강상자형 교량의 다이아프램 보강재에 관한 연구

장영길 ( Young-gil Chang ),박기용 ( Ki-yong Park ) 한국고등직업교육학회 2005 한국고등직업교육학회논문집 Vol.6 No.4

A series of FEM analysis was made on steel box girder support diaphragms to investigate the optimal vertical stiffener and stress distribution behaviour near the support of such diaphragms. The length of vertical stiffener, boundary conditions of support, and load conditions were adopted as parameters. According to the analysis results, the high compressive stresses were found on the diaphragm plate near the support and local tension stress were found on the upper division of the diaphragm plate. The results show that the optimal length of vertical stiffener is required over 50% of diaphragm panel height. The appropriate support modeling was obtain from analysis result of rigid link.

국내 REITs의 수익률과 조건부 이분산 모형을 이용한 리스크 분석

장영길 ( Young Gil Chang ),이현석 ( Hyun Seok Lee ) 한국부동산분석학회 2010 不動産學硏究 Vol.16 No.1

This paper focuses on the risk and return of REITs portfolio. The interest for risk has been more increased due to recent global financial crisis. There has been, however, little research about the risk of domestic REITs. This paper analyzes Korean listed REITs` beta, alpha, and risk-adjusted return and risk characteristics of individual REITs by using GARCH-M models. KOSPI, BOND and REITs Return are used for the analysis as independent variables. The result shows that REITs have low risk characteristics, comparing to the KOSPI. In addition, Most of individual REITs risk-adjusted returns excess the stock market return. It can also be concluded that REITs return is more influenced by real estate risk, when the market is stable. However, after financial crisis, REITs return is done by uncertainty and stock market risk. This results give fund managers and investors information and implication for the difference of risk characteristic before and after the financial crisis.

저금리가 주택가격을 상승시키는가?

장영길 ( Chang Young-gil ) 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.1

This study analyzes the effect of interest rates on house prices. In particular, tests hypotheses which are 1) the low key rate increases house prices, 2) house prices affects interest rates and 3) the interest rate determined by Taylor`s rule is appropriate. The variables are house prices, key rate, BOK bond rate, loan rate, price index and estimated Taylor interest rate. A Generalized Autoregressive Conditional Heteroskedasticity (GARCH)-based specification is adopted to produce a time-varying measure of volatility. The empirical results show that Interest rates affect the house prices, the low key rate raises house prices, and house prices impact on interest rates, while house price change and the key rate are unconnected. Another finding is that clusters of volatility exist and persistence is long-run. Therefore the central bank should consider the real estate market when determining the key rate to stabilize asset prices.

가구수와 주택공급량의 변동이 주택가격에 미치는 영향

장영길(Chang, Young-Gil),장성대(Chang, Seong Dae),임미화(Mihwa Lim) 한국부동산연구원 2021 부동산연구 Vol.31 No.1

최근 수도권 주택가격의 상승은 주택 공급 부족이 주된 원인이라는 문제가 제기되었다. 본 연구는 주택 가격에 영향을 미치는 수급 요인의 영향을 검정하고자 한다. 방법은 서울, 수도권, 지방으로 세분하고 주택가격변동성에 영향을 주는 수요 요인인 가구수와, 공급 요인인 주택량, 그리고 경제 요인 등의 영향력을 분석하고자 한다. 종속변수로 주택가격, 독립변수로 준공호수, 세대수, 산업별 종업원수, 통화량, 가계대출액을 사용하여 시계열자료를 구축하였다. 분석모형으로는 ARIMA, GARCH, BREAKS를 사용하였다. 분석결과는 첫째, ARIMA분석에서 주택가격은 모든 지역에서 자기회귀 영향이 크게 강하고, 둘째 BREAKS분석에서는 신규 준공량, 세대수는 가격 상승할 때에 유의미한 요인으로 나타났다. 셋째, GARCH 분석에서 주택가격의 변동성은 과거 불확실성과 예기치 못한 충격이 유의미했고 지역에 따라 가계대출액이나 통화량의 변동성이 유의미하였다. 결론적으로 세대수, 주택공급량, 고용의 변동이 주택가격에 영향을 주는 것으로 분석되었다. 특히 고용에서 수도권과 서울은 제조업 종사자수가 음(-)의 영향력, 정보,금융,보건 종사자수가 주택가격에 양(+)의 유의한 영향력을 주는 것으로 나타났다. Recently, an issue has been raised that a shortage of housing supply mainly caused the surge in housing prices in the metropolitan area. Therefore, to analyze regional differences, this study divided Korea into Seoul, metropolitan areas, and provinces. In addition, this study analyzes the number of households and housing completed as the factors of demand and supply, respectively. Moreover, economic factors that affect housing prices are determined. Dependent variables are housing prices, and the independent variables are completed housing, number of households, employees by industry, money supply (M2), and mortgage loan amount. Moreover, ARIMA, GARCH, and BREAKS are the analysis models used in this study. The findings of this study are as follows. First, ARIMA analysis showed a strong autoregressive effect in all regions. Second, BREAKS analysis showed that new construction and households are significant factors affecting the increase in housing price. Third, in the GARCH analysis, uncertainty and unexpected shock were significant in house price volatility, and the volatility of loan amount and M2 was significant depending on the region. In the case of Seoul and metropolitan areas, manufacturing workers had a negative (-) influence and ICT/finance/health workers had positive (+) influence on housing prices. Results reveal that changes in the number of households, housing supply, and employment affect the housing price. In particular, in terms of employment in Seoul and metropolitan areas, the number of workers in the manufacturing industry has a negative (-) influence on housing price, whereas the amount of information, finance, and the number of health workers has a positive (+) significant influence on the housing price.

지역별 주택가격의 격차에 관한 연구 : 회귀분석과 인공신경망 활용

장영길 ( Chang Young Gil ),유주연 ( Yoo Joo Yeon ) 주택도시보증공사 2019 주택도시금융연구 Vol.4 No.2

본 연구는 지역별 주택가격 격차의 요인들을 파악하고 분석하여 지역별 불평등한 주택가격의 격차 해소를 위한 대안을 제시하는 것이 목적이다. 전국의 229개 시군구의 주택가격을 대상으로 지역간 주택가격 격차를 수요공급, 입지여건, 지역성장격차이론 측면에서 파악하여 주택가격 격차에 영향을 미치는 요인과 중요도를 회귀분석과 인공 신경망으로 분석하였다. 지역 주택시장의 가격 결정하는 상당 부분은 전통적 수요공급요인만 분석할 때에는 자본을 제외한 소득, 소비, 저축, 재정, 토지, 노동에 유의하였고, 효용의 함수인 입지 여건에서 환경, 시설, 고용, 교통, 학군, 교육수준 등 모두에 유의했다. 전체적 분석에서는 재정, 노동, 자본의 3개 변수를 제외한 모두에 강하게 유의하였다. 전통적 수급 변수 모형보다 효용의 함수인 입지여건 모형이 설명력, 유의변수 모두에서 높았다. 인공신경망의 중요도 분석에서 중요한 것은 자본, 소득, 이웃, 고용 순이다. 회귀분석과 인공신경망의 종합적 중요도는 교통, 고용, 소득, 이웃의 순이다. 정확도 분석에서 개별적 회귀분석 모델보다는 입지 변수들을 추가한 인공신경망 분석이 우수하였다. 예측치를 기준으로 실제 주택가격 차이를 비교분석한 결과에서는 수도권과 지방도시 일부의 아파트는 실제가격이 크게 높았으나 지방 일부 아파트의 실제 가격이 낮았다. The purpose of this study is to identify the determinants of housing prices in the region based on demand and supply variables and location considering housing preference. In order to analyze the determinants of the housing price among the city areas in the nation, the housing price model was established by using the location conditions considering the supply and housing preference, and the importance was analyzed by regression analysis and artificial neural network. Transportation, job, income, school districts, and educational level, which determine the price of the local housing market, show a strong influence. The model considering the location conditions gives clearer explanation and is more significant than the traditional demand supply model.. Capital was the most important factor in analyzing the importance of artificial neural networks, followed by income, education level, and job. The order of the overall importance is as follows: transportation, job, income, and neighborhood. In the accuracy analysis, artificial neural network analysis to which location variables are added was superior to individual regression analysis model.

상가의 권리금, 임대료, 매출액의 결정요인 및 구조적 관계

장영길(Young gil Chang) 건국대학교 부동산도시연구원 2016 부동산 도시연구 Vol.8 No.2

본 연구는 권리금, 임대료, 매출액의 변수를 각각의 종속변수로 하는 모형을 설정하고 전국의 상가 2,000여개의 데이터와 매출 빅 데이터로 자산특성, 부동산특성, 업종특성의 변수를 선정하여 분석하였다. 결과를 요약하면 전체분석에서 많은 변수들이 유의미하였고 설명력도 비교적 높게 나타났다. 권리금에서 가장 영향력이 변수는 임대료의 자산변수이다. 시설비가 변수에서 누락되긴 하였지만 권리금에 가장 영향을 주는 요소는 매출액보다는 임대료이다. 이는 적어도 한국에서 권리금은 영업보다는 입지적인 성격이 강하다고 추측할 수 있다. 임대료에서 가장 영향력이 변수는 부동산변수이다. 당연하지만 임대료는 부동산요소에서 의하여 결정된다는 것을 재확인할 수 있다. 아울러 권리금, 매출액에 의하여서도 많은 영향을 받는다. 매출액에서 가장 영향력이 변수는 소매와 음식업의 업종변수이다. 매출액은 업종에 따라 좌우된다는 것으로 유추할 수 있다. 또한 권리금은 임대료와 매출액, 임대료는 권리금, 매출액은 임대료에 의하여 많은 영향을 받는 것으로 분석되었다. 이는 권리금, 임대료, 매출액이 상호 영향을 주고받는 것으로 해석할 수 있다. This study examines what determines the key money, rent and sales of retail properties. It employs more than 2,000 store information, credit card sales data, asset characteristics, property characteristics and sector characteristic. Regarding key money, we find that rent is the most significant variable rather than the sales in spite of missing the start-up costs. It implies that the level of key money is affected by the location. Regarding rent, property characteristics are the most significant variables, which confirms that rent is more affected by property characteristics. Regarding sales, retail and food store types are the most significant variables. but it depends on the types of retails.

재건축사업의 타당성 평가에 관한 연구

장영길(Young Gil Chang),김웅(Woong Kim) 건국대학교 부동산도시연구원 2015 부동산 도시연구 Vol.8 No.1

본 연구에서는 재건축사업의 사업성에 영향을 미치는 변수들인 용적률, 공사비, 인근 가격, 예상분양가 등을 이용하여 재건축사업의 사업성 평가 모델을 제시하고, 수익률과 분담금을 몬테카를로 시뮬레이션으로 분석하여 사업성을 평가하였다. 우선 단일 추정인 민감도 분석에서도 기존 용적률 200%이하의 경우 주변가격이 700만원이상, 분양프리미엄이 인근아파트 가격에 20%이상, 공사비가 ㎡당 150만원이하, 재건축아파트 현재시세가 주변 아파트보다 30%이상 되어야 사업타당성이 있는 것으로 분석되었다. 시뮬레이션으로 분석에서는 수익률과 분담금의 기여도는 재건축아파트 현재가격이 가장 영향이 크다. 이는 재건축아파트의 기대수익이 현재가격에 많이 반영된 것으로 추정된다. 주변 아파트 가격과 예상분양가도 높은 강남 3개구의 재건축사업성은 기존용적률이 180%이나 200%에서는 양호하다. 그러나 기존용적률 250%에서는 재건축사업성이 없는 것으로 평가되었다. 트렌드 분석에서 분석 결과치의 50%이내 확률에서는 같은 용적률이라도 수익률이 추정변수의 변동에 따라 수익률이 30%이상의 차이를 보였다. 결론적으로 기존 용적률 200%이하의 강남3개구에서는 재건축사업의 타당성이 있다. 그러나 용적률 250%이상과서울 강남이외의 지역은 재건축사업 타당성을 확보하기 어렵다. In this study, we examine whether the reconstruction project feasibility is influenced by some variables including the floor area ratio and construction cost, nearby prices and the expected sale price. We present a model of feasibility evaluation of reconstruction projects based on the rate of return assessed by Monte Carlo simulation. In the simulation, current price has the greatest impact factor, which argues that the expected return of the reconstruction projects are already reflected by the current price. The reconstruction feasibility and expected sale prices are significantly higher in nearby apartment in Gangnam district 3. In conclusion, some cases under less than 200% floor area ratio in three Gangnam Districts only have the validity of the reconstruction. However, the others with more than 250% floor area ratio and out of Gangnam districts, it is difficult to ensure the reconstruction project feasibility.

소유비용과 기대이익이 주택시장에 미치는 영향: 소유 및 임차 선택

장영길 ( Young Gil Chang ) 한국부동산분석학회 2013 不動産學硏究 Vol.19 No.4

This paper empirically investigates the relationship between ownership cost and rent cost and the relationship between purchase price and Charter(Jeonse) price based on the TVM(Time Value of Money), in condominium market in Seoul, Korea. First, I analyze the cost difference in ownership and Charter using the TVM based model. The result shows that the Charter costs up to 54-94% of ownership cost. This implies that Jeonse also incurs considerable costs compared to the ownership. Second, I conduct the co-integration analysis between cost difference and expected income of purchase and Charter. The results detect a significant difference both in cost difference and expected return in the long-term equilibrium. In the short-term, cost difference is significant. Also, Charter shows a higher explanatory power (68%) compared to that of purchase (45%) in cost difference and expected return. Third, in a separate analysis, expected return shows significance in the long-term equilibrium and cost difference shows significance in the short-term equilibrium.

부동산을 활용한 은퇴가구 자산운용에 관한 연구

김재용(Jae-Yong Kim),장영길(Young-Gil Chang) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.4

최근 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴를 시작하면서 노후준비의 필요성은 그 어느때보다 중요하게 인식되고 있다. 그러나 노후 필요소득에 대한 다양한 연구가 부족하며, 기존의 연구들은 주식이나 채권과 같은 금융자산 운용에 중점을 두고 있다. 그러나 은퇴자산의 70% 이상을 부동산자산으로 보유하고 있는 실정을 감안할 때 이러한 연구들은 현실성이 떨어진다고 할 수 있다. 본 연구에서는 우리나라에 적합한 은퇴자금 운영모델을 제시하여 은퇴준비를 위한 지표를 제공하고자 한다. 특히 금융자산으로 운용뿐만 아니라 부동산을 활용하는 방안을 제시함으로써 연구의 현실적인 적용 가능성을 높이고자 하였다. 주거형태에 기초한 자료로 은퇴대상자의 자산을 대상으로 은퇴기간 동안 현금자산의 존속 여부, 총자산 유지확률, 그리고 투자포트폴리오별로 자산의 지속가능성의 확률을 시뮬레이션으로 분석하였다. 연구 결과로는 첫째, 자가 거주자가 평균적인 자산 수준에서 국민연금과 주택연금을 수령하더라도 25년의 은퇴기간동안 적정생활비를 지속적으로 인출할 수 없었다. 특히 수도권의 주택거주자를 제외하고는 평균이 아닌 중위, 지방 거주자, 전세 거주자, 주택연금이 없는 가계의 대부분은 현금자산의 유지가 불가능하였고 조기에 고갈되는 것으로 추정되었다. 둘째, 은퇴자산 포트폴리오를 재구성하고자 거주주택 외의 기타 부동산으로 금융투자나 수익형부동산에 투자할 경우 현금잔존, 자산보유, 지속가능성에서 크게 향상되었고 특히 수익형부동산 투자의 경우가 유리하였다. 셋째, 자가 거주자의 경우 주택연금을 활용함으로써 자산의 지속가능기간이 크게 연장되어 부동산 자산을 금융투자로 전환하여 운용하기보다는 주택연금의 재원으로 활용하는 것이 보다 안정된 은퇴자금 운영방안임을 확인하였다. 연구의 시사점으로 앞으로 은퇴자금 연구는 금융자산과 부동산자산을 포함하여 종합적으로 이루어져야 함을 보여주었다. 또한 주택은 거주기능 못지않게 은퇴 후 삶을 보장해주는 자산으로 인식 전환이 필요하고 정부정책도 이러한 관점을 반영하여 은퇴세대의 안정적인 노후보장대책을 수립하고 지원하는 노력이 필요하다. This study presents the optimal retirement asset allocation and management model including real properties as well as financial assets. We employed Monte Carlo Simulation to estimate the sustainability of financial assets, volatility of real properties and probability of the sustainability of each portfolios during the retirement period. We found that the owner occupier who had average level assets couldn't sustain withdrawal money for living from the financial assets during the 25 years of retirement period even though he had received a pension and reverse mortgage. Secondly, the sustainability of asset portfolio was improved greatly when other real estate except resident housing was invested in financial assets or profitable real properties. Thirdly, we verified that utilizing real property, especially reverse mortgage, was more profitable than financial assets to sustain asset portfolio stably throughout retirement period and that the sustainability of asset portfolios of the owner occupier in metropolitan area was much higher than that of the renter in provincial area.

콘크리트 構造物의 龜裂에 關한 硏究

張永吉 瑞逸專門大學 1992 論文集 Vol.10 No.-

In this treatise I have studied the cause of the cracks of the concrete structure due to the defects of constructing the mixture of concrete and the used materials. 1) Using the concrete to take little volume of water of unit, it shall be prevented from the sinking-cracks. 2) The prevention measures from the cracks of the first dry of concrete shall be escaped from the quick drying and prevent from the origination of the cracks by sprinkling water through sprayer. 3) Enlarging the elastic strain, the plastic deformation and the transition of the balanced relaxation for the design, it shall be able to be prevented from thecracks. 4) The prevention measures from the cracks of mass concrete should be studied 5) It should come to the primar factor of charact erislic transformation among concrete materials. 6) The comparison of water with cement is much, so the cracks is ease, and the comparison of water with cement is less and less, so the cracks is little because of little contraction. 7) The influence which the mixed materials gives to the contraction of concrete shall be considered for not only the improvement of physical nature of concrete simply but also the influence of its chemical nature. 8) The concrete of the big slump price shall be a great danger to the cracks. 9) Only the construction can prevent if from the cracks but studying all-round measures the cracks shall be prevented owing to the rational management of construction and shall also be decreased penarhab.