주택가격지수선물을 활용한 주택가격위험 헤징 방안

임재만(Jae Man Lim) 한국주택학회 2015 주택연구 Vol.23 No.1

이 논문은 주택소유자에게 주택가격위험에 노출되는 상황에서 주택가격위험을 효과적으로 헤징할 수 있는 방안을 잠재적인 헤지수단인 주택가격지수선물을 이용하여 고찰한 글이다. 전통적인 OLS에 의한 정적 최소분산헤지모형과 동적 rollover conditional OLS모형을 활용해 최적 헤지비율과 헤지효과성을 추정했다. 실증분석 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 동적 헤지모형보다 정적 헤지모형이 헤지비율이나 헤지효과성 측면에서 더 성과가 양호한 것으로 나타났다. 둘째, 정적 최소분산 헤지비율은 전국지수보다 서울지수가 더 헤지효과성이 양호하며 헤지비율도 대체로 1보다 작게 나타났다. 셋째, 동적 헤지비율은 전국지수보다 서울지수가 더 작으나 헤지효과성도 약간 낮은 것으로 나타났다. 이 연구 결과는 주택의 가격위험을 주택가격지수 선물을 이용하여 효과적으로 헤징함으로써 거래활성화와 자본시장의 활성화, 그리고 주택건설업의 안정과 금융산업의 건전성 강화에도 기여할 것으로 기대한다. 그러나 이 연구는 매우 중요한 한계를 지니고 있다. 주택선물계약상품이 현실적으로 상품화되지 않은 상황에서 전국 또는 서울의 아파트 실거래가지수를 그대로 주택선물지수로 간주한 점이다. 둘째, 현물과 선물이 포괄하는 지역의 차이로 인한 주택 고유의 위험(idiosyncratic risk)이나 베이시스 위험을 헤징할 수 있는 능력이 크지 않을 수 있다는 것을 의미한다. 셋째, 대부분의 주택소유자나 매수자에게 존재하는 자본제약이 있음에도 주택가격위험 헤지를 위해 선물계약을 위한 추가비용을 지불해야 한다는 점에서 주택거래에 따르는 거래비용이 증가한다는 점이다. 보험회사가 주택소유자에게 주택가격위험보험을 판매하고 주택가격지수선물을 이용해 손실위험을 헤징한다면 개별 주택소유자의 거래비용을 크게 낮출 수 있을 것이다. This paper investigates the optimal hedge ratio and effectiveness of static traditional OLS and dynamic rollover conditional OLS using house price index futures under the exposure of house price risks. The results are as follows: First, the static model outperforms than the dynamic model in terms of hedging effectiveness. Second, national futures index is less hedging effective and has more hedge ratios than seoul futures index in the static model. Third, national futures index is less hedging effective and has more hedge ratios than seoul futures index in the dynamic model. This study will contribute to the activation of house sale transaction, housing construction industry, and soundness of financial institutions by protecting house price risks of homeowners. There are, however, some extra transaction costs with accompanying hedging risks using index futures to homeowners. If insurance company provides insurance policy for house price risk with hedging the risk using house price index futures, insurance premium will be reduced.

오피스 임대차 계약 구조와 자본환원율의 관계에 관한 연구

임재만(Jae-Man Lim) 한국부동산연구원 2002 부동산연구 Vol.12 No.1

우리나라 부동산 임대시장에는 전세와 보증부 월세, 그리고 월세 등 세가지 형태의 임대차계약이 공존하고 있다. 보증금운용이율과 월세전환이율에는 상당한 차이가 존재하므로 비록 전세가격은 동일하더라도 부동산 수익률은 임대차계약 형태 및 월세전환이율과 보증금운용이율의 차이에 따라 달라진다. 이 글은 먼저 소득률 계산 문제를 다루었다. 부동산 종합소득률과 지분소득률은 전세가격비율과 보증금비율, 보증금운용이율과 월세전환이율에 따라 달리 계산된다. 따라서 이러한 시장자료에 기초하여 오피스의 가치를 수익방식, 특히 직접환원법에 의해 평가하고자 할 경우에 어떤 이율을 적용하여야 할지 결정하기 곤란한 문제가 발생한다. 이러한 문제를 해결하기 위한 방법으로 보증금-지분 투자결합법에 의한 종합환원율의 도출, 또는 보증금-지분 환원법에 의한 평가방법과 같은 대안을 제시하였다. 다음에는 위험중립형 지분투자자의 관점에서 보증금비율에 관계없이 안정적인 지분소득률을 달성하기 위한 조건을 구하고 시장자료와 비교한 결과 실제 지분소득률과 균형 지분소득률과는 차이가 있었다. 따라서 실제지분소득률과 균형 지분소득률과의 차이(위험프리미엄)를 보증금비율에 대하여 회귀분석을 실시한 결과 위험프리미엄은 보증금비율이 클수록 적어짐을 확인할 수 있었다.

금융기관 대출행태지수로 대출금리를 예측할 수 있는가?

임재만 ( Jae Man Lim ) 보험연구원 2011 보험금융연구 Vol.22 No.3

이 논문에서는 한국은행의 대출행태 서베이 결과로 대출금리를 예측할 수 있는지 여부를 검토했다. 대출금리는 자금에 대한 공급과 수요에 의해 결정된다. 대출행태 서베이에는 금융기관의 대출태도와 대출수요, 신용위험에 대한 실적과 전망에 대한 평가와 판단이 포함된다. 대출태도는 자금공급을, 자금수요는 대출수요와 신용위험에 반영되어 있다. 그리고 CD금리는 금융기관이 대출금리를 결정할 때 기준금리로 활용하여 왔다. 대출행태 서베이 조사대상의 비일관성 문제로 2002년 1/4분기부터 2010년 3/4분기까지 자료를 활용한다. 대기업, 종소기업, 가계, 주택담보의 범주별 시계열자료에 대한 패널분석과 예측오차 분석을 통해 다음과 같은 결론을 얻었다. 첫째, 대출행태지수는 실제 대출금리를 어느 정도 설명하고 있다고 할 수 있으나, 설명력이 충분히 높지 않았으며, CD금리를 독립변수에 포함한 경우 대출행태지수의 대출금리에 대한 설명력은 향상되었다. 둘째, 추정모형의 추정오차율은 대기업과 중소기업에서는 낮은 편이었으나, 가계와 주택담보에서는 비교적 높게 나타났다. 단일시계열 모형으로 예측한 차입자별 대출금리가 실제 대출금리를 더 잘 설명하고 있다. 이상의 결과에서 금융기관의 대출행태지수는 대출금리 예측에 있어서는 그 유용성이 인정되기 어렵다. This paper investigates the usefulness of lending practice index as a determinant of lending interest rates. Interest rates are determined by supply and demand on the money. The lending practice index is the proxy of the supply side, while demand and credit risk index is the proxy of the demand side. Certificate of Deposit(CD) rate has been the base rate in deciding the loan interest in Korea. I use the data of the lending practice index on domestic financial institutions, so the data periods are limited to 2002 1Q - 2010 3Q, because of the inconsistency of survey sample frame. Due to the significant & high correlation with demand index, credit risk index is excluded from the data. The results, through panel analysis and forecast error analysis, indicate the uselessness of the lending practice index survey. Lending interest determinant model including CD rate has relatively higher explanatory power, but forecasted interests by the estimated model are not statistically different from actual interest rates.

119구급대원의 업무범위 확대에 대한 법학적 검토

임재만(Jae-Man Lim) 한국화재소방학회 2021 한국화재소방학회논문지 Vol.35 No.3

소방기관의 구급업무는 소방사무 및 응급의료체계와 관련하여 중요한 연구대상이다. 119구급대원(이하 “구급대원”이라 한다)은 응급환자에게 현장응급처치를 제공하고, 그들을 응급의료기관으로 이송하는 업무를 수행한다. 소방기관은 면허 또는 자격을 보유한 인력을 채용하여 구급대원으로 배치하고 있다. 구급대원의 현장응급처치는 응급의료행위를 포함한다는 점에서 그 정당성의 근거에 대한 법학적 검토가 요구된다. 본 연구는 현행법(2021. 2.)을 기준으로 헌법재판소와 법원의 판결을 분석 및 검토하였다. 또한 소방청 통계연보를 참고하여 소방기관의 구급업무와 관계되는 주요 현황을 포함하였다. 현행법상 구급대원의 업무범위는 소방공무원이라는 신분이 아니라 그들이 보유하고있는 면허 또는 자격에 근거한다. 한편 구급대원의 업무범위를 확대하기 위한 논의가 이어지고 있다. ｢119구조·구급에 관한 법률｣의 개정으로 구급대원의 업무범위가 확대된다면 구급대원의 업무범위는 그들이 보유한 면허 또는자격과 신분(소방공무원)의 결합에 근거하게 된다. 다만 ｢응급의료에 관한 법률｣의 개정을 통하여 응급구조사의 업무범위를 확대하는 방안이 합리적이라고 판단된다. Emergency services by fire-fighting agencies are an important subject of study. As 119 EMS personnel provide first aidto patients and transfer them to emergency room, the first aid they render involves medical practice and therefore requiresresearch from a legal point of view. This study is based on current laws (as of Feb 2021) and an analysis and review ofrulings of the Constitutional Court and the Supreme Court, as well as data from the National Fire Agency’s StatisticalYearbook. Fire-fighting agencies hire and assigned individuals who hold the requisite certificate, and the legitimacy ofmedical practice by 119 EMS personnel is based on the qualifications they hold, not their status as fire officials, as perthe EMERGENCY MEDICAL SERVICE ACT. If their scope of work is expanded by the revision of the ACT ON 119RESCUE AND EMERGENCY MEDICAL SERVICES, their medical practice is justified based on the combination of theirqualifications and status (fire officials).

주택시장 뉴스, 소비심리, 가격, 거래량의 관계

임재만(Jae-Man Lim),임미화(Mi-Hwa Lim) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.3

In this paper, we use the vector autoregressive model (PVAR) for panel data composed of Seoul, Gyeonggi, Busan, Incheon and Daegu regions from July 2008 to December 2016, to examine the relationship among news coverage, consumers’ sentiment and housing market trends (fluctuations in price and volume). Existing studies show that the relationship between news coverage, consumers’ sentiment, and housing market trend has a cyclical effect. There are also mixed results between the news stories and the sentiment, either in a bidirectional or a one-way causal relationship. As a result of the analysis, we conclude that sentiment influences on the news report, and also affects the trading volume, instead of the media frame effect that the news report affects the sentiment. Consumer sentiment interacts with price, and price affects trading volume. Consumer sentiment showed a decline in trading volume shocks and an uptrend in price and news shocks. The news coverage showed a downward reaction to volume shocks, a rise in consumer sentiment and price shocks. The news index showed 5% of the sentiment, 5% of the price, and 3% of the trading volume. Consumer sentiment index accounts for 8% of the news reading index change, 10% of the price change, and 14% of the trading volume change respectively. 이 논문은 2008년 7월부터 2016년 12월까지 서울, 경기, 부산, 인천, 대구 지역별로 구성한 패널자료에 대해 벡터 자기회귀 모형(PVAR)을 이용하여 주택시장에 대한 뉴스보도와 소비자의 소비심리, 주택시장 동향(가격과 거래량 변동)의 상호 관계에 대해 탐색했다. 주택뉴스보도와 소비자의 주택소비심리, 주택시장 동향의 관계는 순환적 효과가 있다는 선행연구 결과가 있다. 또한 주택뉴스보도와 주택소비심리 사이에도 양방향 또는 일방향의 인과관계에 있다는 결과도 혼재한다. 분석 결과, 많은 선행연구에서 실증된 주택뉴스보도가 주택소비심리에 영향을 준다는 미디어 프레임 효과 대신에 주택소비심리가 주택뉴스보도에 영향을 주며, 또한 주택거래량에도 영향을 준다는 결과를 얻었다. 주택소비심리는 주택가격과 상호 영향을 주고받으며, 주택가격이 주택거래량에 영향을주는 것으로 나타났다. 주택소비심리는 주택거래량 충격에는 하락, 주택가격과 주택뉴스보도의 충격에는 상승 반응을 보였다. 주택뉴스보도는 주택거래량 충격에는 하락, 주택 소비심리와 주택가격 충격에는 상승 반응을 보였다. 주택뉴스보도는 주택소비심리 변동의 5%, 주택가격 변동의 5%, 주택거래량 변동의 3%를 설명하는 것으로 나타났다. 주택소비심리는 주택뉴스보도 변동의 8%, 주택가격 변동의 10%, 주택거래량 변동의 14%를 각각 설명한다.

연속할인요소를 활용한 순현재가치법의 적용가능성에 관한 연구

임재만(Jae-Man Lim) 건국대학교 부동산도시연구원 2009 부동산 도시연구 Vol.1 No.2

이 논문은 프로젝트의 생애 동안 현금흐름이 연속적으로 발생할 때 연속할인요소를 이용한 자본예산기법을 제시한다. 전통적인 순현재가치법은 현금흐름이 이산적으로 기말에 발생한다고 가정하며 따라서 이산적 할인요소를 적용하기 때문에 프로젝트를 기각할 가능성이 증가하는 효과가 있다는 단점을 지니고 있다. 그러나 프로젝트의 현금 흐름이 연속적으로 발생한다는 가정이 더 현실적이다. 따라서 연속적 현금흐름을 할인하기 위해 연속할인요소를 도입할 필요가 있다. 연속할인요소와 이산할인요소를 계산한 다음, 연속할인요소가 순현재가치에 미치는 영향, 할인율별 두 할인요소가 같아지는 시점, 그리고 연속할인요소와 이산할인요소의 비교를 통해 연속할인요소의 유용성을 제시한다. This paper provides the capital budgeting technique using continuous discount factors(CDF) in continuous cash flow over the life of the project. A theorectical weakness of the traditional NPV is the effects of increasing the likelihood of project rejection because NPV method presumes discrete cash flow and discrete discount factors(DDF). The Assumption of cash flow occurring on a continuous basis is more realistic. So, introducing CDF to discount the continuous cash flow is required. The impact of CDF, and comparison between CDF and DDF are shown as following as the calculation of two factors.

감정평가사의 평가행동에 관한 연구

임재만(Jae-Man Lim) 한국부동산연구원 2003 부동산연구 Vol.13 No.2

이 논문은 우리 나라 감정평가사의 평가행동에 관한 글이다. 감정평가사가 지가지수 작성을 위아여 표본지 가격을 평가할 때 여러 자료를 수집하고 분석한다. 이 자료를 거래자료, 가격형성요인, 전례가격, 기타자료로 구분할 수 있다. 이 연구에서 설문조사 대상자인 지가변동율 업무에 참여하는 감정평가사에게 각 자료에 가중치를 주도록 요구하였다. Quan and Quigley(1989)와 Geltner(1993)의 모형을 이용하여 각 자료에 설문대상자가 준 가중치를 추정하였다. 감정평가사는 거래자료에 43, 가격형성요인에 27, 전례가격에 28, 기타자료에 8의 가중치를 주었다. 설문대상자 중 일부 감정평가사는 부동산경기순환 주기 위의 위치에 따라 각 자료에 주는 가중치를 달리 한다고 응답하기도 했으나, 그렇지 않다고 응답한 감정평가사가 각 자료에 준 가중치와 통계적으로 유의한 차이를 보이지 않았다. 감정평가사의 경력과 감정평가사가 각 자료에 준 가중치의 상관관계에서 실무경력이 많을수록 거래자료에 더 많은 가중치를 주고 전례가격에 더 적은 가중치를 주고 있음을 알 수 있다 이 결과는 군집분석결과와 일치한다. This paper investigates the appraisal behaviors of real property appraisers in Korea. The appraisers are required that give the weights on the each information used land valuation for the Korea land price index. The informations are categorized into four groups; transactions data(TR). value forces data(VF), previous valued land price(PP), and the others(OT). Using Quan and Quigley(1989), and Geltner(1993) the author estimates the weights on the four informations. The appraisers give the weights on the each information: 43 on TR, 27 on VF. 28 on PP, 8 on and OT. Some of them answer that the weights should be different at each point on the real estate cycle, but their weights are not different statistically from the other appraisers. The correlations between weights and appraiser s careers indicate that the more practical career, the more weights on l TR. and the less on PP. This is verified with the results of cluster analysis.

고차 적률을 이용한 자산 포트폴리오 선택

임재만(Jae-Man Lim) 건국대학교 부동산도시연구원 2011 부동산 도시연구 Vol.4 No.1

전통적인 포트폴리오 선택문제는 투자자의 효용함수가 이차함수로, 기대수익률의 분포도 정규분포라고 가정하고, 기대수익률(평균)과 분산으로 측정한 위험만으로 최적화 전략을 설정했다. 그러나 현실의 효용함수는 단순한 이차함수보다 더 복잡한 형태를 띠며, 자산 수익률 분포 역시 정규분포가 아니라는 실증결과가 속속 보고되고 있다. 따라서 이 글은 투자자가 위험의 척도로 분산 이외의 고차적률을 고려한다는 가정에서 출발했다. 이 글에서 사용한 자료와 최적화 전략에 따른 분석결과만 갖고 다음과 같은 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 세가지 최적화 전략 중 가장 현실적인 전략은 분산 극소화, 기대수익률과 왜도 극대화 전략이라고 할 수 있다. 즉 상향위험은 위험으로 보지 않고 오히려 투자기회라고 보며, 하향위험에는 민감하게 반응한다고 할 수 있다. 이러한 투자행태를 반영하기 위해 위험측정치로 비대칭 위험측정치를 이용한 포트폴리오 선택 문제에 대한 연구가 필요하다. 둘째, 이러한 최적화 전략에 가장 잘 부합하는 투자자의 효용함수는 이차함수가 아니라 이익구간에서는 위험회피적, 손실구간에서는 손실회피적인 형태를 띤다고 추론할 수 있다. 이를 위해 전망이론(prospect theory)에 기초한 S자형 효용함수를 도입한 포트폴리오 선택문제에 대한 연구가 필요하다. 셋째, 위험회피도를 고려할 경우 금융자산보다는 실물자산에 대한 투자비중이 높은 현실을 어느 정도 설명할 수 있다. In traditional portfolio selection problem, researchers assume that utility function of investor is quadratic and distribution of expected rate of return is normal, and that investor considers optimization strategy under mean and variance. However, there are numerous empirical evidences that return distribution is not normal. So, this paper uses the maximization of 4th order Taylor series in the utility function under the assumption that investor considers higher moments other than mean and variance. The findings are as followings: First, the most realistic strategy is that minimization of variance, and maximization of mean and skewness. Upside risk is not treated as risk, downside risk is treated as true risk. So, future research is required that asymmetric risk measure is considered in portfolio choice problem. Second, the best practical utility function is S-shaped function because it has the property that risk averse in region of gain and loss averse in region of loss. So, portfolio selection problem under prospect theory is needed. Third, the results of this paper can explain the reality that investment weight of real asset is bigger than financial asset.

비대칭위험측정치를 활용한 부동산가격결정모형에 관한 연구

임재만(Lim. Jae-Man) 한국지역개발학회 2007 韓國地域開發學會誌 Vol.19 No.1

Asymmetric risk measure have been used for modelling nonnorma1 returns distributions. Rea1 estate retums are known to the representative asymmetric nonnorma1 distribution. This paper investigates which model based on asymmetric risk measures explain the variability of returns better in Korean housing sa1es markets. The model is genera1 Asymmetric Response ModeHARM) nested with Lower Partia1 Moment(LPM) Model and CAPM. The results indicated that ARM is more value added than the other models for some housing in types, regions, and time periods. Presumably it is because Korea rea1 estate markets are more transparent than before 1997 foreign exchange crisis, and diffusion ratio of house in some regions is higher than others‘ So, continuing reviews for the various models are required to analyze precisely the type/region of housing markets.

옵션평가모형을 이용한 부동산투자 의사결정기법 연구

임재만(Lim, Jae Man) 한국부동산연구원 1998 부동산연구 Vol.8 No.1

부동산개발 프로젝트의 타당성을 분석하는 방법으로 널리 사용되고 있는 순현재가치법이나 내부수익률법 등 전통적인 자본예산기법은 경영자가 상황에 따라 프로젝트의 실행을 연기하거나 프로젝트 진행 도중에 포기하는 등의 경영의 유연성과 프로젝트간 시너지효과를 고려하고 있지 못하다는 단점을 갖고 있다. 이러한 경영의 유연성은 미리 정해진 가격에 미리 정해진 만기일 또는 그 이전에 기초자산을 사거나 팔 수 있는 권리를 부여하는 옵션(Option)의 성격을 그대로 지니고 있다. 이와 같은 옵션을 실물옵션(Real option) 이라고 한다. 실물옵션이 주식, 채권 등을 기초자산으로 하는 금융옵션과 다른 점은 실물자산(Real asset)을 기초자산으로 한다는 점이다. 이글은 옵션의 기본성격과 옵션평가의 일반원리를 이해하기 쉬운 이항평가모형을 중심으로 간략히 소개하고 실물옵션평가모형을 이용하여 부동산개발 프로젝트의 가치를 평가하는 원리를 소개한다. 실물옵션의 개념은 최근과 같이 부동산투자가 연기되거나 폐지되는 등 부동산경기뿐만 아니라 일반경기도 침체되어 있는 시기에 프로젝트의 우선순위를 부여하는데 유용한 도구가 될 것이다.