신규아파트 분양가격과 중고아파트 매매가격 간의 그랜저 인과관계 분석

임덕호(Duck-Ho Lim),박선구(Sun-Gu Park) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.2

본 연구의 목적은 신규아파트 분양가격과 중고아파트 매매가격 간의 추이를 살펴보고 두 변수 간의 그랜저 인과관계 검정을 토대로 주택시장 안정을 위한 정책적 시사점을 도출하는 데 있다. 본 연구에서는 기존의 연구와는 상반된 다음과 같은 네 가지의 결론에 도달하였다. 첫째, 기존의 연구와는 상반되게 전국을 대상으로 한 분석에서 매매가격이 분양가격에 영향을 미치는 것이 아니라 분양가격이 매매가격에 영향을 미친다. 둘째,서울지역의 분양가격 또한 전국과 경기지역의 매매가격에 영향을 미친다. 셋째, 서울지역의 매매가격은 경기지역뿐만 아니라 전국의 매매가격에 영향을 미치지만, 경기지역을 포함한 전국의 매매가격은 서울의 매매가격에는 영향을 미치지 않으며, 전국의 매매가격과 경기지역의 매매가격은 인과관계가 없다. 넷째, 전국의 분양가격은 서울지역의 분양가격에 영향을 미치지만 서울지역의 분양가격은 전국의 분양가격에 영향을 미치지 않으며, 경기지역의 분양가격은 서울뿐만 아니라 전국의 분양가격에 지속적으로 커다란 영향을 미친다. 따라서 아파트 매매가격 상승의 진원지는 서울지역인 반면에 고분양가의 진원지는 서울과 경기지역이라는 것을 알 수 있다. 다시 말해 주택시장의 안정은 서울지역의 아파트 매매가격 및 분양가격과 경기지역의 신도시에서 공급되는 분양가격의 안정에 달려 있다. The purpose of this study is to analyze the trend between a price of a condominium built for sale and a sale price of an existing condominium and to derive the policy implication for the stability of housing market on the basis of a Granger casuality test. This study reached four conclusions which are contrary to the previous studies. Firstly, a supply price of a new condominium has an effect on a sale price of an existing condominium in an analysis for the whole country. Secondly, the supply price in Seoul has also an effect on the sale prices in both of the whole country and Gyeonggi. Thirdly, the sale price in Seoul has an impact on the sale prices in both of the whole country and Gyeonggi, but the sale price of the whole country including Gyeonggi has no effect on the sale price of Seoul and there is no Granger casuality between the sale prices of the whole country and of Gyeonggi. A nationwide price of a condominium built for sale affects the price of Seoul but not vice versa, and the supply price of Gyeonggi has a big impact continuously on the supply prices in both of Seoul and the whole country. We conclude that the source of the ascent in the sale price of an existing condominium is Seoul, but on the other hand the source of a high price of a condominium built for sale is Seoul and Gyeonggi.

아파트가격의 지역 간 연관성 분석

신종협(Jong-Hyup Shin) 한국산업경제학회 2018 산업경제연구 Vol.31 No.5

다변량 VAR-GARCH 모형을 사용하여 국내 아파트 매매가격과 전세가격의 지역 간 연관성을 살펴보았다. 전국을 대상으로 한 분석에서 수도권의 아파트 매매가격은 5대 광역시와 기타 지역의 아파트 매매가격에 음의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 수도권의 아파트 수요 증가가 다른 지역의 아파트 수요 위축으로 이어질 경우 나타날 수 있다. 반면 5대 광역시와 기타 지역의 매매가격은 수도권 매매가격에 전혀 영향을 미치지 못하는 것으로 밝혀졌다. 수도권 전세가격은 5대 광역시와 기타 지역의 전세가격에 음의 영향을 미치는 것으로 나타나 이들 지역의 아파트 전세 간에는 대체관계가 존재하는 것으로 분석되었다. 수도권 지역을 대상으로 한 분석에서 서울의 매매가격은 인천과 경기도의 매매가격에 양의 영향을 미친 것으로 나타났는데, 서울의 아파트 매매가격을 상승시키고 남은 유휴자금이 인천과 경기도로 이동하여 이들 지역의 매매가격을 상승시키게 되면 이와 같은 현상이 나타날 수 있다. 반면 인천과 경기도의 매매가격은 서울의 매매가격에 음의 영향을 미친 것으로 나타났는데, 이는 서울 이외의 수도권 지역에 호재가 발생할 경우 이들 지역으로 자금이 집중됨에 따라 서울의 매매가격 상승을 저해하는 경우에 발생할 수 있다. 인천의 전세가격 상승은 서울과 경기도의 전세가격 상승을 유발하는 것으로 나타나 수도권 전세가격에 있어서는 서울보다 인천의 영향력이 더 큰 것으로 밝혀졌다. 서울 지역을 대상으로 한 분석에서는 강북과 강남의 아파트 매매가격이 전혀 영향을 주고받지 않는 것으로 나타났다. 이는 강남 3구 이외의 지역들이 강남권에 포함됨에 따라 강북과 강남 간 아파트가격 격차를 감소시킨 때문인 것으로 추정된다. 한편 강북의 전세가격은 강남의 전세가격에 음의 영향을, 강남의 전세가격은 강북의 전세가격에 양의 영향을 각각 미치는 것으로 나타났다. 강남의 전세가격 상승이 일부 전세 세대의 강북 이전을 초래하게 되면 전세 수요의 변화에 따라 이와 같은 현상이 나타날 수 있다. 아파트가격의 지역 간 파급에 있어 일관성 있는 패턴이 나타나지 않았기 때문에 정책당국은 주택가격 문제를 해결함에 있어 전국을 대상으로 한 주택정책과 함께 지역특화적인 주택정책을 병행하여 사용하는 것이 바람직해 보인다. This paper investigates the interregional spillover effect of apartment prices using multivariate VAR-GARCH models. The sales price of apartments in the Seoul-metropolitan area has a negative effect on the sales prices of apartments both in the five metropolitan cities and in the non-metropolitan area. This is attributable to the fact that funds are concentrated in the more profitable Seoul-metropolitan area, which hinders the increase of sales prices of apartments in other regions. On the other hand, the latter has no effect on the former. The rental price of the Seoul-metropolitan area is negatively influenced by the rental prices of the five metropolitan cities and the non-metropolitan area, so there is a substitute relationship between the apartment rents of these areas. In the Seoul-metropolitan area, the sales price of Seoul has a positive effect on the sales prices of Incheon and Gyeonggi. It seems that the funds that increased sales price of Seoul have moved to Incheon and Gyeonggi and raised the sales prices of these areas. The sales prices of Incheon and Gyeonggi, however, show negative effects on the sales price of Seoul. The increase in the rental price in Incheon leads to an increase in the rental prices in Seoul and Gyeonggi. In the Seoul area, sales prices in Gangbuk and Gangnam have no effect on each other. This is presumably due to the fact that Gangbuk has priority for housing purpose and Gangnam has priority for investment purpose in buying apartments. The rental price of Gangbuk has a negative impact on the rental price of Gangnam, and the rental price of Gangnam has a positive influence on the rental price of Gangbuk. It might be the case that the increase in the rental price in Gangnam causes some families in Gangnam to move into Gangbuk.

국내 주요 도시의 주택가격 간 상호 연관성 분석

신종협(Jonghyup Shin),서대교(Daigyo Seo) 한국산업경제학회 2014 산업경제연구 Vol.27 No.4

국내 4대 주요 도시의 매매가격과 전세가격을 대상으로 다변량 GARCH 모형을 이용하여 상호 연관성 분석을 실시해 보았다. 4대 도시의 매매가격과 전세가격은 모두 이번 기의 조건부 분산이 지난기의 조건부 분산(GARCH 효과)보다 오차항의 제곱(ARCH 효과)에 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 매매가격과 전세가격 간 조건부 상관계수는 부산이 가장 높았고 인천이 가장 낮았는데 부산은 2000년대 중후반 주택가격의 정체현상이, 인천은 같은 기간 매매가격의 가파른 상승세가 그 원인 중 하나로 지목되고 있다. 매매가격의 조건부 상관계수는 서울-인천 및 서울-부산이 다른 지역에 비해 상대적으로 높게 나타났는데 서울과 인천은 수도권에 위치하고 있다는 지리적 근접성에, 서울과 부산은 국내 1, 2위의 도시규모에 각각 영향 받은 것으로 보인다. 4대 도시 모두 매매가격 충격이 매매가격의 변동성을 증가시키는 것으로 나타났으나, 특정 도시의 매매가격 충격이 다른 도시의 매매가격 변동성에 미치는 영향은 그리 크지 않은 것으로 밝혀졌다. 또한 개별 도시의 매매가격 변동성은 낮은 지속성을 보이는 것으로 나타났는데, 이는 예견되지 않은 주택정책이 예견가능한 주택정책보다 주택가격을 더 크게 변동시킨다는 것을 의미한다. 따라서 정책당국이 주택가격의 안정성을 유지하기 위해서는 시장참여자들이 충분히 예측할 수 있는 방향으로 정책을 수립?집행해 나가는 것이 필요하다. 전세가격 변동성은 매매가격 변동성보다 상대적으로 높은 지속성을 보이는 것으로 밝혀졌으나, 그 분석결과가 매매가격의 분석결과와 질적으로 큰 차이를 보이지는 않는 것으로 나타났다. Using Multivariate GARCH model, we examine the relationship between housing sales prices and lease prices in four major cities. The squared errors have a greater effect on the conditional variance for the current period than for the last period in housing sales prices and lease prices of four major cities. Busan is the highest conditional correlation coefficient, whereas Inchon is the lowest. The housing prices in Busan were stagnant in the second half of 2000. Inchon suffered a rapid rise in housing prices during the same period. The correlation coefficients of housing sales prices in Seoul and Inchon and Seoul and Busan are high, relative to in other regions. The former seems to have been due to the geographical proximity, and the latter likely resulted from the size of city. In this paper, we find that a shock to housing sales price would increase the volatility of housing sales prices in four major cities. However, the effects of the shock to housing sales prices would be heterogeneous on the volatility of housing sales prices. The volatility of housing sales prices is likely to have low persistence in all cities, which implies that any unpredictable housing policy could lead to a greater fluctuation in housing prices. To keep housing prices stable, policymakers need to establish and implement the policy that can be fully predicted by market participants. The volatility of housing lease prices would have high persistence, relative to housing sales prices.

아파트 매매가격의 지역 간 연관성 분석: 대구지역을 중심으로

김경민(Kim, Kyung-Min) 한국산업경제학회 2021 산업경제연구 Vol.34 No.1

본 연구에서는 그랜저-심즈 인과관계 검정과 DCC-MGARCH 모형을 사용하여 대구를 중심으로 지역 간 아파트 매매가격 초과수익률의 상관관계를 살펴보았다. 먼저 서울 및 5개 광역시를 대상으로 한 분석 결과, 서울과 인천의 아파트 매매가격이 대구의 아파트 매매가격을 그랜저 인과하는 것으로 나타났으며 대구의 아파트 매매가격은 인천과 대전의 아파트 매매가격을 그랜저 인과하는 것으로 분석되었다. 한편 DCC-MGARCH 모형에 따르면 대구의 아파트 매매가격은 부산, 대전, 광주와 마찬가지로 서울 및 인천의 아파트 매매가격과 음(-)의 조건부 상관계수를 나타내었다. 서울 및 5개 광역시에서 주거선호도가 가장 높은 자치구를 선정하여 연관성을 분석한 결과, 부산 해운대구의 아파트 매매가격이 대구 수성구의 아파트 매매가격을 그랜저 인과하는 반면 대구 수성구의 아파트 매매가격은 대전 유성구와 광주 남구의 아파트 매매가격에 영향을 미치는 것으로 드러났다. DCC-MGARCH 모형에 따르면, 대구 수성구는 부산 해운대구, 광주 남구와 마찬가지로 서울 강남구와 음(-)의 조건부 상관계수를 나타내었다. 대구의 7개 자치구를 대상으로 분석한 결과, 그랜저 인과관계 검정에서는 수성구와 여타 자치구 아파트시장과의 연관성이 크지 않은 것으로 나타났다. DCC-MGARCH 모형에 따르면 아파트 매매가격이 동시에 상승 또는 하락하는 경향이 있는 것으로 분석되었다. 결론적으로, 대구의 아파트 매매가격은 여타 지방 광역시에 비해 수도권 아파트 매매가격의 영향을 상대적으로 더 많이 받지만 그 영향력은 제한적이라고 볼 수 있다. 따라서, 대구의 경우 지역 주택시장의 수급과 같은 국지적 요인이나 정부의 수도권 부동산시장 규제에 따른 풍선효과 발생 가능성 등을 충분히 염두에 두고 주택정책을 추진해 나갈 필요성이 있다. This paper examines the relationship across excess returns of regional apartment sales prices, focusing on Daegu, using the Granger-Sims causality test and the DCC-MGARCH model. First, as a result of the analysis of Seoul and five metropolitan cities, I find that apartment sales prices in Seoul and Incheon Granger cause the apartment sales price in Daegu while the apartment sales price in Daegu Granger causes apartment sales prices in Incheon and Daejeon. Meanwhile, according to the DCC-MGARCH model, the apartment sales price in Daegu is conditionally negatively correlated with the apartment sales prices in Seoul and Incheon similar to those in Busan, Daejeon, and Gwangju. Next, I investigate the dynamic linkages among the districts with the highest residential preferences in Seoul and five metropolitan cities. The Granger causality test shows that the apartment sales price in Haeundae-gu (Busan) Granger causes the apartment sales price in Suseong-gu (Daegu) while the apartment sales price in Suseong-gu Granger causes Yuseong-gu (Daejeon) and Nam-gu (Gwangju). The DCC-MGARCH analysis shows that Suseong-gu displays a negative conditional correlation coefficient with Gangnam-gu (Seoul), like Haeundae-gu and Nam-gu. The result from analyzing 7 districts in Daegu indicates that Suseong-gu does not Granger cause most other districts. According to the DCC-MGARCH model, apartment sales prices in Daegu tend to rise or fall at the same time. In conclusion, the apartment sale price in Daegu is relatively more affected by the apartment sale price in the Seoul metropolitan area than in other metropolitan cities, but its influence is limited. Therefore, we need to pursue housing policy in Daegu with sufficient consideration of regional factors such as supply and demand in the local housing market or the possibility of balloon effect due to government regulations on the real estate market in the metropolitan area.

APT 전세가와 매매가 상호 영향력에 관한 실증적 연구

최현일(Choi, Hyun-Il),임병진(Yim, Byung-Jin) 대한경영학회 2011 大韓經營學會誌 Vol.24 No.6

서울시 아파트 전세가격 및 전세금비율 변동의 결정요인 분석

김대원(Dai-Won Kim),조주현(Joo-Hyun Cho) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.3

본 연구는 전세가격의 결정요인 분석과 동시에 전세가격과 매매가격 간의 연관지표로 자주 사용되는 전세/매매가비율 결정요인을 분석함으로써 전세가격 관련 정책 결정에 참고할 수 있는 시사점을 도출하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 서울시 아파트 전세가격 및 전세/매매가비율의 변동요인을 분석하기 위하여 주택가격특성모형(Hedonic Price Model)을 분석의 틀로 사용하여 3가지 모형을 설정하였다. 3가지 모형의 종속변수는 ‘3.3㎡당 전세가격’, ‘전세/매매가비율’, ‘전세/매매가비율 변동량’으로 각각 설정하였다. 또한 각 모형의 설명변수로는 주거특성과 가격특성(매매가격)을 동시에 설정하였는데, 가격특성은 모형1과 모형2에서는 ‘3.3㎡당 매매가격’으로, 모형3에서는 ‘매매가격 상승률’로 구분하여 사용하였다. 또한 모형1과 모형2에서는 설명변수간의 심각한 상관관계 발생이 예상되어 2SLS방식으로 회귀분석을 실시하였으나, 모형3은 OLS방식으로 회귀분석을 실시하였으며, 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 전세가격 결정에는 주거특성 및 가격특성 변수 모두가 영향력을 미치는데, 이중 매매가격이 더 큰 영향력을 발휘하고 있으며, 매매가격의 규모 증가에 따라 전세가격의 규모도 증가한다. 둘째, 전세/매매가비율 결정에도 주거특성 변수는 영향을 미치는 것으로 확인되었으나, 매매가격이라는 가격특성은 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 즉, 전세/매매가비율 수준의 결정에는 매매가격에 의한 영향 보다는 주거요인 등에 의한 영향을 받아 결정되는 것으로 보인다. 셋째, 전세/매매가비율 변동에는 다양한 주거특성 변수가 영향을 미치나 가장 큰 영향력을 미치는 것은 매매가격 상승률로 분석되었으며, 매매가격 상승률은 전세/매매가비율 변동에 음(-)의 영향력을 미치는 것을 확인할 수 있었다. 결론적으로, 전세가격 또는 전세/매매가비율의 최초 수준은 매매가격 수준과 주거요소에 비례하여 정해질 수 있으나, 그렇게 정해진 전세가격의 추후 상승은 매매가격의 하락 또는 안정화에 의해 유발 될 수 있음을 본 연구는 시사하고 있으며, 이는 곧 주택의 자산 가치 하락으로 인한 손실이 전세가격에 전가되는 현상으로 해석할 수 있다. Studying Jeonse system is of critical importance because most of the house leasing contracts in Korea are in the form of Jeonse. The main purpose of this study is to analyze determinants of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price. Our empirical analysis is based on the hedonic pricing model. Three different type os estimation were performed based on price information on apartments in Seoul. Empirical results show that the strongest factor to explain variations of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price is sale price. Sale price is negatively related to variations of the Jeonse price to sale price. This finding suggests that the recent rapid increase in Jeonse price is possibly due to sluggish movement or decrease in sale price.

전국 아파트 매매와 전세시장사이의 동적연관성에 대한 실증적 연구

홍정효 ( Chung Hyo Hong ) 아시아.유럽미래학회 2012 유라시아연구 Vol.9 No.4

동 연구는 전국 아파트(APT) 매매시장과 전세시장사이의 동적연관성에 대한 실증분석을 실시하였다. 이를 위하여 1986년 1월부터 2011년 12월 말까지 월별(monthly) 아파트 매매 및 전세가격 자료를 이용하여 VECM(vector error correction model)에 기초를 둔 Granger 인과관계 및 충격반응함수 (impulse response analysis) 분석을 실시하였다. 주요 실증분석결과는 다음과 같다. 첫째, 분석자료의 안정성을 검증하기 위하여 전국 및 강남지역 아파트매매와 전세가격지수의 수준변수(level variables)와 차분변수에 대한 단위근(unit root) 검정을 실시하였다. 이를 위하여 금융시계열분 석방법에서 일반적으로 사용되는 ADF(Augmented Dickey-Fuller)와 PP(Phillips Perron) 검정을 도입 하였다. 분석결과 전국 및 강남지역 아파트 매매와 전제시장 가격지수의 수준변수는 단위근이 존재하는 불안정한 시계열로 나타났으나 차분변수는 단위근이 존재하지 않는 안정적인 시계열로 나타났다. 둘째, 전국 및 강남지역의 아파트 매매와 전세가격사이의 장기적인 균형관계, 즉 공적분관계(co-integration relationship)가 존재하는지를 분석하기 위하여 요한센(Johansen) 공적분 검증을 실시하였다. 분석결과 전국 및 강남지역 아파트 매매가격과 전세가격사이에는 장기적인 균형관계가 존재하는 것으로 나타났다. 셋째, VAR(1)모형에 기초를 둔 Granger 인과관계분석을 통하여 전국 및 강남지역 아파트 매매가격 과 전세시장사이의 선도-지연관계를 분석하였다. 분석결과 전국 아파트 매매가격은 전국아파트 전세가격 변화에 강한 예측력을 지니고 있는 것으로 나타났다. 그 반대 현상은 통계적으로 유의한 수준에서 존재하지 않는 것으로 나타났다. 강남지역의 경우 아파트 매매가격과 전세가격사이에 피드백적인 영향력을 미치고 있는 것으로 나타났으나, 매매가격의 전세가격에 대한 영향력이 전세가격의 매매가격에 대한영향력이 상대적으로 더 강한 것으로 나타났다. 또한, 강남지역 부동산시장의 전국 부동산시장에 대한교차적인 영향력을 분석한 결과 강남지역 아파트 매매시장과 전세시장 모두 전국 아파트 매매와 전세시장 변화에 강한 예측력을 지니고 있으나, 강남지역 매매가격이 전세가격보다 전국 아파트 매매와 전세시장에 미치는 영향력이 상대적으로 더 강한 것으로 나타났다. 넷째, VAR(1) 모형에 기초를 둔 충격반응함수(impulse response analysis) 분석을 실시한 결과 전국 아파트 전세시장은 전국 아파트 매매시장에서 발생한 수익률 충격 한 단위 변화에 대하여 즉각적인 반응을 보인 후 동 영향력은 10기간 이상 지속되는 것으로 나타났다. 전국아파트 매매시장은 전국 아파트 전세시장에서 발생한 수익률 충격 한 단위에 대하여 1기간 후 반응을 보인후 동 반응은 10기간 이상 지속되는 것으로 나타났다. 전반적으로 매매시장의 전세시장에 대한 영향력이 그 반대의 경우 보다 상대적으로 더 강하고 지속적인 것으로 나타났다. 또한, 강남지역 아파트 매매와 전세시장에서 발생한 수익률 충격 한 단위에 대하여 전국 아파트 매매와 전세시장은 1기간 후 반응을 보인 후 동 반응은 10기간 이상 지속되는 것으로 나타났으나 강남지역 아파트 매매시장이 전세시장보다 전국 아파트 매매와 전세시장에 미치는 영향력이 상대적으로 더 강한 것으로 나타났다. 따라서 국내 아파트 매매와 전세시장사이에는 대체적으로 전국 및 강남지역 모두 아파트 매매시장의 전 세시장의 영향력이 아파트 전세시장의 매매시장에 대한 영향력보다 상대적으로 더 강한 것으로 나타났다. 이러한 실증분석결과는 부동산 정책 담당자들의 부동산정책수립 및 부동산 투자자들의 투자전략 수립에 다소 나마 기여를 할 수 있을 것으로 보여 진다. This study tests the dynamic interrelationship between trading and rental prices of real estate markets in Korea using the monthly data from January, 1, 1986 to December, 31, 2011. For this purpose we employ both Granger causality test and impulse response analysis based on the vector autoregressive model. Considering the co-integration relationship between national and Gangnam province apartment trading and rental price index, we incorporate the error correction term into the VAR model. The main empirical results are as follows. First, we estimated whether the level variables and returns of national and Gangnam province apartment trading and rental price index are stationary or not. For this we make us of the ADF (Augmented Dickey-Fuller) and PP (Phillips Perron) which is used frequently in financial econometrics areas. According to the unit root test results, there is a unit root in the level variables but not in the returns of national and Gangnam province apartment trading and rental price index. Second, we also studied whether there is a co-integration relationship among the level variables in the national and Gangnam province apartment trading and rental price index. For this, we employ Johansen co-integration test. According to the empirical results, we find that there is a co-integration relationship between national and Gangnam province apartment trading and rental price index with a statistically significant level. Third, in order to the short-run information transmission between national and Gangnam province apartment trading and rental price index, we estimated Granger causality test based on VECM (1) model. We selected lag one (1) based on estimates of bayesian information criteria. According to the Granger causality test, we find that the national apartment trading market has an impact on the change of the national apartment rental market with a statistically significant lever, but not vice versa. In case of Gangnam province’s real estate market, there is a bilateral impact between the trading and rental market but the impact of trading market to rental market is relatively more strong than that of rental market to trading market with statistically significant levels. We also estimated the impact of Gangnam province’s real estate market to national market and the empirical result showed that both the trading and rental market of Gangnam province have an impact on the national market with the statistically significant levels. Fourth, we estimated the impulse response analysis based on VECM (1) to study the persistence of impact between trading and rental market in national and Gangnam province real estate markets. The empirical results show that national apartment rental price reply instantly the new impact took placed in national apartment trading market and this influence persist more than 10 period. National trading market also shows similar response on the news from national rental market. We also find that the trading and rental markets of Gangnam have a strong influence on the national trading and rental markets more than 10 period, but Gangnam``s apartment trading index``s influence are more dominant. From these empirical results we infer that the change in apartment trading price in national and Gangnam province have much more information than those of rental market prices. We hope these kinds of empirical results would be helpful for the policy maker and investors to set up investment and risk management strategies.

전국과 서울주택시장간의 매매와 전세가격의 정보이전 메커니즘을 통한 전략적 접근에 관한 연구

김광수(Kim, Kwang-Soo),문규현(Moon, Gyu-Hyen) 대한경영학회 2011 大韓經營學會誌 Vol.24 No.6

주택 매매가격과 전세가격의 비대칭적 움직임에 대한 실증연구

윤종인 한국경영컨설팅학회 2015 경영컨설팅연구 Vol.15 No.2

본 연구는 주택 매매가격과 전세가격의 관계에 대한 실증연구로 첫째 두 가격의 공적분관계를 검정하고 둘째 매매가격과 달리 전세가격이 공적분관계에 대해 약외생적(weakly exogeneous)인가를 검정한다. 실증분석결과에 따르면 첫째 수준이동(level shift)만을 고려하더라도 주택 매매가격과 전세가격은 공적분관계를 가졌던 것으로 나타났다. 둘째 매매가격과 달리 전세가격은 공적분관계에 대해 약외생적이었던 것으로 나타났다. 본 연구의 실증분석결과는 다음과 같이 해석할 수 있다. 주택 매매가격과 전세가격에는 장기적으로 안정적인 관계가 있어 왔고 이 관계에서 깨어지더라도 시간이 지나면서 회복되어 왔다. 주목할 것은 안정적인 관계의 회복이 전세가격의 움직임에 의한 것이 아니라 매매가격의 움직임에 의한 것이었다는 점이다. 따라서 최근 매매가격 대비 전세가격 비율의 상승은 전세가격의 상승 때문이 아니라 매매가격의 정체 때문인 것으로 판단된다. 어쨌든 과거의 경험에 비추어 볼 때 최근의 동향은 전혀 새로운 현상이라고 보기 어렵다. This study is an empirical study on housing prices and housing lease prices. First, we test the cointegration relation of two prices. Second, we test the null hypothesis that housing lease prices have been weakly exogeneous for that cointegration relation. We can find that housing prices and housing lease prices have been cointegrated under level shift. Also, we can find that housing lease prices have been weakly exogeneous for that cointegration relation, but housing prices have not been so. Our results say that there has been the long-run relation between housing prices and housing lease prices. The point is that the long-run relation has been maintained not by movements of housing lease prices but by movements of housing prices. We note that recent rises in housing prices-housing lease prices ratio is due to downturns of housing prices but not overturns of housing lease prices. It might be that high housing prices-housing lease prices ratio would continue to rise.

전세가격-매매가격 비율의 유용성 분석

장용진(Young-Jin Jang) 건국대학교 부동산도시연구원 2014 부동산 도시연구 Vol.6 No.2

본 연구는 전세가격-매매가격 비율이 전세가격과 매매가격의 움직임과 상태를 파악하는데 어떤 역할을 할 수 있는지 분석하는 것을 목적으로 한다. 먼저, 공적분 검정을 통하여 전세가격과 매매가격의 장기적인 관계를 확인하였다. 단기적인 동태를 ECM을 통하여 확인한 후 전세가격과 매매가격이 균형 전세가격-매매가격 비율을 향하여 움직이고 있음을 확인하였다. 따라서 우리는 주택시장에서 전세가격과 매매가격이 균형 전세가격-매매가격 비율을 향하여 수렴한다는 것을 알 수 있었다. The objective of this paper is to analyze how a chonsei-price ratio is used to understand chonsei and housing prices and predict the movement in those values. First of all, we analyzed the long-run relationship between chonsei and housing prices with using cointegration tests to see how these values are related to and interact with each other. Second of all, the short-term dynamic movement in chonsei and housing prices has been established from the ECM results. Consequently, the long-run relationship and the short-term dynamic movement in chonsei and housing prices show us that chonsei and housing prices tend to converge towards an equilibrium chonsei-price ratio in a housing market.