사용자비용과 임차비용의 격차와 주택가격 간의 장기적 관계에 관한 연구

마승렬(Seungryul Ma) 한국주택학회 2019 주택연구 Vol.27 No.2

본 연구는 주택시장에서 자가주택을 소유하는 경우 부담하게 되는 사용자비용(  )과 동일주택에 전세 거주하는 경우 임차인이 부담하게 될 임차비용(  ) 간의 장기적 관련성을 분석하고, 아울러 (     )값과 주택가격(  ) 간의 장기적 관련성을 확인하고자 시행된 연구이다.   와   값의 장기적 관계에 있어서,   <  상황이 지속되는 시기에는 주택매입 수요가 상대적으로 늘어나고, 반대로   >  상황이 지속되는 시기에는 주택매입 수요가 줄어들 것으로 예상된다. 한편, 주택가격 상승률이 과거의 평균상승률 보다 낮은 상태로 지속되는 시기에는 주택을 매입하는 것 보다 동일주택에 전세 거주하는 것이 더 선호될 수있다. 따라서 이 시기에는   >  의 상황이 지속되는 시기와 관련성이 높을 것으로 예상해볼 수 있는데, 본 연구의 분석결과 이러한 관련성을 확인할 수 있었다. 본 연구에서 분석한 (     ) 와   변화 간의 장기적 관련성 분석결과 및 미래 예측 방법론은 향후 지역별 주택시장의 환경변화 방향을 사전적으로 가늠해 볼 수 있는 의미있는 지표로 활용될 수 있을 것으로 기대된다. we conducted this study to confirm the long-term relationship between the home owner’s user cost(  ) and renter’s rental cost(  ) of the same house as well as confirming the long-term relationship between the value of (     ) and housing price(  ). To do this, after building reasonable formulas to calculate the values of   and   varied by time t, we analyzed the values of   and   by region. In the end, we presented the future forecasted values of (     ) and   . Related to the long-term relationship between   and   , it is expected that the demand for home buying would increase when the situation of   <  lasted. On the contrary, the demand for home buying would decrease when the situation of   >  lasted. Meanwhile, the potential home buyer could prefer renting to buying the same home when the growth rate of house price is lower than average growth rate. This period is expected to be highly related to the period when the situation of   >  lasted, and in our analysis, we could confirm this close relationship. It is expected that the analyzed results of the long-term relationship between (     ) and   as well as the forecasting method we used in our analysis could be used as a meaningful indicator to estimate the future direction of housing market environment by region in advance.

손해사정 업무의 공정성 강화를 위한 합리적 제도 운영 방안

마승렬 ( Seungryul Ma ) 한국손해사정학회 2020 손해사정연구 Vol.21 No.-

본 연구는 손해사정사의 업무 수행에 따른 법적 안정성 제고 방안, 보험회사와 손해사정사간 유지되고 있는 종속관계를 상호 독립적인 관계로 전환할 수 있는 법적, 제도적 보완장치 마련 등 손해사정 업무의 공정성을 보장해 줄 수 있는 다각적인 제도 개선방향을 모색해 보았다. 손해사정 관련 민원, 보험회사의 자기손해사정 문제, 손해사정사의 업무수행에 따르는 법적 불안정성 문제점 등을 한꺼번에 개선해줄 수 있는 방안으로서 「손해사정분쟁조정기구」설치를 제안하였고, 장기적으로는 「손해사정전담기관」설립을 통한 개선방안을 제시하였다. 본 연구의 결과는 손해사정제도를 개선하고, 이와 관련하여 손해사정 시장에서 손해사정사의 현실적 어려움 해결과 보험소비자의 권리 강화 및 손해사정 서비스의 품질 제고에 기여할 수 있을 것으로 기대된다. In this study, we considered several ways to increase the fairness regarding claims adjustment process through enhancing occupational legal stability of claim adjusters, preparing law and regulation to change the current depedent relationship between insurer and adjuster into independent one, and others. We suggested to set up a dispute mediation committee for claim adjustment as a way to improve many problems at the same time involving consumers complaint, insurer’s self claim adjustment, adjuster’s legal instability, and so on. We also suggested a way to establish a neutral claim adjustment institution in a long-term point of view. It is expected that the results of this analysis could improve claims adjustment scheme, and then could resolve the adjuster’s actual difficulties, strengthen insurance consumers right, and improve quality of claim adjustment service.

부동산자산을 활용한 정책연금상품의 합리적 설계에 관한 연구

마승렬 ( Seungryul Ma ) 한국금융연구원 2021 금융연구 Vol.35 No.3

신도시 개발 등과 관련하여 토지가 수용될 때 시행되는 보상방법으로 기존의 현금, 대토, 채권으로 보상하는 방식에 더하여 연금형태로 지급하는 토지보상연금 제공방안이 최근 논의된 바 있다. 본 연구는 토지보상연금의 합리적인 상품 설계방향을 제시하기 위해 사적 연금상품인 즉시연금과 기존의 정책연금상품인 농지연금과의 균형을 고려한 가격 결정방법을 모색하였다. 농지수용시보상금을 연금형태로 지급받기를 원하는 농지소유자는 즉시연금에 가입하거나 농지연금에 가입하였다면 얻을 수 있었을 수익률에 비해 더 낮은 수익률을 원하지는 않을 것이다. 한편, 연금 공급자의 입장에서는 공·사적 연금간 또는 정책금융상품간 형평성 문제, 재정 건전성 문제 등으로 인해 현행의 즉시연금 또는 농지연금상품에 비해 더 높은 수익률을 허용하기도 어렵다. 본 연구는 즉시연금 또는 농지연금과 균형을 이룰 수 있는 가격결정이 합리적이라는 전제 하에서 농지소유자와 연금공급기관을 모두 만족시킬 수 있는 수준의 토지보상연금 상품설계방향을 제시하였다. 분석결과, 즉시연금의 기대수익률과 균형을 이루는 토지보상연금의 연금산정이율은 만기에 따라 2.675%(5년)∼2.830%(20년)로 평가되었으며, 농지연금의 수익률과 균형을 이루는 연금산정이율은 3.230%(5년)∼3.300%(15년)로 평가되었다. 본 연구의 분석결과는 토지보상연금 공급자의 합리적 상품설계와 소비자들의 토지보상연금상품 선택에 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다. When the land is expropriated due to new town development project which is conducted for the purpose of stabilizing housing market in metropolitan area, land owners can choose the method of compensation. Regarding this, in addition to the current methods of compensation with cash, an exchange of land, or issuing bonds, the compensation method of paying with an annuity was discussed recently. Considering the population structure of super aging society in rural area as well as the fact that almost all areas of new town development are comprised with rural area, the introduction of compensation method with annuity(land compensation pension) is recognized as a timely and appropriate direction of policy. In this paper, we analysed about a pricing method considering the balance with farmland pension, a similar policy annuity product, as well as immediate annuity, a similar private annuity product, to suggest a reasonable designing direction of land compensation pension product. The owner of farmland who wants to receive compensation as a form of annuity when the farmland is expropriated would not want to get lower return compare to immediate annuity or farmland pension. Meanwhile, in the view point of pension provider, it is difficult to allow higher return compare to existing immediate annuity or farmland pension due to fairness between public and private products or between policy financial products as well as financial stability. Under the precondition that the pricing process considering equilibrium between immediate annuity and land compensation pension or between farmland pension and land compensation pension is reasonable, we suggested a designing direction of land compensation pension which could satisfy both the pensioner and pension provider by comparing rates of return with immediate annuity or farmland pension. When we evaluate it compare to farmland pension, the optimal levels of applied rates were evaluated ranging from 3.23% (5 year) to 3.30% (15 year). And when we evaluate it compare to immediate annuity, the optimal levels of applied rates were evaluated ranging from 2.675% (5 year) to 2.830% (20 year). It is expected that the results of our analysis could help the pension provider designing the product reasonably as well as the consumer selection of the product.

위탁손해사정 보수의 개선방향

마승렬 ( Seungryul Ma ),김명규 ( Myungkyu Kim ) 한국손해사정학회 2023 손해사정연구 Vol.24 No.-

보험회사는 손해사정사를 고용하거나 손해사정업자를 선임하여 손해사정업무를 위탁 처리하도록 보험업법에서 규정하고 있다. 그러나 보험회사와 손해사정 업자간 업무 위수탁 관련 법령기준의 부재로 인해 현장에서는 불공정 위탁계약이 만연해 있는 것으로 알려져 있다. 보험회사로부터의 일방적인 불공정 계약관행을 바로잡고 위탁손해사정 시장의 정상화를 위해서는 손해사정 건의 특성과 업무량, 투입인력, 난이도를 고려하여 손해사정 금액의 구간별로 모든 회사에 동일한 보수가 적용되는 “표준보수요율표”를 정부 차원에서 우선적으로 제공해 줄 필요가 있다. 이후에는 순차적으로 물가상승률 또는 금융보험업의 평균 급여 상승률을 반영하여 매년 주기적으로 손해사정보수를 인상시켜 주어야만 위탁손해사정 시장의 정상화가 가능하게 될 것으로 판단된다. Insurance companies must hire claims adjuster or appoint independent claims adjuster to process insurance claims in accordance with the Insurance Business Act. However, due to the lack of legal standards related to the delegation of work between insurance companies and independent claims adjuster, unfair delegation contracts are known to be rampant in the field. In order to correct the unilateral unfair contractual practices of insurance companies and normalize the outsourced insurance market, it is necessary for the government to provide a “standard table of independent claims adjuster fee” that applies the same fee to all companies in each section of the amount of the claims, taking into account the characteristics of the claims, workload, input manpower, and difficulty. After that, it is believed that the normalization of the outsourced claim adjustment market can only be achieved by periodically increasing independent claims adjuster fee every year to reflect the inflation rate or the average salary increase in the financial insurance industry.

상실수익액 할인방식의 바람직한 개선방향

마승렬 ( Seungryul Ma ) 한국손해사정학회 2023 손해사정연구 Vol.24 No.-

국민의 권익확대를 위한 자동차보험 제도개선 방안의 일환으로 최근 상실수익액 할인방식을 기존의 복리방식에서 단리방식으로 변경하는 제도개선이 있었다. 상실수익액 계산시 법원이나 국가배상법에서와 같이 단리방식(호프만식)으로 할인을 적용하면 소비자에게 유리함에도 그간 자동차보험은 복리방식(라이프니츠식)을 적용하여 배상액을 상대적으로 적게 산정하였기 때문이다. 그러나 법원이나 국가배상법에서 적용하는 호프만식 산정방법 또한 현실세계를 과소평가하는 할인방식이라는 점을 고려할 때 단순히 라이프니쯔식과 호프만식 양자 간의 관계만을 고려하여 호프만식 산정방법의 적용을 계속 고집할 것이 아니라, 향후에는 경제적 합리성을 가지는 새로운 일실이익 산정방법을 적용하여 상실수익액을 계산함으로써 피해자 측의 권익을 실질적으로 확대해 주기 위한 노력이 필요하다. As part of a plan to improve the auto insurance system to expand people's rights and interests, the system was recently reformed to change the discounting method for lost earnings from using the existing compound interest method (Leibniz method) to a simple interest method (Hoffmann method). This is because when calculating the amount of lost earnings, it is advantageous for consumers to apply a discount using the simple interest method as in courts and the State Compensation Act, but auto insurance companies have historically calculated relatively small compensation amounts by applying a compound interest method. However, considering that the Hoffmann method applied in courts and the State Compensation Act is also a discount method that underestimates the real world, we should not simply continue to insist on applying the current Hoffmann method by considering only the relationship between the Leibniz and Hoffmann methods. but in the future, efforts should be made to substantially expand the rights and interests of victims by applying a new method of calculating lost earnings that has economic rationality.

주택시장 분석에 있어서 Lee-Carter 모형의 유용성 연구

마승렬 ( Ma Seungryul ) 주택도시보증공사 2019 주택도시금융연구 Vol.4 No.1

본 연구는 주택시장의 예측에 있어서 Lee-Carter모형 (LC모형)의 유용성을 평가하기 위해 아파트매매거래량을 대상으로 LC모형과 함께 VAR모형을 비교모형으로 설정하여 분석하였으며, 각각의 모형에 의한 예측치와 실제값을 비교하여 모형별 예측력을 평가하였다. 본 연구의 분석결과에 의하면 LC모형의 예측력이 VAR모형에 비해 열등하지는 않은 것으로 나타났다. 추가적 분석에서 AR모형 또는 ARCH모형 등 단변량 시계열예측모형을 이용하여 분석한 결과도 LC모형에 의한 예측치에 비해서는 더 나은 결과를 보여주지 못하였다. LC모형은 다른 모형에 비해 열등하지 않은 예측력을 보여 주면서도 모형의 단순성과 추정의 용이함으로 인해 주택시장의 실무에서 편리하게 사용할 수 있는 모형이 될 수 있을 것으로 기대된다. 한편, LC모형으로 추정한 16개 지역별 아파트매매거래량 예측치의 합계는 VAR모형의 예측치와는 달리 전국 아파트매매거래량의 단변량 예측치와 거의 유사한 값을 제공해 주었다. 이러한 관점에서도 LC 모형은 아파트매매거래량 예측치를 실무에서 활용하는 경우 다른 예측모형에 비해 더 큰 장점을 가진다. In this analysis, we compared Lee-Carter (LC) model and VAR model to confirm the availability of LC model in the forecast of housing market using the data of apartment transaction volume, and then evaluated the forecast accuracy by comparing the actual values with the forecasted values from LC model and VAR model. According to the results of this analysis, it appeared that the LC model was not inferior to VAR model in the forecast accuracy. In the additional analysis, the univariate time series forecasting models such as AR model or ARCH model also could not show superior results to LC model. LC model is expected to be used usefully in the field of housing market because the structure of LC model is simple and the estimating process is easy as well as it has similar forecast accuracy compare to different models. Meanwhile, different from VAR model, the sum of forecasted values of all 16 area estimated by using LC model was almost the same as the forecasted total values estimated by the univariate model. In this viewpoint, the LC model also has its merits compared to different models when we use the forecasted apartment transaction volume in the business practice.

주택자산과 인플레이션의 관계분석

마승렬 ( Seungryul Ma ),방두완 ( Doowon Bang ) 주택도시보증공사 2017 주택도시금융연구 Vol.2 No.1

본 연구는 기존의 시간영역(time domain) 분석방법론과 함께 선행연구에서 고려하지 못한 빈도영역(frequency domain) 분석방법론을 이용하여 주택자산의 인플레이션 헤지효과를 분석하였다. 일반적으로 자산의 인플레어션 헤지효과를 분석은 Fama and Schwartz 또는 Fisher가설을 일반화하여 제안한 방범을 이용하여, 기대인플레이션과 기대하지 않은 인플레이션을 추정한 후 주택자산과 인플레이션의 관계를 분석하였는데, 기대인플레이션과 기대하지 않은 인플레이션 변수가 통계적으로 유의적인 것으로 분석되었다. 그러나 추가적인 분석에서 GDP 변동률 변수는 통계적으로 유의하였으나 주가지수 변동률 변수는 주택자산에 통계적으로 유의적인 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 빈도영역에서의 스펙트럴분석 결과에 의하면 주택가격변화율과 인플레이션은 장기적으로 유사한 주기 하에서 선ㆍ후행의 밀접한 관련성을 가지면서 함께 동행하는 시계열로 분석되었는데 이는 시간영역에서 분석한 주택자산의 인플레이션 헤지효과를 보다 더 강력히 지지할 수 있는 실증적 근거를 제시한 것으로 볼 수 있다. This study examined the hedging effect of real estate assets against inflation through spectral analysis in frequency domain in addition to the commonly employed time series methodologies in time domain. Using the generalized Fisher hypothesis suggested by Fama and Schwertz, we estimated both expected and unexpected inflation rates and then analyzed the relationship between inflation and housing assets. We found that there was a statistically significant relationship between housing assets and inflation. In additional analysis, however, stock price was not found to have a significant impact on house prices. We also looked at the long-term relationship between house prices and inflation by conducting Johansen cointegration tests. The result showed that there was a long-term equilibrium relationship between house prices and inflation. The result of spectral analysis in frequency domaim confirmed that there is a long-term relationship between inflation and house prices which follow a similar cycle close relations with both leading and lagging indicators. We can say that the result provides a strong empirical evidence that supports the hedging effect of real estate assets against inflation that was found through time series analysis in time domain.

아파트시장의 순환주기 특성 분석

마승렬(Seungryul Ma) 대한부동산학회 2016 大韓不動産學會誌 Vol.34 No.2

본 연구는 아파트수요량을 추정한 후 수요량을 포함한 아파트시장변수들과 경기 간의 장기적 관련성을 스펙트럴분석법을 통하여 확인하였다. 분석결과 아파트시장변수들과 경기시계열은 공통적인 4년의 순환주기 하에서 상호 밀접한 관련성을 가지면서 선후행 하는 관계에 있음을 확인하였다. 구체적으로 아파트수요(또는 경기순환주기)의 움직임 이후에 일정 시차를 두고 아파트가격이 움직이며, 아파트가격의 움직임 이후에 일정 시차를 두고 아파트미분양물량이 움직이는 관계에 있음을 확인하였다. 아파트수요량 예측결과에 의하면 2017년도와 2018년도 경에 아파트시장은 초과공급상태에 놓여지게 될 것으 로 분석되었다. 본 연구의 스펙트럴분석법은 시간영역 분석방법론에 비해 변수들간 선후행 관련성을 시각적으로 더욱 명확히 확인시켜준다는 점에서 방법론상 장점을 가진다. In this analysis, we estimated demands for APT and then confirmed the long-term relationship between each APT market variable including quantity of demand and business cycle by the spectral analysis method. According to the result of this analysis, we could confirm that a common 4 year-circulation cycle has existed in both business cycle and APT market variables, and they have moved under lead–lag relationship on this cycle. More concretely, we confirmed that the movement of APT demand, under certain time lag, was followed by that of APT price; the movement of APT price was followed by that of unsold APT. The result of demand forecasting showed that APT market would be in an excessibly supplied state in 2017 and 2018. The spectral analysis which we adopted in this paper has methodological merits because it can show the lead–lag relationship among variables visually more clearly compare to existing methodologies in time domain.

벌집순환모형을 아파트시장 분석 및 이용한 지역별 예측에 관한 연구

마승렬 ( Seungryul Ma ) 주택도시보증공사 2016 주택도시금융연구 Vol.1 No.1

주택시장의 불확실성은 주거생활과 국민경제에 매우 큰 영향을 미친다. 따라서 주택시장의 안정화가 요구되는데, 이를 위해서는 주택경기의 정확한 분석과 합리적 예측이 필요하다. 본 연구는 벌집순환모형을 이용하여 지역별 주택경기를 분석하고, 향후의 주택경기 추이를 예측하였다. 그동안 벌집순환모형으로 국내 주택시장을 분석한 연구들이 꾸준히 이어져 왔으나, 국내 주택시장의 경기를 분석하는데 있어서 동모형 적용의 한계점을 지적한 연구도 있다. 본 연구는 최근 2006년 2015년(10년)간의 지역별 아파트매매거래량과 실질아파트매매가격자료를 이용하여 벌집순환모형이 한국의 지역별 주택경기를 잘 설명할 수 있는 모형인지 여부를 재확인하였다. 분석 결과 벌집순환모형이 국내 주택시장의 지역별 경기분석 및 예측에 유용하게 활용될 수 있는 모형임을 확인하였다. Conducting an accurate analysis and providing a reasonable forecast of regional housing cycles are essential to stabilize the housing market because the uncertainties in the housing market can have an enormous impact on dwellings and national economy. This paper analyzes regional housing cycles using HCM (Honeycomb Cycle Model) and forecasts the future housing cycles. While HCM has long been used in the analysis of the cycles of Korean housing market, some limitations of the model have been pointed out by other studies. We re-evaluated the suitability of HCM as an analysis tool for regional housing cycles using the data of housing sales volumes and real house prices in Korea. As a result, we confirmed that HCM is a useful tool for analysis and forecast of regional housing cycles in Korea.

주택자산과 인플레이션의 관계 분석

마승렬 ( Seungryul Ma ),방두완 ( Doowon Bang ) 한국금융공학회 2015 한국금융공학회 학술발표회 Vol.2015 No.2

This study examined the hedging effect of real estate assets against inflation through spectral analysis in frequency domain in addition to the commonly employed time series methodologies in time domain. Using the generalized Fisher hypothesis suggested by Fama and Schwertz, we estimated both expected and unexpected inflation rates and then analyzed the relationship between inflation and house prices. We found that there was a statistically significant relationship between house prices and inflation. In additional analysis, however, both GDP and stock prices were not found to have a significant impact on house prices. We also looked at the long-term relationship between house prices and inflation by conducting Johansen cointegration tests. The result showed that there was a long-term equilibrium relationship between house prices and inflation. To put it more concretely, 1% increase in consumer price has caused 1.018% increase in house prices. The result of spectral analysis in frequency domain confirmed that there is a long-term relationship between inflation and house prices which follow a similar cycle in close relations with both leading and lagging indicators. We can say that the result provides a strong empirical evidence that supports the hedging effect of real estate assets against inflation that was found through time series analysis in time domain.