, when devising a new housing redevelopment policy that takes the returning rate into account, the following matters should be considered.1. There is a need for reinstituting physical standards of areas for redevelopment. In addition, small-scale redevelopments are more required than mid- and large-sized ones. However, new and large-sized buildings should not be included in the redevelopment plan.2. Not only shortening the project span of the redevelopment is important, also, it is essential to build a temporary housing complex and expropriate a circulatory (recurring) redevelopment strategy to accommodate emigrants after removing their houses for redevelopment.3. It is required to regulate housing prices by using the real cost for sales price. Moreover, it is necessary to supply more small- and mid-scale houses than large-sized houses.4. It is needed to expand public duties for the installation of public facilities(basic repair facilities and houses for lease).