상권 방문특징과 상권 포지셔닝 맵에 대한 탐색적 연구: 대응일치분석과 다차원척도법의 절차적 적용

이수덕,이용기,한영위 한국유통학회 2022 流通硏究 Vol.27 No.4

The process of identifying the characteristics of the trading area to be analyzed and analyzing the difference from the competitive trading area is an essential prior task in establishing marketing strategies to revitalize a trading area. However, most trading area studies, so far, have relied heavily on quantitative descriptive statistics of a trading area itself or the empirical insight of researchers. As a result, objective and valid research methodologies for analyzing the characteristics of trading area were very deficient and there were few research attempts to analyze differences from competing trading areas based on the perception differences of visitors. To achieve the objectives of this study, the following procedures were carried out. First, a questionnaire survey was conducted for consumers who frequently or accustomed to visiting the trading areas of Konkuk University Station (K TA), Hongik University Station (H TA), and Gangnam Station (G TA), which were selected as the target trading areas. Next, through using the chi-square test, it was verified whether there were significant differences between the three trading areas and the eight categories, such as the origin of the visit and the type of visiting companion. The differences in the association of visitors between trading areas and categories were plotted in diagrams. And by using the Multiple Correspondence Analysis (MCA), which is an extension of CA, the perception differences of visitors were visualized on the positioning map with respect to the relationship between the three trading areas and gender/type of visit companion, and gender/age group. In addition, by using the Multidimensional Preference Analysis (MDPREF), one of the types of Multidimensional Scale Methods (MDS), the difference in perception of visitors is analyzed through a positioning map on the relationship between three trading areas, the purpose of the visit, major use business types, and information sources. A procedural methodology for the creation of a trading area positioning map was presented. The results are as follows. First, there were significant differences in the categories of the origin of visit, type of visiting companion, average spending amount, visiting transportation, and return transportation in the three trading areas. Second, the MCA results verified that the K TA is is favored by the female and the 20s, the H TA by the male and the 30s, and the G TA by the 40s. Finally, the results of the MDPREF analysis are as follows. First, in terms of the perception of visitors, the H TA was recognized as a mixed trading area with multi-dimensional purposes, not specific factors, unlike the other two trading areas. Second, in the relationship between the three trading areas and the major business type used, the three trading areas were not differentiated and were found to be in fierce competition. Third, in terms of information sources, there was no difference in the information sources used by visitors to the three trading areas, and it was found that visitors preferred to obtain informations through Internet search, neighborhood recommendation, and SNS. The results provide trading area marketers with a theoretical methodology to build effective trading area marketing strategies including market segmentation and customer targeting through the objective identification of visit characteristics and analysis of perceptual differences of trading area visitors. In addition, the results suggest a theoretical and procedural methodology for arranging the trading area positioning map that is differentiated as a competitive strategy and repositioning the specific trading area by improving the visitor's perception and reassigning on the target perception of the trading areas. 마케터가 객관적으로 분석대상의 상권특징을 파악하고 경쟁관계에 있는 상권과의 차별성을 분석하는 과정은 상권 활성화를 위한 마케팅 전략의 수립에 있어 필수적인 선행과제이다. 본 연구의 차별성과 연구목표는 다음과 같다. 첫째, 본 연구는 상권특징 분석의 객관성과 타당성을 확보하기 위해 목적지 방문자 특징분석을 위한 이론과 방법론을 적용하여 체계적인 상권 방문특징의 분석방법을 제시하고자 한다. 둘째, 경쟁상권과 대응하여 차별적인 상권 경쟁전략의 수립을 위해 상권 방문자의 지각 차이에 따른 상권 포지셔닝 맵의 작성에 필요한 절차적 방법론을 제안할 것이다. 본 연구의 목표를 달성하기 위해 분석대상 상권으로 선정된 건대입구역, 홍대입구역, 강남역 상권에 자주 또는 익숙하게 방문하는 소비자에 대한 설문조사를 통해 상권 방문자의 특징이 분석되었다. 이를 위해 카이제곱 검정을 통해 세 곳의 상권과 방문 출발지 등 8가지 범주 간의 유의적 차이가 있는지 분석된 후, 대응일치분석(CA)을 활용하여 세 곳의 상권과 각 범주 관계에서 방문자 지각과의 연관성이 도표에 시각화되었다. 그리고 CA를 확장한 다중대응일치분석(MCA)을 통해 세 곳의 상권과 성별 및 방문 동반자 유형, 성별 및 연령대 간의 관계에 대한 방문자의 지각 차이가 포지셔닝 맵에 시각화되었다. 마지막으로, 다차원척도법(MDS)의 유형의 하나인 다차원선호분석법(MDPREF)을 활용하여 세 곳의 상권과 방문목적, 주요 이용업종, 정보원천 간의 관계에 대하여 세 곳의 상권과 방문자의 지각 차이가 포지셔닝 맵에 표현되고, 이 과정을 통해 상권 포지셔닝 맵의 개발을 위한 절차적 방법론이 제시되었다. 본 연구의 결과는 상권 방문자의 관점에서 마케터에게 상권특징에 대한 객관적인 분석방법을 제시하고, 소비자의 상권 방문특징에 기반하여 적합하고 효율적인 상권 마케팅 전략 수립의 절차와 방법론을 제시해 줄 것이다. 그리고 본 연구는 유사상권과의 경쟁전략으로써 상권 포지셔닝 맵을 활용하여 차별적인 상권 마케팅 전략 개발과 상권 목표인식의 재배치 또는 개선과 관련된 상권 리포지셔닝에 관한 방법론도 함께 제안할 것이다.

상권영향평가와 대규모점포 출점규제

조춘한,정강옥,정환,김주영 한국유통학회 2020 流通硏究 Vol.25 No.4

The Distribution Industry Development Act of Korea requires the impact assessment on trade area prior to the opening of large-scale store. In this paper, we investigate the basic concept of the impact assessment on trade area, and the relevant regulations and laws of foreign countries are reviewed. Also some suggestions for better regulations and requirements have been made such as to conduct the impact assessment on trade area in a reasonable scientific way. Another suggestion is that it needs to change the purpose of regulation from protecting local merchants to satisfying the interests of consumers and developing revitalization of the region. Looking at the guidance, regulations and ordinances on the entry of new stores in major foreign countries, it can be classified into indirect and direct ones. In addition, the purpose of regulation also can be divided into the one that prevent them from entering the downtown areas of the city and the other that prevent them from going out to the suburb regions. As each country differs its economic development stage, consumer's economic activities, and life styles, appropriate regulatory directions are set according to the situations. The recent trend seems to be that the regulation of large-scale store entry is changing so that large-scale stores will be developed to use for community development under urban planning or regional revitalization schemes, Following table shows the summary of regulations of major foreign countries. This paper suggests the direction for improving the impact assessment on trade area by presenting two examples of studies, one study that measures the effect of entering a new store while including various factors in advanced quantitative methods, and the other study that attempts to grasp the changes in the consumer's purchase pattern. In both studies, customers and local stores were classified into groups that considered the distance. Credit card usage data purchased by each customer group from every local store group were used. The first study examined how the store performance of the surrounding trade area changed after the opening of the large-scale store from the perspective of the retailer-oriented trade area. In order to investigate how the effect on the surrounding commercial areas of large-scale stores varies depending on the type of business, we investigated three types of business: restaurants, fashion stores, and supermarkets as shown above <Table 2>. In this section, a double-difference regression method was used, which has been applied to determine the impact of before and after policy implementation, and a propensity score-matching method was used to find similar comparison areas. In addition, the regression model was estimated using the Feasible Generalized Least Squares Method because there was heteroscedasticity and autocorrelation due to the characteristics of monthly panel data over a long period of time as a result of the LM test and Wooldridge test. According to the results, new opening of large retail store has a wide influence on the surrounding trade areas, and their ranges vary depending on the type of industry. For example, in the case of restaurants, a change in store performance is seen in the 7.5~10km distance section, whereas in the case of supermarket, the change is seen only within 5km. In addition, it was found that the effect of opening a large retail store varies in distance somewhat unexpectedly. For example, a positive change occurs at a short distance and a negative change occurs at a long distance. The second study attempted to study consumer trade are from a buyer's point of view, in contrast to the fact that the traditional trade area study was mainly seller-oriented. ANCOVA was used for each industry to estimate whether consumers' purchase was changed before and after a large-scale store entry, taking into account the distance of the store group and the the consumer group. In terms of consumer trade area, it... 본 연구에서는 우리나라 유통산업발전법에서 대규모점포 등의 개설(변경)등록을 할 때 요구되는 대규모점포 출점규제에 관련하여 상권영향평가에 대해 살펴보았다. 우리나라에서 대규모점포 출점규제의 수단인 상권영향평가서와 이의 핵심인 상권에 대한 이해를 제고하기 위해 상권의 개념을 기존 판매상권에서 신규로 소비상권 개념을 대안으로 제안하였다. 대규모점포에 관한 해외 주요국들의 규제 동향을 살펴보고 신용카드데이터 매출액을 이용한 실제 자료를 바탕으로 상권영향평가에서 활용될 수 있는 상권의 범위 설정 방법에 대한 사례분석을 통하여 합리적으로 제시하였다. 우리나라의 대규모점포 출점규제의 목적은 지역상인의 보호, 소비자권익 보호, 지역 개발 및 활성화 등이다. 반면에 다른 주요국들의 최근 동향은 도시계획, 지역활성화에 대규모점포를 지역발전의 견인차로 활용하는 정책을 실행하고 있는데, 이는 우리나라 대규모점포 출점규제의 목적과 다른 것이다. 현재 실행되고 있는 상권영향평가에서의 상권은 개념적 의미보다는 상권의 크기 또는 범위를 확정하는 것으로 대규모점포 등으로부터의 거리를 기준으로 규정되어 있다. 그렇지만 대규모점포 출점규제 제도의 변화하는 목적을 달성하면서, 상권의 본래 개념을 충실하게 구현하기 위해서는 판매상권과 소비상권을 구분해서 살펴보는 것이 가치 있는 접근으로 여겨진다. 본 연구에서는 첫 번째로 다양한 변수들을 포함한 것으로 정책적으로 중요한 대규모점포 출점 효과를 나타내주는 자료를 획득하여 분석하는 접근을 하였다. 두 번째는 소비자 입장을 반영한 소비상권에 초점을 두고 대규모점포 출점에서 나타난 소비자 구매의 변화를 파악하는 접근방법을 제시하였다. 2개의 접근 모두에서 점포와 소비자 거주지와의 거리를 고려한 집단으로 단위화해서 살펴보는 방법으로 각 소비자집단이 점포업종별 집단에서 사용한 신용카드의 매출액 자료를 이용한 분석이 이루어졌다. 첫 번째 접근에서는 대규모점포 출점 이후에 주변 상권에 있는 점포의 성과에 어떤 변화가 나타났는지를 대규모점포의 판매상권에 대한 분석으로 살펴보았다. 대규모점포의 출점 효과를 파악하기 위해 개점 이전과 이후의 매출액 변화를 분석하는 방법으로 이중차분회귀분석법이 사용되었다. 대규모점포 출점이 주변 상권에 영향을 미치는 정도는 업종별로 다른 것으로 나타났다. 또한 대규모점포의 출점 효과가 미치는 영향도 거리별로 달라서 근거리에서는 긍정적인 변화가 주로 나타나는 반면, 원거리에서는 부정적인 변화도 목격된다는 것을 알 수 있었다. 두 번째 접근에서는 기존의 상권영향평가 연구가 주로 판매상권 분석이었다는 것에서 탈피하여 여기서는 구매자인 소비자입장에서의 소비상권 연구가 이루어졌다. 점포의 업종별 공분산분석을 이용해 대규모점포 출점 이전과 이후에 소비자 구매액에서 어떠한 변동이 있었는지를 파악하기 위해 점포집단과 소비자의 거주지 거리를 고려한 변화량을 추정한 분석을 하였다. 대규모점포 출점 이후 상권범위 내 점포들에서 소비자 구매액의 전체적인 크기는 예상과 달리 증가한 것으로 나타났다. 하지만 패션점과 같은 일부 업종에서는 원거리로 갈수록 감소하는 현상이 나타난다는 것을 알 수 있었다. 이러한 결과를 바탕으로 후반부에는 연구 결과의 시사점, 향후 연구방향에 ...

코로나19 발생에 따른 서울시 골목상권 유형별 회복탄력성 및 생존특성 분석

이슬 ( Lee¸ Seul ),김태건 ( Kim¸ Taegeon ),이수진 ( Lee¸ Sujin ),김갑성 ( Kim¸ Kabsung ) 한국부동산분석학회 2021 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2021 No.1

본 연구에서는 우리마을가게 상권분석서비스 자료를 활용하여 서울시 골목상권을 대상으로 상권 유형을 구분하고, 코로나19 발생에 따른 상권별 회복탄력성과 생존 특성을 분석하였다. 우선 수요자 특성을 기준으로 골목상권의 유형을 분류하고, 유형별 회복탄력성을 측정하여 그 차이를 파악하였다. 마지막으로 생존분석을 실시하여 골목상권 유형별 생존율의 차이를 확인하고 그에 따른 영향요인을 분석하였다. 골목 상권은 총 4개 유형으로 분류되었으며, 회복탄력성 유동인구와 직장인구의 영향이 큰 유형 1과 젊은 세대 수요층의 영향이 큰 유형 2 상권에서 매출 피해가 크게 나타났으며, 생존분석 결과에서도 유형 2 상권이 가장 취약한 것으로 도출되었다. 골목상권 매출 위기에 영향을 주는 요인으로는 유형 2 상권 여부, 아파트 가격과 면적당 생활인구, 프랜차이즈 점포 비율은 위험을 높이는 요인으로, 면적당 상주인구와 업종 다양성은 위기 발생 위험을 낮추는 것으로 분석되었다. 본 연구는 생활밀접형 상권인 골목상권을 대상으로 상권 유형을 구분하고, 유형별로 회복탄력성과 생존특성을 분석하여 지역 경제 활성화 정책을 위한 기초연구를 제공하였다는 점에서 의의가 있다. 하지만 코로나19 장기화에 따른 추가 데이터 확보와 상권 유형별 세부 업종 등에 대한 차이를 반영한 후속 연구가 요구된다. In this study, we classified Seoul’s Side Street Trade Areas in detail and diagnosed resilience and survival characteristics of each type during the COVID-19. First, using cluster analysis, the Side Street Trade Areas are classified based on the demand to reflect the impact of COVID-19. Next, we measured the resilience of each type of the Side Street Trade Areas and identified differences between types. Finally, in the survival analysis, we plotted Kaplan-Meier curves of each type, and constructed a Cox proportional hazard model. As a result, the Side Street Trade Areas were divided into 4 types. The result of resilience analysis and survival analysis, Type 1 and 2 were vulnerable compared to Type 3 and 4. Type 2 value, Apartment prices, Living population per area, and Franchise store ratio increased risk, while Resident population per area and Industry diversity decreased the risk of crisis. This results are expected to be developing the local economic policies and supporting the Side Street Trade Areas.

대학로 상권분석의 마케팅전략에 관한 연구 - 동숭동 대학로 사례를 중심으로 -

심재현 한국경영컨설팅학회 2008 경영컨설팅연구 Vol.8 No.4

본 연구는 복합문화공간의 중심에 있는 동숭동 대학로의 상권분석을 통하여 입점대상 점포의 마케팅전략을 체계적으로 분석하는 것을 목적으로 하고 있다. 상권분석을 바탕으로 하는 동숭동 대학로에 입점하게 될 점포의 STP분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 입점대상은 마로니에공원에는 고급스런 인테리어와 고전적인 분위기의 디자인을 한 고급레스토랑을, 판타지움거리에는 동숭동 대학로의 먹자골목으로 젊은 세대를 대상으로 하는 10-20평짜리 일반식당으로 하였다. 둘째, 시장세분화는 행위적 변수인 상권의 이용상황 및 추구편익(Maslow의 욕구단계설)과 인구통계학적 변수의 연령별로 하였다. 셋째, 목표시장은 고급레스토랑의 경우 지출에 부담이 없고 자주 이용할 수 있는 30-50대의 여성을, 일반식당의 경우 적정규모의 수익을 창조할 수 있는 10-20대를 선정하였다. 넷째, 포지션닝은 목표시장의 속성 및 이용자와 사용상황, 그리고 제품범주 등에 따라 고급레스토랑의 경우 여성고객들에게 레스토랑의 감성적 분위기를 전달함으로써 중요성, 차별성, 우수성 등에서, 일반식당의 경우 본능적 욕구를 충족시킴으로써 중요성, 가격 적절성, 수익성 등에서 경쟁우위를 차지할 수 있도록 하였다. 또한 이러한 상권분석과 STP분석을 근거로 분석한 마케팅믹스전략을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 상품수준은 방문고객들에게 기능적 욕구, 감성적 욕구, 상징적 욕구 등을 충족시킬 수 있는 상품으로 구성할 필요가 있어서 고급레스토랑은 서양식(30대)과 고급한식(50대)을, 일반식당은 분식류(10대)와 동서양 퓨전식(20대) 등으로 구색을 갖춘다. 둘째, 서비스수준은 고객들이 서비스품질에 만족하여 재방문할 수 있도록 고급레스토랑은 유형성, 응답성과 공감성 등을, 일반식당은 유형성, 신뢰성과 응답성 등을 강조하였다. 셋째, 촉진믹스전략은 두 가지 입점대상들 모두 최초의 영업기와 성숙기에 판매촉진전략이 유용할 것이며, 특히 고급레스토랑의 경우 스토리텔링을 이용한 스토리가 있는 레스토랑으로 장소성을 활용하는 것도 효과적일 것이다. 넷째, 가격전략은 고급레스토랑의 경우 경쟁식당들의 가격을 고려하여 적정마진에 적정 상품판매를 추구하는 객단가를, 일반식당의 경우 경쟁식당들의 가격과 고객들의 수준을 고려하여 저마진에 높은 상품판매를 추구하는 객단가로 하였다. 본 연구의 결과가 동숭동 대학로에 입점하게 될 많은 점포들의 상권분석을 통한 마케팅전략을 분석하는 방법으로 도움이 되기를 바란다. The purpose of this study is to systematically analyze the marketing strategy of prospective stores through trade area analysis in the Dongsoon-dong Dae-Hak Street, the center of complex cultural space. In the STP analysis based on analyzing trade area on the prospective stores in the Dongsoong-dong Dae-Hak Street, the target markets selected are women in their 30s-50s in case of high-end restaurant, and teens and in their 20s in case of popular restaurant respectively, on the basis of market segmentation. Positioning is made to gain competitive edge in line with target market attribute. users and usage situations, and product range. Marketing mix strategy is to have an assortment of western-style for 30s and high-class Korean-style for 50s in terms of high-end restaurant, along with light meals and noodles for teenagers and fusion-style for 20s in case of popular restaurant. The level of service emphasized tangibles, responsiveness, empathy, and reliability to promote re-visits of customers satisfied with the quality of service provided. In addition, sales promotion and storytelling will be useful as a promotion mix strategy and price strategy was decided considering the price of competing restaurants. I sincerely hope that the findings of this study will be of great help as a way to analyze marketing strategy through trade area analysis on many prospective stores in the Dongsoong-dong Dae-Hak Street.

아날로그기법을 이용한 상권분석 사례연구 - 마포 합정지구를 중심으로 -

이용직,최내영 대한국토·도시계획학회 2005 國土計劃 Vol.40 No.5

본 연구에서는 대형할인점을 분석사례 대상시설로 상정하여 비교적 구체적이고 실용적인 상권분석 방법으로서의 아날로그 기법을 통한 상권분석과 그에 따른 실제적인 상권의 공간적 맵핑까지를 실현함으로써 기법의 적용성과 유용성을 검증해 보았다. 특히 할인매장은 식음료품, 잡화, 생활용품 일체를 할인된 가격에 판매함으로써 지역 소비자의 방문선호도를 가장 명확하게 파악할 수 있는 상업시설일 뿐만 아니라 경쟁 점포 간에 그 규모, 판매상품 종류, 매장 분위기, 판매방식, 대고객서비스 등에 있어 거의 균일한 환경을 가지는 대표적 지역상권이라는 점에서 아날로그 분석기법을 적용하기에 매우 적합한 사례로 판단된다. 분석을 위해 본 연구에서는 소비자출발지 조사기법(CST: Customer Spotting Technique)을 사용하여 각 시설별 소비자의 공간적 분포를 파악하고 각각의 상권을 계량적으로 측정하여 지도상에 가시적으로 표현하였다. 대상지인 합정지구에 대한 최종 상권분석 결과 할인매장 유치시 지역의 1, 2차 상권영역(trade area)은 각각 약 2.4km와 4.0km로 측정되었으며 이는 곧 합정지구의 세력권(marekt area) 범위로 간주된다.본 연구결과를 통해 파악된 아날로그 상권분석의 장점은 다음과 같다. 즉, 본 기법을 통한 상권의 설정은 비교적 면밀하고 정확하다는 것이다. 따라서 아날로그 기법에 의한 분석은 지역의 주요시설 상권분석에 의거한 대상지역의 지역경제와 그 영향력의 범위를 분석하는데 사용될 수 있으며 그에 따른 합리적인 지역 개발계획 수립에 유용하게 적용될 수 있다는 점을 검증해 볼 수 있었다.둘째, 이러한 분석내용은 도시계획, 도시설계 차원에서 유용한 자료로 쓰여 도시개발사업의 올바른 진행방향을 모색하기 위한 주효한 기초자료가 될 수 있다. 예를 들어, 할인매장의 면적당 매출액 원단위를 구할 수 있다면 표 2에서 구한 추정매출액으로부터 유치시설의 면적까지 추정할 수 있게 된다. 추정된 면적은 도시설계적 차원에서 그 활용도가 매우 클 것이다. 그러나 매출액의 경우 해당 업체에 있어 매우 민감한 부분인 관계로 본 연구에서는 정확한 매출액을 구하기에는 한계가 있어 보고를 생략하였다.본 연구 결과를 바탕으로 제안할 수 있는 후속연구 방향으로는 다음과 같은 응용 분석이 가능할 것으로 사료된다. 즉, 필요에 따라서는 시설별 상권(market area) 위계를 파악하는 데 사용될 수도 있다는 점이다. 예를 들어, 본 연구 대상 시설인 할인매장의 경우는 지구중심 혹은 근린중심의 대표적 상권을 가진다고 볼 수 있는 반면, 주요 백화점의 경우는 할인매장에 비해 상위 위계인 도심, 부도심의 대표상권이라 할 수 있다. 소비자 행태적 관점에서 볼 때, 백화점의 경우 할인점화 되어가는 경향이 있고, 그 매장규모가 대형할인점 보다 소규모라 하더라도 상권이 미치는 범위는 훨씬 크며 그 위계상의 차이를 나타내는 경향이 있으므로 본 연구의 응용 분석으로 위 두 개의 차별화된 상권을 동시에 비교 분석해 본다면 Christaller의 중심지 이론에서 보는 바와 같은 시설 유형별 위계를 실증적으로 증명할 수 있는 학술적 분석도구로 사용될 수 있는 잠재력을 가질 것으로 사료된다.

코로나19 전후 서울 상권 매출의 공간적 변화

권도율,전재식 한국부동산분석학회 2022 不動産學硏究 Vol.28 No.3

코로나19와 같은 범지역적 외부 요인의 영향이 상권에 어떠한 영향을 미치는지는 아직 알려진 바가 거의 없다. 본 연구는 서울 상권을 대상으로 코로나19에 따른 상권 변화를 파악하기 위해 2015년부터 2020년까지의 매출액 데이터를 활용해 상권 변화의 공간적 특성을 분석하는 공간분석 방법 그리고 코로나19의 상권별 그리고 업종별 피해 규모와 차이를 통계적으로 추정하기 위해 패널 분석을 통해 매출액 변화에 미치는 영향을 실증적으로 파악하였다. 공간분석 결과에 따르면 서울 전체 지역 상권 공간적 변화를 보면 코로나19 이후 관광상권, 대학 상권, 발달상권 등의 매출액이 감소하는 추세를 보이는 것을 확인하였고 서울 상권 변화의 공간적 차이를 살펴보면 인구 유출이 큰 지역 상권에서 매출액 감소 폭이 특히 큰 경향이 있었다. 또한, 패널 분석의 결과를 보면 코로나19 직전 연도(18~19년)보다 확산 이후(19~20년)의 매출액 감소 효과가 더 큰 것으로 추정됐다. 본 연구 결과는 상권별로 회복 속도 어떠한 차이가 있을 것인지 등에 대해 논의할 때 실증근거로써 활용 가능할 것이다.

코로나19 발생에 따른 서울시 골목상권 유형별 회복탄력성 및 영업 위기에 관한 분석

이슬,김태건,김갑성 한국부동산분석학회 2022 不動産學硏究 Vol.28 No.2

In this study, we classify Seoul’s Side Street Trade Areas in detail to diagnose the level of resilience and business crisis during the COVID-19 pandemic. First, using cluster analysis, the Side Street Trade Areas is classified based on the demand to reflect the impact of COVID-19. Next, we measure the resilience of each type of the Side Street Trade Areas and identify differences between the types. Finally, in the survival analysis, we plot Kaplan-Meier curves of each type and construct a Cox proportional hazard model. As a result, the Side Street Trade Areas is divided into 4 types. The resilience analysis and survival analysis show that Type 1 and 2 are vulnerable compared to Type 3 and 4. Type 2 value, Franchise store ratio and Business restriction industry ratio increase the risk of crisis, while Resident population per area and Industry diversity decrease the risk. These results are expected to be useful in the development of local economic policy and provide beneficial support to the Side Street Trade Areas. 본 연구에서는 우리마을가게 상권분석서비스 자료를 활용하여 서울시 골목상권을 대상으로 상권 유형을 구분하고, 코로나19 발생에 따른 상권별 회복탄력성과 영업 위기를 분석하였다. 우선 코로나19의 영향이 큰 상권 수요 특성을 기준으로 골목상권의 유형을 분류하고, 유형별 회복탄력성을 측정하여 그 차이를 파악하였다. 마지막으로 생존분석을 실시하여 골목상권 유형별 생존율의 차이를 확인하고 그에 따른 영향요인을 분석하였다. 골목상권은 총 4개 유형으로 분류되었고, 회복탄력성 진단 결과, 유동인구와 직장인구의 규모가 큰 유형 1과 청년층 수요의 영향이 큰 유형 2 상권에서 피해가 크게 나타났다. 영업 위기 영향요인 결과에서도 유형 2 상권이 가장 취약한 것으로 도출되었다. 골목상권 매출 위기에 영향을 주는 요인으로는 유형 2 상권 여부, 프랜차이즈 점포 비율, 영업제한 업종 매출 비율은 위험을 높이는 요인으로, 면적당 상주인구와 업종 다양성은 위기 발생 위험을 낮추는 것으로 분석되었다. 본 연구는 생활밀접형 상권인 골목상권을 대상으로 상권 유형을 구분하고, 유형별로 회복탄력성과 영업 위기 영향요인을 분석하여 지역 경제 활성화 정책을 위한 기초연구를 제공하였다는 점에서 의의가 있다. 하지만 코로나19 장기화에 따른 추가 데이터 확보와 상권 유형별 세부 업종 등에 대한 차이를 반영한 후속 연구가 요구된다.

외식산업 상권분석 중력모형 개발

강진희 한국관광연구학회 2019 관광연구저널 Vol.33 No.6

본 연구는 정부가 제공하는 상권시스템이 가진 한계점을 극복한 외식산업 상권분석 중력모형을 개발하여 외식업 예비창업자와 경영자에게 도움을 주기 위해 실시되었다. 외식산업 상권분석 중력모형은 전통적인 상권분석이론인 Huff의 중력모형과 ESRI 모형이 가진 장점을 수용하고 한계점을 수정 보완하였다. 본 연구에서는 전문가를 대상으로 델파이 기법을 사용하여 상권분석 관련 측정변수를 추출하고 도출된 측정변수를 사용하여 보다 정확하고보수적인 태도로 현재 상권을 분석할 수 있을 뿐만 아니라 미래 시장점유율까지 추정 가능한 모형을 개발하였다. 외식산업 상권분석 중력모형에서는 정량적 변수 이외에도 정성적 변수는 물론 긍정적 효용 변수와 부정적 효용 변수까지도 상권분석에 사용 가능함을 검증하였다. 또한 다양한 변수를 적용할 수 있도록 유연한 구조를 가지고 있어 다양한 상권형태와 다양한 지역 및 업종에도 적용 가능함을 검증하였다. 외식산업 상권분석 중력모형은 이론적 배경하에서 개발되어 결과에 대한 정보이용자의 이해와 재해석이 편리할 뿐만 아니라 간략하고 명료한 과정을 통해 실무에서의 적용 가능성 또한 높다. 본 연구를 통하여 외식업 성공창업과 안정적 경영 및 지속적 성장의 가장 중요한기본이 되는 상권과 입지에 대한 보다 신뢰성 높은 정보를 제공하여 외식산업에서의 경쟁력을 제고 시키는데 도움을 줄 뿐만 아니라 외식산업 관련 연구자들에게도 새로운 연구 방향을 제시할 수 있는 기초 토대를 제공하였다.

Huff의 확률적 상권분석 모형과 ESRI 모형을 활용한 외식산업 상권분석모형 개발

강진희 대한관광경영학회 2017 觀光硏究 Vol.32 No.8

The study was designed to develop a new commercial area analysis model which was designed to assist the process of reinterpreting the information provided by the governmental commerce area system for the successful start_up and operation of the self-employed business. This study attempted to develop a new commercial area analysis model that overcomes the limitations of the Huff's probabilistic commercial area analysis model and ESRI model through the linear regression analysis. As a result, it was verified that various quantitative variables as well as qualitative variables could be used in addition to the store area and distance used in the existing Huff's probabilistic commercial area analysis model. Also this study produced a more reliable new market analysis model using the selection probability obtained from the relationship between each measurement variable and the standardized coefficient obtained from the empirical analysis, and was derived from the limit of the ESRI model which derives the selection probability through the linear regression analysis using the parameters used in the Huff model. This study developed a commercial area analysis model suitable for the foodservice business and presented a new research direction to the researchers related to the foodservice business as well as provided a foundation for enhancing competitiveness in the dining table by providing convenience to the foodservice company owners, as well as providing convenience to executives and employees, as well as providing convenience to executives and employees. 본 연구는 최근 정부가 자영업자의 창업과 운영의 성공을 위해 구축한 상권분석시스템에서 제공하는 정보를 이용자의 목적에 부합하도록 재해석 하는 과정에 도움을 주기위해 전통적인 상권분석 이론인 Huff의 확률적 상권분석 모형과 이를 확장하여 선형회귀분석을 통해 상권을 분석하는 ESRI 모형의 한계점을 극복한 새로운 상권분석모형을 개발하기 위해 시도되었다. 본 연구의 결과 기존 Huff의 확률적 모형에서 사용되던 매장면적과 거리이외에도 다양한 정량적 변수는 물론 정성적 변수까지도 사용할 수 있으며 이를 통하여 분석능력을 높일 수 있음을 검증하였다. 또한 Huff 모형에서 사용된 변수들을 이용한 선형회귀분석을 통해 선택확률을 도출하던 ESRI 모형의 한계점에서 벗어나, 각 측정변수 간의 상호관계에 의해 얻어진 선택확률과 실증분석을 통해 얻어진 표준화 계수를 사용하여 보다 신뢰할 수 있는 새로운 상권분석모형을 제시하였다. 본 연구를 통하여 외식산업에 적합한 상권분석모형을 개발하고 이를 통하여 외식산업 관련 연구자들에게 새로운 연구방향을 제시하였을 뿐만 아니라, 외식업 창업자는 물론 예비창업자 및 경영자를 비롯한 관련자에게 간단하면서도 신뢰성 높은 상권분석을 수행할 수 있는 도구를 제공함으로써 외식산업에서의 경쟁력을 제고시키는데 도움을 주는 토대를 제공하였다.

서울시의 상권분류에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),도희섭(Do, Hee Seob) 대한부동산학회 2011 大韓不動産學會誌 Vol.29 No.2

본 연구의 목적은 서울시 29개 상권의 3.3㎡ 당 평균 상가월세 및 보증금, 3.3㎡ 당 평균 상가권리금, 통행자수의 자료를 이용하여 계량적으로 서울시 상권을 3군집으로 분류하는 데 있다. 본 연구의 이론적 배경은 부동산시장분석이며 연구방법은 유사한 집단혹은 상이한 집단을 분류하는 데 유용한 군집분석과 다차원분석법이다. 본 연구결과에 의하면, 상권분류의 기준인 상권별 평균 3. 3㎡당 상가환산월세, 3. 3㎡당 상가권리금, 통행자의 수에 따라 상권분류가 다른 결과를 보였다. 서울시 29개 상권은 3.3㎡ 상가권리금을 기준으로 3군집으로 나눌 수 있다. 1군집의 상가권리금이 높은 집단에는 강남역(25) 상권이 해당되고, 2군집의 상가권리금이 중간인 집단에는 성신여대(1), 신천역(24)상권이 포함된다. 3군집의 상가권리금이 낮은 집단에는 종각(7), 건대역(16), 서울대입구 (17), 미아삼거리(3), 노량진역(20), 대학로(6), 연신내(8), 천호역(26), 교대역(28), 청량 리역(15), 홍제동(12), 수유(4), 총신대역(19), 양재역(29), 압구정역(27), 홍익대(10), 신림역(18), 오목대(22), 영등포역(23), 경희대(14), 숙명여대(5), 전농동로타리(13), 노원역(2), 이화여대(9), 신촌(11), 화곡역(21) 상권이 배정되었다. A similarity analysis on the retail trade areas in Seoul is accomplished using a cluster analysis and a multidimensional scaling. The purpose of this analysis is to subdivide Seoul’s retail market into 3 retail trade areas according to monthly retail rents and deposits, goodwills, and the number of pedestrians. The result of multidimensional scaling using goodwills per 3.3㎡ as a variable shows that Gangnam station is quite different from the rest of the retail trade areas in the level of goodwills per 3.3㎡. The results also shows that 29 retail trade areas in Seoul can be classified into 3 clusters in the level of goodwills per 3.3㎡ as follows. The clusters are all in the same city but vary in goodwills per 3.3㎡ of the retail property. The cluster 1 (high-level) is Gangnam station, the cluster 2 (mid-level) is Sincheon, and Seongshin women s Univ., and the cluster 3 (low-level) is Jonggak, Konkuk Univ., Seoul national Univ., Mia, Noryangjin, Deahangno, Yeonsinnae, Cheonho, Seoul National Univ. of Education, Cheongnyangri station, Hongjedong, Suyu, Chongsin Univ., Yangjae, Apgujeong, Hong-ik Univ., Sillim station, Omokdae, Yeongdeungpo station, Kyunghee Univ., Sukmyeong women s Univ., Jeonnong rotary, Nowon station, Ehwa women s Univ., Sincheon, and Hwagok station.