도시저소득층의 주거이동 행태에 관한 연구 : 성남시 구시가지를 중심으로 = A study about residential movement of low-income urban population

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The population research in 2005 shows us that 7,462,090 families live in the metropolitan area. The estimated family living in 2030 in the metropolitan area is 10,169,819 families, which 5,539,312 families are from the families from the 2005. Even after diffusion ratio of houses have exceeded 100% (101.2% in the year 2003), diffusion ratio of their own houses are 55.6%. In the city it is more worse showing 50.2% of diffusion ratio.(National Statistics Office, 2005.11) Like the results above not all families have their own houses. Since the ratio diffusion of houses have passed 100%, the supply of more houses is no longer the problem, the residential stability for the low-income population is the problem. Statistics show that the ratio of people who live in houses on monthly rent or yearly contract is 44.4% through out the country, and 50% in the metropolitan area. Even though difficulties happen because people don't have their own houses, there are no significant solution. The national residential rent ratio has been only 4.3% giving a small effect on this problem. The prices and rent fees of houses have risen 95.2%~56.6% between January, 2000 to October, 2007. Also consumer price have risen 22.97% which gave bad effects to this problem.
The former studies about residence can be divided into two studies, one that is about the movement of the residents and one that is about house selection. The studies about movement of residence was mostly about why people move around, and the studies about the house selection is mainly focused on where people like to move. However movement of residence and house selection is a continuous process. In other words people decide to move when they feel unsatisfied with their housing, search for possible houses, and choose one house they want. This all is a continuous process.
Shell divided movement of residence into 3 groups based on the limitation of selection in movement. Compelled movement is a movement with the most limits. It is a movement when disasters happen or social, private, governmental decisions are enforced. Demanded movement is a movement with a limitation in selection due to social process, or decision groups. These factors include movement because of job distance or school distance. Preference-based movement is a movement that happens because of family decisions or environmental change.
The former studies about residential problems were mostly about resident price, the effect of residential law, calculation of the demand of houses. Researches about residential requirements were focused on public rent houses' rent fee, requirements, social mixture of resident. However studies about people who didn't have their houses and their economic background or personal features were not present. Also studies about instinct in stability and residence were not held before.
So this study focuses on the resident movement of regions where low-income population are crowded. Through our study we found out that low-income residents tend to face more compelled movements or demanded enforcement , and is more likely to move a lot. Also their movement seems to be moving to lower level residence but they seems more satisfied in their houses than middle class. Also they have a lower dept reliability ration than the middle class. The residential policy was focused on supply of more houses.
Korea's house supply system only regulates house numbers, region and size distribution, supply price, supply target, the location size and density of the development. As a result their are not much flexibility in the supply of the houses. The government has also been helpless in this problem and has only supplied more houses when the average supply price has risen.
These policy has been initiated by the thought that if newly built house were supplied, people with high economic level will buy it and sell their old houses to people with low economic level. This effect of a stable residence tendency is called the residence leftover effect. However the price of these leftover houses are still high because of their regional features, which makes the low-income residents impossible to buy these houses. As a result the policy were not effective. The policy in housing in Korea were only busy in supplying more and more houses that it didn't exactly catch who really needed the support of the government. Earnings play a big role in house movement. For the middle class it is quite free for them to choose where to live, however the people with low income has many limitations. The residence movement of low-income residents is related with a stable job and income, and the betterment of their houses have some limitation. Even after some improvements their house prices are still low, and their housing type are not much different than before. Finding out about the selection changes and movement changes of low income people's house movements will help establish a reasonable policy. The residential policy in 21st century should be considering the requirements of the low-income residents.

국문 초록 (Abstract)

2005년 인구조사 총 조사 결과 수도권 가구 수는 7,462,090 가구이고, 2030년 추계가구는 10,169,819 가구이며, 2005년 재고 주택 수 는 5,539,312호이다. 전국의 주택보급률이 100%를 (2003. 101.2%) 넘어도 전국의 자가 보유률 은 55.6%, 수도권은 50.2%로 (통계청,2005.11) 모든 가구가 주택을 소유하는 것은 아니다 그리고 주택 보급률 100%를 넘어선 뒤부터의 무주택자 문제는 주택공급의 문제보다 무주택자 그중에서도 저소득계층의 주거안정 문제로 귀착 된다 2005년 말 현재 전.월세 등 가구는 총 가구 수 대비 44.4％ 이며, 수도권은 50％에 이른다. 수도권을 중심으로 전.월세난이 반복 발생하여 주거안정을 위협해도 국민임대주택의 비율은 4.3％에 불과하여 주거안정 효과를 기대하기에 미약하다. 2000년 1월∼2007년 10월 까지 수도권 주택매매/전세가는 95.2％∼56.6％ 상승하였고 동기간 소비자 물가 상승률은 22.97％를 기록하여 저소득층의 주거는 불안정해 진 것으로 나타났다.
전통적으로 주거행위에 관한 연구는 거주자의 이동성에 관한 연구와 특정한 주택의 선택과 관련된 연구로 구분할 수 있다. 거주자의 이동성에 관련된 연구가 어떠한 거주자가 왜 이동하는가의 문제를 다루는 연구라고 한다면, 주택선택에 관한 연구는 어디로 이주할 것인가의 문제를 다루는 연구라 할 수 있다. 그러나 주거이동과 주거선택은 연속적인 하나의 과정이다. 즉 가구의 주거에 대한 불만족이 지각되는 시점부터 주거이동을 결정하고, 주택시장에서의 입주가능 주택을 탐색하며, 그 중 어느 하나를 선택하는 시점까지 전 과정은 연속하여 발생한다.
Shell은 주택이동의 다양한 상황에서 주택이동의 선택에 대한 제한의 정도를 가지고 강제이동, 강요이동, 선호 지배적 이동으로 분류하였다. 강제이동은 제한의 정도가 가장 심한유형으로 자연재난이나 공적, 사적, 사회적 결정에 의해 이동이 불가피한 경우의 이동이다. 강요이동은 주택이동에 대한 선택이 가정 그 자체보다 외적인 사회적 과정과 결정 단위체가 이동에 제한을 가하는 경우로서 직장이동이나 학교진학을 위한 이동을 들 수 있다. 선호 지배적 이동은 가족과 주택의 역동적인 변화에 의한 이동을 의미한다.
주택문제에 대한 기존 연구는 주택가격, 주택정책효과, 주택수요 산출 등에 집중되어 있었다. 주택 소요에 대한 연구는 공공 임대주택의 임대료, 소요, 사회적 혼합 문제에 집중되어 왔으나 다양한 경제력, 연령대 및 여건을 가진 무주택 계층에게 생애주기와 경제능력, 인간의 본질적인 안정 및 취향을 고려한 주택정책은 제공 되지 않았다.
이에 본 연구 에서는 도시저소득층이 밀집되어있는 지역의 주거이동행태에 대하여 연구하여 저소득층 일수록 강제, 강요이동이 많고, 거주기간이 짧으며, 소유형태나 주택유형에 대해서 하향이동하고, 주택평수 축소 이동을 하는 경향이 있지만, 주거만족도는 중산층에 비해 높은 편이고, 부채수준도 중산층에 비해 낮다 는 연구결과가 도출되었다 지금까지 주택정책은 주택수요 충족에 정책의 초점을 맞추어 왔다.
우리나라의 주택공급 체계는 신규주택의 건설호수, 평형별·지역별 배분, 공급가격 및 공급대상의 선정, 주택공급에 소요되는 택지의 개발위치·개발규모, 개발밀도 등 전 과정이 정부 규제의 대상이므로 주택공급의 탄력성이 낮을 수밖에 없고, 주택가격이 오를 때마다 정부는 신규 주택을 인위적으로 대량 공급하는 비효율적인 정책으로 일관했다.
신규주택을 공급하면 경제력이 우월한 계층이 양질의 주택을 선택하고 경제력이 낮은 계층은 우월한 경제력을 지닌 계층이 사용하던 재고주택이라도 차지하게 되어 결과적으로 전 국민이 안정적인 주거생활을 할 수 있다는 이른바 주택 여과효과를 기조 하였다. 그러나 재고주택의 가격은 택지의 지역성으로 인해 신규주택의 가격과 비슷한 수준을 보여 구매력이 약한 저소득층은 재고주택을 구입하지 못하였고, 주택정책은 저소득층의 주거생활 안정에는 기여하지 못했다. 지금까지의 주택정책이 양적공급에만 급급한 나머지 정책의 수혜자가 되어야 할 정책 대상자를 정확하게 파악하지 못하는 면이 있다.
소득은 주거 이동의 결정적인 역할을 한다. 중산층과 저소득층은 주택가격이 상승하면 주거비율을 높이거나 주택규모를 줄여서 이주하는 행태를 보이며 잦은 이주, 주택소유의 어려움으로 불안정한 생활을 영위하고 있다. 중산층의 경우 주거선택에 있어서 그나마 자유로운 반면 본 연구의 대상으로 선정한 저소득층의 경우 주택을 선택하는데 많은 제한을 받고 있다. 도시거주 저소득층의 주거이동 경력은 안정적인 직업 및 소득과 관련이 있고 주거수준의 상승은 지역과 주거형태에 있어 일정한 범위 안에 한정되어 있다. 주택가격이 낮은 지역에서 크게 벗어나지 못하고 주택유형도 단독, 다세대에서 크게 벗어나지 못하고 있는 실정이다.
따라서 저소득층의 주거 선택 및 이동 행태 변화를 살펴보는 것은 도시저소득층을 위한 합리적인 주택정책 접근의 기본 자료로 활용할 수 있을 것이다. 21세기 주택정책은 저소득 계층의 소요를 고려한 주택정책 수립이 필요한 시점이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 5
• 1. 연구의 범위 = 5
• 2. 연구 방법 = 6
• 제2장 주택시장의 일반현황 및 이론적 고찰 = 7
• 제1절 일반적 현황 = 7
• 1. 성남시 도시 현황 및 인구현황 = 7
• 2. 성남시 주택 현황 = 10
• 3. 성남시 가구소득 현황 = 20
• 제2절 이론적 배경 및 선행연구 검토 = 26
• 1. 주거 선택 = 26
• 2. 주거 이동 = 30
• 3. 주거안정 지원정책 대상 = 36
• 제3장 연구 설계 = 38
• 제1절 분석의 틀 = 38
• 1.연구 분석의 틀 = 38
• 2.연구대상 및 표본추출방법 = 40
• 제2절 연구가설 = 42
• 제3절 변수의 측정방법 = 46
• 1. 측정도구 = 46
• 2. 자료처리 방법 = 48
• 제4장 분석결과 = 49
• 제1절 기초 통계분석 결과 = 49
• 제2절 가설검정 결과 = 51
• 1. 주거이동 행태 = 51
• 2. 거주기간 = 52
• 3. 소유형태, 점유형태, 주택의 유형 = 54
• 4. 주택규모 = 57
• 5. 주거 만족도 = 60
• 6. 부채수준 = 61
• 제5장 요약 및 결론 = 63
• 참고문헌 = 68
• 설문지 = 72
• 국문초록 = 77
• ABSTRACT = 80