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- 저자 : 유선종(Seonjong Yoo) (검색결과 18 건)
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유선종(Yoo, Seonjong),노민지(Noh, Minji),도주은(Do, Jueun) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.63 No.-
본 연구에서는 사학기관의 재정건전성을 제고하기 위하여 수익용 기본재산의 효율적 이용을 위한 활용방안을 모색하였다. 이를 위해 사학기관의 수익용 기본재산 확보기준에 대한 법적 근거 및 수익용 기본재산의 현황을 살펴보고, 한국자산관리공사의 위탁개발·관리 사례분석을 통해 사학기관 수익용 기본재산의 활용방안에 대해 살펴보았다. 사학기관의 수익용 기본재산 수익률은 평균적으로 법적 기준인 3.5%에 미치지 못하고 있었다. 이는 사학기관이 수익용 기본재산 활용에 대한 전문적인 지식과 경험 및 개발에 따른 비용 부족으로 발생하는 문제이다. 이에 수익용 기본재산의 전문적이고 효율적인 활용을 위한 방안으로 위탁제도를 검토하였다. 위탁제도 사례로서 한국자산관리공사의 대구시민회관, 남구청사 리모델링 위탁개발 및 서울공유재산 위탁관리 사례를 검토한 결과, 위탁개발을 통해 임대수익 19억원 창출 및 재산가치 7,455억원 증가 효과, 위탁관리를 통해 150배의 수익차이를 발생시켰다. 따라서 위탁제도를 통해 사학기관은 수익용 기본재산을 효율적으로 활용하여 수익성을 제고시킬 수 있을 것으로 기대된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In this study, we sought effective ways of using Basic property for profit in order to improve the financial health of Educational foundation. (2) RESEARCH METHOD We have reviewed the current status of the Basic property for profit and legal basis to the secure standard for Basic property of Educational foundation. Also, Through a case study of Consignment Management and Consignment Development of KAMCO was seeking the utilization of Basic Property for Profit. (3) RESEARCH FINDINGS Through case analysis of KAMCO, it was found that Consignment Development was generating rental income 1.9 billion won, the property value increased 7455 billion and Consignment Management was generating a difference of 150 times earnings. 2. RESULTS In this paper, we suggest educational foundations should utilize consignment development and consignment management for their financial health.
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유선종(Yoo, Seonjong),김문영(Kim, Moonyoung) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.1
본 연구는 주택연금 가입자를 대상으로 보증료에 영향을 미치는 이용자 특성을 분석하여 주택연금 보증료에 대한 정책적 시사점을 제시하려는 것이다. 2007년 7월부터 2012년 9월 말까지 주택연금에 가입한 총 10,936건을 대상으로 실증분석한 결과, 주택연금 보증료에 영향을 미치는 독립변수들 중 유의한 변수는 주택가격, 주택유형, 건물면적, 지역, 월지급금, 지급방식, 지급유형, 연령, 독신 여부, 계약자 성별이다. 이들 중에서 보증료에 양(+)의 영향을 미치는 변수로는 주택가격, 주택유형, 건물면적, 지역, 월지급금, 지급유형이 있다. 음(-)의 영향을 미치는 변수는 지급방식, 연령, 계약자 성별, 독신 여부인 것으로 나타났다. 주택 특성 변수 중에서는 주택가격이 가장 많은 영향을 미치는 것으로 나타났고, 계약 특성 변수 중에서는 월지급금이, 인적 특성 변수 중에서는 연령이 가장 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 분석결과 보증료에 영향을 미치는 유의한 변수들을 고려하여, 미래의 손실에 대한 리스크관리 차원에서 현행 보증료율의 적정성에 대한 분석과 검토가 필요할 것으로 사료된다. 또한 초기지급비율에 따라 초기보증료를 차등 적용하도록 한 미국 사례의 벤치마킹 등을 통하여 초기보증료 부담을 줄이거나 보증료율을 다양화하는 등 보증료 개선을 통해 우리나라 실정에 맞는 다양한 주택연금 신상품 개발이 필요할 것으로 사료된다. The purpose of this study is to present the policy implications on guarantee fees of reverse mortgages through analyzing the user characteristics variables affect guarantee fees. Empirical results derives some important determinants which affect reverse mortgage guarantee fees such as house prices, housing types, building area, area, monthly payments, payment methods, payment types, ages, marital status, genders, and so on. In a concrete way, positively affecting variables are house prices, housing types, building area, area, monthly payments, payment types. Negative ones are payment methods, ages, genders, marital status. And among these, the most influential variables are house prices, monthly payments and ages.<br/> This study suggests that it needs to analyze and examine whether current guarantee fees rates are proper for the purpose of risk management. In addition, a variety of reverse mortgage products to alleviate borrowers' initial guarantee fees burden need to be developed by benchmarking the cases of the U.S. provides various initial fees according to the initial disbursement levels.
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부동산 가격 공시제도의 재정비를 통한 부동산서비스산업 발전방안에 관한 연구
김종성 ( Kim Jongsung ),유선종 ( Yoo Seonjong ) 한국부동산분석학회 2022 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2022 No.-
지가공시제도를 필두로 부동산 가격공시제도가 시행된 지 30여 년의 세월이 흘렀다. 그간 많은 사회적 변화를 경험하면서, 제도 내에서도 여러 사회적 변화를 반영하며 개선 · 발전되었으나, 동족방뇨식의 대처와 근거법령의 개정은 일부 부작용을 낳기도 하였으며, 제도의 논리적 모순도 곳곳에서 목격되기 시작하였다. 한편, 적정가격은 부동산 가격공시제도 전반을 지배하고 있는 기준가격 내지는 기준가치라고 할 수 있다. 최초 도입 당시와는 달리 제도의 개선 과정에서 공시가격의 기준이 되는 이 적정가격마저 그 개념이 모호해지는 상항에 이르렀고, 이 가격개념의 재정립과 현행법령 내 유지되고 있는 효력규정, 이를 통해 파악할 수 있는 공시가격의 기능을 검토하는 토대로 제도의 개선방안을 논의할 필요성이 대두된다. 공시가격의 평가 혹은 산정 · 공시절차, 효력규정 등을 검토했을 때, 적정가격은 ‘시장가치 외의 기준’에 해당함이 마땅하나. 일부 효력규정의 해석을 통해 시장가치의 성격이 일부 내포되어 있음을 부정할 수 없다. 아울러, 근거 법령의 해석을 통해 부동산 공시가격은 크게 ‘시장 지원적 기능’과 ‘행정 목적적 기능’을 동시에 수행하고 있음을 확인할 수 있었다. 4차 산업혁명의 시기를 맞이하고 있는 현재, 부동산 가격산정 분야에서도 사적 영역을 중심으로 Big Data를 기반으로 한 AVM서비스가 상용화되기 시작했다. 이러한 사회적 배경을 바탕으로 부동산 가격공시제도에도 대대적인 정비가 필요하다. 공시가격의 ‘시장 지원적 기능’은 사적 시장으로 이양하는 동시에 행정적 기능에 집중하는 방향의 재정비가 요구된다. 부동산 가격정보는 더 이상 공공재가 아닌 사적재의 형태로 변모하였다. 부동산 시장의 원활한 순환을 돕기 위한 정부의 시장개입의 한 형태인 부동산 가격공시제도 역시 시대적 흐름에 따라 그 역할을 수정해야 한다.
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윤수민(Sumin Yoon),유선종(Seonjong Yoo) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.2
본 연구는 2014년 1월부터 2015년 8월까지 시행된 74,630 건의 시중은행 아파트 주택 담보대출 자료를 통하여 대출자가 주택담보대출의 고정금리 또는 변동금리 대출 선택에 미치는 영향을 조사하는데 그 목적이 있다. 분석에 사용된 변수는 연속형 변수로 고정 금리와 변동금리 차이, 소득, LTV, 그리고 차주 신용등급을 활용하였고 명목형 변수로는 거치식 대출 여부, MCI대출 여부, 그리고 지역별 변수를 활용하였다. 이때 고정금리 와 변동금리의 차이는 대출 금리의 구조를 감안하여 OLS모형을 통해 가산금리를 추정 한 값을 활용하였다. 분석 결과 첫째, 금리차이가 확대되고 소득이 증가할수록 변동금리를 선택하는 것으로 나타났으며 LTV가 증가할 경우에는 변동금리를 선택하는 것으로 나타났다. 둘째, 거치식 대출이거나 대출자가 MCI를 활용하는 경우일수록 변동금리 대출을 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다. 마지막으로 선행연구와 결과와 다소 차이가 보인 결과로, 지방광역시나 기타지방의 주택담보대출일수록 변동금리 대출을 선호하는 것으로 나타났다. This paper examines the determining factors of consumers’ choices between ARM(adjustable rate mortgage) and FRM(fixed rate mortgage) using 74,630 apartment mortgage data entrees from January 2014 to August 2015. Research model includes four continuous variables and three nominal variables: FRM-ARM rate differential, income, LTV, and credit rating as well as payment type, use of MCI(Mortgage Credit Insurance), and the regional variable. To calculate FRM-ARM rate differential, I adapt the OLS method for estimating additional interest rate. We yielded significant results. First, we have the evidence that the lower FRM-ARM rate differential, income level and higher LTV are significantly correlated with choosing FRM. Second, our results reveal that borrowers choosing a lump-sum payment mortgage prefer to get an FRM and those choosing MCI are likely to be serviced in ARM. Finally, Our results demonstrate that the demographic factors are key determinants.
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모기지 신용보증(MCG, MCI) 상품의 특성과 상품 선택에 관한 연구
윤수민(Sumin Yoon),유선종(Seonjong Yoo) 한국주택학회 2017 한국주택학회 학술대회 발표논문집 Vol.2017 No.1
본 연구는 주택담보대출시 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보대출비율 까지 대출을받을 수 있도록 하는 모기지 신용보증(MCG,MCI) 상품이 가지는 특성을 이론적으로 살펴보고 실제 대출자료를 활용하여 모기지 신용보증을 선택하는데 영향을 미치는 요인 및 특성을살펴보는데 목적이 있다 선행연구에 대한 검토에 따라 본 연구에서는 대출자의 자산이 적을수록 소득이 높을수록 모기지 신용보증을 활용할 가능성이 높아질 것으로 가정하였다 이러한이론적 가정을 실증적으로 분석하기 위하여 14.1월~ 15.8월까지 시중 은행에서 취급된 아파트 주택담보대출 7.5만건을 대상으로 대출 및 대출자의 특성이 모기지신용보험의 선택에 미치는 영향을 분석하였다 분석 결과 자산제약이 높을수록 주택가격이 낮을수록 모기지 신용보증활용 가능성이 증가하였으며 소득제약이 높을수록 소득이 낮을수록 모기지 신용보증 활용 가능성이 낮아지는 것으로 나타났다 또한 한계효과 분석 결과 소득 변수보다 주택가격 변수의계수값이 크게 나타나 모기지 신용보증의 선택에 있어 자산제약의 영향이 더욱 크게 영향을미치는 것으로 나타났다 문재인 정부의 출범에 따라 ㆍ 와 같은 대출규제가 강화될 경우 자산이 부족한 대출자의 모기지 신용보증에 대한 수요는 더욱 증가할 것으로 예상된다 또한 정책적으로 내 집 마련을 위한 대출 수요를 충족시켜주기 위한 다양한 방안의 마련이 필요할 것으로 보인다
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도주은(Do JuEun),유선종(Yoo SeonJong) 한국주거환경학회 2016 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.14 No.2
This study Following decrease of population, South Korea has cut down its welfare budget and it is difficult to expect the government to provide such residential spaces to the seniors on its own. Therefore, it is necessary for the private sector to participate in the senior housing market and satisfy the needs. This study aims to provide a future direction for private businesses in the senior housing market by proposing a price characteristic model related to senior housing. As a research method, first, a Hedonic pricing model was used to build a price characteristic model of senior housing. Second, the moderating effect of the location and operating corporation was investigated. Through moderating effect verification of the large corporation, influence by additional factors of large corporation was relatively less than influence of small business. Also, value increase by presence of annex facility was bigger in the outskirt of Tokyo than in the center.
스콜라
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