주택시장 간의 가격구조에 관한 연구

임정호(Lim Jeong Ho) 한국부동산학회 2006 不動産學報 Vol.28 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Korean tenure market has three major sectors; housing ownership market, Chonsei market, and monthly rental market. The housing stability policy has been stressed on the prices of the market directly, ignoring its structural relationship between them. The object of this study is to define the driving forces and relationship among the three different prices of tenure markets. And defining the price structure of its market will contribute the better understanding of structural mechanism for a more market oriented housing stabilization policy. (2) RESEARCH METHOD This study concentrates on two main parts; the first one is theoretical part which is study of macro and micro economic over view of Korean housing market and review of precedent papers. As a completion of the theoretical study, this study established two hypothesis; the constraints theory and the discount theory, either might explain the price structure of present Korean housing market, and the second part of the study is to prove the established hypothesis through quantitative analysis. Granger Casualty Test was adopted to define the causal relationship among the prices. The Cross Correlation Coefficient Test is for the verification and confirmation of result of Granger Casualty Test and to measure the degree of advance and postal relationship between the prices. Vector Auto Regression analysis was practiced to define the function and relativity among ownership price, Chonsei price, and monthly rental price. Due to least one cointegression vector was found, Vector Error Correction analysis was exercised. The estimation of coefficient, impulse response analysis, and decomposition analysis were done for the define relationship of the prices. Before the test, the unit root test was exercised to stabilized the time series data, and properly treated. As a result of the Granger Casualty Test, the housing price has a causual relationship to the Chonsei price, and the Chonsei price has a causual relationship to the monthly rental price. The Cross Correlation Coefficient Test showed that the housing price is advance to Chonsei price and monthly rental price, so as verifying the result of the Granger Casualty Test. The endogenity of the prices was tested through Cholesky impulse test and variance decomposition test as a part of Vector Error Correction analysis. The endogenity of the housing price is prominent to the Chonsei price and monthly rental price. The housing price can"t be explained by Chonsei price or monthly rental price, but mostly explained by its own price. The influence of the housing price is greater than the sum of Chonsei price and monthly rental price to its own price. (3) RESEARCH RESULTS As a Result of analysis, we found that housing ownership price is still the driving force to Chonsei Price and monthly rental price. So the Korean residential market is worked by the Constrained Choice theory, and result following study, like cross correlation coefficient analysis and Error Correction Model analysis, supports the result good enough but not in every case. In general, Constrained Choice theory is prevailing in housing market, and the residential housing price is major driving force and influences to Chonsei market, and monthly rental market. So the housing policy and tax policy should be concentrated on stabilizing residential ownership market. 2. RESULTS Though the Korean housing market is very composite so one theory can not define the market. Especially after the Foreign Exchange Crisis, the structural change has been experienced in residential market in Korea. So, we might be in transferring period. But in general, Constrained Choice theory is prevailing in housing market, and the residential housing pri

수도권 주택 매매와 경매 거래량의 상관성 및 영향 요인 연구

정대석 재단법인 경기연구원 2019 GRI 연구논총 Vol.21 No.4

The purpose of this study is to analyze the correlations and external influence factors between the housing auction market and the housing sale market to find out whether the information is useful as an auction market. If meaningful results are obtained in time series, it can be expected to be used as housing policy information. The relationship between the number of auctions and the number of transactions in the housing sales and auction market, and the external factors affecting the volume of these transactions, were analyzed by the time series of the last 96 months. As a result, the volume of housing sales was one-way influenced on auction volume. In other words, the general housing sales market can be interpreted as preceding the housing auction market. This is relatively insignificant since the auction market accounts for a small portion of the overall market. In both sales and auction markets, the mortgage interest rate continued to be negative, while the currency amounts continued to be positive. That is in line with the market's general perception that interest rate cuts and currency increases could lead to increased housing transactions. The impact of the consumer sentiment index on the housing sales market was found to have a two-way effect on both the sale and auction markets. On the other hand, the remaining housing types showed a twoway effect only in the sales market and little effect in the auction market. Therefore, it can be summarized that the trading volume of homes plays a leading role in the auction transaction volume and forms the whole housing market. 본 연구의 목적은 주택 매매시장과 주택 경매시장의 상호 연관성 및 외부 영향 요인을 분석하여 경매시장이 주택시장의 일부로서 그 정보의 유용성이 있는 지 여부를 밝히고자 하는 것이다. 만약 시계열적으로 유의미한 결과가 도출된다면주택 정책 정보로서 그 활용을 기대할 수 있기 때문이다. 주택 매매 및 경매시장의 거래량인 매매건수와 경매건수의 영향 관계 및 이들 거래량에 영향을 미치는 외부 요인으로 소비심리지수, 금리, 통화량에 대해 주택 유형별로 그 관계를 최근 96개월간의 시계열자료를 통해 각각 분석하였다. 분석 결과, 주택 매매 거래량은 경매 거래량에 일방향의 영향 관계로 나타났다. 즉 일반 주택 매매시장은 주택 경매시장에 선행하는 것으로 해석할 수 있다. 이는 전체 시장에서 경매시장이 차지하는 비중이 낮기 때문에 상대적으로 그 영향력이 미약한 것이라 판단된다. 매매시장 및 경매시장 모두 주택대출 금리는 지속적으로 음(-)의 관계, 통화량은 지속적으로 양(+)의 관계로 나타났다. 즉 금리 인하 및 통화량 증가는 주택 거래 증가로 연결될 수 있다는 시장의 일반적인인식과 부합하였다. 주택매매시장 소비심리지수의 영향은 아파트의 경우 매매 및 경매시장 모두 양방향 영향 관계인 것으로 나타났다. 반면 나머지 주택 유형에서는 매매시장에서만 양방향 영향 관계가 보였고 경매시장에서는 영향이 거의없는 것으로 나타났다. 따라서 주택의 매매 거래량은 경매 거래량에 대해 선행적인 역할을 하면서 전체 주택 시장을 형성하고 있다고 요약할 수 있다.

주택경매시장의 지역 간 전이효과 및 외부 영향요인 분석

정대석 재단법인 경기연구원 2020 GRI 연구논총 Vol.22 No.2

The housing auction market is smaller in size than the sales market, but it has a feature that allows more detailed grasp of supply and demand information. The background of this study is that the characteristics of these housing auction markets and the prior studies have a correlation between the two markets and regional transition effects in the market. The purpose of this study is to check whether there is a mutual influence between regions in the housing auction market. This is because it is expected to increase the effectiveness of the housing policy as a reference information. In order to confirm this, time series analysis was conducted with the auction transaction volume for each region set as an endogenous variable and an external influence factor as an exogenous variable. As a result of the analysis, the housing auction market confirmed the effect of the transition from Seoul to other regions and the mutual transfer between the metropolitan area and the province in the types of houses other than apartments. It was confirmed that only the interest rate of the external factors significantly influenced the overall negative (-) and the rest of the variables had little influence. Therefore, as part of the housing market, the market transition effect on the housing auction market should be interpreted differently for each type of housing. In the case of apartments, it is difficult to interpret the market situation in connection with the sales market, and in the case of detached and row houses, the market situation can be interpreted in parallel. The auction market, unlike the sales market, has the advantage of being able to grasp the supply and demand, so it can be useful information to understand the trend of the housing market in the types of houses other than apartments. Considering this information in the auction market as well as the information in the market, it is expected to establish a more effective housing policy. 주택 경매시장은 매매시장에 비해 규모는 작지만 시장 수급 정보를 좀 더 세밀하게 파악할 수 있는 특징이 있다. 이러한 주택 경매시장의 특성과 선행 연구에서 두 시장의 상호 관련성 및 매매시장에서 지역별 전이 효과가 있다는 것이 본연구의 배경이다. 본 연구의 목적은 주택 경매시장에서도 지역 간 상호 영향이 있는지 여부를 확인하는 것이다. 이를 통해 주택 정책 수립의 참고 정보로서 그 실효성을 높일 수 있다고 기대하기 때문이다. 이를 확인하기 위해 지역별 주택 경매거래량을 내생변수로 설정하고 외부 영향 요인을 외생변수로 설정한 시계열분석을 실시하였다. 분석 결과, 주택경매시장은 아파트 이외 주택 유형에서 서울로부터 타 지역 전이 및 수도권과 지방의 상호 전이 효과가 있다는 것을 확인하였다. 외부 요인은 금리만 유의미하게 전반적으로 음(-)의 영향을 주고 있고 나머지 변수는 영향이 적음을 확인하였다. 따라서 주택시장의 일부로서 주택 경매시장에 대한 시장 전이 효과는 주택 유형별로 달리 해석되어야 한다. 즉 아파트의 경우 일반 매매시장과 연결하여 시장 상황을 해석하는 것은 무리가 있으며, 단독 및 연립의 경우는 매매시장과 유사한 양상을 보이고 있어 병행하여 시장 상황을 해석할 수 있다고 본다. 경매시장은 매매시장과 달리 그 수급량을 파악할 수 있는 장점이 있어 아파트 이외 주택 유형에서는 주택시장의 동향을 파악할 수 있는 유용한 정보가 될 수 있다. 매매시장의 정보와 더불어 경매시장의 이러한 정보를 감안하면 좀 더 실효성 있는 주택 정책 수립을 기대해 볼 수 있다.

경제정책 불확실성과 주택가격 변동률 간 연계성 분석

김지연 ( Kim Jee Youn ),이한식 ( Lee Hahn Shik ),황선호 ( Hwang Sun Ho ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.1

자산으로서 주택시장은 지속적으로 확장되어 2018년 기준 가구 순자산의 75%에 육박하였다. 주택은 가격의 등락에 따라 최근 10년 간 50회 이상의 관련 대책이 시행될 정도로 우리나라의 정치와 경제에 큰 영향을 미치는 자산이다. 또한, 주택가격은 경제적 및 정치적 불확실성의 영향을 받는데, 글로벌 금융위기, 외환위기와 같은 경제적 불확실성 발생시기와 공공 기관 지방 이전, 대통령 탄핵과 같은 정치적 불확실성 발생 시기의 주택가격 변화율이 컸던 점이 그 사례가 될 것이다. 본 논문에서는 Diebold and Yilmaz(2012, 2014)의 연계성 지수를 이용하여 경제적 불확실성과 수도권 및 지방 주택가격 변화율 간의 연계성을 분석하였다. 실증분석을 위해 Baker et al.(2016)의 경제정책 불확실성(Economic Policy Uncertainty, EPU) 지수를 경제적 불확실성을 나타내는 변수로 사용하였으며, 한국감정원의 지역별 주택가격지수를 국내 주택가격 변수로 이용하였다. 분석 결과는 다음과 같이 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 한국의 경제정책 불확실성 지수(EPU 지수)는 전국 주택가격 변화율에 영향을 미치는 것으로 추론된다. 둘째, 주택시장을 수도권과 지방으로 나누어 분석하는 경우, 경제정책 불확실성 지수(EPU 지수)가 수도권 주택가격 변화율에 대해서는 영향을 미치는 반면, 지방 주택가격 변화율에 대해서는 뚜렷한 영향이 보이지 않았다. 셋째, 주택시장을 지역별로 좀 더 세분화하면 경제정책 불확실성 지수(EPU 지수)와 주택가격 변화율 간에 더 높은 연계성이 존재함을 알 수 있다. 본 논문은 주택시장 간 지리적 인접성으로 인하여 변수 간 연계성이 희석되는 한계가 존재하나, 그간 국내에서 연구가 이루어지지 않았던 우리나라의 경제적 불확실성과 한국 주택가격 변화율의 연계성을 분석하는 데 의의가 있다. Korean household’s housing properties are worth 75% of total net assets in 2018. Korean government launched more than 50 housing policies for 10 years, it can be inferred that Korean housing market is largely affected by its economy and policy. We can also expect that Korean economy and policy uncertainty affects housing price. In this paper, We use Connectedness Index developed by Diebold and Yilmaz(2012, 2014) to analyze connectedness between economic and policy uncertainty and Korean regional housing markets. The Economic Policy Uncertainty (EPU) index developed by Baker et al.(2016) is used to quantify economic uncertainty. And, regional housing price index published by Korea Appraisal Board is used to analyze Korean regional housing markets return. The main finding can be summarized as follows: First, the Korean EPU index precedes national housing market returns. Second, when housing market is separated into metropolitan market and rural market, EPU index affects metropolitan housing market, but not rural housing market. In last, higher connectedness is found when housing market is subdivided into several regional housing markets. We found that EPU index has significant effect on housing market returtns, especially in metropolitan housing market returns.

패널 VAR모형을 이용한 한국 주택 매매, 전세시장에 관한 연구

전해정(Chun, Hae-Jung) 한국주거환경학회 2015 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.13 No.2

In this study, the dynamic relationships between the housing sales market and the Chonsei market use VAR model, and for the spatial range, 16 metropolitan cities·provinces are set, and for the timely range,from the first quarter of 2006 to third quarter of 2014 are set to divide before and after the global financial crisis to perform the empirical analysis. For the macroeconomic variables effecting the housing market, interest rate was set as CD interest rate, the economic growth and housing demand were set as number of economically active people, and finally, the housing supply was set as land transaction volume. As a result of the empirical analysis, the number of economically active people showed to have plus (+) effect and the land transaction volume to have minus (-) effect to the housing sales price in general. When we look at the difference before and after the financial crisis, in the period before the crisis, the Chonsei price and the CD interest rate had minus (-) effect on the housing sales price, but on the other hand, in the period after the crisis, it showed to have a plus (+) effect. This is because in the period before the financial cris, the housing sales market was in the increasing period, and realization of capital gain was possible through sales to have almost no influence of the lease market of housing Chonsei market to the housing sales market, but in the period after the crisis, the housing sales market maintained downward stabilization, but the Chonsei price increase to be judged that the Chonsei market has big influence on the sales market. Regarding influence of CD interest rate on the housing sales market, the reason that it showed plus (+) influence after the financial crisis is judged to be due to the reason that because the government executed continuous decrease in interest rate to activate the housing sales market, but the sales market is maintaining downward stabilization.

구조변화에 따른 수도권 주택의 공간 및 자산시장에 대한 균형메커니즘 연구

이무송,유정석 한국부동산연구원 2014 부동산연구 Vol.24 No.4

본 연구는 수도권 주택시장의 경우 DiPasquale and Wheaton의 사분면 수정모형을 통해 공간시장 및 자산시장 간에 상호 밀접한 관련성을 가지고 주택가격상승과 하락을 경험하면서 조정되는 과정을 확인할 수 있었다. 주택자산은 주택가격상승기 동안에는 자본이득 위주의 투자가치적 자산성격을 보이는데 반해 가격하락기 동안에는 운영이득 위주의 자산성격임을 보이고 있어, 주택시장의 구조변화를 통해 자산성격이 변화하고 있음을 알 수 있었다. 또한 통상의 사분면 모형에서 매매가격이 임대료에 영향을 받아 결정되는 것과 달리 수도권 주택시장은 전세가격이나 매매가격 모두 기대주택가격상승률에 크게 의존하는 등 그동안 자본이득 위주의 매매시장을 중심으로 작동해온 결과, 공간 및 자본시장 간 상호 동조화를 이루는 효율적인 시장은 아님을 알 수 있다. 향후 저성장 시대가 예고되는 만큼 주택시장 또한 주거서비스 부문이 주도하는 형태로 예상되며, 주택정책 또한 자산시장과 공간시장이 균형을 이룰 수 있도록 자본시장 위주의 투기억제나 부양정책 의존에서 벗어나 공간시장 안정에 역점을 두어야 할 것이다. This paper studies that the space market and the capital market are closely related and in the adjustment process through housing price increase and decrease by applying the panel system GMM model estimation for the metropolitan housing market to the DiPasquale and Wheaton quadrant correction model. We find that the nature of housing asset is changing through structural breaks in the housing market considering the rental income-oriented asset in housing price decrease and the capital gains-oriented asset in housing price increase. The metropolitan housing market has functioned as the capital gains-oriented sales market so far, with the jeonse price and sales price being heavily dependent on the expected price change of the housing property, while the sales price is affected and decided by the rental price in the normal quadrant model. In result, we find that the metropolitan housing market is not an efficient market coupling with the space market and the capital market. As the low-growth era is warned, the housing market is expected to be residential service-oriented. The housing policy needs to go further than the capital market-oriented anti-speculative measures in real estate and pump-priming efforts and aim at stabilizing the space markets in the future in order that the capital market and the space market are balanced.

주택시장 변동의 지역간 인과성 비교분석

김경훈(Kim, Kyung-Hun),장호면(Jang, Ho-Myun) 한국산학기술학회 2016 한국산학기술학회논문지 Vol.17 No.3

주택시장은 장소와 시간에 따라 지속적으로 변화하고 있으며 이러한 주택시장의 변화는 다양한 분야에 걸쳐 파급효과를 미친다. 한편, 지역에서 소비되는 주택의 양은 가격이동의 중심원인으로 작용하기도 한다. 또한, 주택시장의 변동 원인은 주택 수요자의 특성에 따라 분리될 수 있으며, 그 소비자의 개별적인 특성은 지역에 따라 다르게 나타난다. 이에 따라 주택시장의 지역적 인과성에 관한 연구가 진행되고 있다. 하지만 기존 문헌의 경우, 국내 주택매매시장 중심으로 연구가 진행됨에 따라 주택전세시장까지 고려하는데 한계를 가지고 있었다. 이에 본 논문에서는 서울 강남, 강북지역 및 경기지역의 주택시장 지역적 인과성을 매매시장과 전세시장으로 세분화하여 벡터오차수정모형을 통해 실증분석하였다. 이를 위해 본 논문에서는 서울시 강남, 강북 및 경기지역의 주택매매와 주택전세가격을 분석변수로 정의하였으며, 시계열 자료는 2003년 6월부터 2015년 11월까지의 월별 자료이다. 분석 결과 주택매매시장의 경우 강남지역 주택가격 변동이 주변지역 주택가격 변동에 주요한 영향력을 미치는 것으로 나타났다. 또한 주택전세시장의 경우도 마찬가지로, 강남지역 주택전세가격이 주변 지역 전세가격에 매우 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. The housing market is changing continuously according to the place and time and these changes have a ripple effect across various fields. On the other hand, the amount of housing that is consumed in the region also acts as a central cause of price movement. Moreover, the cause of variations in the housing market can be separated according to the characteristics of the housing consumer. In addition, the individual characteristics of the consumer varies according to the region. As a result, a study on the regional causal relationship of the housing market is underway. Although significant research has been done on the domestic home sales market, there has been limited research on the housing charter market. Therefore, in this paper, regional causal relationship of the housing market in the Gangnam and Gangbuk area in Seoul and Gyeonggi Province was analyzed using the vector error correction model, and is segmented by housing sale market and housing jeonse market. In addition, housing sale and housing jeonse of Gangam, Ganbuk and Gyeonggi province are defined as analysis variables, and time series data is the monthly material of June 2003 to November 2015. The results of the analysis, in the case of the housing sale market, showed that fluctuations in house prices in Gangnam area have a major influence on the fluctuations in house prices in the surrounding region. Similarly, in the case of the housing jeonse market, it was found that the jeonse price of Gangnam area has a significant impact on the jeonse price of housing in the surrounding area.

주택시장의 경기변동과 인과관계에 관한 연구

노정휘 ( Loh Jeung Hwee ),성주한 ( Sung Joo Han ) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.61 No.-

본 연구의 목적은 우리나라의 주택시장에서 경기의 정점과 저점에 따라 시장의 구조변화가 나타는지를 파악함으로써 시장 참여자들의 의사결정에 도움을 줄 수 있는 이론적 기초를 마련하는데 있다. 분석 결과에 따르면, 우리나라의 주택 시장은 매매시장이나 전세시장 모두 짧은 하강 국면과 긴 상승 국면을 가지는 것으로 나타났다. 최근 매매시장은 2013년 5월의 저점 이후 상승 국면을 지속하고 있으며, 전세시장은 2009년 4월 저점 이후 현재까지 상승 국면을 지속하고 있다. 그래인저 인과관계를 보면, 86년 이후 전 구간에서 전세는 매매에 영향을 미치지만, 매매는 전세에 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 이를 2008년 미국발 금융위기 전후로 기간을 나누어 보면, 금융 위기 이전에는 전국은 매매와 전세 모두 상호 영향을 주는 것으로 나타났으나 서울은 매매가 전세에 영향을 미치고 전세는 매매에 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 금융 위기 이후에는 전국에서 매매와 전세가 서로 영향을 주지 않는 것으로 나타났지만, 서울의 경우에는 전세가 매매에 영향을 주고 그 역은 성립하지 않는 것으로 나타났다. 이러한 분석 결과는 첫째, 주택 시장의 정확한 경기 변동에 대한 정보는 매매 시장이나 전세 시장의 거래자들에게 정확한 의사 결정을 가능하게 할 것이다. 둘째, 주택 매매 시장과 전세시장 간의 인과관계는 관련된 정부의 합리적 정책 결정에 중요한 정보를 제공할 것으로 기대된다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze structural change in the business cycle of housing market and to provide the theoretical background for decision making of investor and market user. Especially, through identifying the relationship of sell market and rent market, it should help in explaining of the structural change of housing market affect the causal relationship of sell market and rent market. (2) RESEARCH METHOD This study employed various econometric methodology. Firstly, to discern the boom and recession state and to find the turning point of business cycle of housing market, Bry-Boschan algorithm is employed. Secondly, to extract the cyclical component of business cycle of housing market, HP filtering is applied. Lastly, Granger Causality Test was used to find the causal relationship of sell-rent market. (3) RESEARCH FINDINGS The characteristics of business cycle of [South Korean] housing market has been showing relatively short recession state and relatively long boom stage. By the government’s stimulative policy, sell market is boom state since trough of 2013.5. And rent market is boom state since trough of 2009.4. By the Granger Causality Test, the rent market affect sell market, but the reverse does not hold true since 1986. To find the structural change of before and after the financial crisis, time span is divided by 2008.9. Before financial crisis, rent and sell market affect each other in nation wide. However, in Seoul, the relationship appears to be vice-versa; rent market affect sell market, but the reverse is not true in Seoul. After financial crisis, rent and sell market have not affected each other in nation wide. But, in Seoul's case, rent market still affects sell market - while reverse is not true. 2. RESULTS The exact information on business cycle of housing market will assist in sell and rent market participants’ decision making. Secondly, causality of rent market and sell market, should be able to provide crucial information to the government’s rational policy making.

주택시장과 주택정책의 그랜저인과관계 연구

박유석(Park, Yu-seog),정재호(Chung, Jae-ho) 한국부동산정책학회 2014 不動産政策硏究 Vol.15 No.2

Housing policies of the government have been developed while sensitive to fluctuations in house prices has played great axis of economic policy in each era. However, housing policy that corresponds to the situation of the market, will lose the public s trust is the consumer of real estate, housing policy, began to lose the adjustment function of the market. Therefore, in the present study is to study the relevances of housing policy to changes in house prices and the economy, it tries to present the direction of the future of housing policy. Housing policy up to now, it is not a long-term measures, rather than the policies that have been formulated to have what goal as short-term measures, with a symptomatic nature to try to correct only the current situation is and has been analyzed and, the housing policy has revealed that the influence of fluctuations in housing prices and economy. It was possible to derive the two conclusions based on the above analysis results. First, government intervention market failure, if the effect is low, will be without intervention except for the minimum parts. Effect of housing policy, for impact on housing prices is not large, it was seen that the market housing market on the degree of constraint to properly implement the role can be normal. Secondly, if currently actively intervene in the market as, so far policy new paradigm of policies that are differentiated and of will need to establish been developed. There are differences of both methods, but to restore public confidence, it should be considered both for normalization of market function.

벡터오차수정모형을 이용한 하위시장별 주택 미분양 영향요인 분석: 경기도와 경상남도의 분양 및 재고시장을 중심으로

김리영,서원석 한국감정평가학회 2020 감정평가학논집 Vol.19 No.1

The study analyzed factors affecting unsold housing stock in Gyeongnam Province, where the amount of unsold new housing stock has increased significantly, and Gyeonggi Province, where the unsold has decreased recently and suggested the policy implications. In addition to housing supply, regional economic factors and macroeconomic factors discussed in the previous study, this study used a newly supplied housing price, the housing resale price relative to the newly supplied housing price, the housing consumer sentiment for the empirical analyses including Granger Causality Analysis and the Vector Error Correction Model. As a result, this study found that the factors affecting unsold housing stock differ between the provinces. In particular, it was confirmed that economic factors played an important role in the newly supplied housing market along with the effects of the unsold housing in Gyeongnam and that Gyeonggi was affected more heavily by the price factors as well as housing consumer sentiment. Through these results, this study confirmed that the Gyeonggi has a close relationship between the newly supplied housing market and the housing resale market while Gyeongnam is recognized as a discriminatory market between the two markets. 이 연구는 주택분양시장의 미분양에 관심을 두고 현재 미분양 적체가 증가하고 있으며 전국에서 가장 많은 미분양물량을 보유한 경상남도와 과거 전국에서 가장 많은 미분양이 누적되었으나 이후 상당 부분 적체가 해소된 경기도를 대상으로 미분양에 영향을 주는 주택시장별 요인을 비교ㆍ분석하고 이에 따른 정책적 시사점을 제시하였다. 구체적으로 이 연구는 기존 연구에서 다루었던 주택공급, 지역경제요인, 거시경제요인 이외에도 분양 가격, 분양가 대비 재고주택가격 그리고 주택시장의 소비심리 요인의 지역별 영향 및 미 분양주택의 장기균형을 그랜저인과분석 및 벡터오차수정모형을 이용해 파악하였다. 분석 결과 미분양 변동의 원인이 되는 요인은 지역 간 차이가 있는 것으로 나타났다. 구체적으 로 경상남도는 미분양에 있어 미분양 자체의 영향과 더불어 지역의 경제적 요인에 의한 영향이 크게 작용하였지만, 경기도는 미분양 자체의 영향이 장기적으로 감소하면서 소비 심리, 분양가격, 재고주택가격 등 다양한 요인이 복합적으로 영향을 미친다는 점을 확인 하였다. 이러한 결과를 통해 지역이 가진 주택시장 여건에 따라 분양시장에 미치는 영향 은 차이가 있으며, 분양시장과 재고주택시장과의 관계 역시 경기도는 상호 밀접한 보완 관계를, 경상남도는 차별적인 관계를 형성하고 있다는 사실을 파악하였다.