제주도 아파트 시장의 동태적 변화

정수연(Su-Yeon Jung) 건국대학교 부동산도시연구원 2012 부동산 도시연구 Vol.4 No.1

본 연구는 2006년부터 2009년까지의 제주도 아파트 시세와 특성자료를 활용하여 헤도닉모형을 분석하고 그 결과를 제시하였다. 또한 제주도 아파트 시장의 노후불량주택의 비중을 분석하고, 주택시장의 노후화에 있어 서귀포시와 제주시를 비교하였다. 그리고 2008년과 2009년 6월까지의 아파트 실거래빈도를 비교함으로서 제주시와 서귀포시의 시장거래활성화정도를 분석한다. 첫째, 제주도의 주택보급율은 전국평균을 상회하고, 100%를 넘는 초과공급상태인 것으로 보이지만, 실상은 노후한 주택들이 다수여서 노후불량주택은 초과공급인 반면, 양질의 주택은 초과수요인 상태라고 할 수 있다. 둘째, 헤도닉모형분석을 이용하여 분석한 결과, 아파트의 브랜드가치에 대한 가격영향력이 증가하고 있고, 대형의 가격 영향력도 증가하는 것으로 나타났다. 이는 곧, 브랜드를 가진 대형의 아파트에 대한 수요가 증가하고 있다는 것을 의미하며, 양질의 주택에 대한 수요증가라고 해석할 수 있다. 셋째, 초등학교의 아파트 가격영향력이 증대하고 있다는 것은, 주택수요자들의 교육환경에 대한 민감도가 높아지고 있다는 것을 의미하는 바, 주택의 입지환경에 조성에 대한 관심이 필요하다고 할 수 있다. 넷째, 주택의 노후화나 가격양극화문제에 있어 제주시와 서귀포시의 격차문제가 나타나고 있다. 이는 향후 제주도 내 지역불균형으로 심화될 수 있다는 것을 의미한다. In this paper, we empirically examined the Jeju apartment market and attempt to estimate what factors have had a higher influence on Jeju apartment price as time goes on. Hedonic price model was used to analyze dynamic changes of factors influencing Jeju apartment price. The analysis is based on apartment price and it’s characteristics such as the number of households by size, building age, oversize, the use of city gas, and brand value. Annual data from Korean Real Estate Bank was used in the analysis covering the time period from 2006 to 2009. When the hedonic model was estimated, the adjusted coefficient of determination of all was over 70%, and almost variables turned out to be significant at better than the 10% level. The results of this analysis show that the influence of brand value and size value on apartment price are increasing. It means that there is increasing demand for high quality house in Jeju province.

‘이즈’라는 문학적 공간

정수연(Jung, Su-yeon) 한국근대문학회 2016 한국근대문학연구 Vol.17 No.2

1930년 《조선일보》신춘현상공모에 소설 「그 모와 아들」이 당선된 후, 백석은 그 해 4월 일본 도쿄 소재의 아오야마 학원 영어사범과에 유학하여 1934년 졸업 후 귀국하였다. 백석의 일본 유학 시절에 대해서는 알려진 바가 거의 없으나 도쿄 서쪽의 이즈 반도를 여행하고 남긴 2편의 시와 1편의 산문이 남아 있다. 1934년 3월 22일에 창간된 『이심회 회보』에 실린 「해빈수첩(海濱手帖)」은 “개”, “가마구”, “어린아이들”이라는 소제목이 붙은 시적인 산문으로 글의 말미에 “南伊豆枾崎海濱”이라고 적혀 있다. 1936년 1월에 간행된 첫 시집 『사슴』에 시 「가키사키(枾崎)의 바다」, 1936년 3월 『시와 소설』창간호에 시 「이즈노쿠니노미나토카이도(伊豆國湊街道)」가 실렸다. 작품을 살펴보면 백석이 겨울에 남이즈의 가키사키 해변을 산책하며 작품을 구상하였다는 사실을 알 수 있다. 여행의 즐거움이 드러나 있는가 하면 한편으로는 어촌 마을의 병인과 까마귀에서 죽음의 이미지를 느끼기도 한다. 문학 청년이었던 백석은 당시 일본 근대 문인들의 요양과 집필, 사교의 장소로 유명한 이즈 반도를 문학적 공간으로 인식했으며 학업과 독서의 공간인 도쿄를 떠나 창작의 열의를 다질 문학적 방황과 갱신의 장소가 필요했다. 이즈를 무대로 한 대표적인 소설인 가와바타 야스나리의 『이즈의 무희』가 대중적으로 성공하여, 1933년 영화화되었다. 소설의 마지막 장면에서 주인공이 시모다 항에서 밤에 출발하는 기선을 타고 도쿄로 돌아오는 여정처럼, 백석은 도쿄와 시모다를 왕복하는 도쿄만기선의 기선을 타고 이즈 반도의 시모다 항에 내렸고 가키사키에 머물렀다. 여행의 시대로 접어든 1930년대에는 여행지를 선택하는 과정에서 기차나 기선의 운행노선이 큰 영향을 미쳤다. 당시에는 도쿄에서 이즈 반도 중부의 슈젠지역까지 기차가 운행되었으나 백석이 기차를 이용했다면 이즈 반도에서 남긴 작품에 가키사키의 어촌과 바다만 등장하지는 않았을 것이다. 백석의 기행 시편의 특징은 여행지의 지명을 제목으로 쓴다는 점이다. 백석의 일본 기행 시편을 분석하기 위해서는 남이즈의 “가키사키”가 핵심어이다. 그리고 “참치회”와 “금귤” 등 그 지역의 음식을 맛보며 그들의 삶을 이해하고 사랑했던 시인이 백석이다. 이것은 일본 기행 시편뿐만 아니라 이후 국내와 만주에서 쓴 작품에서도 공통적으로 발견할 수 있다. Baek Seok’s literary career began in 1930, when he won Chosun Ilbo’s spring literary contest with a short novel, The Mother and the Son. In April 1930, he was admitted into Aoyama Gakuin University in Tokyo, Japan to study English. He returned to Korea after his graduation in 1934. This period of Baek Seok’s life in Japan was not well recorded, but his trip to the Izu Peninsula, located to the west of Tokyo, is evident in his prose and poetry. The poetic essay, “Beach Essays,” was published in the first issue of the Isimhoe Newsletter on 22 March, 1934. Constructing the essay, three short works of prose titled ’Dog’, ’Crow,’ and ’Little Children’ were included "In the Gakisaki Beach of South Izu" at the end of the writing. Two of Baek Seok’s poems also suggest his stay in the Izu Peninsula. In January 1936, a collection of Baek Seok’s poems was published under the title Deer, which included the poem “The Sea of Gakisaki.” The poem “The Coastal Road of Izu” was published in the first issue of Poem and Novel in March 1936. From these two poems, one can picture Baek Seok walking along the winter beach of Gakisaki as he wrote the poems. Baek Seok, apparently, put the names of cities into the titles of his travel poems, as seen in “Gakisaki” in “The Sea of Gakisaki” and “Izu” in “The Coastal Road of Izu.” This brings the Gakisaki area into the main focus while analyzing Baek Seok’s travel poems. The Izu Peninsula was also illustrated in Yasunari Kawabata’s successful novel, The Dancing Girl of Izu, which was made into a film later in 1933. The last scene of the story shows a male student, a main character in the novel, boarding a ship at Shimoda port to head back to Tokyo. This allows us to picture Baek Seok boarding the steamer that traveled between Tokyo and the Shimoda port—the Tokyo wan Kisen K.K.—to go to Gakisaki. Entering the era of mobility in 1930s, the routes provided by trains or steamboats were a major factor for planning travel itineraries. Although a train route existed that connected Tokyo to Shuzenji station, located in the central area of the Izu Peninsula, only small fishing villages and beaches appear in Baek Seok’s works written on this peninsula. From this, we can make assumptions about his trip itineraries at that time. Local specialties, such as tuna sashimi and kumquats, also appear in Baek Seok’s poems, which shows that he enjoyed and loved local foods and local lifestyles. This love and his submergence into local culture can be spotted in Baek Seok’s works written in Manchuria as well. The Izu Peninsula was then known for its inspirational influence for many writers of Japanese modern literature, many of which visited the peninsula to write, recuperate, and socialize with other writers. It seems that Baek Seok appreciated the Izu Peninsula as a place of literary inspiration.

제주도 여행업의 최적규모에 관한 연구

정수연 ( Su Yeon Jung ),한정한 ( Jung Han Han ) 서강대학교 시장경제연구소(구 서강대학교 경제연구소) 2011 시장경제연구 Vol.40 No.3

최근 제주도 여행업은 사업체는 증가하고 있지만, 저가경쟁이 심해지면서 수익률은 낮아져 관광산업에 부정적인 효과를 미치고 있다. 제주도 대부분의 여행사업체들이 매출액이 부진한 상태에서 상대적으로 높은 고비용구조를 가지고 있어 향후 제주도 관광산업의 경쟁력은 제고되기 어려운 실정이다. 이에 본 연구는 제주도 여행업의 고비용구조와 생산효율성을 검토해보기 위하여, 규모의 보수와 평균비용을 추정하였다. 분석자료로는 통계청의 데이터를 활용하여 제주도 여행업 56개 사업체를 대상으로 평균비용곡선의 최저점인 최소효율규모를 추정함으로서 현재 제주도 여행업이 적정규모에 도달하고 있는지를 분석하였다. 분석모형으로는 일반화된 생산함수(Generalized Production function)를 사용하였으며, 추정방법으로는 최우법(Maximum likelihood estimation)을 사용하였다. 분석결과, 여행업체의 89.3%가 규모의 보수 체증상태에 있는 것으로 나타났으며, 10.7%가 규모의 보수 체감상태인 것으로 나타났다. 그리고 최소효율규모에 도달한 업체수보다는 도달하지 못한 업체수가 많았다. 이것이 의미하는 바는, 대부분의 제주도 여행업체들이 높은 비용수준에서 운영중이라는 것이다. 따라서 향후 제주도 관광산업의 경쟁력을 높이기 위해서는 여행업체들의 영세성을 극복할 수 있는 방안을 마련하여야 한다. Although the number of Jeju Island`s travel agency businesses is growing, fiercer low price competition is lowering margins and negatively affecting the sector. This study estimates the Jeju travel agency industry`s Returns to Scale and Average Cost. Specifically, the lowest point on the Average Cost Curve, also known as the Minimum Efficient Scale (MES), is estimated for determining whether Jeju Island`s travel agencies have reached an optimal size. Zellner & Revankar`s (1969) Generalized Production Function (GPF) analysis model and maximum likelihood estimation were used in the study. Results of the analysis show that 89.3% of travel agencies show increasing returns to scale, while 10.7% show decreasing returns to scale. In addition, the number of businesses failing to reach Minimum Efficient Scale (MES) was higher than the number of those that have achieved MES. This implies that most travel agencies in Jeju are operating high-cost businesses. Therefore, in order to increase the future competitiveness of Jeju`s tourism industry, policies for overcoming issues related to small travel agencies should be introduced.

폴리우루시올(YPUOH)을 이용한 기능성 패키징용 LDPE 복합필름의 특성분석에 관한 연구

정수연 ( Su Yeon Jung ),김도완 ( Do Wan Kim ),서종철 ( Jong Chul Seo ) 한국공업화학회 2015 공업화학 Vol.26 No.1

Lacquer sap extracted from lacquer trees exhibits good thermal stabilities and antimicrobial properties. To apply these superior properties to functional packaging, polyurushiol (YPUOH) powders were prepared and blended into LDPE (low density polyethylene) to prepare three different LDPE/YPUOH composite films via a twin screw extruder system. Their morphology, thermal and antimicrobial properties as well as barrier properties of the LDPE/YPUOH composite films were thoroughly investigated to find out applicablities of the films as functional packaging materials. Although the interfacial interaction between LDPE and YPUOH was relatively weak, LDPE/YPUOH composite films exhibited good dispersion of YPUOH in LDPE, resulting in the enhanced thermal stability with YPUOH loading. Due to the good antibacterial property of as-prepared YPUOH, LDPE/YUOH composite films also showed an excellent antibacterial activity (R) of 99.9% against E. coli. Furthermore, the moisture barrier property of LDPE/YPUOH composite films increased with increasing YPUOH contents. Incorporating the relatively low amount of YPUOH in LDPE resulted in the apparent enhancement in thermal stabilities, antibacterial and moisture barrier properties, which made them promising candidates as a functional filler for packaging materials.

한국 상장, 코스닥 기업의 입지이전결정요인과 입지특성에 관한 연구

정수연 ( Su Yeon Jung ) 韓國不動産分析學會 2008 不動産學硏究 Vol.14 No.1

민화를 활용한 한국적 디자인 상품 개발에 대한 고찰

정수연(Jung, Su-Yeon),홍동식(Hong, Dong-Sik),김철수(Kim, Chul-Soo) 한국디자인학회 2018 한국디자인학회 학술발표대회 논문집 Vol.2018 No.6

공간계량경제모형을 이용한 기업집적이 기업성과에 미치는 영향에 관한 연구

정수연(Su-Yeon Jung) 한국산업경제학회 2012 산업경제연구 Vol.25 No.3

본 논문은 기업의 집적효과를 추정함에 있어 공간적 자기상관 문제를 고려한 공간계량경제모형을 이용하여 기업집적이 매출증가에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 분석자료는 서울특별시에 위치한 소프트웨어업종 327개 기업이다. 각 기업들의 자료는 2002년 기준 한국신용평가의 재무제표 데이터베이스인 KISVALUE DB를 이용하였다. 분석과정은 다음과 같다. 먼저, 공간효과를 고려하지 않은 선형회귀분석을 행하였다. 이를 통해 모수들을 추정하고 잔차들을 구한 후 Moran의 I 계수를 이용하여 공간적 자기상관 유무를 검정하였다. 검정결과 공간적 자기상관이 존재한다고 판단되어 공간계량모형을 구성하기 위해 거리가중행렬을 작성하였다. 공간계량모형으로는 이를 이용한 공간시차모형(spatial lag model)과 공간오차모형(spatial error model)을 설정하여 그 결과들을 비교하였다. 본 논문의 구성은 다음과 같다. 제2절에서는 집적효과에 관련된 기존 문헌들을 고찰하며, 제3절에서는 공간효과를 고려하는 공간시차모형과 공간오차모형에 대한 모형을 살펴본다. 제4절에서는 실증분석에 사용된 자료와 추정결과에 대한 해석을 보였고, 제5절에서 소결하였다. The purpose of this study is to analyze the spatial effects of agglomeration using spatial econometrics model. As the data, 2002 KISVALUE database of Korea Investors Service company was used. I select 327 firms of computer software package industry in Seoul. To analyze the impact of agglomeration on firm performanc, I used spatial lag and spatial error models. The empirical results show that spatial effect have to be considered in analyzing impact of agglomeration on firm performanc and the most appropriate model is spatial error model. I find positive spatial dependences in terms of outputs of computer software package industry from tests of Morans' I and spatial error models.

제주도 부동산 하위시장 세분화에 관한 연구

정수연(Su Yeon Jung),이성원(Sung Won Lee) 건국대학교 부동산도시연구원 2017 부동산 도시연구 Vol.10 No.1

최근 부동산정책의 지방분권화가 활발하게 논의되고 있으나, 지방정부가 부동산정책 수립시 참고할만한 자료들은 매우 부족한 실정이다. 제주도와 같이 지역 내 불균등 발전경향이 커서 읍면동간 지역격차가 극심한 비수도권지역은 보다 세분화된 지표들이 필요하다. 본 연구는 이러한 필요성에 대해 주장의 근거가 될 수 있는 기초연구로서 제주도 하위시장 권역구분을 위한 군집분석을 실시하였다. 분석자료로는 43개 읍면동별 지역특성변수들을 작성하여 사용하였다. 변수로는 인구밀도, 도시지역비중, 중심지까지의 거리, 서울대 진학자 수, 생산가능인구의 비중, 주택 중 아파트의 비중 등을 사용하였다. 분석결과 제주도의 43개 읍면동을 6개 권역으로 구분할 경우 6개 권역별로도 지역격차가 뚜렷이 드러나는 것을 알 수 있었다. 그리고 간단한 예시로서 각 하위시장별로 주택보급률을 작성한 결과, 각 권역들 중 하나의 권역 즉 제주시 동지역의 주택보급률이 제주도 전체 평균이하인 것으로 나타났다. 이는 제주도가 주택공급정책을 수립할 때 정책의 우선순위를 결정할 때 도움이 될 수 있을 것이다. Although the local government is faced with significantly increased demand for policies for local real estate markets, only a few resources and materials are available for them. Especially, in Jeju province, which experienced discriminatory developments within the region, more information or indicators with more detail for the segmented markets are required to implement appropriate policies. In this study, we employ the cluster analysis for the Jeju real estate submarkets and show the effectiveness of market segmentation. The regional characteristic variables consist of 43 towns, townships, and neighborhoods. Other variables include population density, proportion of urban areas, distance to the center of a city, quality of high school, proportion of working age population, and percentage of apartments in total housing units. We find that the regional disparity is clear when 43 towns, townships, and neighborhoods are categorized in six regions. Furthermore, the results show that the eastern part of Jeju has lower rate of housing supply than the overall rate in Jeju. This result would be helpful for Jeju government to set priorities in establishing housing supply policy.

서울10대 브랜드가 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구

정수연(Jung Su Yeon),김태훈(Kim Tae Hoon),박홍희(Park Houng Hee) 한국도시행정학회 2009 도시 행정 학보 Vol.22 No.3

Apartments are the most popular housing type in Korea, with construction companies competing with one another to build ever-more splendid units. Each company tries to differentiate its apartments from those of others by creating apartment brands to increase the chances of attracting buyers. Apartment branding is simply one form of product differentiation. In the 1990s, names of apartment complexes were either eponymous with those of construction companies or reflected the geographical location of building sites. After the new millennium, names of newlybuilt apartments began to reflect the unique brand images of each construction firm. This new phenomena became known as “ apartment brand naming”, with premium brands such as “Raemian”, “Xii”(pronounced Jai) and others making an appearance. A major trend in the current Korean apartment market is the varying consumer preference for different apartment brands and in this study we seek to analyzethe influence of apartment brands on apartment prices. This study began with the top-10 apartment construction firms in Seoul that possess their own brands. Then apartments consistent with these brands were extracted from the apartment data, under the requirements that apartments were at least 5 stories high but not greater than 35 stories. A total of 9640 apartment units in Seoul, Korea were collected as the raw data for this study. The data for explanatory variables were surveyed as apartment physical characteristics and neighborhood characteristics by Real Estate Bank. This paper analyzed the influence of apartment brands on apartment prices using HPM(Hedonic Price Model). Finally,the results are as follows. the Xii brand possessed the highest brand value. And the Raimian brand took the top spot. Centreville, Preugio brand exerted insignificant effects on price. This means that the 2 brands exhibited statistically-insignificant price differences with unbranded apartments.

부동산가격공시제도의 적정가격 재정립을 위한 비판적 검토: 공시가격현실화 정책과의 충돌을 중심으로

정수연 ( Jung Su Yeon ) 한국감정평가학회 2022 감정평가학논집 Vol.21 No.3

부동산가격 공시제도는 공시지가라는 이름으로 1989년 처음 토지에 대해 도입된 이후 30여년간 유지되어 온 제도이다. 2017년까지는 재산세가 낮아서 납세자들이 이 제도에 관심이 없었으나, 2018년부터 4년간 공시가격이 누적 58.8%까지 상승하면서 사회적으로 이슈가 되었다. 시장이 침체되어도 공시가격은 계속 상승하는 현상이 2022년까지 지속되었는데, 이는 부동산공시가격제도에 내재된 '현실화로드맵'과 '실거래추종행위' 때문이다. 본 논문은 이 두 가지 원인이 계속해서 이 제도에 남아있는 이상, 조세형평성을 달성하는 것은 어렵다는 것을 주장하고자 한다. 그리고 이의 대안은 「부동산가격공시법」 개정을 통한 근본적 개선이어야 함을 제안하며 첫째, 「부동산가격공시법」 안에서 서로 충돌하는 모순된 법조항들을 수정, 삭제하고 둘째, 적정가격을 미국 IAAO의 시장가치 기준으로 바꾸어야 함을 주장하였다. The Korea Public Announcement of Real Estate Values was first introduced in 1989 and it has been maintained more than 30 years since then. As the property tax was low until 2017, taxpayers did not pay much attention to it. However, it attracted a public attention and became a social issue after the property tax increased 58.8% for the four consecutive years since 2018. The publicly announced price has consistently moved upward even in the economic downturn until 2022 and it is because of real estate price ‘realization roadmap’ and 'sales chasing' inherent in the Public Announcement of Real Estate Values. This study argues that it is difficult to achieve tax equity with these two fundamental causes existing in the system. Also, the study suggests the first legislative solution is to revise the Act On The Public Announcement Of Real Estate Values. In addition, it indicates why the following two arguments are valid. First, contradictory provisions in the Act on the Public Announcement of Real Estate Values should be revised and deleted. Second, reasonable price should be redefined based on the standard of International Association of Assessing Officers (IAAO).