주택투자 결정지표에 관한 연구

백성준 ( Sung Joon Baek ),박태원 ( Tae Won Park ),이상한 ( Sang Hann Lee ) 한국부동산분석학회 2008 不動産學硏究 Vol.14 No.2

This study shows the calculation of excess return on various house investment using the concept of capitalization rate. In declining of house price, the conversion rate of Chonsei and monthly rent and the total investment return are some limitation, for the conversion rate overestimates the return on house investment. So we need the practical method to calculate return on house investment and the decision criterion of house investment. Actual analysis of Kook-min bank house price Index through the developed calculation method supplies the decision criterion of house investment in particular region. Also we can compare the excess return on house investment between regions of Korea. Firstly, without considering leverage effect of deposit, returns on full-monthly rent is higher than those of Chonsei and monthly rent with variable deposit. In case of owner-housing type, Seoul and Incheon are only lucrative area, but in full-monthly rent type, except for Daegu, all regions are positive criteria on house investment. Secondly, considering leverage effect of deposit, returns on monthly rent is higher than those of Chonsei and monthly rent with variable deposit too.

소아의 단순성 비만증에 의한 지방간의 진단: ALT치와 복부 전산화단층촬영 및 간생검 소견간의 상관관계

이성희,김화중,오재철,한혜정,김희섭,차한,박호진,신미경,이민진,이상천,Lee, Seong-Hee,Kim, Hwa-Jung,Oh, Jae-Cheol,Han, Hae-Jeong,Kim, Hee-Sup,Tchah, Hann,Park, Ho-Jin,Shin, Mi-Keong,Lee, Min-Jin,Lee, Sang-Chun 대한소아소화기영양학회 1999 Pediatric gastroenterology, hepatology & nutrition Vol.2 No.2

목 적: 소아비만의 중요한 합병증 중 하나인 지방간을 진단함에 있어 ALT치와 CT 및 간생검 소견간의 상관관계를 살펴봄으로써, 선별검사로서 ALT치의 유용성과 확진검사로서 CT 및 간생검의 필요성을 알아보고자 한다. 대상 및 방법: 1990년 3월부터 1997년 12월까지 서울적십자병원 소아과에 내원하여 단순비만으로 진단 받은 78명 중 지방간 진단을 위해 CT를 실시한 26명을 대상으로 하였으며, 생화학검사 중 지방간의 선별검사로서 보다 특이성이 높은 ALT치가 지나치게 높거나 비만도가 심한 비만아들 중 15례에서 간생검을 실시하였다. 이들을 ALT치에 따라 3개 군으로 분류하고 각 군별로 신체계측지수, CT 및 간생검상 지방침착도 간의 상관관계를 비교 분석하였다. 결 과: 1) ALT치와 신체계측지수간의 상관관계: 대상 비만아 26례 중 ALT치는 17례(63.4%)에서 이상 상승(>30 IU/L)되었으나, ALT치의 상승과 신체계측지수들(비만도, RI, BMI, 체지방률) 간에는 유의한 상관관계가 없었다(p>0.05) 2) CT상 지방침착도와 ALT치 및 신체계측지수 간의 상관관계: 26례 중 13례(50%)에서 CT상 정상이었고, 나머지 13례는 정도의 차이는 있으나 모두 간음영이 증가된 지방간 소견을 보였다. CT상 지방간의 정도와 ALT치의 상승간에는 유의한 상관관계가 있었으나(p=0.01), 신체계측지수와는 유의한 상관관계가 없었다(p>0.05). 3) 간 생검상 지방간의 정도와 비만도, ALT치와의 상관관계: 26례 중 15례에서 간 생검을 실시한 결과, 1례에서 정상이었고 나머지 14례에서 모두 지방간 소견을 보였다. 그러나 간 생검상 정상인 1례는 고도비만이었으나 ALT치는 정상치였고, 중등도의 지방간 소견 보인 3례 중 1례는 고도비만이었음에도 ALT치는 정상이었으며 2례는 ALT치가 정상이거나 약간 증가하였으며, 심한 지방간 소견 보인 9례 중 1례는 경한 비만이었으나 ALT는 158 IU/L로 심한 상승을 보였다. 간 생검상 지방간인 14례를 지방침착도에 따라 3개 군으로 분류하여 비만도와 ALT치를 비교분석한 결과 비만도와 간 생검 소견간에는 유의한 차이가 없었으나(p>0.05), ALT치와 간 생검상 지방간의 정도간에는 유의한 차이가 있었다(p=0.01). 4) CT와 간 생검 소견간의 상관관계: 26례 중 15례에서 CT와 간 생검 모두를 시행한 결과, CT상 6례는 정상이었고, CT상 지방간 소견 보인 9례에서는 간의 지방침착도에 따른 음영의 변화를 기준으로 한 CT소견과 간 생검상 지방침착도간에 유의한 상관관계를 보였다(r=0.6094). 결 론: 최근 소아비만이 급증 추세에 있고 그에 따른 여러 가지 합병증들은 물론 성인비만으로 이행될 수 있으므로 학교보건 등을 통해 경각심을 높이도록 해야 하며, 특히 비만에 따른 지방간을 진단하기 위한 선별검사인 ALT치 등 생화학적인 간 기능 검사로는 간 손상 정도를 평가할 수 없기 때문에 보다 저비용이며 비침습적인 초음파검사를 적극 활용토록 하고 선별검사 등으로 선정된 고위험군에 대해서는 간 생검을 통해 간 손상 정도를 정확히 평가하고 지속적으로 추적 관리해야 할 것이다. Purpose: The purpose of our study is to provide useful information for diagnostic methods of fatty liver by childhood simple obesity and to provide correlation between serum alanine aminotransferase (ALT) for screening test and abdominal computerized tomography (CT) and liver biopsy for confirmative diagnostic methods of fatty liver. Methods: Among 78 obese childrens who visited our hospital, CT was carried out in 26 childrens. Of these, liver biopsy was carried out in 15 childrens who had high obesity index or severe elevated ALT. Based on the level of serum ALT, 26 cases were classified into 3 groups, and compared with physical measurements and degree of fatty infiltration on CT and liver biopsy. Results: 1) Correlation between ALT and physical measurements: Of 26 obese children, ALT was abnormally elevated (>30 IU/L) in 17 cases (67.4%) but there was no significant correlation between ALT and physical measurements (p>0.05). 2) Correlation between degree of fatty infiltration on CT and ALT: Of 26 cases, 13 cases (50%) revealed fatty liver on CT. The degree of fatty liver on CT had significant correlation with elevation of ALT (p<0.05). 3) Correlation between the degree of fatty infiltration on liver biopsy and ALT: Liver biopsy was performed in 15 cases of which 14 cases revealed fatty liver. But one case had normal hepatic histology with severe obesity and normal ALT. Fourteen fatty liver cases on liver biopsy were classified into 3 groups by the degree of fatty infiltration and analysed with obesity index and ALT. The histologic hepatic steatosis had no significant correlation with obesity index (p>0.05), but significant correlation with ALT (p<0.05). 4) Correlation between CT and liver biopsy finding: Both CT and liver biopsy were performed in 15 cases of which 6 cases revealed normal finding on CT and 9 cases manifested fatty liver. There was significant correlation between CT and liver biopsy findings (r=0.6094). Conclusion: The results of our study suggest that abdominal CT and liver biopsy are useful and accurate methods of estimating fatty liver in the childhood obesity. But biochemical abnormalities of routine liver function tests dot not correlate well with severity of the fatty liver and liver injury.

국민은행 주택가격지수의 평활화 현상에 관한 연구

이용만(Young-Man Lee)ㆍ이상한(Sang-Hann Lee) 한국주택학회 2008 주택연구 Vol.16 No.4

국민은행의 주택가격지수는 ‘평가가격에 기초한 지수’로서, 우리나라에서 가장 신뢰 할만한 지수중의 하나이다. 그러나 국민은행 주택가격지수의 변동성이 실거래가격에 기초한 주택가격지수의 변동성보다 작고, 시차(time-lag)를 갖는다는 연구결과가 있는 것으로 보아, 국민은행의 주택가격지수는 ‘평가가격에 기초한 지수’에서 흔히 나타나는 평활화(smoothing) 현상을 갖고 있는 것으로 판단된다. 이에 본 논문은 국민은행 주택가격지수에 평활화 문제가 있는 것으로 보고, 국민은행 주택가격지수가 어느 정도 평활화 되어 있는가를 추정하였다. 본 논문에서는 두 가지 방법으로 평활화 정도를 나타내는 부분조정계수(partial adjustment factor)를 추정하였다. 본 논문에서 사용한 첫 번째 방법은 국민은행 주택가격지수의 변동성과 실거래가격 지수의 변동성을 비교하는 방법이다. 그리고 두 번째 방법은 시간변동계수모형(time-varying parameter model)을 이용하여 부분조정계수를 추정하는 방법이다. 서울시 아파트의 매매가격지수를 이용하여 부분조정계수를 추정해 본 결과, 첫 번째 방법에 의한 부분조정계수는 0.48212이었으며, 두 번째 방법에 의한 부분조정계수는 0.349134이었다. 이는, 평가자가 가격을 평가할 때 실거래가격을 48% 내지 35%만 반영하고, 나머지는 이전의 평가가격에 의존한다는 것을 의미한다. 부분조정계수를 이용하여 ‘진정한 시장가치에 의한 지수’를 추정해 본 결과, ‘진정한 시장가치에 의한 지수’는 2008년 4월을 정점으로 하여 하락추세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 이는 실제 거래가격의 동향과 일치하는 결과이다. 그러나 국민은행 주택가격지수는 같은 기간에 여전히 상승 추세를 보이고 있었다. 국민은행 주택가격지수는 정책당국자나 자본시장 참여자들에게 매우 중요한 의사결정 참고자료이다. 만약 본 논 문에서 밝혀진 사실들이 ‘사실’이라면, 국민은행 주택가격지수에 의존한 의사결정은 수정될 필요가 있을 것이다. The Kookmin Bank's Housing Price Index(KB-HPI) which is an appraisal-based index is one of the most reliable indices in Korea. However it seems that the KB-HPI has appraisal smoothing problems. A study has reported that the KB-HPI has low volatility and time-lag as compared to a transaction-based index unpublished yet. So, under the assumption of appraisal smoothing in the KB-HPI, we estimate the partial adjustment factor to show how appraisers use the transaction price data available. We apply two methods; the partial adjustment model and the time-varying parameter model. The partial adjustment factor is estimated at 0.4821 by the first method and 0.3491 by the second method. It means that 48% or 35% of the transaction price is reflected in the appraisal of a sample house. Following the estimation, we infer a ‘true' housing price index by using the partial adjustment factor. We find that the ‘true' index has started to decrease from April, 2008, as has the housing market in Korea. However, the KB-HPI has continued the upward trend until August, 2008.

MEASURING THE VALUE OF HOUSING SERVICES IN SEOUL HOUSING MARKET

LEE, SANG-HANN 漢城大學校 1990 論文集 Vol.14 No.1