부동산개발사업의 정상화 방안에 관한 연구

서진형 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.17 No.-

본 연구에서는 부동산 개발사업 부실의 원인이 변형된 PF구조에 있다고 보고, PF구조 개선을 통한 부동산 개발 PF사업 부실채권(NPL) 정상화방안을 연구하는데 목적을 두었 다. 이에 따라 연구의 방법으로 문헌고찰, 현황분석, 사례분석을 취하였다. 본 연구에서 도 출한 결과는 다음과 같다. 첫째, 문헌고찰 측면에서는 먼저 부동산 개발사업 및 개발자에 대한 개념을 명확히 정의하였다. 또한, 국내 부동산 개발사업 실정에 맞는 추진단계를 제 시하였고, 국내와 서구의 PF구조를 분석하여 국내 PF가 변형된 구조로 운영되고 있음을 증명하였다. 둘째, 현황분석 측면에서는 먼저 부동산 개발사업의 PF 도입배경, 부동산 개 발 PF사업 NPL 현황, 부동산 개발신탁 현황 등을 분석하여 국내 PF의 변형된 구조의 문 제점을 도출하였다. 구체적으로는 사업성 평가방식보다 시공사 신용공여에 치중하는 구 조, 금융회사가 사업 파트너가 아닌 대주의 역할에 머물고 있는 구조, 사업주체인 시행사 의 비합리적 권리구조, 신탁의 합목적성과 모순된 역할구조 등의 문제점을 도출하였다. 나아가 ‘부동산 개발 PF사업 NPL 정상화방안’ 마련과 제도개선의 필요성을 도출하였다. 셋째, 사례분석 측면에서는 00 개발사업에 대한 사업의 개요와 PF구조, PF구조 개선사항 등을 분석하여, 금융구조 전환과 제도개선의 필요성에 대해 소결하였다. 이어서 PF구조 개선을 통한 부동산 개발 NPL 정상화방안으로 PFV사업방식의 도입과 이에 필요한 제도 개선 등을 제시하였다. This study has focused to seek normalization methods for those distressed development projects by improving the structure of project financing, after acknowledging that modified PF structure are actual causes for distress of property development projects. Accordingly the chosen reaearch methods were relevant literature reviews, the analysis of current situation, and case studies. The deducted implications from this study are as following: First, by conducting relevant literature reviews suggested, the notions of property development projects and developers were able to be clearly defined. In addition, this study was able to propose the ideal, practical development processes adjusted for property development environment in Korea and also revealed that the structures of project financing in Korea and Western countries are actually different. Secondly, in the perspective of analysis of current situation, this study has identified problems of modified PF structure in Korea by analyzing the background of PF introduction, the current situation of non-performing loans(NPL), the current situation of real estate trust. Furthermore, it has prepared 'management measures of NPL' and methods of systematic improvement. Thirdly, it also proposed normalization methods for those distressed development projects by conducting case studies. Specifically, 'Resort 00' was selected as it has successfully improved the distressed environment by modifying the PF structure. By conducting the analysis of its development plan, its structure, and the strategic points of structure improvement, the change in financial structure as well as systematic improvement were found to be necessary.

복합쇼핑몰 출점이 상권 및 주변 점포에 미치는 영향 (사례 연구)

서진형,곽종근,김민수,조춘한 한국마케팅관리학회 2019 한국마케팅관리학회 학술대회 Vol.2019 No.10

대형마트 출점이 주변 점포와 전통시장에 미치는 영향

서진형,조춘한 한국유통물류정책학회 2019 유통물류연구 Vol.6 No.3

본 연구의 목적은 대형마트 출점이 주변 점포, 상권 및 전통시장에 미치는 영향을 객관적으로 분석하는데 있다. 경쟁효과와 집객효과 측면으로 구분해 분석하며, 카드 데이터를 활용해 객관적으로 결과를 도출하였다. 본 연구의 결과 대형마트의 1차 상권의 범위는 2㎞이며, 2차 상권은 4㎞로 나타났다. 대형마트 출점으로 인해서 상권 전체의 매출액(대형마트 매출액 제외)이 증가했다. 이를 통해 대형마트 출점은 집객효과에 의한 파급효과를 가져오는 것을 알 수 있다. 또한 보완 업종의 매출액이 증가하였으며, 경쟁업종도 마찬가지로 증가했기 때문에 경쟁관계보다는 집객효과가 큰 것으로 나타났다. 이러한 현상은 대형마트에 방문할 때, 주변 점포를 동시에 이용하기 때문으로 볼 수 있다. 전통시장의 경우 상업지구에서 대형마트 출점은 부정적인 영향을 가져오지만, 신규택지 지구에서는 긍정적인 영향이 있는 것으로 나타났다.

전세보증금반환 보증상품에 대한 법·정책적 제언

서진형 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.15 No.-

전세금보장신용보험이나 전세금반환보증제도가 시행되고 있으나, 이 제도는 활성화되지 못하고 있다. 따라서 이 제도의 활성화를 위한 제언을 종합하면 다음과 같다. 첫째, 계약불이행을 보험사고로 하는 법적 성질에 비추어 볼 때 임대인의 임차보증금반환 불이행에 따른 신용보험상품이므로 임차인이 상품에 가입하는 것이 아니라 임대인이 임차보증반환보증의 의미로 임차인을 피보험자로 하고 임대인이 타인을 위한 보험에 가입하는 방법으로 변경할 필요가 있다. 둘째, 임대인가입보험제도로 운영하게 되면 반드시 강제가입제도를 채택 하여야 제도의 실효성을 담보할 수 있을 것이다. 물론 장기적으로 인구의 감소, 가구 수의 감소 등으로 공가가 증가할 수밖에 없기 때문에 수요자 중심의 시장이 형성되면 강제가입이 아니더라도 임대인이 가입하는 분위가 형성될 것이다. 그 이전까지는 강제가입제도의 도입을 검토할 시점이 된 것으로 판단된다.

주택가격변화가 주택소유자 및 무주택자의 주거만족도에 미치는 영향에 관한 연구

서진형,강병기 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.27 No.-

본 연구는 주택가격의 변화가 무주택자를 포함한 전체 국민의 주거만족도의 결정에 어 떤 영향을 미치고 있으며, 이러한 영향이 주택의 소유 여부나 경제적 계층에 따라 차별화 될 것인지 규명함으로써 관련 연구의 발전과 정부의 주거복지 정책의 수립과 집행에 기 여하기 위하여 시행되었다. 연구를 위해 우선 선행연구를 조사ㆍ분석하여 연구 모형을 작성하고 3가지 가설을 설정하였으며, 가설에 대한 입증을 위해 총 16연간에 걸쳐 수집 된 한국복지패널조사자료를 활용한 다중회귀분석을 실시하고, 검증된 가설을 근거로 연 구에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 주택가격변동은 주택소유자와 무주택자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미 칠 것이라는 제1가설은 기각되었고, 주택가격변동의 주거만족도에 대한 영향력은 주택소 유자와 무주택자가 차별화 될 것이라는 제2가설과 거주자의 소득이나 보유자산의 크기에 따라 주택가격변동의 주거만족도에 대한 영향력은 차별화 될 것이라는 제3가설은 모두 채택되었다. 이와 같은 가설 입증 과정에서 주택가격변동은 주택소유자보다는 무주택자 의 주거만족도에 더 큰 부정적 영향을 미칠 수 있다는 점도 발견하였다. 또한 가설 검증 결과를 감안하여 3가지 시사점을 정리하였다. 첫째, 주택시장의 가격 에 대한 각종 연구와 정부 정책에서는 주택소유자뿐만 아니라 무주택자에 대한 배려도 반드시 필요하다. 둘째, 주거권 보장을 위한 정부의 주거복지정책은 주택소유 계층 보다 는 무주택 계층에 대해 조금 더 배려함으로써 국민의 주거만족도 증진에 더 큰 효과를 기대할 수 있을 것이다. 셋째, 주택가격변동이 주거만족도에 미치는 영향은 소득수준이 높거나 보유자산액이 많을수록 크다는 점을 감안하여 주거권 보장을 위한 정부의 주거복 지정책은 정책수요계층의 소득과 보유자산에 따라 차별적으로 계획되고 시행되는 것이 바람직할 것이다. 또한 학계에서도 주거만족도 관련 연구를 진행 할 때 소득과 자산의 차 별성을 반영할 경우 보다 좀 더 현실성 높은 연구가 진행될 수 있을 것이다. 본 연구는 주택소유자 뿐만 아니라 무주택자까지 포함하여 주택가격변동에 따른 주거 만족도의 변화 영향을 분석하였으며, 모든 응답자들에게 적용 가능한 주택가격변동 변수 를 발견하여 연구에 활용했다는 점에서 연구의 기여도가 인정된다. 또한 다양한 소득 및 자산 보유 계층별 분석 방법론을 제시한 점에서도 기여도가 인정될 수 있을 것이다. This study was initiated to find out how changes in housing prices affect the determination of the housing satisfaction of the entire population, including the renters. And it was also conducted to find out whether these effects would be differentiated according to home ownership or economic class. For the study, first of all, previous studies were investigated and analyzed to create a research model and three hypotheses were established. In addition, to prove the hypothesis, a multiple regression analysis was conducted using the Korea Welfare Panel study data collected over a total of 16 years, and the implications of the study were summarized based on the verified hypotheses. As a result of the verification, the first hypothesis that changes in housing prices would have a positive (+) effect on housing satisfaction of homeowners and renters was rejected. However, the second hypothesis was adopted that the effect of housing price changes on housing satisfaction would be differentiated between homeowners and houseless persons. The third hypothesis was also adopted, which states that the influence of housing price fluctuations on housing satisfaction will be differentiated according to the size of residents' income or assets. In this process, it was also found that housing price fluctuations can have a greater negative impact on the housing satisfaction of renters than homeowners. Considering the results of hypothesis verification, three implications were summarized. First, consideration for not only homeowners but also renters is essential in various studies on prices in the housing market and government policies. Second, if the government's housing welfare policy to guarantee housing rights is more considerate of the renter group than homeowner group, it can contribute more to the improvement of people's housing satisfaction. Third, the effect of housing price fluctuations on housing satisfaction is greater when the income level is higher or the amount of assets held is higher. Therefore, it would be desirable for the government's housing welfare policy to guarantee housing rights to be discriminated and implemented according to the income and assets of the class in need of the policy. And in the academic world, when conducting research on housing satisfaction, more realistic research can be conducted than when the distinction between income and assets is reflected. This study contributed to the development of the study in that it analyzed the impact of changes in housing satisfaction according to housing price changes, including not only homeowners but also renters. The contribution is also acknowledged in that housing price change variables applicable to all respondents were used in the study. In addition, contributions can be recognized in that the analysis methodology for each income and asset holding class was presented.

부동산중개제도의 법적 과제 -공인중개사법을 중심으로-

서진형 한국토지법학회 2008 土地法學 Vol.24 No.1

부동산중개제도는 산업 자체의 고도화와 여건변화에 부응할 수 있는 제도개선의 필요성이 매우 높은 실정이다. 본 연구는 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률이 시행된 지 1년반이 지난 지금 부동산중개제도를 선진적으로 발전시키기 위한 방향을 모색하고자 한다. 이제 우리나라의 부동산중개제도는 국가경제규모보다 국민의 재산권 보호 측면에서 볼 때 부동산중개업을 전문서비스업으로 육성시키고 전문성과 윤리성을 갖춘 전문직업인으로 인식될 수 있도록 전환시키는 제도적 장치가 시급하다. 따라서 공인중개사법을 중심으로 부동산중개제도의 현황과 문제점, 법적과제가 무엇인지 살펴보았다. 공인중개사법을 중심으로 부동산중개제도의 법적과제를 종합하여 정리하면 다음과 같다. 첫째, 거래당사자의 재산권보호를 위하여 손해배상책임제도의 업무보증금액을 상향하여야 하며, 중개대상물 확인ㆍ설명제도는 중개업자가 확인ㆍ설명할 수 있도록 조사권한을 대폭적으로 부여하여야 할 것이며, 계약금의 예탁제도가 정착될 수 있도록 의무화 또는 정착방안을 마련하여야 한다. 둘째, 부동산거래의 투명화를 위하여 실거래가 신고제도를 거래당사자에게 신고의무를 부여하는 방안으로 전환하여야 하며, 부동산중개계약의 서면화, 의무화, 또는 인센티브 부여를 통한 정착방안 마련 등의 제도개선이 이루어져야 하며, 부동산거래정보망의 단일화를 통한 관리방안이 마련되어야 할 것이다. 셋째, 부동산중개업 종사자제도 측면에서 공인중개사 제도를 전면적으로 재검토하여야 할 것이며, 사용인의 경우에 공인중개사만이 중개보조원이 될 수 있도록 하고 교육제도를 강화 하여 국민들에게 서비스할 수 있도록 제도개선이 이루어져야 할 것이다. 넷째, 기타 부동산중개제도와 관련하여 중개수수료 제도는 장기적으로 당사자합의로 할 수 있도록 하고, 중개보수를 성공보수보다는 행위보수체로 전환하는 방안도 고려하여야 할 것이다. 그리고 교육제도를 실무교육중심에서 보수교육중심으로 전환하여 시대적 상황에 따라 변화하는 제도와 정책들을 제대로 습득하여 국민의 재산권 거래를 담당할 수 있도록 하여야 할 것이다. Now the current real estate brokerage system requires improvement in answer to the more sophisticated real estate industry and circumstantial changes. This study intends to guide how to advance the real estate brokerage system, especially a year after the law regarding the operations of licensed real estate agents and real estate transaction report went into effect. Now, considering protecting people's property rights, rather than the national economic scale, Korea's real estate brokerage system is in urgent need of a systematic mechanism which can develop real estate brokerage into professional services and elevate brokers to professionals with expertise and a sense of morality. Hence, this study investigates the current status, problems, and legal tasks of Korean real estate brokerage system, mainly focusing on the law for licensed real estate agents. Listed below is a summary of legal tasks in relation to the real estate brokerage system, centering on the licensed real estate agent law. First, in order to protect the property rights of the person engaged in a particular transaction, the amount of operational deposit related to the damage compensation system should be increased. As well, a system for verifying and describing brokerage objects ought to empower brokers with the right to investigation so that they can verify and describe their brokerage object. Furthermore, a plan to institute and stabilize the deposit system has to be prepared as well. Second, for transparency in real estate dealings, the current transaction report system should be improved to oblige the person engaged in dealings to report actual transactions. Besides, systematic improvement is required, such as documenting and enforcing real estate brokerage contracts, or providing incentives. Additionally, a managerial plan has to be drawn up by integrating the intelligence network of real estate transactions. Third, the current licensed real estate broker system should be thoroughly reexamined from the perspective of those participating in real estate brokerage. For users, a future system should guarantee that only licensed brokers can become brokerage assistants. Besides, the training system also has to be reinforced to provide quality services. Fourth, for other real estate brokerage systems, the brokerage commission system should be based upon long-term agreement between contracting parties. Also, a plan for changing the brokerage payment system from a contingent fee to conduct-oriented fee has to be considered. Then, by replacing the practice-based training system with the fee-based one, brokers must be encouraged to fully understand systems and policies, which vary according to circumstances, before undertaking the dealings about people's property rights.

포스트 코로나 시대의 효율적인 홈트레이닝을 위한 스마트 매트 디자인 방향성 연구

서진형,김은영 한국기초조형학회 2022 기초조형학연구 Vol.23 No.2

Recently, home fitness has emerged as a trend as external activities have been restricted due to the suspension and restriction of sports facilities due to COVID-19. However, this can cause the risk of injury due to incorrect exercise, therefore improvement for efficient exercise is needed during home fitness. Consequently, this study attempted to understand the current status of products through case analysis of smart mats that emerged based on the recent influence of COVID-19 and related industrial growth and technological development and forecast the design direction of smart mats to support efficient exercise during home fitness in the Post-COVID-19 era. First of all, through theoretical consideration, the current status of COVID-19, home fitness market prospects, and yoga mats were identified, and case analysis of smart mats was conducted using analysis criteria derived based on basic characteristics and physical functions of yoga mats, and functions and technologies of smart mats. Through this, the current status of smart mats was understood, classified into physical structure and functional aspects, and subdivided to propose design directions. The design direction of the smart mat proposed in this study is ‘use anti-slip, strengthen retention, antibacterial treatment, non-toxic, and eco-friendly materials’, ‘applied standard yoga mat and lightweight material’, ‘removable structure and accessory design’, ‘wireless, rechargeable battery structure and foldable structure design’, ‘support AI algorithms and collaborative filtering technologies’, ‘enhancing connectivity with wearable devices and leveraging accumulated data’, ‘enable virtual reality and real-time interactive community service’, ‘provide real-time coaching and monitoring services, and direct communication support systems’. This study is meaningful in that it sought and proposed the design direction of smart mats to support efficient exercise during home fitness in the Post-COVID-19 era in the future. It is hoped that the research results on the design direction of smart mats derived through this can be used as basic data for future research, and the development of the smart mat is expected to continue. 최근 코로나19로 인한 체육시설의 운영 중단 및 제한 조치의 영향으로 외부 활동이 제한됨에 따라 홈트레이닝이 트렌드로 급부상하였지만 이는 잘못된 운동으로 인한 부상 위험 등을 야기할 수 있어 홈트레이닝 시 효율적인 운동을 위한 개선이 필요한 실정이다. 따라서 본 연구는 최근 코로나19의 영향과 관련 산업 성장 및 기술 발전을 토대로 등장한 스마트 매트에 대한 사례 분석을 통해 제품의 현황을 파악하고 향후 포스트 코로나 시대의 홈트레이닝 시 효율적인 운동을 지원하기 위한 스마트 매트의 디자인 방향에 대해 전망하고자 하였다. 우선 이론적 고찰을 통해 코로나19와 홈트레이닝 시장 전망, 요가 매트의 현황에 대해 파악하였고 요가 매트의 기본 특징 및 물리적 기능과 스마트 매트의 기능 및 기술을 토대로 도출한 분석 기준을 활용하여 스마트 매트에 대한 사례 분석을 진행하였다. 이를통해 스마트 매트의 현황에 대해 이해하고 물리적 구조 측면과 기능적 측면으로 구분 및 세분화하여디자인 방향에 대해 제안하였다. 본 연구에서 제안한 스마트 매트의 디자인 방향은 ‘미끄럼 방지 및고정력 강화 표면과 항균 처리 및 무독성, 친환경 소재 사용’, ‘일반 요가 매트 표준 규격 적용 및 경량화 소재 사용’, ‘탈부착형 구조 및 액세서리 디자인’, ‘무선 및 충전식 배터리 구조와 접이식 구조 디자인’, ‘AI 알고리즘 및 협업 필터링 기술 지원’, ‘웨어러블 디바이스 연계성 강화 및 축적 데이터 활용’, ‘가상 현실 및 실시간 양방향 커뮤니티 서비스 활성화’, ‘실시간 코칭 및 모니터링 서비스와 직접 소통지원 시스템 제공’이다. 본 연구는 향후 포스트 코로나 시대의 홈트레이닝 시 효율적인 운동을 지원하기 위해 스마트 매트의 디자인 방향을 모색하고 제안하였다는 것에 의의가 있다. 이를 통해 도출된 스마트 매트의 디자인 방향에 대한 연구 성과가 향후 후속 연구의 기초 자료로 활용될 수 있기를 바라며스마트 매트 관련 개발 및 발전이 지속되기를 기대한다.

대형마트 폐점이 주변 상권과 고용에 미치는 영향

서진형,조춘한 한국유통학회 2020 한국유통학회 학술대회 발표논문집 Vol.2020 No.11

일본의 CCRC 관련 정책에 관한 연구 - 생애활약마찌 구상을 중심으로 -

서진형 한국부동산경영학회 2019 부동산경영 Vol.19 No.-

최근 일본은 일본판 CCRC 구상으로 지칭되는「생애활약 마찌」구상을 통해 고비용 구조인 토쿄권 등 대도시의 고령인구를 지방으로 이주시켜 저비용 구조인 지방중소도시 의 기존 자원을 활용하는 등의 보다 적극적인 정책을 추진하고 있다. 본 연구는 이러한 일본의 CCRC 정책의 구조 및 추진 방법 등에 대하여 살펴보았다. 연 구결과는 다음과 같다. 첫째, 일본판 CCRC라 불리는「생애활약 마찌」구상은 토쿄를 시작으로 한 지역의 고 령자가 희망하는 지방이나 시가지로 이주하여, 지역주민, 다세대와의 적극적인 교류를 통 해 건강하고 활동적인 생애를 보내고, 필요한 의료·개보를 원활하게 받을 수 있는 지역을 만드는 것을 목표로 하고 있다. 둘째, 「생애활약 마찌」구상은 이주 고령자가 건강한 단계에서 입주하여, 일방적으로 서비스를 받는 주체가 아닌 지역의 사회활동에 적극적으로 참여하는 주체적 존재로서 위 치를 부여하고, 고령자만 거주하지 않고 지역사회와 구성원의 자녀, 젊은층 등 다세대와 교류하는 오픈형 거주가 기본 모델이라는 점이 기존 고령자시설과의 차이점이 있다. 셋째, 이러한 새로운 고령자 거주대책의 기본 구조는 「입주자」, 「지역·거주환경」, 「서비스제공」, 「사업운영」의 4가지 요인을 중심으로 수행된다. 넷째, 이러한 정책적 성공을 위하여 국가, 지자체, 사업주체 등 사업추진 주체별로 각각 역할을 분담하여 수행하고 있다. Recently, Japan is now executing more aggressive policy measures such as utilizing the existing local small/medium urban resources based on low-cost structure through the 「Lifetime Activity Town」(often referred to Japanese-version CCRC plan), which promotes the migration of Metropolitan elderly people to rural places. This study has scrutinized the structure and process plans of such CCRC policy measures and the result is as following. First, 「Lifetime Activity Town」plan include the migration plan of elderly people to regional places in order to establish such place as the salubrious life environment by fostering the more active communication with local residents. Second, 「Lifetime Activity Town」plan is truly differentiated from the previous elderly facilities as following: those migrators are not the ones to be provided with the social service, but they are the ones to provide such social service and also take lead in the communication with the local young and old generations. Third, the fundamental structure of residential policy measurers for elderly people are being activated on the basis of 4 kinds of factors, which are 「residents」, 「local residential environment」,「service provision」, and 「business operation」. Fourth, project stake holders, including the nation, local government, project subject, etc, are playing each own's roles to reach policy success.

유통업체의 ESG와 지역상생전략에 관한 연구 - 유통산업을 중심으로

서진형,김현아,조춘한 한국마케팅관리학회 2022 한국마케팅관리학회 학술대회 Vol.2022 No.04

전 세계적으로 ESG가 정부, 기업 등에서 핵심요소로 부각되고 있다. 특히 기업에서는 ESG 경영 에 관심이 높아지고 있는데, ESG는 Environment(환경), Social(사회), Governance(지배구조)의 약자 로 기본 개념은 기업 경영에서 지속가능성(sustainability)을 달성하기 위한 비재무적 요소를 의미 한다. 또한, 중·장기적 기업 가치에 직·간접적으로 큰 영향을 미치는 환경, 사회, 지배구조 측면에 서의 비재무적 성과에 관한 것으로 볼 수 있다. 또한 ESG와 유사한 개념의 경영 용어인 기존 CSR 개념의 경우는 기업의 사회적 책임(Corporate Social Responsibility, 이하 CSR)으로 CSR의 대 상 요소는 조직 지배구조, 인권, 노동 관행, 환경, 공정운영 관행, 소비자 이슈, 지역사회 참여와 발전 등을 제시하고 있는데, 이들 요소는 ESG의 환경, 사회, 지배구조에 대응되는 측면이 있다. 위와 같이 ESG는 기존의 수직적 관계에서의 환경, 사회, 지배구조를 통한 비재무적 요소를 평 가해서 투자에 적용하는 것으로 국내 유통업체가 하고 있는 지역 상생을 통한 중·소경쟁자를 위 한 지원과는 상호 상충이 될 수 있다. 이러한 상충되는 부분을 해소하기 위해서는 유통업체의 개 별 점포에서 시행하고 있는 지역 사회 활동과 더불어 지역 상생을 기업의 ESG 가치와 연결시키 는 것이 중요하다. 왜냐하면 국내 유통업체에 대한 투자는 국내 뿐 아니라 해외 투자를 지속적으 로 받기 때문이다. 현재까지의 국내 유통업체는 4차 산업혁명을 기반으로 한 다양한 혁신 기술을 적용하면서 유통 산업의 밸류체인, 및 큐레이션, 배송, 쇼핑 등 다양한 측면에서 소비자의 편의성 확보에 주력하였 다. 또한, 국내외 업체들이 ESG 활동의 일환으로 친환경 제품 사용, 제품 생산 시 친환경적 요소 반영을 하고 있다. 그러나 국내 유통업체가 신규 점포를 출점하면서 고객의 경험과 가치 극대화, 지역 밀착형 사회 공헌, 지역 내 공동체 강화(소비 이탈 방지)는 물론 주변 전통시장 및 골목상권 에 대한 공헌 활동을 하고 있으나 이에 대한 평가는 단순히 신규 점포 출점을 위한 한 가지 수단 으로 변질되었다. 그러나 이러한 유통업체의 신규 점포 출점 시 노력은 영국의 BID에서 지역을 선도하는 기업들이 하는 활동과 동일한 활동이라고 할 수 있다. 국내의 골목상권과 전통시장 활 성화를 위한 활동이 정부 지원을 중심으로 이루어졌으나. 지속성, 전문성, 경쟁우위 측면에서 모 두 부족한 실정이다. 작년에 통과된 지역상생법은 영국의 BID를 벤치마킹 했다고 볼 수 있으나, 영국 BID 성공의 핵심은 선도기업인 직영점의 출점을 어렵게 하는 내용이 포함됨에 따라 정부 지 원의 문제점인 지속성, 전문성, 경쟁우위 측면을 모두 상실했다고 할 수 있다. 또한, 정부에서는 도시재생 사업을 통해 주거만족을 높이기 위한 환경개선 및 정부, 지자체, 그 리고 주민참여로 커뮤니티 형성에 기여하기 위해 노력하고 있으나, 도시재생 사업 기간 동안에는 높은 참여율에 많은 노력을 기울이지만 사업이 끝나고 나면 모두 유명무실해지고 환경개선 외에 상권 활성화에는 뚜렷한 기여를 못하고 있다. 따라서 정부 주도형 골목상권 및 전통시장 살리기, 도시재생 사업 등에는 한계가 있으며, 이를 지속적으로 추진하기 위한 예산도 부족한 실정이다. 따라서 최근의 생활패턴(소득이 있는 곳에서 거주하기 보다는 소비가 편리한 곳에서 거주)을 반영 한 유통업체 점포 중심을 통한 골목상권 및 전통시장 살리기, 도시재생 사업을 추진하는 것이 필 요하다고 할 수 있다. 더구나 유통업체의 개별 점포가 추진할 수 있는 일은 한계가 있기 때문에 정부, 지자체, 그리고 주민 뿐 아니라 소상공인 및 자영업자도 함께 참여하는 커뮤니티를 구성을 통해 지역 주민의 편의성이 확산되어 삶의 질이 높아진다면, 상권이 활성화 될 뿐 아니라 ‘살기 좋은 우리 동네’ 가 될 것이다. 따라서 유통업체의 신규 점포 출점 뿐 아니라 기존 점포의 역할에 대한 재평가를 하는 것이 필 요하며, 외국에서는 찾아보기 힘든 지역 상인과의 상생활동에 대한 효과를 측정하는 것이 필요하 다고 할 수 있다. 본 연구에서는 이를 평가하기 위해서 중·소도시 및 신도시에 출점하는 복합쇼핑 몰과 아울렛 출점이 삶의 만족 개선 즉, 주거 선택 및 만족도, 가족 내 갈등 및 만족과 지역 커뮤 니티 측면을 보고자한다. 또한 국내에만 있는 수평적 관계에서의 지역 상생이 기존의 지역협력 및 상생과 같이 일시적 지원 또는 단순지원에 대한 효과 검증이 아닌, 앵커 점포로써 고객의 유 입 및 이탈 방지를 매출액과 이용고객 특징을 통해서 분석하고자 한다. 또한 이러한 활동이 유통 업체 점포의 매출액에 미치는 영향을 통해 개별 점포 성과와의 관계를 분석하고자 한다. 결과를 바탕으로 개별 점포의 지역상생 활동의 전개방향 뿐 아니라, 우리나라 도시재생과 신도시 정책의 추진 방향성을 제시하고자 한다. 이는 국내 유통업체들이 노력하고 있는 고객만족과 더불어 지역 사회 관계에 대한 ESG를 활동을 정의하고 활동을 평가받을 수 있는 기반을 마련할 수 있기 때문 이다. 또한 정부 규제에 의한 지역과의 상생이 아닌 유통업체의 새로운 평가를 위해 자발적 활동 을 유도할 수 있는 계기를 마련하고자 한다. 본 연구의 목적을 달성하기 위해 우리나라의 축소판 인 경기도 8개시를 대상으로 설문조사와 카드데이터를 활용해서 분석하고자 한다.