도시재생에 의한 주거재정착 결정요인 및 비용 분석 : 주택재개발사업 사례 중심으로 = Analysis of evaluations and determinants on residential resettlements in accordance with urban regeneration

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban regeneration is the main topic in urban planning in most recent. Urban regeneration, urban revitalization, urban renewal, gentrification, and etc. many terms are confused widely.
The aim of this study is to evaluate the progress of gentrification by index of population groups, housing and land groups and etc groups, also to arrange urban regeneration conditions by redevelopment projects and newtown projects in Busan. And this study empirically analyzes the evaluations and determinants on residential resettlements in accordance with urban regeneration by variables of owner's characteristics, land and building characteristics, housing complex characteristics, and location characteristics.
First, the major findings on actual conditions for gentrification and urban regeneration in Busan are as follows;
It is found that Busan's Central Business Districts didn't show the outstanding evidences relation to gentrification yet. Only Busanjin-gu do not undergo severe decline of downtown in Central Business Districts, Jung-gu and Dong-gu show severe decline of downtown in the aspect of durable diminution of population and rapid increase of old age more than 65. To make things worse, they may maintain poor environment for some time because of low ratio of housing ownership and few amount of new housing supply.
On the contrary, subcenter of city's gentrification is better conditions. Population's concentration for the Haeundae-gu and Dongnae-gu in class of excellent scholarship and people in the upper income brackets is connected to residential preference of Dongbusan Circles. They show rising trend in land price not only residential districts, but also commerce districts. In particular, Haeundae area is growing up subcenter of city where threaten Central Business Districts in accordance with increasing the function of commerce and business. Moreover housing redevelopment projects are proceeding rapidly than other areas, owing to high ratio of residence' resettlements in these areas.
Second, the major finding on determinants on residential resettlements in accordance with urban regeneration are as follows;
A binary logit model for determinants on residential resettlements in accordance with urban regeneration are composed of owner's characteristics, land and building characteristics, housing complex characteristics, and location characteristics. The significant variables in relation to owner's characteristics are owner's age, owner's place of residence, the possession period against property and investment intention. This result means that redevelopment project focus on apartment conducts younger people's resettlement instead of elder peopler's secession. Besides household's economic strength is important factor owing to new apartment's expensive price, but it brings about collapsing existing community by affordable households who are investor expecting redevelopment.
As a result of logit model for residential resettlements, it shows that the variables in relation to land and building characteristics are the land classification, the use of building, the size of land or building, the permission of building and the appraisal price on land and building. This result means that actual customer's investment connect to resettlement after redevelopment project.
The other side, the housing complex variables consist of the brand of construction company, the ratio of large size housing and floor area ratio shows that improvable conditions for housing value are important factor to induce residence's resettlement. Contrary to our expectation, discount for members of association give negative impression to residence on success possibility of project. The location variables show that Dongbusan has higher probability, the reverse Jungbusan has lower probability in residential resettlement likewise residential preference.
The last, it is found that Tobit model is more appropriate to evaluate expense for residential resettlements by reason of model's bias. Expesnce for residential resettlement is the difference of new housing lotting price and existing housing appraisal price, so we don't measure expense if they didn't resettlement. This brings about model's bias.
As a result of Tobit model for expense for residential resettlement in accordance with urban regeneration, it shows that expense for residential resettlement decrease in case of elder owner, another address, and larger size of land or building. If the building's use is a detached housing or new apartment size is bigger, it is natural the expense for residential resettlement increase. And if the ratio of rental apartment increase or the ratio of big size housing decrease, residence's expense for residential resettlement will reduce. Also housing submarket price is important factor to determine residential resettlement.
This study deals with 7.396 datum to analyze of evaluations and determinants on residential resettlements in accordance with urban regeneration empirically. But this study has limit in use of restricted variables to analyze. More developed study will be requested in the future.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부산시를 대상으로 젠트리피케이션의 진행정도를 인구부문과 주택 및 토지부문, 이외 기타부문 등의 지표를 통해 진단하고 정비사업과 재정비촉진사업 등의 현황을 통해 도시재생사업의 현황을 정리하였다. 그리고 19개 주택재개발사업구역을 대상으로 도시재생에 의한 지역주민의 주거재정착 여부와 그 비용에 대한 결정요인을 소유자 특성과 토지 및 건축물 특성, 단지특성, 입지특성 등의 변수를 통해 실증분석하였다.
도시재생에 의한 주거재정착과 주거재정착 비용에 대한 결정요인 분석결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 도시재생에 의한 주거재정착을 결정짓는 요인으로는 소유자의 연령, 거주지, 부동산의 보유기간, 투자여부, 소유권외 권리 등의 설정 등의 소유자 특성과 해당 토지의 지목, 건축물의 용도, 토지와 건축물의 면적과 허가유무, 보상액 등의 토지 및 건축물 특성, 시공사의 브랜드, 조합원 할인액, 단지규모, 중대형 주택의 비율, 녹지율, 건폐율, 용적률 등의 단지특성과 대생활권을 나타내는 입지특성으로 구성된다. 즉 소유자 특성요인의 결과에 의하면 아파트 위주의 재개발 사업은 젊은 세대의 재정착을 유도하는 대신 오랜 기간 지역의 커뮤니티를 형성하고 있던 노인 계층을 타 지역으로 이탈시켰다. 또한 신규 주택의 높은 분양가는 가구의 경제력이 재정착에 있어 가장 중요한 요인으로 작용하게 되는데, 재개발을 예상하고 투자한 타지역에 거주하는 지불가능한 가구들이 그렇지 않은 계층에 비해 정착 확률이 높아진다. 이는 재개발사업이 기존의 지역주민을 이탈시키고 커뮤니티를 붕괴한다는 비난을 피할 수 없는 점이기도 하다. 그러나 토지 및 건축물 특성 변수에 의하면 건축물이 주택인 경우, 토지와 건축물의 면적이 작은 경우 재정착 확률이 높아진다는 점을 볼 때, 지불가능한 실수요자들의 투자가 재정착으로 이어지고 있음을 반영한다고 생각된다.
반면, 단지특성에서는 시공사의 브랜드 가치, 중대형 주택의 비율, 용적률 등 주택의 가치를 향상시킬 수 있는 조건들이 주민들의 재정착을 유도하는데 중요한 역할을 하고 있음을 알 수 있었다. 그러나 조합원들에게 혜택으로 제공하는 조합원 할인가는 사업의 성공가능성이 확실치 않다는 인식을 심어주어 지역 주민의 재정착에 부정적인 영향을 끼쳤으며, 대단지의 경우 커뮤니티의 소속감이 약해져 재정착 가능성을 낮게 하는 효과를 보이고 있었다. 입지특성에서는 주민들의 주거지 선호가 높은 동부산권의 경우 주거재정착 확률이 높게 나타났으나, 도심권을 포함한 중부산권의 경우 오히려 주거재정착 확률이 낮아지는 결과로 도시재생에 따른 주거재정착 역시 도심에서는 나타나지 않음을 보여주었다.
마지막으로 도시재생에 의한 주거재정착 비용 결정요인 분석결과에 대한 결과를 요약하고자 한다. 주거재정착 비용의 경우 재정착을 결정하게 되는 경우 신규 주택의 분양가와 기존 주택의 보상액에 대한 차액으로서 주거재정착을 위한 추가적인 비용이라 할 수 있다. 주거재정착 비용이 크다는 것은 지역 주민이 재개발 사업 이후 지역의 발전 가능성에 대해 가지는 기대치가 볼 수 있지만, 실질적으로 주거재정착 비용이 커진다면 무리한 가구의 주거비용이 가구의 경제에 부담을 줄 수 있다. 주거재정착 비용은 재정착하지 않고 타 지역으로 이주를 결정한 경우에는 관측되지 않는 값으로서 OLS분석의 경우 모형의 편의가 발생할 수 있으므로 Tobit모형 분석이 보다 적절하다 볼 수 있다.
분석결과에 의하면 주거재정착 비용의 가구의 경제력과 직접적인 연관성을 가지므로 소유자의 연령이 많을수록, 타지역 거주자일수록, 토지 및 건축물의 소유 면적이 클수록 주거재정착 비용은 감소하게 된다. 또한 건축물의 용도가 단독주택인 경우 타 용도에 비해 노후할 확률이 높기 때문에 주거재정착 비용이 더욱 많아지며, 분양신청한 주택의 규모가 클수록 주택가격이 상승하기 때문에 또한 주거재정착 비용이 증가하게 되는 당연한 결과를 도출한다. 또한 브랜드 가치가 높은 시공사일수록 분양가가 높기 때문에 주거재정착 비용이 많아질 것이라는 예상과 달리 브랜드 가치가 낮은 단지의 경우 오히려 주거재정착 비용이 증가하여 상위 브랜드에 대한 주민들의 선호는 더욱 증가할 것으로 보인다.
그리고 중대형 주택의 비율이 높을수록 주거재정착 비용은 상승하며, 임대주택의 비율이 높을수록 주거재정착 비용은 감소하게 되므로, 저소득층을 위한 임대주택과 소형 주택의 비율이 반드시 필요함을 암시한다. 이와 더불어 주변지역의 주택가격에 따른 하부시장이 주택가격의 결정에 있어 중요한 요소로 작용하기 때문에 주변지역의 주택가격이 높을수록 주거재정착 비용은 더욱 상승하게 된다는 결론을 보여주었다.
본 연구는 7,396개의 방대한 자료를 이용하여 도시재생에 의한 주거재정착에 대한 결정요인과 비용을 실증적으로 분석하고자 하였다. 그러나 도시재생이라는 범주가 매우 광범위한 도시계획의 패러다임임에도 불구하고 주택재개발 사업에 제한된 도시재생을 분석하고자 함에 따른 연구의 한계점이 존재한다. 또한 변수 설정에 있어 주거재정착에 중요한 영향을 미치는 가구소득과 같은 변수가 데이터의 특성상 포함되지 못한 점이 많은 아쉬움을 남는다. 향후 이러한 사항들을 보완한 좀 더 발전된 연구가 이루어졌으면 하는 바램이 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구범위 및 방법 = 4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 = 8
• 제1절 Gentrification에 관한 이론적 고찰 및 선행연구 = 8
• 1. 도시화 단계 = 8
• 2. Gentrification의 개념 및 특징 = 11
• 3. 선행연구 = 17
• 제2절 도시재생에 관한 이론적 고찰 및 선행연구 = 24
• 1. 도시재생의 개념 및 전개 = 24
• 2. 국외 선행연구 = 30
• 3. 국내 선행연구 = 36
• 제3장 부산시 Gentrification 및 도시재생 현황 분석 = 42
• 제1절 부산시 Gentrification 현황 분석 = 42
• 1. 인구부문 = 43
• 2. 주택 및 토지부문 = 49
• 3. 기타부문 = 55
• 제2절 부산의 도시재생사업 현황 = 59
• 1. 정비사업 = 59
• 2. 재정비촉진사업 = 67
• 제3절 부산시 Gentrification 및 도시재생에 관한 평가 = 70
• 제4장 주거재정착 결정요인 분석을 위한 분석모형과 자료구축 = 72
• 제1절 이산선택모형 = 72
• 1. Logistic Regression Model = 72
• 2. The Ordered Probit Model = 75
• 3. The Censored Regression (Tobit) Model = 79
• 제2절 자료의 구성 = 83
• 1. 조사대상 = 83
• 2. 자료정리 = 88
• 제5장 도시재생에 의한 주거재정착 결정요인 및 비용 분석 = 90
• 제1절 도시재생에 의한 주거재정착 결정요인 분석 = 90
• 1. 분석을 위한 변수의 구성 = 90
• 2. 표본의 기초통계량 = 95
• 3. Binary Logit을 이용한 도시재생에 따른 주거재정착 결정요인 분석 = 98
• 4. 단지특성별 도시재생에 따른 주거재정착 결정요인 분석 = 107
• 제2절 도시재생에 의한 주거재정착 비용 분석 = 113
• 1. 변수구성 및 기초통계량 = 113
• 2. 도시재생에 따른 주거재정착 비용 분석 Ⅰ - OLS 모형 = 117
• 3. 도시재생에 따른 주거재정착 비용 분석 Ⅱ - Ordered Probit 모형 = 120
• 4. 도시재생에 따른 주거재정착 비용 분석 Ⅲ - Tobit 모형 = 124
• 제3절 소결 = 129
• 제6장 결론 = 131
• ■ 참고문헌 = 137
• Abstract = 144