커피전문점 권리금의 결정변수에 관한 연구

임재현,정승영,Lim, Jae-Hyon,Jeong, Seung-Young 한국국토정보공사 공간정보연구원 2014 지적과 국토정보 Vol.44 No.1

이 연구는 서울시의 주요 상권에 위치한 커피전문점의 상가임대사례를 활용하여 상가권리금에 영향을 주는 변수를 파악하는 것이 목적이다. 구체적으로는 커피전문점의 상가매출액, 상권, 입지 특징이 상가권리금에 미치는 효과를 분석하였다. 이 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 커피전문점의 상가권리금과 매출액 사이에는 높은 정(+)의 상관관계가 있으며 $3.3m^2$당 상가매출액 및 상가월세는 $3.3m^2$당 상가권리금을 추정할 때 통계적으로 유의한 영향력 있는 독립변수로 나타났다. 이는 커피전문점의 상가권리금을 결정하거나 도심재생사업에서 상가권리금의 보상액을 산정할 때 상가매출액은 실증적으로 중요한 변수라는 것을 의미한다. 둘째, $3.3m^2$당 상가월세, $3.3m^2$당 상가보증금의 비중, 공공기관 종사자도 역시 상가권리금을 결정하는 중요한 변수이다. 셋째, 상가면적과 상가권리금과는 부(-)의 상관관계가 형성되어 상가면적이 증가할수록 상가권리금이 하락하였다. 요약하면, 커피전문점이 입지한 상권 및 입지, 건물특징이 상가권리금에 영향을 준다는 연구가설을 채택한다. The objective of this paper is to investigate the factors determining the premium of coffee shops by using coffee-shop lease cases at main retail trade areas in Seoul. The focus is on analyzing that the coffee-shops' the sales, building, location and retail trade area characteristics affects the coffee shop's premium. The major findings are as follows. First, there is a high positive correlation between the premium and the sales, and the sales and the size of the shop are shown to be statistically significant variables in estimating the premium per $3.3m^2$. It means that the shop's sale is empirically important an independent variable in determining the premium and as the major costs in the process of starting the business. Second, the deposit money per $3.3m^2$ and public service officers in the retail areas are important in determining the premium. Third, the size of the shop have the effects on the premium per $3.3m^2$ negatively. In short, this study adopts the research hypothesis that retail trade area, location, building of the characteristics, which is located in the coffee shops have the effects on the premium.

상가권리금의 결정요인에 관한 연구

임재현,정승영,Lim, Jae-Hyon,Jeong, Seung-Young 한국국토정보공사 공간정보연구원 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.2

이 연구는 서울시 상가권리금에 영향을 주는 요인을 제시하는 데 그 목적이 있다. 나아가 상가거래에 발생하는 상가권리금, 상가월세, 보증금을 사용하여 상가권리금과 상가임대료와의 인과성을 제시하고자 하였다. 이 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, $m^2$당 상가권리금과 $m^2$당 상가월세의 상관관계 분석의 결과에 의하면, 상가권리금과 상가월세와의 관계는 높은 정(+)의 상관관계가 있다. 특히, 상가월세의 비중은 상가권리금을 추정할 때 가장 많은 영향을 주는 것으로 분석되었다. 또한 상가 거래에서 발생하는 상가권리금의 산정을 상가의 특성과 상가임대료를 사용하여 합리적으로 결정할 수 있다. 둘째, 상가월세와 상가보증금이 상가권리금의 판단 기준이 될 수 있다는 것을 보였다. 아울러, 상가매출이 높으면 상가임대료가 높게 형성되며 나아가 업종 및 상권의 특성, 상가임대료의 구성 비율에 따라 상가매매가격의 관계가 다르게 형성될 수 있다는 것을 보였다. 요약하면, 이 연구는 총임대료 대비 월세 비중은 $m^2$당 상가권리금을 결정하는 중요한 변수라는 것을 실증적으로 제시하였다. There has been few researches on the variables that influence on goodwill of the store. The purpose of this study is to identify the determined variables which affect goodwill of the store in seoul empirically by examining the interaction between goodwill and risk sharing in the commercial lease contract. We have analyzed 1,463 retail unite of goodwill over August, 2015. A regression analysis model is constructed to test the significance of the variables on the goodwill per $m^2$ in Seoul. The results indicate that rent to total start-up cost of ratio and retail property characteristics variables explain a significant portion of the variability of goodwill. The results suggest that retail rents is comparatively more important than size of store. The study suggests that monthly rents to total start-up cost of ratio is the key variable affecting the goodwill of the store.

영구임대주택 임차가구의 삶의 질에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

임재현(Lim Jae-hyon),한상삼(Han Sang-sam),최신융(Choe Shin-yung) 경기연구원 2011 GRI 연구논총 Vol.13 No.2

영구임대주택단지의 공동체 활성화 요인에 대한 수요 분석

임재현 ( Jae-Hyon Lim ),최신융 ( Shinyung Choe ) 한국정책학회 2012 韓國政策學會報 Vol.21 No.4

경제발전에 따라 주거 편리성과 개인주의적 성향으로 인해 수요가 급증한 아파트 생활에는 장점이 있는 반면에 단점도 있다. 특히, 저소득계층이 거주하는 영구임대아파트단지에는 여러 주거문제들이 발생되고 있으며, 이 문제들은 임차가구들의 자발적 노력으로 해결되기 어렵다. 그럼에도 불구하고, 이에 대한 정책적 노력은 미미하고 학문적 연구도 거의 없다. 본 연구는 영구임대아파트단지 공동체 활성화를 위한 영향요인을 분석하고, 영향요인을 중심으로 임차가구들의 수요를 분석하는 것을 목적으로 한다. 이러한 목적을 달성하기 위해 서울과 경기도의 주요 영구임대주택단지들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 이를 통해 본 연구는 다음과 같은 정책대안을 제시한다. 첫째, 공동체 활성화를 위해 지원적 역할이 기대되는 부대복리시설의 경우 단기적으로는 현재의 공간을 효율적으로 재배치·활용하여 확대하고, 중장기적으로는 더 많은 시설을 갖추도록 해야 한다. 둘째, 경제상황을 개선하기 위해 고용기회를 확대하고, 취업정보를 제공하며, 취업교육을 실시하는 동시에 취업시 일정기간 수급권을 유지하도록 할 필요가 있다. 셋째, 공동체의 중요성을 교육·홍보함과 동시에 공동체 활동에의 참여를 위한 인센티브와 질서문란행위에 대한 제재를 연계하는 정책이 필요하다. With economic development, demands for apartments have been rapidly increased by residential convenience and individualism. But, living in apartment has strengths and weaknesses. Especially, there are many residential problems in permanent rental apartments, which cannot be solved by tenants. Nevertheless, there is little research on community vitalization as the most effective alternative to solve the problems. The purposes of this study are: (1) to find the factors affecting community vitalization in permanent rental apartments and (2) to analyze the demands of tenants for the factors. It surveyed 226 households living at 4 permanent rental apartments in Seoul, Incheon and Gyeonggi-do. The policy implications are: (1) well-being facilities must be expanded through efficiently relocating existing joint-spaces in the short run and setting up new ones in the long run; (2) information, opportunity and education for employment should be provided and a tenant who is employed is allowed to live in his(her) apartment for about two years; and (3) the importance of community needs to be promoted and the policies can be implemented to link incentives for participating in community activities with the sanctions against disorder behaviors.

지방자치단체의 자치구역에 관한 연구

임재현 ( Jae Hyon Lim ) 한국행정연구원 1996 韓國行政硏究 Vol.5 No.4

주상복합건물의 매매가격에 영향을 주는 요인에 관한 연구

임재현(Lim, Jae-Hyon),정승영(Jeong, Seung Young) 대한부동산학회 2011 大韓不動産學會誌 Vol.29 No.1

본 연구의 목적은 서울시지역의 주상복합아파트 시세자료를 이용하여 주상복합아파트의 매매가에 영향을 주는 요인을 분석하는 데 있다. 그리고 본 연구의 이론적 배경은 이질적 재화의 가치를 측정하는 데 유용한 헤도닉함수이며 연구방법은 회귀나무 및 다중회귀분석이다. 본 연구결과에 의하면, 주상복합아파트의 매매가에 영향을 주는 요인은 크게 주상복합아파트의 규모, 토지용도지역, 접근성의 요인으로 구분되며 통계적으로 유의한 주택규모 요인에 관련된 변수는 주택의 크기, 방의 개수 변수이고, 토지용도의 요인에 관련된 변수는 시장권역 및 지가이다. 본 연구결과는 정부 및 투자자가 부동산시장에서 주 상복합아파트의 가치를 파악할 수 있는 하나의 자료가 될 수 있으며 나아가 주상복합아파트의 위험관리에 도움이 된다. The purpose of this article is to verify the factors which have the impacts on the sales prices of the mixed-use houses in Seoul. The conceptual framework is the hedonic function and multiregression analysis is used. The empirical results show that the factors impacting on the sales prices of the mixed-use houses are house size, locational characteristics and accessibility and that the housing market is categorized by 3 groups such as high-price, average-price and low-price groups. The results of the study are expected to provide government and investors with the important information on the values of the mixed-use houses in housing markets and to improve the capacity of the risk management of the mixed-use houses.

수자원 분쟁 해결방안

임재현 숙명여자대학교 사회 교육과학연구소 2001 사회 교육과학연구 Vol.5 No.1

Environmental issues including clean water have increased in importance, which has caused diverse water disputes among localities. This is true of Han River watershed. With deteriorated water pollution of Han River, Seoul city has tried to improve water quality. However, Kyunggi province disagreed that the alternatives of Seoul city would be successful in doing so. The main localities surrounding Han River watershed failed to establish cooperation system. thereby not improving water quality. In this context, this study analyzes the reasons of the water disputes between Seoul city and Kyunggi province and suggests the effective policy alternatives to solve the water disputes. The alternatives are as follows: (1) establishing ecosystem management; (2) structuring area-wied administration system with strong power to solve the water disputes; (3) encouraging stakeholders to participate in the policy process related with clean Han River watershed; (4) improving institutional mechanism, including setting up operation principles, negotiation procedure and so on ; and (5) establishing effective pollution management system.

지방재정 확보에 관한 연구

임재현 숙명여자대학교 사회 교육과학연구소 2001 사회 교육과학연구 Vol.4 No.2

일반적으로 지방자치단체를 둘러싼 현재의 환경변화는 지방재정수요를 증대시킴으로써 지방자치단체의 재정적 어려움을 야기시킨다고 인식되고 있다. 우리날 지방자치단체의 재정수입도 최근에 급증하고 있는 재정수요를 충족시키지 못하고 있다. 이러한 인식하에서 본 연구는 우리나라 지방재정수입의 현황을 살펴보고, 이를 토대로 문제점과 개선방안을 논의한다. 우리나라 지방재정수입의 문제점으로는 지방세의 비중이 낮으며, 지방세수입이 재정과세중심적이고, 지방자자치단체의 재정자립수준이 낮아서 자주재원이 해당 자치단체에 근무하는 공무원들의 인건비를 충당하지 못하는 경우가 다수 존재하며, 경영수입사업과 지방채발발행이 효과적으로 수행되지 못하는 점 등이 지적될 수 있다. 따라서, 지방재정을 확충하기 위해서는 다음과 같은 방안들이 시행되어야 한다. 첫째, 국세중 일부를 지방세로 전환한다. 둘째, 세외수입을 증대시키기 위해 경영수입사업을 효과적으로 운영해야 하며, 이를 위한 수단으로 전담조직을 구축하고 민영화와 업무평가를 시행한다. 셋째, 지방자치단체간의 재정력 격차를 완화시키기 우해 지방재정조정제도를 활성화하되, 지방교부세와 지방양여금 중심적으로 운영되어야 한다. 넷째, 지방자치시대에 맞게 탄력적으로 운영해야 한다. The recent change in function and role of local governments has increased the local finance demands, thereby causing the fiscal stresses of most municipalities. This is true ok Korean local governments. In this respect, the study is focused on reviewing the present financial conditions of Korean local governments, on analyzing their problems, and on suggesting the policy alternatives. In Korea, there are many problems in local finance as mentioned below: (1) the portion of local tax revenue vs national tex revenue is low; and (2) local tax revenue is property-tax-oriented; (3) local finance capacities are in low; and (4) local businesslike enterprises and municipal bonds are managed ineffectively. Therefore, the policy alternatives to improve local fiscal capacities are: (1) to enlarge the local tax bases; (2) to effectively manage the businesslike enterprises of local government; (3) to activate the grants system to reduce horizon and vertical finance inequality among local governments; and (4) to set up theeffective institutional mechanism and operation system of municipal bonds.

주택특성가격이론의 발전 모색

임재현 한국행정학회 1998 韓國行政學報 Vol.32 No.1

본 연구는 주택을 이질적 구성요소의 합성체로 간주하는 주택특성가격이론의 이론적 틀, 이용 현황, 활용상의 문제점 및 활성화 방안을 논의한다. 본 연구를 위한 조사대상 학술지를 검토한 결과, 미국의 55편의 연구에 비해 우리나라의 연구는 2편에 불과하다. 이들 연구들을 내용별로 검토한 결과 여덟 영역으로 분류되었으며 각 영역의 주요 내용을 살펴보고 있다. 또한, 주택시장 분석차원에서 제기될 수 있는 정체성, 다공선성 및 이분산성 문제가 주택시장의 분석에서 의미하는 바를 검토하고, 실제로 이 이론의 활용이 잘 되지 않은 이유를 우리나라 주택정책담당공무원과 주택공급자의 주택문제를 보는 인식에서 찾고 있다. 이러한 문제점들을 바탕으로 이 이론의 발전을 위한 방안을 모색한다.