The Effects of Regulation in Building Construction on the Decentralization of Economic Activity

임덕호(Duck-Ho Lim) 한양대학교 디지털경제연구소 1997 디지털경제연구 Vol.2 No.-

아파트 분양원가 공개의 경제학적 고찰

임덕호(Duck-Ho Lim) 한국주택학회 2005 주택연구 Vol.13 No.1

Both of supporting and counter arguments on unveiling of apartment production cost seem to be appropriate in partial. In most cases, however, the arguments lean to one side of consumer or supplier and overlook the characteristics of Korean housing market. In the current structure of housing market we can't expect the sharp decrease in lotting-out price even though apartment production cost is opened to the public. Therefore, it will be a more desirable approach to seek an alternative to soIve the distortion problems in Korean housing market rather than to keep up wasteful argument about unveiling of apartment production cost. The assignments that we. have to solve through such a social issue are that unveiling of apartment production cost should be limited to public firm, competitive bidding should be introduced in sale of public housing lots for the development profit to be restored to the government, and lotting-out system after completion is gradually introduced in newly constructed housing market so that housing market for suppliers can be converted to housing market for consumers. 전 세계적으로 유래가 없는 분양원가 공개에 대해 찬성론과 반대론 모두 일면 타당성이 있는 것처럼 보인다. 그러나 대부분의 주장들은 소비자나 공급자 어느 한 쪽으로 편향되어 있고 주택시장의 특성을 간과하고 있는 것 또한 사실이다. 현재와 같은 주택 시장구조에서는 설사 분양원가가 공개된다고 하더라도 소비자들이 기대하는 것처럼 분양가가 큰 폭으로 하락하기는 어렵다. 따라서 '분양원가 공개' 여부를 놓고 소모적인 논쟁을 벌이기보다는 그동안 제기된 주택시장의 왜곡문제를 해소할 수 있는 정책적 대안을 찾는 것이 보다 바람직한 접근방법이라고 생각한다. 분양원가 공개라는 사회적 이슈를 통해 우리가 해결해야 할 과제는, 첫째, 소비자의 알 권리를 충족시키면서 민간기업의 자율성을 보장하기 위해서는 분양원가 공개는 공기업으로 한정되어야 하며, 둘째, 공공택지의 개발이익이 정부에 귀속될 수 있도록 경쟁입찰제를 도입해야 하며, 셋째, 공급자 중심의 주택시장을 소비자 중심의 주택시장으로 전환하기 위해서는 단계적인 후분양제가 도입되어야 하고, 넷째, 주택사업에 참여하는 공기업의 공공성 회복을 위한 정책이 수립되어야 한다.

신규아파트 분양가격과 중고아파트 매매가격 간의 그랜저 인과관계 분석

임덕호(Duck-Ho Lim),박선구(Sun-Gu Park) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.2

본 연구의 목적은 신규아파트 분양가격과 중고아파트 매매가격 간의 추이를 살펴보고 두 변수 간의 그랜저 인과관계 검정을 토대로 주택시장 안정을 위한 정책적 시사점을 도출하는 데 있다. 본 연구에서는 기존의 연구와는 상반된 다음과 같은 네 가지의 결론에 도달하였다. 첫째, 기존의 연구와는 상반되게 전국을 대상으로 한 분석에서 매매가격이 분양가격에 영향을 미치는 것이 아니라 분양가격이 매매가격에 영향을 미친다. 둘째,서울지역의 분양가격 또한 전국과 경기지역의 매매가격에 영향을 미친다. 셋째, 서울지역의 매매가격은 경기지역뿐만 아니라 전국의 매매가격에 영향을 미치지만, 경기지역을 포함한 전국의 매매가격은 서울의 매매가격에는 영향을 미치지 않으며, 전국의 매매가격과 경기지역의 매매가격은 인과관계가 없다. 넷째, 전국의 분양가격은 서울지역의 분양가격에 영향을 미치지만 서울지역의 분양가격은 전국의 분양가격에 영향을 미치지 않으며, 경기지역의 분양가격은 서울뿐만 아니라 전국의 분양가격에 지속적으로 커다란 영향을 미친다. 따라서 아파트 매매가격 상승의 진원지는 서울지역인 반면에 고분양가의 진원지는 서울과 경기지역이라는 것을 알 수 있다. 다시 말해 주택시장의 안정은 서울지역의 아파트 매매가격 및 분양가격과 경기지역의 신도시에서 공급되는 분양가격의 안정에 달려 있다. The purpose of this study is to analyze the trend between a price of a condominium built for sale and a sale price of an existing condominium and to derive the policy implication for the stability of housing market on the basis of a Granger casuality test. This study reached four conclusions which are contrary to the previous studies. Firstly, a supply price of a new condominium has an effect on a sale price of an existing condominium in an analysis for the whole country. Secondly, the supply price in Seoul has also an effect on the sale prices in both of the whole country and Gyeonggi. Thirdly, the sale price in Seoul has an impact on the sale prices in both of the whole country and Gyeonggi, but the sale price of the whole country including Gyeonggi has no effect on the sale price of Seoul and there is no Granger casuality between the sale prices of the whole country and of Gyeonggi. A nationwide price of a condominium built for sale affects the price of Seoul but not vice versa, and the supply price of Gyeonggi has a big impact continuously on the supply prices in both of Seoul and the whole country. We conclude that the source of the ascent in the sale price of an existing condominium is Seoul, but on the other hand the source of a high price of a condominium built for sale is Seoul and Gyeonggi.

주택시장 정상화 방안

임덕호(Duck-Ho Lim) 한국주택학회 2009 주택연구 Vol.17 No.2

본 연구의 목적은 아파트 분양시장에 대한 정부 규제의 경제적 비용을 분석하고 분양시장의 정상화 방안을 제시하는 데 있다. 분양가 규제는 장기적으로 아파트의 공급 부족을 초래함으로써 투기를 부추기고 사회적 후생손실의 경제적 비용을 발생시킨다. 선분양제는 생산자가 소비자에게 위험을 전가하고도 프리미엄이 생산자에게 귀속되는 지극히 비정상적인 시장구조를 탄생시켰을 뿐만 아니라 공급과 입주의 시차로 인한 주택경기 불안을 가중시킨다. 민간분양 아파트에 대해서까지 무차별적인 분양원가 공개를 요구하는 것은 자본주의 시장경제원리에 부합하는 정책이라고 볼 수는 없다. 분양가 규제, 선분양제, 그리고 분양원가 공개는 서로 다른 규제를 담고 있지만 각각의 규제가 도입된 배경은 서로 연관되어 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 선분양제의 정당성은 분양가 규제 하에서만 인정받을 수 있으며 분양원가 공개 역시 선분양제가 시행될 때만 그 정당성을 인정받을 수 있다. 그동안 정부는 장기적 관점에서 왜곡된 분양시장을 정상화하기보다는 규제 강화와 완화라는 단기적 처방만 되풀이함으로써 주택시장의 불안을 가중시키는 데 일조했다는 비난을 면하기 어렵다. 글로벌 금융위기로 분양시장이 극심한 침체를 겪고 있는 현 시점이야말로 왜곡된 분양시장을 정상화할 수 있는 절호의 기회라고 생각한다. 전국적인 미분양 확산으로 분양가가 하락함에 따라 분양가 규제의 필요성이 약화되고 미분양 아파트의 적채는 사실상 후분양의 효과를 갖기 때문이다. 정책 당국자들은 주택시장 불안, 즉 과열기의 가격 폭등과 침체기의 미분양 확산의 근간에는 선분양제가 자리 잡고 있다는 것을 간과해서는 안 될 것이다. 분양주택시 장이 정상적으로 작동하기 위해서는 더 이상 선분양제는 그대로 유지한 채 분양가만 자율화하는 우를 범하지 말아야 한다. The purpose of this study is to analyze the economic costs of government regulation and to suggest the normalization scheme of housing market in the case of an apartment built for sale. The control on the sale price of the apartment causes the shortage of an apartment supply in the long run, and it instigates speculation and incurs social dead-weight loss. The prior-completion sale system of a new apartment gives rise to the very abnormal market structure, which premium belongs to a producer even though he(she) transfers his risk to a consumer. In addition, it aggravates the business uncertainty in housing market because of the time lag between supply and moving into a new apartment. What the people claims to open to the public the production costs for an apartment supplied by private sector seems to be contrary to the principle of market economy. The policy authorities can not be safe from criticism that they have played a decisive role to aggravating the instability of housing market as they have repeated a short-run prescription such as strengthening or mitigating regulation rather than normalizing the distorted housing market in a long-run point of view. The present, when the market of an apartment built for sale suffers a severe stagnation due to a global financial crisis, is most opportune for normalizing the distorted housing market. Because the necessity of the control of sale price is weakened as the sale price of a new apartment goes down due to the spread of excess stock of an apartment built for sale, and a cumulative excess stock has in fact the effect of the after-completion sale of a new apartment. The policy authorities should not overlook the fact that the prior-completion sale system is the origin of a cumulative stock of an apartment built for sale. They should not make an ass of themselves further to deregulate only the sale price in the original state of the prior-completion sale system of a new apartment so that the market of an apartment built for sale can work normally.

[論文] 후분양제의 도입 필요성과 도입 방안

임덕호(Lim Duck Ho) 한국주택학회 2004 주택연구 Vol.12 No.1

공급자 중심의 분양주택시장에서는 선분양 아파트의 대체재가 없기 때문에 현행 선분양제는 선택사항이 아니라 강제사항이라고 볼 수 있다. 이것은 주택후분양제는 자율적인 시장기능에 의해 도입될 수 있는 것이 아니라 법제화에 의해서만 도입이 가능하다는 것을 의미한다. 일부 주택학자들이 주장하고 있는 주택선분양제도의 긍정적 효과 중 일부는 공급자 편향적인 시각에서 비롯된 것처럼 보이며 소비자 입장에서 보면 부정적인 효과일 수도 있기 때문에 양면성을 모두 고려할 필요가 있다. 뿐만 아니라 주택선분양제도가 안고 있는 문제점, 즉 주택시장의 불안요인 가중, 구조적 수급불균형 초래, 공급자 중심의 시장에서 파생되는 소비자의 피해 등을 어떻게 보완할 것인가에 대해서도 해결책을 제시해야 한다. 일부 주택학자들은 후분양제가 도입될 경우 발생가능한 부작용을 들어 도입자체에 반대하거나 우려를 표시하고 있으나, 상당부분은 공급자 편향적인 시각이나 지나치게 자의적인 해석, 또는 시장의 자동조절기능을 간과한 데서 비롯된 것처럼 보인다. 물론 후분양제는 주택건설업체의 금융비용부담을 지금보다 훨씬 더 가중시킬 것으로 생각한다. 따라서 업체의 금융비용부담을 완화시키기 위해서는 단계적 후분양제의 도입, 공영개발택지의 후분양제 도입, 공급자금융 활성화, 주택청약제도 유지, 정책적 지원 등과 같은 보완책이 마련되어야 할 것으로 생각한다. A lotting-out system before completion is not an option matter but a compulsory matter because there are no substitute goods for a lotting-out apartment before completion in the lotting-out housing market led by suppliers. This means that a lotting-out system after completion can be introduced not by market mechanism but only by a law. The greater part of positive effects in a lotting-out system before completion which some scholars insist seems to be induced from prejudiced vision for suppliers. Yet they have to consider both sides in the effects of the system because the positive effects might be negative effects to consumers. Also, they have to suggest a solution to problems such as weighting of troubled facts, incurring of structural disequilibrium in supply and demand, and consumer's loss derived from seller's market that the system has. They are against or worry about the introduction of a lotting-out system after completion pointing out negative effects. However, most of negative effects which they indicate seems to be induced from prejudiced vision for suppliers, too much arbitrary interpretation, or overlooking of markers control ability. Needless to say the system will weight much more the burden of financial costs to house suppliers. Therefore, to mitigate the burden of financial costs, the government should be ready for complementary measures such as a phase-in of the a lotting-out system after completion, the introduction of the system in land developed by the public groups, and activation of supplier finance.

도시구조의 변화와 장기발전전략 : 안산시의 경우

임덕호(Duck-Ho Lim) 한양대학교 디지털경제연구소 1998 디지털경제연구 Vol.3 No.-

경제학적 관점에서 바라본 선거

임덕호(Duck-Ho lim) 한양대학교 디지털경제연구소 2007 디지털경제연구 Vol.12 No.-

교통투자가 도시공간구조와 지가에 미치는 영향

임덕호(Duck-Ho Lim) 한국주택학회 2006 주택연구 Vol.14 No.3

  본 연구의 목적은 어느 한 도시가 교통투자를 시행할 때 해당 도시의 공간구조와 지가함수의 변화에 미치는 영향을 분석하는 데 있다. 도시가구의 교통비를 감소시키거나 기업의 운송비를 감소시키는 교통투자가 시행될 경우 정도의 차이는 있으나 두 가지 경우 모두 주거지구와 산업지구를 확대시키는 도시 성장을 촉진한다. 도시가구의 교통비를 절감하는 교통투자가 이루어질 경우 도시 내부의 지가는 하락하고 도시외곽의 지가는 상승하므로 교통투자 재원은 수익자부담원칙에 따라 지주들에게 차등 분담시키는 것이 형평성의 원칙에 어긋나지 않는다. 그러나 기업의 운송비를 절감시키는 교통투자가 이루어질 경우 도시 전역에 걸쳐 지가가 상승하므로 교통투자 재원은 해당 도시의 지주들에게 골고루 분담시키는 것이 합리적이다.   The purpose of this study is to analyze the impacts of transportation investment on urban spatial structure and land value in the relevant city. Transportation investment which decreases urban household"s traffic expenses or firm"s shipping expenses accelerates urban growth through the expansion of industrial and residential zones. Transportation investment which decreases a worker"s traffic expenses lowers land value in the inside of the city and increases land value on the outskirts. In this case, therefore, to raise fund for transportation investment from land owners on the suburbs doesn"t conflict with the principle of equity. However, in the case of transportation investment which decreases firm"s shipping expenses, to supply financial resources from all land owners in the relevant city is reasonable because this type of investment increases land value throughout all over the city.

도시구조의 변화와 조세의 효율성 검증

임덕호 ( Duck Ho Lim ) 한양대학교 경제연구소 1999 경제연구 Vol.20 No.1

IMF체제하의 주택산업 발전방향

임덕호 ( Duck Ho Lim ),김우진 ( Woo Jin Kim ) 한양대학교 경제연구소 1998 경제연구 Vol.19 No.2