組合員 財産權 轉賣에 影響을 미치는 要因에 관한 硏究 : 住宅再開發事業을 中心으로 = A Study on the Factors Influencing Housing Option Right Sale in Housing Redevelopment

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

주택재개발사업은 노후화된 불량 주거지역을 개선하여 지역의 주민의 주거수준을 향상하고 주거안정을 도모하여 재개발사업이 완료된 이후에도 같은 지역 내 거주할 수 있도록 하는 것이 재개발사업의 궁극적인 목적이라 할 수 있다. 그러나 현실에서는 재개발사업으로 인해 지역의 원주민들은 20∼30%의 주민만이 사업 이후 재입주하는 것으로 조사되었다. 이러한 측면에서 볼 때 원주민들의 재산권에 대한 높은 전매율은 재정착률을 낮게 할 뿐만 아니라 개발이익분배에 대한 사회적인 형평성 측면에서도 문제가 된다.
이러한 사회적 형평성 문제점을 알아보기 위해서는 재개발사업구역 내 재산을 소유한 주민(이하 조합원)의 재산권의 전매 여부에 대해 조합원의 개별적인 속성 및 사업구역특성 등 실증적인 자료를 이용하여 재산권 전매에 영향을 미치는 요인에 대해서 알아보고 어떠한 요인들에 의해 조합원의 재산권 전매에 대한 의사결정에 반영되는지를 알아야 한다.
그러나 과거 선행연구들은 조합원 재산권에 대한 정보자료 취득이 쉽지않아 조합원의 재산권 전매의 원인을 연구하는 것은 한계가 있었다. 특히 사업구역 내 재산을 소유한 외부투자자의 재산권 전매에 대한 연구는 거의 미비하다고 볼 수 있다.
본 연구는 주택재개발사업에서 따른 사회적 형평성의 문제에 대한 시각을 알아보기 위해 재개발사업구역 내 재산을 소유한 조합원의 실증적인 자료를 가지고 조합원들의 재산권 전매에 영향을 미치는 요인을 찾아내고 조합원의 개별적 특성과 사업구역 특성 등에 따라 재산권 전매에 대한 의사결정에 어떤 영향을 미치는지, 또한 이러한 특성들에 따라 조합원의 전매에 대한 의사결정이 어떻게 달라지는지를 규명하였다.
본 연구는 먼저 재개발사업에 따른 조합원의 의사결정과 관련된 이론과 제도, 선행연구를 이용하여 조합원 재산권의 전매에 영향을 미치는 특성요인들을 도출하고 변수를 채택한 후 로지스틱회귀모형을 바탕으로 조합원의 재산권 전매에 대한 영향을 미치는 요인을 5개의 사업구역, 1,522명의 조합원 속성자료를 이용하여 실증적으로 분석하고 검증하였다. 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 전체 조합원의 재산권 전매모형을 살펴보면 총 17개의 변수 중 10개의 특성변수가 모두 높은 통계적으로 유의성을 가지며, 재산권 전매에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 우선 조합원의 개별적 특성 중 개인적 특성변수를 살펴보면 연령이 높고 거주지가 사업 구역 내에서 외로 확대될수록 재산권을 전매할 확률이 높았으며, 조합원이 소유한 재산의 물리적 특성변수 중 토지용도가 도로일 때 전매할 확률이 높고 소유한 건축물이 유허가 건축물일 때 전매할 확률이 낮아지는 것으로 분석되었다. 또한 경제수준특성변수를 보면 조합원이 점유하고 있는 국공유지면적이 크고 그들이 소유한 재산이 근저당권에 설정되어 있을수록 전매하는 것으로 나타났으며, 기대이익특성변수인 주변 아파트 시세는 사업구역 인근의 아파트의 시세가 높을수록 전매할 확률이 낮아지는 성향을 보였으며 거래비용특성변수인 기반시설부담금액비율이 높아질수록 전매할 확률이 높아지는 것으로 분석되었다. 다음으로 사업구역 특성변수에서 살펴보면 사업구역 특성상 소형주택의 조합원세대의 비율이 높을수록 전매할 확률이 높고 시공순위가 높은 시공사가 재개발사업을 시행할수록 전매할 확률이 낮아지는 것으로 나타났다.

둘째, 조합원들의 거주지를 사업구역 내와 외로 구분하여 조합원 재산권 전매에 영향을 미치는 요인을 비교 분석한 결과 구역 내 및 외 조합원의 재산권 전매에 영향을 미치는 변수들은 총 16개의 특성 변수가 채택되었으며 변수 중에 구역 내 조합원은 7개, 구역 외 부재조합원은 9개의 변수가 유의한 것으로 채택되었다.
먼저 구역 내 조합원들에게 나타난 개별적 특성에서 보면 조합원의 연령이 높고 그들이 소유한 기존건축물의 용적률이 높아질수록, 점유한 국공유지의 면적이 크고 재산이 근저당에 설정되어 있을수록 재산권을 전매할 확률이 높을 것으로 나타났다. 반면, 조합원이 소유한 토지의 용도가 대지이고 ㎡당 토지가격이 높은 경우, 사업구역특성 중 시공 순위가 높은 시공사가 공사를 시행할 때 그들이 소유한 재산권을 전매할 확률이 낮아지는 것으로 분석되었다. 다음으로, 구역 외 조합원들에게 나타난 개별적 특성에서 보면 연령이 높고 그들이 소유한 토지가 도로이고 건축물이 무허가인 경우, 그들이 소유한 재산이 근저당에 설정되어 있고, 점유한 국공유지의 면적이 클수록 재산권을 전매할 확률이 높을 것으로 나타났다. 반면, 그들의 재산상승률이 높거나 주변아파트시세가 상승할수록 소유한 재산권을 전매할 확률이 낮아지는 것으로 분석되었다. 또한, 사업구역특성에서 살펴보면 소형주택 조합원세대비율이 높으면 전매를 하는 경향이 높고, 시공순위가 높으면 전매하는 성향이 낮아지는 것으로 나타났다.

결론적으로 조합원의 전매에 미치는 요인을 검토한 결과 구역 내 조합원의 재산권 전매와 관련한 행위는 투자보다는 추가비용을 부담한 뒤에 신규로 분양을 받는 목적의 요인이 많은 것으로 나타났으며, 구역 외 조합원은 재산권의 전매와 관련한 행위는 사업진행에 따라 거주하는 목적보다 재산권을 되팔아 시세 차익을 볼 것인가에 대한 요인이 많은 것으로 분석되었다.
끝으로 본연구의 의의는 재개발사업의 권리를 가진 조합원의 재산권에 대한 정확한 정보를 가지고 각각의 조합원(구역 내 거주 조합원, 구역 외 부재 조합원)들이 전매를 하는 요인을 규명하였다는 점에서 기존의 설문조사를 통한 연구들보다 구체적이고 설득력이 있다고 할 수 있겠다.
주요어 : 주택재개발사업, 조합원, 재산권, 전매모형,
의사결정정보,개별적 특성, 사업구역 특성
로지스틱회귀모형

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to examine opinions on social equality in housing redevelopment projects. This study tries to clarify what factors affect a housing option right sale(HORS) with the empirical data from the members who owned their properties within the development project districts, how the characteristics of individual members and project districts make an influence on the decision-making process regarding HORS, and how the decision-making result on the housing option right sale of the members is differed according to such characteristics.
This study first determines factors and variables influencing HORS by surveying theories, systems, and previous studies on members’ decision-making process from redevelopment projects, and conducts an empirical analysis of the factors influencing HORS, based on logistic regression model and verifies the result by using the attributes data of the 1,522 members in five project zones. The result of the study is as follows:
First, HORS model shows that ten out of the seventeen variables are statistically significant affect on housing option. in terms of the individual variables, those members who are older and whose residency expands from the inside to the outside of the business zone have a higher possibility to sell their housing option right. Also the land usage, among the physical variables of the assets that members own, is for roads, the land would be more likely to be sold by, the members whereas buildings owned by the members are ones with a permit, the members were less likely to sell them. in addition, as for the variables on economic status if the size of publicly managed land that the members occupy is larger and the assets that they own are put up as a collateral security, the members were more likely to sell housing option right. And as for the trend of the price for surrounding apartment, the higher the price of the apartments nearby the project zone is, the lower the probability that the members sell housing option right. The higher the ratio of the amount of infrastructure facilities cost, a transaction cost variable, is, the higher the probability that the members sell housing option right. As for the variables of the project zone, the higher the ratio of member households in small size houses to all households is due to the characteristics of the project zone, the higher the probability that the members sell housing option right whereas if a higher ranking construction companies conduct the redevelopment project, the probability that the members sell housing option right became lower.
Second, the result of the comparative analysis of factors that affect the members’ HORS by dividing the residential area of the members into the inside and outside of the project zone showed that a total of 16 variables that affect the members HORS were selected, and among these variables, seven for the members inside the project zone, and nine variables for the members outside the project were considered significant.
As for the individual factors shown with the members inside the project zone, the older the members are and the higher the floor area ratio of existing buildings that the members currently own is, and the bigger the area of the publicly managed land that the members own and their assets are setup as collateral securities, the higher the probability that they sell housing option right. However, if the usage of the land that the members own is for buildings, the land price per m2 is higher, and a high-ranking construction company executes the project, the probability that the members sell the housing option right that they own becomes lower. Next, if the members are older, the land that they own is for roads, the buildings are not permitted, the assets that they own are put up as collateral disaster and the area of the publicly managed land that the members own becomes larger, the probability that the members sell housing option right. On the other hand, if the members’asset increase ratio, and if the current price of surrounding apartments increases, the probability that the members would sell housing option right that they own, Additionally, the higher the ratio of member households to the whole households in small-size housing, the more likely they would sell housing option right, and the higher the level of construction quality is, the tendency that the members would sell is lowered.
In conclusion, most of the activities related to the members’housing option right sale in the project zone led to the sale of a new building after paying the additional expenses, and the activities in relation to housing option sale of the members outside the project zone were based less on the purpose of living, but more on whether the members would generate profits by reselling the housing option right.
This study would be meaningful in that it verifies the factors influencing each member (both inside and outside the project zone)’s housing option right sale based on accurate information on the property right of the members who own the right of a redevelopment project. Therefore, it is believed that this study is more practical and persuasive.

Keywords: Housing redevelopment project, member, housing option right sale(HORS) model, individual characteristics of decision-making information, characteristics of a project zone, logistic regression model.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 1
• 제2절 연구의 목적 5
• 제3절 연구의 방법 및 범위 7
• 1. 연구의 범위 7
• 2. 연구의 방법 8
• 제4절 연구의 구성 9
• 제2장 연구의 이론적 고찰 11
• 제1절 조합원의 의사결정 특성 11
• 1. 의사결정의 개념 11
• 2. 주택재개발사업 시행에 따른 의사결정과정 13
• 3. 조합원의 자격 및 특성 16
• 제2절 개인의 효용이론 18
• 1. 대안선택상황 18
• 2. 선택모형 19
• 제3절 주택재개발사업 관련 제도 및 해외사례 검토 21
• 1. 사업진행단계 21
• 2. 해외사례 검토 24
• 제4절 전매의 원인과 특성 29
• 1. 전매의 원인 29
• 2. 전세가격의 상승 31
• 3. 개발이익배분의 비형평성 32
• 제5절 선행연구 검토 33
• 1.주민의 재정착에 관한 연구 33
• 2. 조합원의 수익성에 관한 연구 40
• 3. 재개발사업 관련 전매에 관한 연구 41
• 4. 선행연구 검토결과 43
• 제3장 자료의 정리 및 분석의 틀 설정 44
• 제1절 자료정리 44
• 제2절 변수의 선정 45
• 제3절 연구의 가설설정 56
• 제4절 분석기법 60
• 제4장 조합원 재산권 전매의 특성분석 67
• 제1절 대상지역 입지특성 67
• 1. 상도 1구역 67
• 2. 상도 3구역 67
• 3. 상도 6구역 67
• 4. 본동 1-3구역 68
• 5. 본동 4구역 68
• 제2절 대상지역 현황 70
• 1. 토지 및 건축물 현황(사업시행이전) 70
• 2. 토지 및 건축물 현황(사업시행이후) 71
• 3. 사업기간 71
• 제3절 조합원 전매특성 73
• 1. 조합원 및 전매 현황 73
• 2. 구역별 관리처분계획인가 내역 76
• 3. 관리처분계획인가에 따른 권리유형분석 79
• 4. 연령별 재산권 전매현황 및 입주부담률 83
• 5. 분양주택규모에 따른 전매현황 및 입주부담률 85
• 6. 조합원 재산권 전매특성 요약 86
• 제5장 조합원 재산권 전매에 따른 의사결정 요인분석 87
• 제1절 기초통계량 87
• 1. 기초통계량 87
• 2. 다중공선성검증 90
• 제2절 실증분석 92
• 1. 조합원 재산권 전매모형(전체) 92
• 1) 추정모형 설정 92
• 2) 추정결과 93
• 3) 실증분석결과 96
• 2. 거주지역에 따른 재산권 전매모형 100
• 1) 추정결과 100
• 2) 실증분석결과 101
• 제6장 결론 105
• 제1절 연구 결과의 요약 105
• 1. 재산권 전매모형(전체조합원) 106
• 2. 거주지역에 따른 재산권 전매모형(구역 내외조합원) 108
• 제2절 연구의 의의 109
• 제3절 연구의 한계 및 향후 연구과제 111
• [참고문헌] 112
• Abstract 117