지적재조사 조정금 산정시 감정평가기준 개선에 관한 연구: 구분 및 부분감정평가를 중심으로

이홍규 한국감정평가학회 2022 감정평가학논집 Vol.21 No.3

국토의 효율적 관리와 국민 재산권 보호를 위한 지적재조사사업이 보다 안정적이고 원활하게 시행되기 위해서는 먼저 조정금 과다나 시가반영 미흡을 이유로 한 토지소유자의 이의신청이 해소되어야 한다. 그러나 토지소유자 입장에서는 조정금 산정 감정평가가 어떻게 이뤄졌는지 이해하기 어렵기 때문에 이의신청은 여전히 지속되고 있고 지적재조사 사업의 주요 지연원인이 되고 있다. 「지적재조사에 관한 법률」은 조정금 산정 감정평가시 경계확정 후 토지 증감면적을 기준하도록 규정하고 있으나, 감정평가의 대상물건이 전체면적인지 아니면 증감면적인지에 대해서는 명확하지 않아 혼란이 발생하고 있다. 이는 조정금 산정 감정평가시 구분 및 부분감정평가의 문제라 할 수 있는데, 「지적재조사에 관한 법률」에서는 이와 관련된 별도 기준을 규정하고 있지 않아 발생하는 문제다. 본 연구는 조정금 산정 감정평가 기준에 대해 고찰한 후 감정평가 사례분석을 통해 문제점을 확인하고 조정금 산정 감정평가 기준의 개선 필요성을 제기하였다.

감정평가 보수기준에 관한 비판적 고찰

김종수 한국감정평가학회 2022 감정평가학논집 Vol.21 No.2

Appraisers receive a low-level of remuneration compared to the industry’s contributions to the national economy. Fierce competition in the appraisal market and a low-reward system negatively affect the appraisal industry, its neutrality and the level of service. These trends damage the national economy. The purpose of this study is to examine issues related to appraisal fees and to seek improvements. The results of this study are as follows. First, discounts and extra charges should be abolished because they render the agreement on commission ineffective. Second, the basic fee needs to increase since it is unfair in terms of social awareness and equity. Third, the commission basis of compensation for appraisal needs to change from the announced land price to the appreciation amount. Fourth, the fee system according to the workload applied to calculate fees should be expanded to include appraisal for other purposes. Fifth, appraisal commissions which use the integration method must be defined as subject to extra charges. Sixth, some of the discount articles need to be reviewed and abolished. Seventh, appraisal commission on several items should be examined in light of concerns about abuse by clients and the time and effort put into the work. Eighth, normal commission should be charged after submitting an appraisal report no matter if it is withdrawn or not. Last, the reexamination period needs to be reset each year to reflect social and economic conditions. 감정평가사는 국가 경제에의 기여에도 불구하고 보수수준은 업무에 비해 낮은 실정이다. 감정평가시장의 경쟁 심화와 낮은 보수체계는 감정평가업계에만 영향이 미치는 것이 아니다. 궁극적으로 감정평가의 중립성을 훼손할 유인이 높아지고, 감정평가 서비스수준의 저하로 이어져서 국가경제에도 부정적으로 작용할 수 있다. 본 연구는 감정평가 보수에 대하여 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」의 내용을 중심으로 주요 문제들을 살펴보고 그 개선방안을 모색하는 데 목적이 있다. 연구의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수수료의 협의는 실효성이 없으므로 탄력요율은 폐지되어야 한다. 둘째, 기본수수료는 사회적 인식의 수준, 형평성 등의 측면에서 불공정하므로 원가수준 이상으로 인상되어야 한다. 셋째, 보상감정평가 수수료의 기준은 개별공시지가에서 감정평가액으로 변경하여야 한다. 넷째, 보상감정평가 수수료 산정에만 적용되는 종량제는 다른 목적의 감정평가로 확대하여야 한다. 다섯째 적산법이 적용되는 감정평가수수료는 할증대상으로 규정하여야 한다. 여섯째, 수수료 할인조항 중 일부는 검토 및 폐지하여야 한다. 일곱째, 여러 개의 물건에 대한 감정평가수수료는 의뢰인의 악용우려, 업무에 투입되는 시간과 노력 등을 고려할 때 검토가 필요하다. 여덟째, 감정평가서가 발급된 경우에는 철회여부와 관계없이 정상적인 수수료를 청구하여야 한다. 아홉째, 재검토기한은 현재 3년에서 매년 적정성 여부를 검토하도록 하여 사회적ㆍ경제적 여건을 반영하여야 한다.

금융기관의 담보감정 현황과 은행법 관련 규정에 관한 연

곽상빈,박예슬 한국감정평가학회 2025 감정평가학논집 Vol.24 No.1

본 연구는 금융기관의 자체 담보감정평가의 현황과 그 법적 근거에 관한 문제점을 법체계와 문언적 관점에서 분석하는 데 초점을 맞추고 있다. 감정평가및감정평가사에관한법률(이하 ‘감정평가법’)은 감정평가업자의 독립성과 객관성을 보장하여 부동산 등의 경제적 가치를 공정하게 평가하는 것을 원칙으로 하고 있으며, 금융기관이 대출 실행 시 담보물 감정평가를 수행할 경우 감정평가법인 등에 의뢰하도록 규정하고 있다. 그러나 최근 금융기관들은 감정평가 수수료 절감과 신속한 대출 심사를 목적으로 감정평가사를 직접 고용하거나 내부적으로 자체 감정평가 부서를 운영하여 담보물의 가치를 산정하는 행위를 지속적으로 확대하고 있다. 본 연구에서는 금융기관의 자체 감정평가가 감정평가법상 감정평가에 해당하는지 여부를 검토하고, 금융기관의 이러한 행위가 관계법규에 비추어 법적으로 허용될 수 있는지에 대한 분석을 수행하였다. 연구 결과, 금융기관이 자체적으로 담보물 가액을 평가하는 행위는 감정평가법에서 정의하는 감정평가의 개념에 포섭될 것으로 보이며, 이에 따라 감정평가법 위반으로 해석될 가능성이 매우 높다. 특히, 금융기관이 내부 감정평가사를 통해 담보물의 시장 가치를 산정하는 행위는 감정평가법에서 요구하는 공정성과 독립성을 저해할 위험이 있으며, 감정평가사를 고용하여 계속적으로 행하는 담보물의 가치산정행위는 감정평가법 제5조 제2항에 반할 여지가 있는 것으로 보인다. 또한, 본 연구는 금융기관의 자체 담보 감정평가가 은행업 감독업무 시행세칙과의 관계에서도 논란이 될 수 있음을 지적한다. 금융기관은 은행업 감독업무 시행세칙 [별표 18]을 근거로 자체 감정평가를 허용할 수 있다고 주장하지만, 상위법인 감정평가법과의 충돌 가능성이 존재한다. 감정평가법 제5조 제2항에 따르면 금융기관은 감정평가법인 등에 감정평가를 의뢰해야 하며, 금융기관 내부에서 자체적으로 감정평가를 수행하는 것은 법적으로 제한될 수 있다. 이러한 법적 분석을 바탕으로 본 연구는 금융기관의 자체 감정평가 확대가 감정평가법 위반의 소지가 있음을 시사하며, 금융감독당국이 금융기관의 감정평가 행태를 보다 엄격하게 관리할 필요성이 있음을 강조한다. 또한, 감정평가업계와 금융기관 간의 갈등 해소를 위해 보다 명확한 법적 기준을 마련하고, 감정평가의 독립성과 공정성을 유지할 수 있는 제도적 개선이 필요함을 제안한다. This study focuses on analyzing the current status of financial institutions’ self-conducted collateral appraisals and their legal basis from the perspectives of the legal framework and textual interpretation. The Real Estate Appraisal and Certified Appraiser Act (hereinafter referred to as the “Appraisal Act”) establishes principles to ensure the independence and objectivity of appraisers in the fair valuation of real estate and other assets, and stipulates that financial institutions must commission certified appraisal firms when conducting collateral appraisals for loan execution. However, in recent years, financial institutions have been continuously expanding the practice of directly employing appraisers or operating internal appraisal departments to determine the value of collateral, with the aim of reducing appraisal fees and expediting loan reviews. This study examines whether self-conducted appraisals by financial institutions constitute “appraisals” under the Appraisal Act and analyzes whether such practices are legally permissible under the relevant regulations. The findings indicate that the act of financial institutions self-evaluating collateral values is likely to fall within the definition of appraisal as prescribed by the Appraisal Act, and thus carries a high probability of being interpreted as a violation of the Act. In particular, determining the market value of collateral through internal appraisers risks undermining the fairness and independence required by the Appraisal Act, and the continuous valuation of collateral by employed appraisers appears to contravene Article 5, Paragraph 2 of the Act. Furthermore, this study highlights that financial institutions’ self-conducted collateral appraisals may also raise issues in relation to the Banking Business Supervision Implementation Guidelines. Although financial institutions assert that self-appraisals are permissible based on [Appendix 18] of the Banking Business Supervision Implementation Guidelines, there is a potential conflict with the higher-ranking Appraisal Act. According to Article 5, Paragraph 2 of the Appraisal Act, financial institutions must commission appraisals to certified appraisal firms, and internal appraisals conducted within financial institutions may be subject to legal restrictions. Based on this legal analysis, this study suggests that the expansion of self- conducted collateral appraisals by financial institutions may constitute a violation of the Appraisal Act, and emphasizes the need for financial supervisory authorities to exercise stricter oversight of appraisal practices by financial institutions. In addition, it proposes establishing clearer legal standards to resolve conflicts between the appraisal industry and financial institutions, and calls for institutional improvements to maintain the independence and fairness of appraisals.

경제적 불평등지수로 분석한 감정평가수수료 체계의 문제점 연구

이홍규 한국감정평가학회 2024 감정평가학논집 Vol.23 No.1

감정평가는 의뢰인뿐만 아니라 감정평가정보를 활용하는 다른 정보이용자에게도 영향을 미치는 업무 특성으로 인해 감정평가 보수기준이 제정되었고 그 결과 감정평가사가 의뢰인이나 외부의 영향에서 벗어나 독립적이고 공정한 감정평가 업무를 수행할 수 있게 되었다. 그러나 감정평가 보수기준이 다양한 감정평가업무 특성을 적정하게 반영하지 못할 때는 감정평가사가 독립적이고 공정한 감정평가를 수행하는 데 오히려 걸림돌이 될 수도 있다. 이런 측면에서 감정평가수수료에 대한 비판적 연구의 필요성이 제기된다. 본 연구는 먼저 이론적으로 불평등지수를 살펴보고 감정평가 보수기준의 제ㆍ개정 연혁 및 선행연구를 검토하였다. 그리고 2010년부터 2022년까지의 연도별 감정평가수수료를 기준으로 가장 일반적으로 활용되고 있는 경제적 불평등지수인 지니계수와 타일지수를 시계열적으로 산정하여 분석하였고 추가로 실증분석도 실시하였다. 불평등지수 분석결과 2010년 대비 2022년의 지니계수 및 타일지수는 더 악화되었으며, 보상감정평가의 불평등지수가 다른 감정평가보다 더 큰 것으로 확인되었다. 그리고 불평등지수와 독립변수들 간의 실증분석에서는 감정평가 보수기준 개정, 지가변동률, 감정평가수수료 최하위 10% 비율의 유의성이 확인되었는 바, 향후 감정평가 보수기준 개정시 정책적 시사점이 될 것으로 기대된다. Given the impact of appraisal work on not only clients but also other users of the appraisal information, appraisal fee standards were established to ensure that appraisers conduct independent and fair appraisal work, free from client or external influence. However, if these standards fail to adequately reflect the diverse characteristics of appraisal work, they may hinder appraisers from performing impartial assessments. Therefore, there is a pressing need for critical research on appraisal fees. This study begins by theoretically examining the inequality index and reviewing the history of the enactment and revision of the appraisal fee standards, along with previous studies in this area. Additionally, annual appraisal fees data from 2010 to 2022 are utilized to calculate and analyze the most commonly used economic inequality indices—the Gini coefficient and Tile index—with time series analysis. Furthermore, empirical analysis is conducted to complement these findings. The analysis of the inequality index reveals a worsening trend in the Gini coefficient and Tile index from 2010 to 2022. Particularly, the inequality index for compensation appraisal is found to be higher than that of other types of appraisals. Moreover, the empirical analysis demonstrates the significance of revising the appraisal fee standards, considering factors such as the fluctuation rate of land prices and the ratio of the lowest 10% of the appraisal fee. These findings are expected to inform policy decisions regarding future revisions to the appraisal fee standards.

구분지상권의 보상감정평가에 관한 연구

서경규 한국감정평가학회 2018 감정평가학논집 Vol.17 No.3

As the needs of the settlement on divided surface right is increasing, the appraisals of the right are happening more and more. However, the appraisal on divided surface right is very difficult owing to the characteristics of the right and inadequate appraisal system. The purpose of this study is to analyze the issues about the appraisal on divided surface right and to suggest improvements. The method of study is a literature research that analyzes books, research papers, regulations, precedents, cases etc. The rational appraisal methods on divided surface right are as follows: The first method is to appraise on the basis of the reward on original settlement of right. The second method is to appraise on the basis of the depreciation rate due to the right. The third one is to appraise on the basis of the similar cases of neighborhood. The forth one is to appraise with a cost approach that calculates reward on settlement of the right(expected amount of compensation) at the date of value. The fifth one is to appraise based on the gap in net operating income of objective land. The final one is to appraise on the basis of excess profits from the divided surface right. 구분지상권이 설정된 토지가 증가하면서 구분지상권이 설정된 토지와 구분지상권에 대한 감정평가가 늘어나고 있다. 그러나 구분지상권이 가진 특성이나 관련 제도의 미비로 인해 구분지상권의 감정평가는 어려운 편이다. 이 논문은 구분지상권 보상 감정평가의 문제점과 개선방안에 대해 분석하는 것이 목적이다. 연구결과 개선방안 은 다음과 같다. 먼저, 당초 권리설정액을 기준으로 감정평가하는 방법이다. 둘째, 당해권리로 인한 감가율을 기준으로 감정평가하는 방법이다. 셋째, 인근의 유사한 보상사례를 기준으로 감정평가하는 방법이다. 넷째, 기준시점의 권리설정액을 기준으로 감정평가하는 방법이다. 다섯째, 구분지상권 설정 전후의 순수익 차이를 환원 하여 감정평가하는 방법이다. 여섯째, 당해 권리를 통해 획득할 수 있는 초과수익의 현재가치를 기준으로 감정평가하는 방법이다.

SW저작권 가치평가를 위한 평가요소 연구 -권리성 분석을 중심으로-

이상미 한국소프트웨어감정평가학회 2024 한국소프트웨어감정평가학회 논문지 Vol.20 No.4

SW IP는 SW가 사용, 복제, 배포되는 방식을 통제할 독점적 권리를 부여하고, SW의 경제적 가치를 확립하는 데 도움이 된다. 또한 SW 개발자와 투자자의 입장에서 SW IP의 가치를 정확하게 평가하는 것은 SW 라이선스 또는 판매에 적정 가격을 제시하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 투자, 담보 등에 따른 미래의 상업적실행 가능성에 대한 정보를 제공할 수 있기 때문에 필수적이다. 그러나, 기존의 IP가치평가모형은 주로 특허의 가치평가를 전제로 설계되었다. SW에 있어 특허권과 저작권은 서로 다른 법적 보호범위와 경제적 속성을갖고 있음에도 불구하고, SW IP가치평가에 있어, SW저작권의 특성을 고려한 경우는 찾아보기 어렵다. 이에본 연구는 SW저작권을 대상으로 하는 가치평가모형의 구축을 목표로 한다. 그 첫 단계로서, 저작권 제도 고유의 법경제학적 특성을 분석하였고, IP가치평가의 사업타당성 평가에 있어 가장 중요하게 여겨지는 저작권권리성 평가의 세부요인을 권리범위, 권리안정성, 저작재산권 거래가능성 분야로 나누어 도출하였다. SW IP grants exclusive rights to control how SW is used, copied, and distributed, and helps establish the financial value of SW. In addition, from the perspective of SW developers and investors, accurately assessing the value of SW IP is essential because it not only helps to suggest an appropriate price for SW licensing or sales, but also provides information on future commercial viability based on investment, collateral, etc. However, existing IP valuation models were mainly designed based on the premise of patent valuation. Although patents and copyrights in SW have different legal protection scopes and economic properties, it is difficult to find cases where the characteristics of SW copyrights are considered in SW IP valuation. Therefore, this study aims to build a valuation model targeting SW copyrights. As a first step, It analyzes the unique legal and economic characteristics of the copyright system and suggests detailed factors of the right evaluation by categorizing them into rights scope, rights stability, and copyright transaction availability.

지적재조사사업 조정금 산정제도 개선방안 중요도 분석: 전문가의 인식비교를 중심으로

최재헌,이재우 한국감정평가학회 2022 감정평가학논집 Vol.21 No.3

국토교통부의 지적재조사사업은 연평균 목표에 미치지 못하는 수준으로 진행되고 있고, 그 원인으로는 토지소유자 간 또는 토지소유자와 사업 주체 간의 조정금으로 인한 갈등과 소송분쟁이 지목되고 있다. 연구에서는 지적재조사 조정금 산정제도 개선방안을 도출한 후 이에 대해 조정금을 직접 산정하는 두 그룹의 인식을 판단하여, 객관성 및 효율성이 담보된 조정금 산정제도 운용을 위해 다양하게 고려되어야 할 제도개선 요소들의 중요도를 AHP 분석 방법론을 활용하여 객관적으로 도출하고자 하였다. 지적소관청 공무원과 감정평가사 대상 AHP 분석결과 두 집단 모두 공통적으로 경계 확정 이후 감정평가, 감정평가 원칙 및 기준의 세부 지표가 중요하다고 인식하였다. 하지만, 지적소관청 공무원은 경계 확정 이전 사전조정금 평가, 평가기관 선정 투명성, 감정평가사는 경계 확정 이후 감정평가, 전수평가 명문화가 우선적으로 개선해야 하는 것으로 분석되어 세부 영역별로 집단간 제도개선 우선순위에 대한 인식의 차이를 보였다. 본 연구의 분석 결과는 행정절차와 주민만족, 민원 최소화와 적정한 감정평가를 위해서 지적재조사 조정금 평가의 절차적 합리성과 감정평가 기준 등 전반적인 제도 규정의 체계화 및 기준의 명확화가 필요하다는 점을 시사한다.

완성도 감정 가이드라인 작성을 위한 감정 사례 분석

권기태 한국소프트웨어감정평가학회 2023 한국소프트웨어감정평가학회 논문지 Vol.19 No.4

소프트웨어 완성도 감정 가이드라인은 다양한 실제 감정 사례를 바탕으로 작성되어 구체적인 지침과 예시를 통해 효율적인 감정을 지원하고, 감정서의 품질 향상을 위한 세부적인 분석방법, 비즈니스 모델 등에 대한가이드를 제공하여 고도화된 세부 감정서 작성을 지원해야 한다. 본 연구에서는 소프트웨어 완성도 감정에 관련된 기존 연구를 바탕으로 가이드라인 작성에 참고가 되었던 유형별 대표적인 감정 사례를 중심으로 감정 요청 사항, 감정 방법 및 결과를 분석 정리하고 완성도 산출 시 각 항목별 가중치 부여 방안, 하자보수 기간 및 비용 계산 방법을 제시하였다. Software maturity appraisal guidelines should be based on various actual appraisal cases to support efficient appraisal through specific guidelines and examples, and to support the creation of advanced and detailed appraisal reports by providing guidance on detailed analysis methods, business models, etc. to improve the quality of appraisal reports. In this study, based on existing research related to software completeness appraisal, the emotional requests, appraisal methods, and results were analyzed and organized, focusing on representative emotional cases for each type that were referenced in writing guidelines, and the weighting method for each item, defect repair period, and cost calculation method were presented when calculating completeness.

재개발사업에 있어 국ㆍ공유재산 감정평가의 쟁점과 개선방안

서경규 한국감정평가학회 2023 감정평가학논집 Vol.22 No.3

재개발사업에 있어 국ㆍ공유재산의 처분과 관련된 감정평가에 대해 관련 법령이 상충하거나 미비 또는 불합리하여 재개발사업의 현장에서 많은 어려움과 혼란이 있다. 본 연구는 문헌연구를 통해 재개발사업에 있어 국ㆍ공유재산 감정평가의 쟁점과 개선방안에 대해 분석한 것으로 감정평가의 쟁점은 감정평가 의뢰인, 기준시점, 감정평가기준으로 정하였다. 연구결과 개선방안은 다음과 같다. 먼저, 행정절차상의 개선방안으로 정비기반시설의 범위를 넓혀 규정할 것, 감정평가 의뢰인을 사업시행자로 할 것, 우선매수권을 가진 점유자의 요건을 정할 것, 감정평가의 기준시점과 국ㆍ공유재산 매수의 종기(終期)를 규정할 것을 제안하였다. 다음으로, 감정평가기준상의 개선방안으로 기준시점의 뜻을 합리적으로 개정할 것, 이용상황과 공법상 제한의 판단에 대해 규정할 것, 재개발사업으로 인한 개발이익과 개발손실을 배제할 것을 제안하였다. The redevelopment project has encountered numerous challenges arising from conflicting, insufficient, or unreasonable laws and regulations concerning appraisals linked to the disposal of state or public property. This study analyzes issues and improvements in the state or public property appraisals within the context of redevelopment projects through a comprehensive literature review. Key issues in appraisal involve the appraisal requester, the date of the value opinion and appraisal standards. The findings of this research suggest several improvements. First, to improve administrative procedures, it is recommended to expand and clearly define the scope of fundamental infrastructure, designate the project implementer as the appraisal requester, establish the requirements for occupiers with preferential purchase rights, and define both the date of the value opinion and the end date for the purchase of the state or public property. Second, enhancements to the appraisal standards are proposed. This includes a reasonable revision of the meaning of the date of the value opinion, the establishment of judgment criteria for usage situations and restrictions on public law, and exclusion of development profits and losses due to the redevelopment project.

상가건물 임대차보호법 제10조 제②항의 개정에 따른 상가권리금 감정평가에 관한 연구

고현림 한국감정평가학회 2019 감정평가학논집 Vol.18 No.2

The purpose of this study is to analyze the effect of extension of period of request for contract renewal on commercial building premium’s appraisal of intangible property according to Article 10(2) of the Korean Commercial Building Lease Protection Act revised in October 2018. This study researches the cases of actual appraisal using Sensitivity Analysis and finds out the problems and countermeasures by the scenarios. As a result, if the term of discount is increased to 10 years, the premium is overvalued, whereas if the term of discount and the ratio of imputed operating profit of intangible property modify at the same time, the premium is undervalued. In the latter, if the discount rate in addition to the factors is reduced, it can prevent the premium’s undervaluation. However, adjustment of the discount rate may distort the appraised value of the retailpremium. Therefore, it is better to maintain current appraisal method alternatively until new methods to calculate the ratio of imputed operating profit of intangible property are developed and a new standard of appraisal is established. 2018년 10월에 「상가건물 임대차보호법(상임법)」 제10조 제②항 임차인의 계약갱 신 요구권의 기간이 5년에서 10년으로 연장되었다. 이로 인하여 상가권리금 감정평 가에서도 이에 대한 반영이 필요한 가에 대한 논란이 야기되었다. 본 연구에서는 실 제 감정평가 된 상가권리금 사례를 이용하여 계약 갱신 요구기간의 연장이 상가권 리금 감정평가에 미치는 영향을 민감도분석을 통하여 분석하였으며, 시나리오별로 문제점과 대응방안을 검토하였다. 분석결과, 현행 감정 평가방법을 유지하는 경우에 비하여 「상임법」에 따라 할인기간을 10년으로 증가시킨 경우에는 권리금이 약 60% 과대평가되었으며, 할인기간에 연동하여 무형재산 귀속 영업이익비율의 분모 기간도 같이 증가시킨 경우에는 권리금이 약 20% 과소평가 되었다. 할인기간, 무형 재산 귀속 영업이익 비율을 변경하고, 할인율을 조정하는 경우에는 약 5%정도의 할 인율이 감소되어야 원래의 권리금 감정평가액 수준을 회복할 수 있었다. 이에 따라, 「상임법」 상 임차인의 계약갱신 요구기간에 맞추어 수익환원법 상의 할인기간을 조 정하게 되면, 할인율을 감소시키지 않는 한 상가권리금의 과대, 과소평가가 발생할 수밖에 없다. 따라서 상가권리금 감정평가에서 과소, 과대평가의 가능성을 배제하기 위하여 새로운 평가 기준이나 평가기법이 확립되기 전까지는 현행의 감정평가 방법 을 유지하면서, 할인기간의 근거를 재정립할 필요가 있다.