커뮤니티 개발 컨설팅(CDC)을 위한 미래형 주택도시보증 서비스 탐색

박기남 ( Park Ki-nam ) 주택도시보증공사 2018 주택도시금융연구 Vol.3 No.1

생계유지가 힘겨운 사회적 약자에게 무료주택이 제공되어도 경제적 자립이 없이는 주택의 유지관리가 어려워 젠트리피케이션이 반복된다. 우리나라도 이 사실을 자각하면서 사회적 약자를 위한 ‘주택공급’의 개념에서 지속가능한 ‘주거복지 서비스’로 패러다임이 전환되고 있다. 먼저 본 연구는 사회적 약자에게 제공되는 주거복지의 핵심정책으로 커뮤니티 개발에 관해 살펴보고 커뮤니티 개발의 개념과 유형에 관하여 살펴본다. 특히 미국과 영국의 사례를 통해 우리나라 주택공급과 도시재생 정책의 문제점을 규명하고 선진국의 커뮤니티 주도의 도시재생과 주거복지의 추진과정과 성과에 관하여 논의한다. 해외사례를 조사하여 선진국들과 한국의 커뮤니티 개발 컨설팅의 기능과 업무범위를 비교분석하고 한국의 개선방향을 제안하였다. 마지막으로 주택도시 부문의 메가트랜드 분석을 통하여 미래에 다가올 새로운 주택도시 니즈를 규명하고 4대 주택도시 커뮤니티 개발 보증컨설팅 서비스를 제안한다. 또한 주택도시 부문의 종합적인 전문 보증컨설팅 서비스를 위하여 주택도시 커뮤니티 개발 컨설턴트 양성 필요성을 강조한다. Even if free housing is provided to the socially underprivileged, it is difficult to maintain the house without economic independence. In Korea, the paradigm shifts from the concept of 'housing supply' for the socially weak to the sustainable 'housing welfare service'. First, this study examines community development as a core policy of housing welfare provided to the socially underprivileged, and examines the concept and type of community development. In particular, the United States and the United Kingdom will identify the problems of Korean housing supply and urban regeneration policies and discuss the process and outcomes of community renewal and residential welfare in developed countries. There is a need to develop a community development consultant for comprehensive professional consulting services in housing and urban finance. Finally, this study proposes three major community development consulting strategies. The first is the development of Korean community development experts. The second is to build advanced local community development capabilities. The third is to establish private cooperative governance for community development.

거시경제변수가 보증사고에 미치는 영향 분석

김은미 ( Kim Eun Mi ),김시언 ( Kim Si-eon ) 주택도시보증공사 2019 주택도시금융연구 Vol.4 No.1

부동산 시장이 거시경제 전반적인 상황과 밀접한 연관이 있음에 초점을 두어 부동산 공급량 증가와 금리 상승 등으로 인한 부동산 경기 악화가 보증사고에 간접적인 원인으로 작용한 것으로 보았다. 보증사고란 보증책임 이행 후 회수해야 할 자금을 주택도시보증공사가 반환받지 못하는 경우를 말한다. 개인보증상품과 기업보증상품 모두 보증사고 발생가능성을 갖고 있으나 본 연구에서는 개인보증상품 중 전세보증금반환보증으로 제한한다. 공적분이 존재하여 VEC모형을 이용하였으며, 소비자물가지수, 국고채 금리, 주택매매시장 소비심리지수, 전산업생산지수, 주택준공실적, 전세보증금반환 보증 사고 건수 순으로 모형에 투입하였다. 분석결과, 유의수준 5%내에서 장기적으로 전세보증금반환 보증사고 건수는 소비자물가지수에 가장 큰 영향을 받고, 단기에는 전세보증금반환보증 사고 건수의 자체 변화와 밀접한 관계가 있는 것으로 나타났다. 소비자물가지수의 상승은 실질소득 감소를 의미하며, 실질소득 감소로 인해 이자부담이 증가하게 된다. 더불어 정부의 부동산 안정화정책 및 공급증가, 경제불황 등으로 부동산가격이 하락하고, 임대인의 경제적 부담에 대한 심리적 부담감이 가중되면 임대인이 계약완료 시 전세보증금을 임차인에게 돌려주지 못하는 사고가 발생하게 된다. 이에 주택도시보증공사는 보증상품판매 시 경제상황을 고려한 모형을 적용할 필요가 있다. This paper analyzed the effect of macroeconomic variables on personal guarantee production. Cointegration existed and were used in the VEC model, followed by the consumer price index, the Government bond interest rate, the consumer sentiment index in the housing market, the Index of All industry production index, the housing supply performance and the number of Jeonse deposits refund accidents. According to the analysis, the number of long-term guarantee accidents with Jeonse deposits returned within 5% of the significant level is most affected by the consumer price index, and in the short term, the number of Jeonse deposit refund accidents is closely related to the change in the number of Jeonse deposits refund accidents. A rise in the consumer price index means a decrease in real income, which results in an increase in interest burden due to a decrease in real income. In addition, if real estate prices fall due to the government's real estate stabilization policy, increase of supply, and economic recession, and the psychological burden on the economic burden of the tenants increases, the tenant will be unable to return the deposit to the tenant when the contract is completed. In response, the Housing Urban Guarantee Corporation needs to apply a model that takes into account the economic situation when selling guaranteed products.

이자율 변동과 주택시장: Markov-switching vector autoregressive 분석

이영수 주택도시보증공사 2021 주택도시금융연구 Vol.6 No.1

This paper analyzes the dynamic effect of interest rate change on the housing market, using Markov regime switching VAR model. Three variables, real housing prices, housing trade volume, and mortgage rate, are considered in the model. Data covers the period from January 2006 to March 2020. The results of empirical analysis are as follows: First, the MS-VAR model shows two regimes in terms of the volatility and the high-volatility regime lasts longer than the lower-volatility regime on average. Second, during the high-volatility regimes, the average housing price increasing rates and the average falling of interest rates are bigger. The housing trade volume does not show the significant difference between two regimes. Third, the dynamic impact of interest rate change on the housing market is absolutely larger in the periods of high-volatility regime. 본 연구에서는 Markov-switching vector autoregressive 모형을 이용하여 이자율 변동이 주택시장에 미치는 동태적 영향을 국면별로 살펴보았다. 국면은 주택가격 변동성의 크기에 따라 고변동성 국면과 저변동성 국면으로 구분하였다. 모형에서 사용한 변수는 실질 주택가격, 주택거래량, 이자율의 세 가지이며, 이자율은 주택담보대출금리를 사용하였다. 데이터 기간은 2006년 1월부터 2020년 3월까지이다. 실증 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 주택시장에서 고변동성 국면보다는 저변동성 국면이 일반적이며, 저변동성 국면의 평균 지속기간도 길었다. 둘째, 고변동성 국면에서는 주택가격 증가율의 평균이 높고, 이자율 하락 폭의 평균도 컸다. 거래량은 고변동성 국면과 저변동성 국면에서 별 차이가 없는 것으로 분석되었다. 셋째, 이자율변동이 주택시장에 미치는 동태적 파급효과는 고변동성 국면에서 압도적으로 크게 나타나고 있다.

도시재생사업 금융수단에 대한 리스크요인 비교 분석

전승국 ( Jheon Seungkug ),이장우 ( Lee Jangwoo ) 주택도시보증공사 2018 주택도시금융연구 Vol.3 No.1

최근 도시의 광역화 개발과 도심의 인구분산을 위한 신도시의 개발이 집중적으로 이루어지고 있다. 2000년대 중반 이후 무분별한 외곽 신도시 개발로 인해 구도심의 인구 감소가 심각한 수준에 도달하였고, 슬럼화 징후를 보일 정도로 낙후되고 있는 도심 공동화현상에 대한 대응으로서 도시재생사업이 추진되었다. 도시재생사업은 과거 수익성 중심으로 진행된 재개발사업에서 배제되었던 쇠퇴 지역에 대하여 금융자원을 사용하여 생활환경을 개선시키고 도시 활성화의 계기를 만드는데 목적이 있다. 이러한 맥락에서 본 연구는 최근 도시재생사업에서 가장 많이 사용하고 있는 재원조달방안에 대해 분석하고 이를 토대로 도시재생사업의 금융수단들에 대한 리스크요인 비교 분석과 리스크 저감 방안을 모색하고자 한다. 이러한 연구목적 하에서 본 연구에서는 첫째로, 도시재생사업 금융수단의 실태와 문제점 분석을 통해, 도시재생사업에서 금융수단의 리스크 요인을 살펴보고, 둘째로, 이를 토대로 도시재생사업에서 금융수단의 활용 및 리스크 저감 방안을 모색하고, 정책적 시사점을 도출하고자 한다. In recent years, the development of new cities has been intensively carried out for the development of urban areas and the urban population. Since the mid - 2000s, the urban renewal project has been promoted as a response to the hollowing out of the urban center, which has become so severe that the population decline in the old town has reached a serious level due to the indifferent development of new suburbs. The urban regeneration project aims to improve the living environment and revitalize the city by using financial resources for declining areas that were excluded from the redevelopment projects that were centered on profitability in the past. In this context, this study analyzes the financing methods that are most used in urban regeneration projects, and analyzes the risk factors for the financial means of urban regeneration projects and seeks ways to mitigate the risks. The purpose of this study is to investigate the risk factors of financial instruments in urban regeneration projects through the analysis of actual conditions and problems of urban regeneration business. Secondly, We will seek to mitigate the risks and draw policy implications.

주택공급변동성과 준공후미분양 결정 요인 분석

송인호 주택도시보증공사 2020 주택도시금융연구 Vol.5 No.1

One of the main characteristics of Korean housing supply is that it shows high volatility by repeating the rapid supply spike periodically by increasing the amount of pre-sale apartments. In general, this surge in housing supply was a major burden for the construction industry and the economy. This study demonstrates that if the pre-sale volume increases by 10% this year, the unsold new housing volume after completion will increase from 1.87% to 1.99% in three years. In other words, the increase in volatility in housing supply through a surge in pre-sale volume leads to an increase in unsold new housing volume after completion, and the data confirm the burden on the construction industry. The study also shows that coordination failures can lead to a rapid housing supply surges in the Korean housing market. Therefore, institutional supplementation is needed to prevent such a coordination failure from appearing in the market. This study suggests that the decrease of housing supply volatility and the reduction of unsold new housing after completion will require the increase in the share of construction companies’ equity capital and the gradual implementation of the post-sale housing supply system. 우리나라 주택공급의 주요 특징 중 하나는 높은 주택공급변동성이다. 그리고 아파트분양 공급급증은 3년 후준공후미분양의 증가로 이어져 건설산업과 경제전반에 걸쳐 큰 부담요인으로 작용한다. 본고는 패널회귀분석을 통해 준공후미분양 결정 요인을 분석하였다. 분석 결과에 따르면, 올해 10% 분양물량이 증가할 경우 3년후 준공후미분양물량을 1.87%~1.99% 증가시키는 요인으로 작용함을 보여준다. 즉 주택분양물량의 급증과이로 인한 주택공급의 변동성 확대는 준공후미분양물량의 증가를 가져온다. 또한, 본고는 주택공급급증의 한요인으로 주택시장 안에서 조정실패(coordination failure)현상이 나타남을 설명한다. 따라서 본고는 이러한조정실패현상이 주택시장에서 나타나지 않도록 제도적 보완이 필요함을 제시 한다. 끝으로, 본고는 주택공급변동성의 축소와 준공후미분양의 감소를 위해 건설사업자의 자기자본비중 증가와 함께 후분양제도의 점진적시행이 필요함을 제시한다.

도시재생 뉴딜의 실행방안 - 재원조달측면을 중심으로 -

이현석 ( Lee Hyun Seok ),배하누 ( Hanu Bae ) 주택도시보증공사 2017 주택도시금융연구 Vol.2 No.2

도시재생 뉴딜 정책이 사회적 현안이다. 본 연구는 도시재생 뉴딜의 문제점을 진단하고 재원조달 측면을 중심으로 대안을 제시하고자 한다. 도시재생을 정의하고 유형화한 후 도시재생의 전형적 역사를 가진 영국의 사례를 참고한다. 도시재생에 대한 담론은 무성하나 평가는 드물다. 도시재생 뉴딜의 문제로 개념이 모호하고 사업추진 및 책임주체는 불명확하며 성과평가는 미약한 점 등이 지적된다. 대안으로 방향성을 구체적으로 설정하고 책임과 수혜의 주체를 명확히 하며 모범적 사업모델 발굴을 제시한다. 재원조달 측면에서는 사업주체의 자체조달(Self Financing)을 통한 책임성 강화와 참여 유도, 기관별 특성에 맞는 금융 역할의 특화와 분담이 요구된다. 공공, 민간, 조합, 지역사회의 마을기업과 주민의 재원 참여를 포용하는 구조인 도시재생리츠 등 다양한 금융 구조의 활용과 국내에 미도입된 TIF를 포함하여 자체금융을 강화해야 한다. 재개발재건축을 통한 물리적 개선의 병행과 동시에 다양한 재원조달 모델을 준비하고 평가체제의 정립하면서 점진적인 도시재생 뉴딜의 확대실행을 제언한다. New Deal Policy of Urban Regeneration is a social topic. This study aims to diagnose the problems of the policy and to suggest alternatives focusing on financing aspects. It refers to the cases of UK with a long history of urban regeneration for defining and typifying urban regeneration. Evaluation of urban regeneration is rare while there is a lot of talk. The ambiguity of concept, the uncertainty of responsible entities, and the difficulty in evaluating outcome are pointed out as problems of the policy. Setting right direction, clarifying responsible entities, and finding business model should be required in advance. In terms of financing, it is necessary to reinforce accountability through self-financing of business entities, induce participation, and play a financial support role that matches the characteristics of each institution. Urban regeneration REITs is a kind of tool to embrace the participation of social enterprises and public/private entities. The policy can be boosted by preparing various financing models and establishing an evaluation system in parallel with physical improvement through redevelopment/reconstruction.

개별 주택가격 데이터를 이용한 주택가격 변동률 분포의 특성 분석

민병철 주택도시보증공사 2022 주택도시금융연구 Vol.7 No.1

이 연구는 개별 주택가격에 대한 패널데이터를 구축하여, 가격지수라는 단일 숫자가 아닌 주택가격 변화율의 분포를 통해 주택시장을 변동성을 분석하고, 기존에 지수만으로는 정량적으로 설명하기 어려웠던 주택시장의 특성들을 표현할 수 있었다. 주요 발견으로는 첫째, 주택가격 변화율 분포는 왜도가 양수값을 가져 중간값이 평균값보다 낮다. 둘째, 주택가격 하락기에는 개별 주택가격이 같이 하락하고 상승기에는 차별적으로 상승한다는 것을 확인하였다. 셋째, 주택매매가격지수가 3년간 10%~20% 상승할 때도 5.2%는 가격이 하락하였다는 것을 계산하였다. 마지막으로, 수도권에 위치한 대형, 중·고가 주택은 주택가격 상승기에는 평균보다 높은 상승률을, 하락기에는 평균보다 높은 하락률을 보였다. 이 연구의 결과는 주택 관련 금융기관의 위험관리에 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

주택담보대출의 대손율 추정과 결정요인에 대한 연구

김종희 ( Kim Jong-hee ) 주택도시보증공사 2017 주택도시금융연구 Vol.2 No.2

본 연구는 2005년 1월부터 2017년 3월까지 총 147개월에 대하여 연체율과 부실채권비율을 대용변수로 사용하는 방식(대손율 A)과 정형적인 방정식을 이용하여 직접 추정(대손율 B)하는 등, 은행의 주택담보대출로 인한 대손율의 정도를 추정하고 있다. 또한 DTI 강화 및 완화 기간으로 각각 구분하여 분석, 정책당국의 주택담보대출의 규제 강화가 대손율에 어떠한 영향을 미치게 되는지를 분석하고 있다. 본 연구의 실증분석으로 얻을 수 있는 결론은 다음과 같다. 첫째, 대용변수와 방정식을 이용하여 직접 추정한 두 방식 모두 정상상태보다 시장위험까지 연계된 충격상태에서 손실이 더 크게 나타났다. 특히 직접 추정방식의 경우 상대적으로 대용변수를 이용한 방식에 비하여 정상상태에서보다 충격상태를 인한 손실의 증가폭이 더 크게 나타났다. 둘째, 두 방식 모두 주택담보대출의 대손율은 규제강화 기간에 더 높아졌다. 한 충격상태에서는 규제완화 기간보다 규제강화 기간에서 크게 증가하였다. 셋째, 두 방식 모두 충격의 정도는 금리인상, 주택가격 하락, 그리고 경기불황 등의 순으로 나타났다. 특히 규제완화 기간보다 규제강화 기간에 금리의 상승으로 인한 대손율의 증가가 크게 나타났다. 이상과 같은 분석결과를 종합해 보면, DTI 규제 강화, 즉 주택담보대출에 대한 규제강화가 주택담보대출의 대손율을 낮추는 효과는 아직 유의미하지 않는 것으로 보인다. 즉 오히려 규제강화 기간에서 주택담보대출의 높은 연체율과 부실채권 비율이 주택담보대출의 대손율을 높게 만들었으며, 이에 대한 결정적인 요인은 주택가격의 하락, 경기불황보다는 금리의 인상에서 비롯된 것으로 판단된다. By using the estimation of expected loss rate of mortgage loan from the banks’ loan data over the period 2005 IM - 2017: 3M, this paper analyzes the impact of macroeconomic shocks such as falling house price, rising interest rate and business cycle recession on the expected loss rate of mortgage loan. Additionally, it shows the effectiveness of financial regulation such as DTI by examining the different impact on the estimation of expected loss rate. It is able to use the results of its empirical analysis to draw the following three conclusions. First, EL A(expected loss rate of mortgage loan by using proxy variables) and EL B(by using the typical formula) are increasing under the state of shock rather than normal base. Specifically, EL B is larger than EL A. Secondly, EL A and B are increasing in the periods of strengthen DTI, and such a tendency is much stronger in case of the state of shock. Finally, the scale of the shock is the strongest in case of rising interest rate. The effectiveness of business cycle recession is very weak, and such a tendency is much stronger in the periods of strengthen DTI. To sum up this, the effectiveness of falling house price from the strengthen DTI is still weak. The rising interest rate in the periods of strengthen DTI made EL large.

주택도시기금 지원 도시재생사업의 효과 분석 및 성과지표 개발:수요자중심형 융자 지원 사업장을 중심으로

송기백 주택도시보증공사 2020 주택도시금융연구 Vol.5 No.1

Confirmation and feedback on the effectiveness of the urban regeneration program, supported by the National Housing and Urban Fund, are essential and important for efficient fund management. Therefore, this study aimed to identify the effects of projects that received consumer-centered financing from that fund, and to develop indicators that can measure project performance. The results of the study were as follows. First, the effects of each project and the overall effects of the program were identified. Second, 16 specific project performance indicators and 9 overall program performance indicators were developed. The implications of the results were threefold. First, the system of performance evaluation needs improvement and monitoring. Second, continuous data accumulation and management are important. Third, a transition from the “point unit type” to the “association and accumulation type” of project promotion is required. 주택도시기금 도시재생지원 융자 제도가 도입 후 3년이 지났고, 융자 지원이 완료되어 운영 중인 사업장들도늘어나고 있지만 이에 대한 효과 및 성과에 대한 평가는 실시되고 있지 않다. 또한, 현재 성과지표로 사용되고있는 ‘기금지원 승인 사업 개수’ 지표는 도시재생사업의 효과를 나타내기에는 한계가 있다. 이에 본 연구는 주택도시기금 수요자중심형 도시재생 융자지원 사업장에 대한 효과를 규명하고, 이를 측정할 수 있는 성과지표의 개발을 목적으로 한다. 연구의 결과는 첫째, 수요자중심형 도시재생 융자지원의 상품별 사업효과와 이를종합한 전체상품의 사업효과 규명, 둘째, 16개의 상품별 성과지표 및 이를 통합한 9개의 전체상품 성과지표개발이다. 연구결과를 바탕으로 다음과 같은 시사점을 도출했다. 첫째, 성과평가를 고려한 제도개선 및 모니터링이 필요하다. 둘째, 지속적인 데이터 축적 및 관리가 중요하다. 셋째, ‘점(點) 단위형’에서 ‘연계 및 축적형’ 사업추진으로의 전환이 요구된다.

영국 보수당과 노동당의 주택정책 비교분석 연구

전성제 주택도시보증공사 2020 주택도시금융연구 Vol.5 No.1

The United Kingdom (UK) is a suitable case to conduct a comparative study because housing policy debate and competition between the Labour Party and Conservative Party has recently been quite active. This comparative study investigates the context of housing market change in the UK and examines the housing policy of these parties. First, the housing price in the Southeast, including London, soared in the recent period. To respond to this housing market trend, the Conservative Party introduced housing policy based on the residual model and selective welfare concept, but the Labour Party suggested housing policy based on the mass model and universal welfare concept. In addition, despite these differences, the detailed policy plans of both parties are partially in conflict, but include similar policy measures in some respects. Specifically, the support of both parties for the expansion of social housing suggests useful implications for the supply of social housing in Korea. 최근 영국에서는 보수당 정부와 노동당의 예비내각이 각각의 주택정책을 발표하는 등 활발한 정책경쟁이 이루어지고 있다. 그러나 해외 주택정책에 대한 연구에서 국가 내 정당 간 정책경쟁에 대한 연구는 거의 이루어지지 못하였다. 따라서 이 연구는 영국 정당 간 주택정책 경쟁과 담론을 비교․분석하여 시사점을 도출하였다. 분석 결과 영국은 런던을 중심으로 주택가격이 급등하였으며, 이에 대한 양당의 정책은 각각 선별적 복지와 잔여 모델과 보편적 복지, 대중 모델이라는 지향점을 선명하게 드러내었다. 또한, 이러한 지향점의 차이에도 불구하고 구체적 정책에서는 상반되는 부분, 일치하는 부분, 목표는 같으나 실천방안에서 상이한 부분이혼재하는 복잡한 양상을 보였다. 특히 사회주택재고비율이 높음에도 사회주택 재고 확대가 양당에서 모두 제안되었다는 점은 공공임대주택 정책과 관련하여 우리나라에도 시사하는 바가 크며, 양당이 제시한 다른 구체적 정책방안들도 우리나라의 정책 수립에 많은 시사점을 준다.