부동산 투자심리와 만족도의 영향관계 분석

한자선(Ja Sun Han),이인영(In Young Lee) 한국부동산융복합학회 2022 부동산융복합연구 Vol.2 No.1

문재인 정부 출범 이후 부동산 시장을 안정화시키고자 다주택자의 투기 수요를 근절하고, 서민·실수요자의 주거안정 도모를 위해 지속적으로 세제와 금융규제를 중심으로 시행되면서상대적으로 규제가 적은 상업용 부동산에 대한 관심이 증대되었다. 그러나, 전례없는 코로나바이러스감염증-19 확산은 사회적·경제적으로 우리 일상에 많은 영향을 주었으며, 부동산 시장도 변화가 나타났다. 이에 본 연구는 부동산 투자심리가 만족도에 어떠한 영향을 주는지에 대해 연구한 결과, 부동산 투자 만족도를 높이기 위해서는 단기간 큰 이익을 얻으려는 목적보다는 장기적으로투자하여야 한고, 개인 투자자들 각각의 성향에 맞는 방법을 찾아서 투자하여야 한다. 또한, 군중 심리에 휩쓸려 충분한 계획 없이 투자를 할 것이 아니라 철저한 자금 계획과 투자 분석을 통해 투자를 결정하여야 한다는 결론을 도출하였다. 여전히 많은 투자자들은 부동산 시장에 많은 관심을 가지고 있고, 투자의사결정이 투자자들의 심리적인 요인에 의해서도 영향을 받으므로 부동산 투자 시 투자자들의 리스크를 줄이고 부동산을 투기의 목적이 아닌 투자로써 부동산 시장에 영향을 주기를 기대한다. Since the inauguration of the Moon Jae-in government, interest in commercial real estate with relatively few regulations has increased as tax and financial regulations have been continuously implemented to eradicate the speculative demand of multi-homeowners to stabilize the real estate market and to promote housing stability for the common people and real consumers. became However, the unprecedented spread of COVID-19 has had a great impact on our daily lives socially and economically, and the real estate market has also changed. As a result of this study, as a result of studying how real estate investment sentiment affects satisfaction, it is necessary to invest in the long term rather than for the purpose of obtaining large profits in the short term in order to increase the satisfaction of real estate investment, and to find a method that suits each individual investor's inclinations. Find and invest. In addition, it was concluded that investment decisions should be made through thorough financial planning and investment analysis, rather than being swept away by crowd psychology and investing without sufficient planning. Many investors are still interested in the real estate market, and investment decisions are also affected by investors' psychological factors, so we hope that real estate investments will reduce investors' risks and affect the real estate market as investments, not speculation purposes.

부동산 거래의 국제화와 공인중개사법의 적용

김학환 한국부동산경영학회 2021 부동산경영 Vol.23 No.-

「공인중개사법」에는 최근 국제 부동산거래의 추세를 고려하여 영문서식의 중개대상물 확인・설명서도 마련하고 있지만, 기본적으로 국제적 부동산거래의 중개를 염두에 두고 있지 않다. 국제적 법률관계에서는 준거법 결정이 문제되는데, 먼저 「공인중개사법」의 적 용 대상과 범위를 명확히 할 필요가 있다. 본고는 몇 가지 문제에 대하여「공인중개사법」의 적용 여부를 검토하였다. 「공인중개사 법」기본적으로 해외 부동산의 중개에는 적용되지 않는다고 해석된다. 이를 전제로 국제적 부동산거래의 중개에 있어서 특히 문제될 수 있는 중개사무소 개설 및 중개업 등록, 무등록 중개와 금지행위위반 등 「공인중개사법」의 위반과 제재, 계약서 작성과 중개대상물확인・설명, 중개보수와 비용 등에 관한 「공인중개사법」의 적용 문제를 검토하였다. 또한, 국제적 부동산거래와 중개를 위한 환경정비 방안에 대해서도 간단히 언급하였다. 다만, 국제적인 부동산거래의 중개와 관련한 「공인중개사법」의 개정 방안, 실무상의 지침 마련 등에 관한 사항은 추후 연구 과제로 남겨 놓는다. International real estate transactions are often mediated by licensed real estate agents, who are experts in real estate transactions because of different legal systems or common practices of transactions in each country. The “Licensed Real Estate Agents Act” prepares a written confirmation and specification of the mediation objects in English format, considering the recent trends of international real estate transactions, but basically, does not keep the mediation of international real estate transactions in view. It is interpreted that the “Licensed Real Estate Agents Act” does not apply to the mediation of real estate abroad in light of the purpose of its enactment, etc. On this presumption, this study reviewed the issues such as the opening of real estate offices, brokerage registration, violations and sanctions by the “Licensed Real Estate Agents Act” like unregistered mediation and the violation of prohibited acts, etc., the application of the “Licensed Real Estate Agents Act,” the preparation of a contract, the confirmation and specification of the mediation objects, and application of the “Licensed Real Estate Agents Act” to brokerage commission and cost of which may be problematic particularly in the mediation of international real estate transactions. Also, this study briefly mentioned an environmental maintenance plan for international real estate transactions and mediation. However, the matters concerning the preparation of guidelines for the revision of the “Licensed Real Estate Agents Act” and guidelines for practices, concerning the mediation of international real estate transactions are left as future tasks.

부동산 초과이득 추정과 부동산세제 정책 방향

박상수,신미정 한국지방세연구원 2020 한국지방세연구원 기본연구보고서 Vol.2020 No.3

□ 연구 목적 ○ 본 연구의 목적은 부동산 불로소득에 해당하는 초과이득을 추정하고, 추정된 부동산 소득과 초과이득을 조세로써 거두는 경우 어느 정도의 재원조달이 가능한지를 분석하는 것임. -부동산에 대한 초과이득과 재원조달여력 추정에 기반하여 향후 정책 방향을 제시함. ○ 부동산에서 발생하는 불로소득의 규모와 환수는 우리 사회에서 지속적으로 논란이 되고 있음. -실제로, 부동산 불로소득 환수와 관련하여 2019년 12월 헌법재판소는 재건축사업으로 발생한 초과이익에 부담금을 징수하는 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 대해 합헌결정을 내림. ○ 부동산 불로소득은 이론적으로는 경제적 지대(또는 초과이득)에 해당하며, 경제적 지대에 대한 과세는 경제적 효율성을 제고함. -기회비용을 초과하는 소득을 경제적 지대라고 하는데 이러한 소득, 즉 경제적 지대는 잉여분의 성격을 지니게 되므로 전액 조세로 징수하여도 공급량이 감소하지 않기 때문에 사회적 손실이 발생하지 않음. -따라서 정부는 지대를 환수한 자금으로 공익을 위해 사용한다면 국민경제 전체적으로 바람직함. -경제적 지대는 과세에 적합하다는 주장은 오랜 전통을 지니고 있음. · 19세기 영국의 경제학자인 리카도는 지대는 경제적 잉여로서 불로소득이므로 고율 과세대상으로 적합하다고 주장하였으며, 헨리 조지는 지대를 100% 환수하는 토지단일세를 주장함. · 최근에는 노벨경제학상을 받은 미국의 경제학자인 스티글리츠가 경제적 지대에 대한 과세는 경제적 효율성을 높인다고 주장함. □ 초과이득과 재원조달여력 추정방법 ○ 본 연구는 ①부동산 투자소득과 초과이득 추정, ②부동산 투자소득과 초과이득에 세율 등을 적용한 재원조달여력 추정 단계로 진행함. ○ 첫째, 부동산 투자소득은 임대소득과 실현 자본이득의 합이며, 초과이득은 투자소득에서 정상소득을 차감한 값으로 산정함. -포괄소득의 관점에서 임대소득, 자본이득 등 부동산소득을 추정함. · 임대소득은 수입금액에서 필요적 경비를, 자본이득은 매각차익(매도가격과 매수가격의 차이)에서 필요적 경비를 차감한 값임. -정상소득은 부동산 소유자가 부동산이 아닌 다른 자산에 투자하는 경우 얻을 수 있는 소득으로 정의함. ○ 둘째, 재원조달여력은 부동산에서 발생하는 소득(임대소득, 자본소득, 초과이득 등)에 대해 세율을 적용하여 추정한 포괄소득세에서 현행 부동산 조세액을 차감하여 산정됨. 재원조달여력 = 포괄소득세 - 부동산 조세액 -재원조달여력은 부동산에서 발생하는 모든 포괄소득에 대해 과세하는 경우 추가로 거둘 수 있는 세수를 의미함. -포괄소득세는 3가지 방법으로 추정됨. -첫 번째 방법은 부동산소득에 대해 소득세 평균세율을 적용하여 포괄소득세를 산정함. -두 번째 방법은 부동산의 정상소득에 대해서는 근로소득세 평균세율을 적용하고, 초과이득에 대해서는 근로소득세 평균세율과 추가세율을 더한 세율을 적용하여 포괄소득세를 산정함. -세 번째 방법은 부동산 정상소득에 대해서는 근로소득세 평균세율을 적용하고, 초과이득에 대해서는 초과이득세율을 적용하여 포괄소득세를 산정함. □ 부동산 소득과 초과이득 분석 결과 ○ 첫째, 주택, 비주거용 부동산, 토지 등 모든 부동산에 대한 임대소득과 자본이득의 합인 투자소득은 명목 GDP 대비 23% 수준임. -부동산에 대한 명목 GDP 대비 투자소득 비율은 2012년 22.2%, 2014년 22.4%, 2016년 23.9%, 2018년 23.2%이며, 분석 기간(2012~2018년) 평균은 23.1%임. -2018년 기준 부동산 투자소득 규모는 439.7조원임. ○ 둘째, 부동산에 대한 초과이득은 명목 GDP 대비 9% 수준임. -부동산소유자의 기회비용으로 금융자산가중평균수익률을 사용하여 초과이득을 추정한 결과, 명목 GDP 대비 초과이득 비율은 2012년 3.0%, 2014년 7.7%, 2016년 13.0%, 2018년 9.7%임. · 2012년부터 2018년까지 명목 GDP 대비 초과이득 비율의 평균은 9.2%임. · 2018년 기준 부동산 초과이득 규모는 184.5조원임. -부동산소유자가 부동산이 아닌 다른 자산에 투자하는 경우 얻을 수 있는 기대수익으로 어떤 수익률을 사용하느냐에 따라 부동산에 대한 정상소득과 초과이득은 크게 달라짐. -부동산소유자의 기회비용으로 정기예금이자율을 사용하는 경우 분석 기간의 명목 GDP대비 초과이득 비율의 평균은 13.7%이며, 기회비용으로 경상 GDP 성장률을 사용하는 경우 명목 GDP 대비 초과이득 비율의 평균은 4.1%임. ○ 셋째, 주택의 투자소득과 초과이득 비중이 가장 높음. -2012년부터 2018년까지 전체 부동산 투자소득에서 주택이 차지하는 비중은 49.8%, 비주거용 부동산 비중은 29.1%, 토지 비중은 21.2%임. -분석 기간 중 초과이득 평균 비중은 주택 53.4%, 비주거용 부동산 38.5%, 토지 7.2%임. · 이는 초과이득이 주로 주택과 비주거용 부동산에서 발생하고 있음을 의미함. ○ 넷째, 부동산 투자소득 중 자본이득과 초과이득이 차지하는 비중은 40% 정도임. -2012년부터 2018년까지 투자소득에서 자본이득이 차지하는 비중은 평균 43.6%이며, 초과이득이 차지하는 비중은 평균 39.0%임. -2018년 기준 자본이득 비중은 45.4%, 초과이득 비중은 42.0%임. □ 재원조달여력 분석 결과 ○ 첫째, 부동산 투자소득에 근로소득세 평균세율 적용 시 재원조달여력은 명목 GDP의 0.96%(2012~2018년 평균)임. ○ 둘째, 부동산 투자소득에 종합소득세 평균세율을 적용 시 재원조달여력은 명목 GDP의 2.81%(2012~2018년 평균) 수준임. -종합소득세 평균세율 적용 시 재원조달여력이 근로소득세 평균세율 적용 시보다 2.93배나 더 높음. ○ 셋째, 금융자산 가중평균수익률을 가정하여 정상소득과 초과이득을 추정한 후, 정상소득과 초과이득에 다른 세율을 적용하는 경우 재원조달여력은 명목 GDP의 2.36~4.22%임. -초과이득에 30% 세율 적용 시 명목 GDP 대비 재원조달여력 비율은 2.36%(2012~2018년 평균)이며, 초과이득에 50% 세율 적용 시는 4.22%(2012~2018년 평균)임. -재원조달여력은 정상소득에 대한 가정에 따라 크게 달라짐. · 정기예금이자율을 가정하여 정상소득을 추정하는 경우 재원조달여력은 명목 GDP의 3.02~5.76% 수준으로 금융자산 가중평균수익률 가정 시보다 1.28~1.36배 더 높음. ○ 넷째, 주택의 재원조달여력이 가장 높음. -주택 비중은 추정방법에 따라 58~89%이며, 비주거용 부동산과 토지가 차지하는 비중은 11~42%임. -재원조달여력중 주택 비중은 국민대차대조표의 주택에 대한 시장가격 비중(40.3%)보다 18~49%P 정도 더 높음. -이러한 결과는 부동산 유형 중 주택의 재원조달여력이 가장 많다는 것을 의미함. -또한, 비주거용 부동산과 토지는 주택보다 적기는 하지만 재원조달여력이 있음을 뜻함. □ 부동산세제 정책 방향 ○ 부동산에서 발생하는 초과이득을 세금으로 거두면 부동산에서 상당한 재원을 확보할 수 있음. -전체 부동산 소득에서 초과이득이 차지하는 비중은 2018년 기준 42.0%나 되며, 분석 기간(2012~2018년) 평균은 39.0%임. · 전체 부동산 소득에서 자본이득이 차지하는 비중은 2018년 기준 45.4%, 분석 기간(2012~2018년) 평균은 43.6%임. -부동산에서 발생하는 높은 초과이득과 자본이득으로 인해 가계의 부동산 선호는 상당히 높음. · 2018년 기준 가계 및 비영리단체가 보유한 부동산 등 비금융자산의 비중은 77.7%임. -부동산에서 발생하는 높은 초과이득의 30~50%를 환수하는 경우 추가로 조달할 수 있는 재원은 명목 GDP의 2.11~4.06%(2018년 기준)로 근로소득세 평균세율 적용 시(명목 GDP의 0.69%)의 3.06~5.88배 수준임. · 금융자산 가중평균수익률을 가정하여 정상소득과 초과이득을 추정하고 초과이득에 30% 세율 적용 시 재원조달여력은 명목 GDP의 2.11%(2018년 기준), 초과이득에 50%세율 적용 시 명목 GDP의 4.06%(2018년 기준)임. -부동산에서 발생하는 초과이득을 낮추는 데는 이론적으로는 조세 효율성이 높은 보유세 강화가 바람직하지만, 현실적으로는 납세자의 조세저항 등을 고려하여 자본이득에 대한 과세와 부동산보유에 대한 과세를 적절히 조합하여야 함. ○ 재원조달여력이 높은 주택에 대해서는 1주택자의 자본이득과 주택 보유에 대한 과세 강화가 필요함. -재원조달여력 분석에서 주택이 차지하는 비중은 최소 58%, 최대 89%나 되는 것으로 나타남. · 이는 부동산에 대해 조세 부담을 강화하는 경우 주택에서 상당한 재원을 조달해야 함을 의미함. -주택소득 중 초과이득과 자본이득이 차지하는 비중은 40%를 상회함. -주택의 초과이득이 자본이득에서 상당히 발생하고 있음에도 불구하고 양도소득세로 환수되는 비율은 매우 낮음. · 본 연구에서 추정한 자본이득(110.0조원; 2018년 기준) 대비 양도차익(30.4조원; 2018년 기준) 비율은 27.6%임. · 한국감정원 자료상 주택매매 거래 수(85만 6,219건; 2018년 기준) 대비 양도소득세 과세대상 주택 수(24만 7,514건; 2018년 기준) 비율은 28.9%임. · 이는 양도소득세에서 1세대 1주택자에 대한 비과세로 인해 실현 자본이득 중 양도소득으로 과세되는 비율이 30%에도 미치지 못하고 있음을 의미함. -그뿐만 아니라 임대소득 중 자가주택에서 발생하는 귀속임대료 비중이 55.5%(2012~2018년 평균)에 달함. -주택소득에서 1주택자가 차지하는 비중이 높으므로 주택에 대한 조세 강화는 다주택자뿐만 아니라 1주택자에 대한 세부담을 높여가는 것이 중요함.

상업용 부동산 머천다이징 개념화와 구성요소 분석 - 서울시 동대문구 현대시티타워를 중심으로

오미용,박태원 한국부동산분석학회 2019 부동산분석학회 학술발표논문집 Vol.2019 No.1

유통산업을 둘러싼 다양한 외적환경의 변화는 소비자들의 소비행태를 변화시키고 고도화된 소비방식을 가져오며, 위치 고정성을 가진 상업용 부동산의 성패가 하드웨어적 변화 분만 아니라 소프트웨어적 처방이 좌우하는 시대가 도래 하였다. 본 연구는 상업용 부동산 머천다이징의 하드웨어와 소프트웨어적 조합에 따른 ‘상업용 부동산의 상품성 제고방안’에 그 목적을 두고 있다. 상업용 부동산의 소프트웨어 중요성이 점차 증가하고 있는 것에 비하여 이에 대한 체계적인 이론정립은 활발히 이루어지고 있지 않다. 또한 부동산 업계에서 사용되고 있는 상업용 부동산 머천다이징은 ‘레이아웃’, ‘테넌트 믹스’ 등 공간구획의 개념에 국한되어 사용되고 있다. 머천다이징 본래의 의미인 ‘상품화 계획’이라는 의미를 고려한다면 현재 부동산 업계에서 사용되는 상업용 부동산 머천다이징의 범위와 내용은 보다 확장되어 재정립할 필요가 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 패션머천다이징의 이론을 바탕으로 상업용 부동산 머천다이징 과정을 시장분석, 개발기획, 설계 · 건축, 관리운영 4단계를 기준으로 각 단계별 머천다이징의 목적과 실행방안을 정립하였다. 연구 방법으로는 선행연구와 사례분석, F.G.I를 통하여 예비요인을 도출하여 요인분석을 실시하였다. 다만, 통계분석이라는 정량적 분석만으로는 상업용 부동산 머천다이징의 실무적 내용을 반영하기에 한계가 있었다. 따라서 본 이론의 활용도를 높이기 위하여 전문가 집단과의 2차 F.G.I를 거쳐 최종 상업용 부동산 머천다이징의 구성요소를 도출하였다. 그 결과 대항목에서는 테넌트 구성계획(0.235), 사업기회탐색(0.220), 컨셉 도출®.207), 소비환경조성(0.179), 자산효율 극대화(0.159) 순으로 나타났다. 중항목에서는 특색있는 입점사(0.118), 소항목(41 개)에서는 브랜드파워 있는 앵커테넌트(0.0427), 용도 · 업종 · 업태 재구성(0.0367), 광고 · 홍보의 다각화(0.0363) 순으로 나타났다. 우선순위의 전체적 분석내용을 살펴보면, 테넌트 관련 중요도의 총 합이 0.32로 상업용 부동산 머천다이징에 있어 소비항목을 구성하는 테넌트의 중요도가 매우 높게 나타났으며, 상업용 부동산 머천다이징의 과정에 있어 초기과정이 전반적으로 중요도가 높은 것으로 분석되었다.

우리나라 부동산 관련 세제 개편방향에 관한 연구

김형건 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.28 No.-

현재 우리나라 부동산 세제의 현황과 특징을 살펴보면, 그 동안 우리나라의 부동산세 제는 부동산 투기억제라는 경제·사회정책적 문제의 해결을 위한 수단으로 주로 이용되 어 왔으며, 부동산 관련 행위마다 여러 가지 세목이 적용되는 등 부동산 관련 세제 또한 매우 복잡하고 다양하게 구성되어 있으며, 출범하는 정부마다 예측가능한 조세행정에 역행하였으며, 중앙정부 위주의 세제 개편으로 지방자체단체는 상대적으로 소극적이고 부차적인 역할을 수행해 왔다. 본 연구는 향후 부동산세제 개편시 안정적이고 건전한 재정운영을 위한 폭 넓은 세원 의 확대, 복잡한 부동산세제의 단순화, 납세자의 대한 예측가능한 납세행정을 통한 신뢰 성 회복, 지방차치단체로의 세원 이양 및 세제 개편시 부차적 역할 탈피 등의 제안을 하고자 한다. After analyzing the current tax policy centered on Korea's real estate tax system, the current status and characteristics of real estate-related taxes, and comparative analysis of real estate-related taxes with major advanced countries, this study intends to propose a desirable direction for future real estate-related tax reform in Korea. Looking at the current status and characteristics of Korea's real estate tax system, Korea's real estate tax system has been mainly used as a means to solve the economic and social policy problem of suppressing real estate speculation, and real estate-related taxes are also very complex and diverse, and each government that was launched ran counter to predictable tax administration, and local government has played a relatively passive and secondary role due to the central government-centered tax reform. Based on the characteristics of the real estate tax system in Korea, this study would like to propose the following contents when reorganizing the real estate-related tax system in the future. The suggestions for this study are expanding a wide range of tax sources for stable and sound financial management when reorganizing the real estate tax system in the future, simplifying the complex real estate tax system, restoring reliability through predictable tax administration for taxpayers, transferring tax sources to local governments and breaking away from secondary roles in tax reform and so on.

취득세 신고와 부동산거래 전자계약 연계의 주요 쟁점 검토

박상수 한국지방세연구원 2018 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2017 No.26

□ 연구 목적 ○2017년 8월에 온라인에서 계약서를 작성해 전자서명 하여 자동으로 거래가 이루어지도록 하는 ‘부동산거래 전자계약’이 전국으로 확대 시행됨. - 앞으로 부동산거래 전자계약이 실거래신고 뿐만 아니라 부동산 세금 납부, 소유권 등기까지 연계된다면 부동산 계약과 관련된 국민 불편이 크게 줄어들 여지가 있음. ○취득세 신고ㆍ납부에 있어서도 부동산거래 전자계약과의 연계를 통해 납세자 편의를 제고할 여지가 있지만 취득세는 신고납부 방식의 조세이기 때문에 납세자의 신고행위가 필수적임. ○취득세 신고ㆍ납부와 부동산거래 전자계약을 연계함에 있어서 신고납부 방식의 조세인 취득세의 본질을 해치지 않으면서 납세자 편의를 제고할 수 있는 방안 모색 이 필요함. ○본 연구는 취득세 신고와 부동산거래 전자계약의 연계 과정에서 발생할 수 있는 주요 쟁점을 지방세 차원에서 검토함. - 부동산거래 전자계약과는 별도로 취득세 신고행위가 필요한지 여부 - 부동산거래 전자계약과 취득세 신고대상의 연계 범위 - 부동산거래 전자계약의 해제신고에 대한 취득세에서 인정 여부 - 부동산거래 전자계약의 등록서류에 대한 인정 여부 등 □ 연구 결과 ○첫째,부동산거래 전자계약시스템에서 체결된 거래계약을 자동적으로 취득세 신고로 간주하기는 어려우며 어떤 형태로든 납세자가 취득세를 신고하여야 함. - 부동산거래 전자계약이 체결되는 경우 부동산거래관리시스템과 연계되어 부동산거래 신 고가 자동적으로 처리됨. - 이처럼 부동산거래 전자계약이 자동적으로 취득세 신고로 간주된다면, 납세자 입장에서 는 별도의 시간과 노력을 들이지 않으므로 편의성이 크게 제고될 수 있음. - 그러나 취득세는 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 납세의무가 구체적으로 확정되기 때문에 신고행위는 반드시 필요함. - 또한 동일한 거래에 대하여 거래 내용 수정 등으로 여러 건의 부동산거래 전자계약이 있는 상황에서 납세자의 신고행위가 없다면 과세관청은 어느 계약을 신고거래로 볼 것 인지 판단하는 문제가 발생함. - 따라서 부동산거래 전자계약과 취득세 신고가 연계되더라도 납세자가 어떤 형태로든 과세관청에 신고를 하여야 함. ○둘째,부동산거래 전자계약과 취득세 신고의 연계 범위는 개인의 유상거래로 한 정하는 것이 바람직함. 취득세 신고주체는 개인과 법인이 있으며,취득원인으로는 유상취득,무상취득,원시취득이 있음. - 신고주체가 법인인 경우에는 과세관청이 사실상의 취득가액으로 인정하기 위해서는 법인장부를 확인해야 하며,원시취득과 무상취득의 경우에도 과세관청이 납세자에게 확인 해야 할 사항이 많으므로 부동산거래 전자계약시스템과 취득세 신고의 연계가 용이하지 않음. - 토지,주택 등에 대한 유상취득은 거래가 정형화되어 있고,신고가액의 신뢰성이 높기 때문에 부동산거래 전자계약시스템과 취득세 신고의 연계가 용이함. - 부동산거래 전자계약시스템과 취득세 신고의 연계 범위는 거래가 정형화되어 있고 신고 가액의 정확성이 담보된 거래대상으로 한정하여 시행하다가,점차적으로 대상을 확대하는 것이 바람직함. 세자의 수정신고행위도 필요함. - 지방세 관계 법령에서는 지방세를 신고ㆍ납부한 후의 사정변경으로 당초 신고내용에 대한 변경이 불가피한 경우 납세자에게 스스로 수정할 수 있는 기회를 부여하고 있음. - 취득세에서는 납세자의 수정신고행위를 근거로 취득세, 가산세를 부과하므로 부동산 전자계약이 수정되는 경우 이를 바탕으로 취득세 수정신고를 하여야 함. - 또한 부동산거래 전자계약시스템에서 지칭하는 계약내용의 수정이 지방세법의 수정신고 와는 다르기 때문에 취득세 신고와 부동산거래 전자계약의 연계 시에는 용어상의 혼선이 일어나지 않도록 할 필요가 있음. ○넷째,부동산거래 전자계약이 해제되는 경우에는 납세자가 추가적으로 해제신고를 하지 않아도 됨. - 부동산거래 전자계약시스템상의 계약해제는 지방세 법령이 인정하는 계약해제신고서에 해당함. - 따라서 부동산을 등기ㆍ등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 전자계약시스템에서 해제된 전자계약의 경우에는 취득세 해제사유로 간주하고 납세자가 추가적으로 해제신 고를 하지 않아도 될 것으로 판단됨. ○다섯째,부동산거래 전자계약시스템의 전자계약서 등을 취득세 신고에 필요한 ‘취득가액 등을 증명할 수 있는 서류’로 인정할 필요가 있음. - 부동산거래 전자계약시스템에서 발급된 전자계약서는 위조하기 어렵고 진본 확인이 간편함. - 현재 지방세 법령에서 전자 서류를 상당히 인정하고 있으므로 전자계약시스템의 부동산 거래 전자계약서를 취득세 신고에 필요한 증빙서류로 인정해도 무리가 없을 것으로 판단됨.

부동산중개제도의 법적 과제 -공인중개사법을 중심으로-

서진형 한국토지법학회 2008 土地法學 Vol.24 No.1

부동산중개제도는 산업 자체의 고도화와 여건변화에 부응할 수 있는 제도개선의 필요성이 매우 높은 실정이다. 본 연구는 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률이 시행된 지 1년반이 지난 지금 부동산중개제도를 선진적으로 발전시키기 위한 방향을 모색하고자 한다. 이제 우리나라의 부동산중개제도는 국가경제규모보다 국민의 재산권 보호 측면에서 볼 때 부동산중개업을 전문서비스업으로 육성시키고 전문성과 윤리성을 갖춘 전문직업인으로 인식될 수 있도록 전환시키는 제도적 장치가 시급하다. 따라서 공인중개사법을 중심으로 부동산중개제도의 현황과 문제점, 법적과제가 무엇인지 살펴보았다. 공인중개사법을 중심으로 부동산중개제도의 법적과제를 종합하여 정리하면 다음과 같다. 첫째, 거래당사자의 재산권보호를 위하여 손해배상책임제도의 업무보증금액을 상향하여야 하며, 중개대상물 확인ㆍ설명제도는 중개업자가 확인ㆍ설명할 수 있도록 조사권한을 대폭적으로 부여하여야 할 것이며, 계약금의 예탁제도가 정착될 수 있도록 의무화 또는 정착방안을 마련하여야 한다. 둘째, 부동산거래의 투명화를 위하여 실거래가 신고제도를 거래당사자에게 신고의무를 부여하는 방안으로 전환하여야 하며, 부동산중개계약의 서면화, 의무화, 또는 인센티브 부여를 통한 정착방안 마련 등의 제도개선이 이루어져야 하며, 부동산거래정보망의 단일화를 통한 관리방안이 마련되어야 할 것이다. 셋째, 부동산중개업 종사자제도 측면에서 공인중개사 제도를 전면적으로 재검토하여야 할 것이며, 사용인의 경우에 공인중개사만이 중개보조원이 될 수 있도록 하고 교육제도를 강화 하여 국민들에게 서비스할 수 있도록 제도개선이 이루어져야 할 것이다. 넷째, 기타 부동산중개제도와 관련하여 중개수수료 제도는 장기적으로 당사자합의로 할 수 있도록 하고, 중개보수를 성공보수보다는 행위보수체로 전환하는 방안도 고려하여야 할 것이다. 그리고 교육제도를 실무교육중심에서 보수교육중심으로 전환하여 시대적 상황에 따라 변화하는 제도와 정책들을 제대로 습득하여 국민의 재산권 거래를 담당할 수 있도록 하여야 할 것이다. Now the current real estate brokerage system requires improvement in answer to the more sophisticated real estate industry and circumstantial changes. This study intends to guide how to advance the real estate brokerage system, especially a year after the law regarding the operations of licensed real estate agents and real estate transaction report went into effect. Now, considering protecting people's property rights, rather than the national economic scale, Korea's real estate brokerage system is in urgent need of a systematic mechanism which can develop real estate brokerage into professional services and elevate brokers to professionals with expertise and a sense of morality. Hence, this study investigates the current status, problems, and legal tasks of Korean real estate brokerage system, mainly focusing on the law for licensed real estate agents. Listed below is a summary of legal tasks in relation to the real estate brokerage system, centering on the licensed real estate agent law. First, in order to protect the property rights of the person engaged in a particular transaction, the amount of operational deposit related to the damage compensation system should be increased. As well, a system for verifying and describing brokerage objects ought to empower brokers with the right to investigation so that they can verify and describe their brokerage object. Furthermore, a plan to institute and stabilize the deposit system has to be prepared as well. Second, for transparency in real estate dealings, the current transaction report system should be improved to oblige the person engaged in dealings to report actual transactions. Besides, systematic improvement is required, such as documenting and enforcing real estate brokerage contracts, or providing incentives. Additionally, a managerial plan has to be drawn up by integrating the intelligence network of real estate transactions. Third, the current licensed real estate broker system should be thoroughly reexamined from the perspective of those participating in real estate brokerage. For users, a future system should guarantee that only licensed brokers can become brokerage assistants. Besides, the training system also has to be reinforced to provide quality services. Fourth, for other real estate brokerage systems, the brokerage commission system should be based upon long-term agreement between contracting parties. Also, a plan for changing the brokerage payment system from a contingent fee to conduct-oriented fee has to be considered. Then, by replacing the practice-based training system with the fee-based one, brokers must be encouraged to fully understand systems and policies, which vary according to circumstances, before undertaking the dealings about people's property rights.

현행 부동산 보유세의 헌법적 재조명

박민(Min Park),안경봉(Kyeong Bong Ahn) 한국세법학회 2008 조세법연구 Vol.14 No.3

부동산 보유세제는 투기 수요를 억제하고 서민의 주거를 안정시켜야 한다는 점을 가장 우선적인 목표로 삼아야 하며, 보유재산에 대한 적정한 조세부담의 달성도 부동산 보유세제의 지향점이다. 중산층의 주택 보유 또는 소유를 권장하는 것도 부동산 보유세제의 지향점이 될 수 있다고 본다. 종합부동산세를 평가하는 기준도 이러한 보유세제의 지향점들을 근거로 하여야 한다. 종합부동산세를 국세로 한 것이 지방자치단체의 과세자주권을 침해한다는 주장이 가능하나, 종합부동산세를 국세로 하는 것은 ‘지방재정의 균형발전’이라는 점에서 긍정할 수 있을 것이다. 문제는 특정지역의 납세자로부터 징수한 종합부동산세를 지방자치단체의 재원으로 교부하는 것이 과연 부동산 보유세의 원래 취지에 비추어 타당한가 하는 것이다. 부동산 보유세를 정당화하는 근거로 지방자치단체의 사회간접자본 및 행정서비스 제공을 들 수 있지만, 부동산보유자의 담세력에도 그 정당화 근거를 가진다고 할 수 있을 것이므로 종합부동산세는 국세로서 부과하고 그 부과된 세액 전액을 부동산 교부세로서 지방자치단체에 전액 교부한다고 하여 위헌이라고 할 수는 없을 것이다. 행정부가 조세정책으로 부동산 가격의 상승을 억제하겠다고 하는 것은 투기심리의 억제와 관련된 것으로 판단되나, 수요와 공급의 불균형이 해결되지 않으면 어떠한 정책으로도 투기심리를 잠재울 수 없다. 조세를 통하여 부동산 가격의 안정을 도모하기보다는 수요를 분산하는 정책과 공급을 확대하는 방향으로 주택정책을 수립하고, 부동산 금융과 부동산 세제의 선진화를 통하여 부동산시장에 간접적으로 개입하여 주택시장을 안정시키고 부동산 가격을 적정가격으로 유지하는 것이 바람직하다. 부동산을 보유하고 있다는 사실은 납세자의 담세력을 측정하는 기준이지만 현행 종합 부동산세는 그 담세력을 부적절하게 평가한다는 점에서 문제가 있다. 또한 보유세의 과세단위를 개인으로 할 것인가 세대로 할 것인가는 세법의 가장 기본적인 문제이다. 2008년 헌법재판소는 2006헌바112 결정에서 세대별 합산과세를 규정하고 있는 종합부동산세법 제7조ㆍ제12조에 대하여 위헌결정을 하였다. 혼인한 자 또는 가족과 함께 세대를 구성한 자를 개인별로 과세되는 독신자, 사실혼 관계의 부부, 세대원이 아닌 주택 등의 소유자 등에 비하여 불리하게 차별하여 취급하고 있으므로, 위헌이라는 것이다. 위 사례에서 발생하는 평등원칙의 침해는 부부합산제도로 인하여 생기는 문제가 아니라 우리나라의 세제가 누진세율을 채택하고 있기 때문에 발생하는 문제이기 때문에 헌법재판소의 판단은 명백히 잘못되었다. 한국은 부동산 보유세의 세율을 누진세율과 단일세율을 혼용하고 있으나, 부동산 보유세는 지방자치단체가 제공하는 사회간접자본 및 행정서비스에 대한 대가의 성격이 높은 점을 감안한다면 비례세율을 채택하는 것이 타당할 것이다. The nation’s top court declared that key parts of the Comprehensive Real Estate Tax Law(CRETA) are unconstitutional, leading the government to refund a significant portion of the special tax levied on high-end housing properties. This study has also reached the conclusion that, according to the principles of law, CRETA can be unconstitutional. However, the grounds of unconstitutional decision of this study are quite different from those of the Constitutional Court. The Constitutional Court ruled that the tax did unconstitutionally levy a tax based on the total value of the properties of a household, rather than imposing the tax on individual owners. Seven of the nine justices ruled the clause unconstitutional. The determination of the taxable unit in the tax code and the method of imposing the tax have historically been popular subjects of scholarly and political debate. As a conclusion, this paper suggests that it is not a legal question, but a political question which should be decided by Legislature. The Court also said in its ruling that CRETA was established to improve the fairness of the tax burden and to stabilize real estate property prices, and such purposes are legitimate and the tax burden is not excessive, based on the purpose. This conclusion is also somewhat different from that of this paper. This paper suggests that the ability to pay tax should be evaluated not by present value of the property but by purchasing price in order to improve predictability of the taxpayers. This paper also suggests that tax system can be used as an instrument of real estate policy. But using tax as an instrument of real estate policy is somewhat limited by the Constitutional and the general legal principle. It is desirable to use tax system as an auxiliary vehicle in real estate policy. The Court also ordered the revision of the tax law, noting that CRETA has violated the Constitution by indiscriminately imposing the tax even on people who own only a single property that they use as their primary residence. The court set Dec. 31, 2009 as the deadline for the revision to free such single-home owners from the tax. This paper suggests same conclusion as that of the Constitutional Court. However, the unconstitutionality of uniform assessment for individuals such as long-term owners of single homes for the purpose of residence remain controversial and under discussion. Some people interpret this decision as saying that owners of single homes should not be taxed. Others insist that the legislation must consider factors such as motivation for real estate ownership, period of time and ability to pay taxes.

국내 부동산컨설턴팅 등장성장 배경과 부동산개발 과정에서의 역할 : 서울시 부동산컨설팅업체를 중심으로

변필성 서울大學校 社會科學大學 地理學科 1996 地理學論叢 Vol.28 No.-

부동산실명법상 과징금에 관한 판례 분석

이윤정(Yoon Jung, Lee) 강원대학교 비교법학연구소 2015 江原法學 Vol.46 No.-

부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’)이 1995년 제정되어 시행된 지 약 10년이 되었다. 이 법의 제정 이전에는 우리 대법원의 판례를 통해 부동산 명의신탁의 유효성이 인정되었고, 일련의 판례를 통해 ‘대내적 소유권과 대외적 소유권의 분리’라는 명의신탁의 법리가 정립되어 왔다. 경제호황과 부동산 시장의 과열을 타고 조세를 포탈하거나 토지에 관한 각종 공법적 규제를 회피하기 위한 탈법적 수단으로 부동산명의신탁이 악용되어 그 폐단이 극에 달하자 부동산 명의신탁을 실효적으로 규제하기 위하여 위 법이 제정되었다. 이와 같은 배경에서 제정된 부동산실명법은 부동산에 관한 명의신탁등기를 원칙적으로 전면 금지하고, 실명등기 의무를 위반한 자에 대한 제재로 행정제재인 과징금, 이행강제금에 더하여 형사제재인 벌금 등도 규정하고 있고 나아가 부동산 명의신탁을 실효적으로 근절하기 위해 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동의 사법상의 효력까지도 부인하였다. 그런데 이와 같은 부동산실명법이 제정되어 시행된 지 10년이 지나면서 경제상황에 큰 변화가 있었다. 경기가 나빠지면서 부동산 시장이 차갑게 얼어붙은 것이다. 한편 적지 않은 액수의 과징금에 대하여 이처럼 강력하게 부동산 명의신탁을 억제하고 있는 부동산실명법이 벌써 10년 가량 시행되어 왔음에도 종래에 오랫동안 명의신탁을 유효한 것으로 인식하고 쉽게 접하여 온 일반인들의 법의식이 바뀌기는 쉽지 않았는지 부동산실명법 위반자의 적발 건수는 줄지 않았다. 이와 함께 이 법의 시행에 따라 부동산 명의신탁행위에 대한 고액의 과징금이 부과되어 오고 이에 대한 행정쟁송이 제기되면서 행정법 영역에서도 부동산실명법과 관련된 많은 판례가 쌓여 왔다. 특히 부동산 명의신탁행위에 대해 형사제재와 별도의 과징금을 부과하는 것이 이중처벌인지가 문제되어 이에 대해 이중처벌이 아니라는 헌법재판소와 대법원의 판결이 있었고, 그 외에도 과징금의 부과대상이나 감액여부, 과징금 부과의 제척기간, 과징금의 상속 등 여러 쟁점에 관한 판례가 나왔으나 여전히 이 법 상의 과징금의 성격과 부과 요건 및 절차에 대하여서는 명쾌하게 정리되지 않은 상황이다. 본 논문에서는 그 동안 부동산실명법에 따라 부과된 과징금과 관련한 판례들을 분석하여 문제가 되었던 쟁점들을 부동산실명법상 과징금의 성격을 어떻게 볼 것인지의 문제와 함께 검토하고 이를 통해 현 경제상황에 맞으면서도 부동산실명법의 입법취지를 살릴 수 있는 과징금 제도의 정립 방향에 대해 논의하고자 한다. The Real Estate Real Name Registration Act has been enforced for about 10 years. Before the law was to be enacted, Supreme Court had taken recognition for validity of Title Trust upon a Real Estate through a series of Judicial precedents and established the legal principles- ‘Separate Internally Ownership from External Ownership’. However Title Trust upon a Real Estate was wrongfully used as a evasion of taxes or a way to avoid the various legal regulations on land in accordance with overheating of the economy and real estate market boom and consequently this law was enacted in order to regulate the harmful effects of Title Trust upon a Real Estate. The Real Estate Real Name Registration Act bans Title Trust upon a Real Estate totally and imposed a penalty as Fines criminal penalties and surcharge as administrative sanctions. Also it denies a effect of a agreement of Title Trust upon a Real Estate and a registration on by that agreement to Title Trust upon a Real Estate in order to effectively eradicate Title Trust upon a Real Estate. But after then, economic situation was getting worse and the real estate market was freezing. On the other hand, the public consciousness of the prohibition on Title Trust upon a Real Estate does not change easilly. So cases have been piled up and precedents on administrative law on this issue accumulated. Especially, the Constitutional Court and Supreme Court ruled that the surcharge of this law did not violate "the principle of double jeopardy prohibition and many judicial precedents on issue of the surcharge"s targets, adjustment by the reduction of amount, expiration date of surcharge came out. e out. Still, the nature and requirements of the surcharge are not established clearly. Through the analysis of judicial precedents on penalty surcharge in the real estate real name registration act, It is expected that surcharge Suited to the current economic situation and letting out the legislative intent of this law can be established.