토지거래허가구역 지정이 인접 아파트 시장에 미치는 영향에 관한 분석 : 서울시 강남구 대치동, 삼성동, 청담동 중심으로

김찬울 건국대학교 대학원 2024 국내석사

토지는 고정적이며 극히 예외적인 경우를 제외하고 생산할 수 없는 유한한 자원이기 때문에 토지의 효율적 관리는 국가적 차원에서 필요하다. 과거부터 현재까지 토지의 효율적 관리를 위해 용도변경과 거래를 제한하는 등 급격한 지가상승을 방지하기 위해 토지정책을 펼쳐왔다. 토지거래허가제도는 그 정책 중 하나이며 투기수요를 차단하고 주거안정을 마련한다는 정책적 목적에 따라 도입되었다. 하지만 토지거래허가제도는 사적 재산권을 침해한다는 비판을 받아왔으며 실효성에 대한 의문을 제기 받아왔다. 본 연구의 목적은 토지거래허가제도가 인접지역 아파트 시장에 어떠한 영향을 미치는지 다섯 개의 모형을 통해 이중차분법을 이용하여 분석했다. 입지가 좋은 강남구에서 토지거래허가구역이 지정될 경우 그렇지 않은 강남구 내 다른 지역으로 수요가 전이될 것으로 판단했다. 모형1은 토지거래허가구역으로 지정된 서울특별시 강남구 대치동, 삼성동, 청담동과 그렇지 않은 도곡동, 역삼동, 논현동, 개포동, 일원동 및 신사동을 중심으로 분석했다. 모형2는 대치동을 처치군으로 역삼동, 개포동, 일원동 및 도곡동을 대조군으로 놓고 분석하였다. 모형3은 삼성동을 처치군으로 역삼동 및 논현동을 대조군으로 설정하였다. 모형4는 청담동을 처치군으로 신사동과 논현동을 대조군으로 설정하였다. 모형5는 압구정동을 처치군으로 신사동을 대조군으로 설정하였다. 모든 모형에서 규제더미*기간더미의 계수가 음수로 나와 토지거래허가구역 지정 때문에 인접 아파트가격이 구역 내 아파트가격보다 가격 상승률이 높은 것으로 나타났다. 당시 부동산정책으로 인해 수요가 감소하였지만 토지거래허가구역 내 아파트 거래량 감소폭이 그렇지 않은 지역보다 컸기 때문에 풍선효과가 발생했다고 판단됐다. Characteristics of land such as fixed location and inability to produce act as catalysts for the government to take care of efficient use of land. Until now, many regulations were implemented to prevent the rise in price of land by restricting the change of the use of land and its transaction. Out of those regulations, the Land Permit Area is one of them to establish resident stability and to eradicate the demand of speculation. Nonetheless, the Land Permit Area was criticized for its invasion of property rights of people and its inefficiency. The purpose of this study is to use difference-in-difference model to analyze the effect of the Land Permit Area on contiguous apartment market with five different models. Gangnam province is known for its location, and thus it was speculated that the demand for Land Permit Area would move to different places within Gangnam province, thereby raising the price of apartments in those areas. The first model sets Daechi-dong, Samsung-dong, Cheongdam-dong as a treatment group and Dogok-dong, Yeoksam-dong, Nonhyeon-dong, Gaepo-dong, Ilwon-dong and Shinsa-dong as a control group. The second model focused on Dae-Chi dong as a treatment group and Dogok-dong, Gaepo-dong, Ilwon-dong and Yeoksam-dong as a control group. The third model is Samsung-dong as a treatment group and Yeoksam-dong and Nonhyeon-dong as a control group. The fourth model focused on Cheongdam-dong, which is a treatment group and Shinsa-dong and Nonhyeon-dong, which are included in a control group. The last model focused on Apgujeong-dong as a treatment group and Shinsa-dong as a control group. From all of the models described above, the coefficient of the Land Permit Area dummy variable times time dummy variable turned out to be negative. It implies that due to the designation of the Land Permit Area there had been rise in prices in contiguous apartment market compared to those within the designated area. The rudimentary of this “ballon effect” is that there had been less decline in the transaction amounts within the contiguous apartment market, despite government policies.

토지거래허가제도 개선방안 연구 : 경기도 김포시 운용실태 분석을 중심으로

이수연 서울시립대학교 2011 국내석사

국 문 초 록 토지거래허가제도 개선방안 연구 -경기도 김포시 운용실태 분석을 중심으로- 서울시립대학교 도시과학대학원 부동산학 전공 : 이 수 연 지 도 교 수 : 서 순 탁 토지거래허가제도는 토지에 대한 투기를 억제하고 실수요자 위주의 토지거래를 유도하기 위하여, 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격하게 상승하는 지역과 상승우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 허가구역 내 토지거래를 대상으로 실수요자 여부, 이용목적의 적절성 등을 심사하여 허가해주는 제도이다. 그러나 각종 논문, 신문기사 등에 의하면 토지거래허가단계에서 실수요성 여부와 토지이용목적의 적절성을 판단하는데 문제점이 제기되고 있다. 또한 허가를 받은 후 사후관리 과정에서도 이용목적대로 이용하지 않고 불법으로 사용하는 사례가 발생하고 있으나 인력부족 등으로 인하여 사후관리가 실효성 있게 이루어지지 못하고 있는 것으로 알려지고 있으며, 이러한 문제 해결을 위해서는 일선 시·군·구의 제도운용실태와 문제점에 대한 사례분석을 통해 개선방안을 모색할 필요가 있다고 본다. 본 연구의 목적은 사례지역으로 선정한 기초지방자치단체 단위인 김포시의 토지거래허가제도 운용실태와 문제점을 분석함으로써, 기존연구와의 차별화를 도모하고 합리적인 개선방안을 제시하는데 있다. 일선 허가관청에서 허가단계에서 실수요성 여부와 이용목적의 적절성 판단은 어떻게 이루어지며, 허가구역에 대한 사후관리는 제대로 이루어지고 있는지 그 실태와 문제점을 분석하는데 연구의 중점을 두었다. 연구방법은 토지거래허가제도 관련 법령, 예규 등 법제내용 검토와 기존문헌을 통하여 관련 선행연구의 결과를 검토하였다. 또한 실증적 자료 분석을 위하여 사례지역으로 선정한 김포시의 토지거래허가제도 운용실태와 문제점에 대하여 설문조사와 인터뷰를 실시하였다. 사례지역의 설문조사 및 인터뷰 결과를 분석한 결과 토지거래허가단계에서 실수요자 여부와 이용목적의 적절성 판단을 위한 신청서류나 신청내용의 진위여부 판단과 사실 확인이 기술적으로 매우 어렵고 인력부족, 허가기준의 모호성, 담당공무원의 조사권한 부족 등으로 확인이 곤란하여 형식적 요건만 맞으면 허가를 해 주고 있는 것으로 나타났다. 사전예측에 의한 허가구역 지정 및 해제가 적기에 이루어지지 못하고 있어 제도운영상 신축성이 부족하고, 사후관리는 인력부족, 위반여부 판단기준의 모호성, 조사권한 미흡 등으로 형식적으로 이루어지는 등 제도운용상 문제점이 있는 것으로 분석되었다. 토지거래허가제도 운용상의 문제점에 대한 개선방안은 첫째, 실수요성 및 이용목적의 적절성 판단 제고방안으로 실수요성 및 이용목적의 적절성을 판단하는 허가기준을 보다 구체화하고, 담당공무원에게 가택조사권, 금융계좌조사권 등 실효성 있는 조사권한을 부여하고, 허가사항 위반에 따른 벌칙을 강화하고 주민 홍보를 통한 의식전환이 필요하다. 둘째, 실효성 있는 사후관리를 위해서는 위반여부 판단기준을 구체화하는 제도개선과 담당공무원의 조사권한 확대, 이행강제금의 인상 등 벌칙을 강화하고 부족한 인력지원이 필요하며, 제도의 개선과 함께 업무처리시스템도 효율적으로 개선되어야 할 것이다. 셋째, 허가구역 지정 및 해제의 신축성 유지를 위하여 객관적이고 구체적인 허가구역 지정 및 해제기준을 마련하고, 절차를 간소화하여 신속하고 신축성 있는 제도 운영이 필요하다. 지가급등을 예상한 사전대응방안으로 향후 지가가 상승하는 지역이나 개발계획이 확정되거나 논의단계에 있는 개발예상지역에 대해서는 지가변동률 등을 사전에 수시로 모니터링 하여 필요시 신속하게 허가구역을 지정하여 토지투기가 원천적으로 차단될 수 있도록 해야 할 것이다. 또한 민선자치단체장은 토지거래허가제도 운용과정에서 중앙정부와 이해관계가 상충되는 측면이 있을 수 있겠지만, 토지거래허가제도가 공익적인 측면에서 순기능이 많은 국가의 중요한 정책이므로 제도의 효율적인 운영을 위하여 적극적인 노력이 필요하다고 본다. 핵심주제어 : 토지거래허가, 실수요성, 이용목적의 적절성, [ABSTRACT] A Study on the Improvement of the Land Transaction Permit System in Gimpo City Land Transaction Permit System is for prohibiting land trade of speculative demanders, and inducing the transaction of real demanders, by regulating lands which have been experiencing sudden price rising or prevailing of speculative trades. The government entitles these lands as ‘land transaction allowed zone’. Then the government screens all of the land trade happened in the area chosen to be ‘the zone’ whether the land is traded between real demanders. However, many of the researches and the press have criticized fairness and appropriateness of the screening procedure in land transaction allowed zone, because unpermitted land use in the zone has been frequently occurred. Even though the authority has a duty to audit the actual use of the land in the zone, but it is difficult for the authority to audit the legal use of land, because the authority is lack of human resources. In this circumstance, this study is intended to analyze the land transaction permit system in Gimpo area and figure out its institutional limitation. This research also suggests solutions to the problem by reviewing on land transaction permit system in practice of Gimpo. To be more specific, this study aims to provide feasible improvement plan for the land transaction permit system, by analyzing the measures that land transaction audit uses and the post-audit in practice. The research is conducted by reviewing the land regulations, laws, ordinances and preceding reports, then a questionnaire survey and interview on land transaction permit system in Gimpo was followed. The interviewees stated that it is hard for the agents who concerns land transaction permit to examine whether the contents of submitted document are genuine or not. They also added that the measures for judging legal land transaction are tending to be ambiguous. Plus, the government agents do not have right to investigate whether the given document includes true facts or not, so the agents have no way but to approve the land transaction if the application fits in its legal form. Therefore, it can be concluded that land transaction system in practice is operated rigidly and ambiguously, and human resources for the land transaction permit administration are lacking. To improve the current land transaction permit system, three suggestions for application of the system are listed as below. Foremost, ambiguous measures for judging land transaction for legal purpose should be clarified. Plus, measures for judging illegal purposed land transaction and deciding anti-land speculation area have to be specifically prepared. To enhance effectiveness of the regulation, the government should put its effort to enhance people’s proper recognition of legal land transaction. Second of all, the investigative right has to be given to the government agents in charge, such as authority to investigate suspicious site or bank account. At the same time, government should reinforce human resources for administration of land transaction permit and increase penalty on unlawful land transaction behaviors. Thirdly, efficient administration system is also need. Putting it differently, flexible administration system for land transaction affair will enable the government to build a counter plan for blocking land speculation in developing area or place to be developed in near future. Monitoring land price statistics would also be affective tool for establishing counter plan for land speculation. Lastly, it is expected that the conflicts on interests of operation of system would occur between a city mayor and the central government interested. Still, land transaction permit system is absolutely needed and should be efficiently operated, because it is possible to provide public welfare to Korean society through the system. Keywords: Land Transaction Permit System, Real Demand, Suitable Purpose of Use,

토지거래 규제제도의 개선방안에 관한 연구

박원진 경남대학교 행정대학원 2008 국내석사

Due to the land issue such as inefficiency in land use, rampant land speculation, sudden rise in land price, and disorder in transaction order, etc. which were caused by the limitation in land resource, our country adopted the public concept of land ownership. Although the public concept of land ownership adopted from such reason recognized the individual property right on land to realize an enhanced national welfare and social justice, the restriction in land transaction was inevitable depending on cases for the land to be used with a priority given to a public interest, not a private interest. Consequently, the direct restriction system such as a system to permit the land transaction and a certification system on farmland acquiring license and the indirect restriction such as a real estate transaction filing duty, real estate registration duty, real transaction filing in terms of registration in the name of real right holder to real estate and registration duty, restriction in land use, system to designate the land speculation region, and land-related taxation, etc. were adopted and enforced. The system to permit the land transaction had been enforced since 1985 and has been on a continuously increasing trend since 2004. At present, 20.5% of the entire country is designated as the region for permission. The ratio of permission for land transaction for the last 10 years reached 97%. In terms of the event for no permission, an improper purpose of use was within 2%, which was insignificant. Even in case of comparing the ratio of increase in land price and the ratio of increase in consumer's price, the ratio of increase in land price was found out to be higher by more than twice each year. The certification system on farmland acquiring license means a permission for only the qualified person to acquire a farmland by checking and reviewing the qualification of a farmland buyer's owning a farmland. For around 300,000 cases, the certification on license to acquire a farmland has been issued each year. However, the authority to issue the certification on license to acquire a farmland cannot find out the real purpose of use by a farmland buyer in practice. Moreover, the certification system on license has been in operation with an abstract or unverifiable detail of issuance requirement. In terms of the indirect restriction system, the official appraisal price to verify the price following the filing of real transaction price has not been materialized. The false filing cannot be prevented due to insufficient manpower for the number of numerous transactions. Hence, the insufficiency in terms of verification system has occurred. In terms of the restriction in land use, the region or district for a use is complex. And with an overlapping designation, the efficient use of land has been obstructed. And such factors act as the factors to increase a land price following a change and release of use. Since the system to designate the land speculation region makes a real transaction price in the nation as a tax basis, it is possible to find out a reduced effectiveness. In respect of a land taxation, with the enforcement of real transaction filing system, the burden of assignor and assignee can be increased so that it blocks even a sound transaction. In this regard, this thesis raised issues in terms of system and operation of restriction in land transaction and proposed some plans to improve. First, the consistency in real estate policy should be maintained. In terms of the government's real estate policy, the control of speculation and steps to stimulate the economy have been periodically repeated. Since the periodic repetition of policy caused a distorted real estate market rather than an improved real estate market, which brought a bad effect of causing insecurity in overall economy, the government's consistent policy is necessary. Second, it is necessary to improve the unified land-related law system. It is necessary to prepare the land-related laws pursuant to diverse laws in a single system and establish a legal system to clearly define the scope of application, standard, and procedure in terms of restriction. Third, it is necessary to amend the law from the permission prior to an execution of contract in respect of the system to permit the land transaction to the permission within a certain period after an execution of contract to be in line with the reality. For the issue during the permission period after a contract, an escrow system should be utilized. Fourth, it is necessary to prepare a plan to improve with regard to a reasonable and specific designation of permission area, release standard, and post-management and operation, etc. For the purpose of this, the land transaction phenomenon should be reviewed. A specific standard should be prepared with a ratio of increase in land price and an index on transaction volume. For a prior measure, a scheduled area system to permit the land transaction should be adopted with respect to an area to ease a region of use such as an adjustment in large-scale development scheduled area or development-restricted area. If the transaction volume increases and the ratio of increase in land price exceeds a standard, then a prompt designation as a permission area should be made. Hence, the designation requirement and standard in timely designation should be made. Fifth, in respect of the certification system on farmland acquiring license, in case of a purpose of farming in a weekend or for an experience, in case of a permission or filing to divert a farmland, and in case of a farmland outside the agriculture-promoted region, the certification system on farmland acquiring license should be abolished. In addition, the farmland in the agriculture-promoted region should be transferred to a filing system and the post-management should be thoroughly made. Sixth, Since the taxation with a basis of a real transaction price for transfer income tax is already applied as a tax basis in all real estate transactions, the purpose of designation in land speculation region has, in fact, no meaning. Thus, the systematic supplementation should be made. In this regard, it is necessary to apply elastic tax rates, which are provided in the Income Tax Act, and improve in terms of systematic operation. Seventh, by reasonably adjusting the tax rate and the tax item, a sound land transaction should be activated. Along with the alleviated tax rate in acquisition and registration, the transfer income tax should be lowered by a large margin. The retention tax should be adjusted in a single tax item to solve a dual taxation. Since an excessive governmental restriction in land transaction causes a stagnation in overall economy and balloon effect and has a bad effect on a real estate market in a long term, it is necessary to follow the market principle. And with the government's consistent policy, the trust should be obtained from the people. By enhancing the system to restrict the individual transaction and connecting an acquisition, use, and disposition of land, the speculation can be controlled. Moreover, it is possible to stabilize a land market and establish a sound transaction order. 우리나라는 토지자원의 한계에서 비롯된 토지이용의 비효율성, 토지투기의 만연 및 지가폭등, 거래질서의 문란 등의 토지문제로 인해 토지 공개념제도가 도입하게 되었다. 이러한 이유로 도입된 토지 공개념제도는 국민의 복지향상과 사회정의를 실현하기 위하여 토지에 대한 개인의 재산권을 인정하지만, 경우에 따라서는 토지를 사익보다 공익을 우선하여 이용되도록 토지거래규제가 불가피하여 토지거래허가제도, 농지취득자격증명제도와 같은 직접적인 규제제도와 부동산 거래신고의무·부동산등기의무·부동산 실권리자 명의의 등기의 실거래 신고 및 등기의무, 토지이용규제, 토지투기지역지정제도, 토지관련 조세 등과 같은 간접적인 규제를 도입 시행하게 되었다. 토지거래허가제도는 1985년부터 시행되어 2004년 이후 계속 증가 추세로 현재 전 국토의 20.5%가 허가구역으로 지정되어 있고, 지난 10년간 토지거래 허가율은 97%로 달하며, 불허가사유로는 이용목적의 부적합이 2% 이내로 미미하며, 지가상승률과 소비자 물가상승률을 비교하여도 지가상승률이 매년 2배 이상 높은 것으로 파악되었다. 농지취득자격증명제도는 농지 매수인의 농지소유 자격을 확인·심사하여 적격자에게만 농지취득을 허용하는 것으로 매년 30만 건 정도 농지취득자격증명이 발급되고 있다. 그러나 농지취득자격증명을 발급하는 기관은 현실적으로 농지매수자의 실제이용목적을 알 수 없을 뿐 아니라, 발급요건의 내용이 추상적이거나 확인할 수 없는 내용으로 자격증명제도가 운용되고 있다. 간접적 규제제도는 실거래가 신고에 따른 가격검증의 공적평가가격이 현실화되어 있지 않고, 수많은 거래건수에 부족한 인력으로 허위신고를 막지 못하는 등 검증제도의 미흡함이 나타나고 있으며, 토지이용규제에서 용도지역·지구가 복잡다기하고 중복지정으로 인하여 토지의 효율적 이용이 저해되고, 용도변경과 해제에 따른 지가의 상승요인으로 작용하고 있는 것을 알 수 있다. 토지투기지역지정제도는 전국에서 실거래가를 과세표준으로 삼고 있으므로 실효성이 떨어진 것을 알 수 있고, 토지조세는 실거래 신고제도의 시행에 따라 양도·양수인의 부담이 증가하여 건전한 거래까지 차단하고 있는 것을 알 수 있다. 그러므로 본 논문에서는 토지거래규제의 제도 및 운영상의 문제점이 제기하여 몇 가지 개선방안을 제시하였다. 첫째, 부동산정책의 일관성을 유지하여야 한다. 정부의 부동산 정책은 투기억제와 경기부양을 주기적으로 반복되어 왔다. 정책의 주기적 반복은 부동산시장을 개선하기보다 오히려 시장의 왜곡을 가져와 경제 전반의 불안정을 초래하므로 정부의 일관성 있는 정책이 필요하다. 둘째, 통일된 토지관계법체계로 정비할 필요가 있다. 현재 다양한 법률에 의한 토지관계법령을 하나의 체계로 마련하고, 규제의 적용범위 및 기준과 절차를 명확하게 규정하는 법체계를 만들어야 한다. 셋째, 토지거래허가제도의 계약 체결 전 허가를 받게 하는 것은 현실에 맞게 계약체결 이후 일정 기간 내에 허가를 받도록 하는 법률의 개정이 필요하다. 계약 이후 허가 기간 동안의 문제점은 에스크로우(escrow)제도를 활용하여야 한다. 넷째, 합리적이고 구체적인 허가구역 지정 및 해제기준과 사후관리 운영 등에 관한 개선방안이 마련되어야 한다. 이를 위해 토지거래현상을 검토하여 지가 상승률과 거래량 지표로 구체적인 기준을 마련하고, 사전적 대응을 위해 대규모 개발예정지역 내지 개발제한구역조정 등 용도지역을 완화하는 지역은 토지거래허가 예정구역제를 도입하고 거래량의 증가와 지가상승률이 일정기준을 초과하면 즉시 허가구역으로 지정하는 등 지정요건과 적기지정의 기준을 마련하여야 한다. 다섯째, 농지취득자격증명제도는 주말·체험영농목적의 취득, 농지전용의 허가·신고를 받은 경우, 농업진흥지역 밖의 농지는 농지취득자격증명제도를 폐지하여야 한다. 또한, 농업진흥지역 내의 농지도 신고제로 전환하고 사후관리를 철저히 하여야 한다. 여섯째, 양도소득세 실거래가격을 표준으로 하는 과세는 이미 모든 부동산 거래에서 과세표준으로 적용하고 있으므로 토지투기지역 지정의 목적은 사실상 의미가 없어졌으므로 제도적 보완이 있어야 한다. 이에 관하여는 소득세법에 규정하는 탄력세율을 적용하여 제도운용상의 개선도 필요하다. 일곱째, 세율과 세목을 합리적 조정하여 건전한 토지거래를 활성화하여야 한다. 취득·등록세율의 완화와 함께 양도소득세율을 대폭 인하하고, 보유세는 단일세목으로 조정하여 이중과세를 해소하여야 한다. 지나친 정부의 토지거래규제는 경제 전반의 침체와 풍선 효과를 유발해 장기적으로 부동산 시장에 악영향을 미치므로 시장의 원리에 따라야 한다. 그리고 정부의 일관성 있는 정책으로 국민에게 신뢰를 얻고, 개별적인 거래규제제도를 개선하여 토지에 대한 취득·이용·처분까지의 상호 연계한다면 투기는 억제될 것이고, 나아가 토지시장의 안정과 건전한 거래질서를 확립해 나갈 수 있으리라고 생각한다.

土地去來許可制度의 法的 問題點과 改善方案

이충 延世大學校 大學院 2003 국내석사

현행 국토의계획및이용에관한법률 제118조의 규정은 토지거래허가구역 내에서 토지매매계약을 체결하고자 하는 자는 관할 관청의 허가를 받은 후에 계약을 체결하도록 하고 있고, 허가를 받지 아니하고 계약을 체결하는 경우 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액이하의 벌금에 처하도록 동법 제141조가 규정하고 있다. 따라서 규정을 문리적으로만 해석한다면 토지거래허가구역 내에서 거래당사자들은 매매계약을 체결하기 전에 먼저 관할 관청의 허가를 받아야만 하는 것이다. 그러나 이것은 거래관행에 비추어 볼 때 현실과 맞지 않는 규정이 아닐 수 없었다. 대부분의 경우 매매계약을 체결하고 난 후에 관할 관청의 허가를 신청할 것이기 때문이다. 대법원도 초기에는 거래허가를 받지 아니한 거래계약의 효력에 대하여 채권행위 무효설을 채택하였으나 얼마 후에 대법원 1991. 12. 24. 선고, 90다12243 전원합의체판결에서 유동적 무효설을 채택하였고 아울러 벌칙 규정은 토지거래허가제도를 잠탈 또는 배제하는 계약에 대해서만 적용된다고 하였다. 이는 허가를 받기 전에 계약을 먼저 체결하는 거래 실정과 토지거래허가제도의 입법취지를 함께 고려한 것이었다. 따라서 거래계약자체에 중대한 제한을 가하여 토지의 투기적 거래를 막고자 했던 토지거래허가제도의 입법취지는 상당히 완화되었다고 볼 수 있다. 그러나 토지거래허가제도가 처음 도입되던 당시에 제기되었던 문제점은 여전히 존재하고 있다. 토지거래허가제도는 당사자간의 거래계약을 직접적으로 규제하는 방식으로서 그 타당성에 있어서 사적자치의 원칙에 반하고, 나아가 거래계약에 대한 벌칙도 함께 규정함으로써 과잉금지의 원칙에 반하는 것이다. 최근 강남을 비롯해 부동산 가격의 급등이 문제되고 있으나 이는 토지거래허가제를 강화함으로써 해결할 것이 아니라 간접적 규제방식인 부동산 보유세의 인상, 양도소득세 및 취득세 등의 인상과 더불어 투기지역에서의 실거래가 반영 등을 통해 해결할 수 있는 문제라고 생각된다. 부득이 위헌의 소지가 있는 토지거래허가제도를 통해 당사자간의 거래를 직접적으로 규제하려고 하는 것은 경기불황을 심화시키고 시장 원리를 무시함으로써 결국 시장의 왜곡으로 나타날 것이기 때문이다. 따라서 궁극적으로는 토지거래허가제도를 폐지하는 것이 바람직하다고 본다. 다만, 장래에 나타날 수 있는 투기 조짐을 방치하는 결과를 가져올 수 있다는 면에서 동제도의 절충적인 운영이 필요한 측면도 있다. 판례는 유동적 무효의 법리를 채택하였으며 이에 더 나아가 채권행위 유효설에 따른 해석도 생각해 볼 수 있다. 채권행위 유효설의 입장에 따른다면 토지거래허가 전 그 구체적인 법률관계는 당사자간의 채권적 계약의 효력을 인정하므로 계약의 불이행에 따른 계약의 해제와 부당이득으로서 계약금의 반환 등을 모두 인정할 수 있게 된다. 즉 당사자간 계약은 원래의 정상적인 민법 법리로서 규율하게 될 수 있게 되는 것이다. 이렇게 채권행위 유효설로 해석하면 토지거래허가제도의 입법취지가 상당히 몰각될 수밖에 없다. 토지거래허제도는 당사자간 매매계약에 직접 개입하여 강력한 규제를 통한 투기의 억제라는 입법취지가 있기 때문이다. 그러나 동제도가 시간이 흐름으로 인하여 차츰 퇴색되어 가고 있는 점도 부인할 수 없다. 특히 최근의 경기불황은 거래에 있어서 불편만을 초래하고 있는 토지거래허가제도의 폐지를 요구하고 있기도 하다. The Law About The Plan And Use Of The Land 118 clause says "The person who will transact a land in the restricted region should obtain the permission from the public office. If he or she does not have the permission, he or she can not transact a land. And if he or she contracts without it, the persons concerned will be given a penalty by The Law 141 clause. This system is not reasonable. Because most people transact a land without the permission. So the Supreme Court in Korea adopted the theory of uncertain invalidity. The theory of uncertain invalidity admitted the reality that most people transact without the permission. But the contract is uncertainly invalid, till it is permitted by the public office. So we still have the legal problems. The law restricts excessive sanction in respect of self-government. And the achievement of purpose-the protection of speculation in real estate- was controversial. Because the office's reject to the permission appliance of the transactors has not been in common, and the disguising contract-for example, donation-is not the object of the application of the law.

土地去來許可制의 政策效果에 관한 硏究 : 경기도지역을 중심으로

최종흠 國民大學校 大學院 2007 국내박사

토지에 대한 공공성이 강조된 토지공개념에 바탕을 둔 토지거래허가제는 토지소유권의 처분권능을 제한하는 대표적인 정책의 하나이며, 시장경제원리에 따라 자유롭게 이루어지는 것이 원칙인 토지거래를 정부가 직접 개입하여 국민경제에 적지 않은 영향을 주는 토지거래규제정책이라고 할 수 있다. 이러한 토지거래허가제의 긍정적인 정책적 목적에도 불구하고, 국민경제에 부정적 파급효과가 큰 부동산 투기의 사회적 문제를 막기에는 역부족이라는 인식이 많았다고 할 수 있다. 토지거래에 대한 정부의 정책개입(policy intervention)은 토지시장에 대한 정확한 분석과 시의 적절한 대응책을 펼칠 수 있는 정책수단의 수반이 필수적이다. 이를 위해 기존의 토지정책에 대한 과학적인 분석을 통하여 제도의 장·단점과 그 효과를 정확히 알고 있어야 한다. 그러나 정부의 토지정책들을 분석·평가한 선행연구들을 보면, 규범적 연구나 사례 지향적 연구에 편향되어 정책효과의 인과관계를 과학적이고 체계적으로 규명하는데 많은 한계가 있었다고 할 수 있다. 이에 토지거래규제에 대한 기존연구의 한계를 극복하기 위한 대안으로 준실험적방법(Quasi-experimental Method)과 토지에 대한 정부의 직접적인 규제방식인 토지거래허가제가 지난 시간 어떤 정책적 효과를 가져왔는지에 대해 실증적으로 분석한 자기회귀분석방법을 사용하였다. 본 연구의 목적은 지가의 안정과 투기적 수요의 억제를 위해 도입된 토지거래허가제의 정책효과를 분석하는데 있다. 이를 위해 첫째, 준실험적 방법을 통해 토지거래허가제 시행 전·후의 지가변동과 토지거래량을 비교·분석하여 정책개입의 효과를 파악한다. 둘째, 회귀분석을 통해 토지거래허가제를 비롯하여 지가변동과 토지거래량에 영향을 미치는 거시 경제적 요인과 지역적 특성 요인을 분석한다. 셋째, 이러한 분석을 토대로 바람직한 토지거래허가제의 도입을 위한 정책적 함의를 도출하고자 한다. 이에 토지가격 급등 및 투기에 대응하여 수도권 중 토지거래허가제가 시행된 경기도 지역의 토지거래허가구역으로 지정된(2002년 11월) 광주시, 안성시, 오산시, 하남시, 화성시 5개 시·군 지역을 실험집단으로 상기 토지거래허가구역으로 지정된 5개 시·군 지역과 토지거래허가제 시행 이전의 지가변동과 산업적 특성 그리고 지역경제 규모가 비교적 유사한 가평군, 양평군, 여주군, 연천군, 이천시 5개 시·군 지역을 비교집단으로 선정하여 연구의 공간적 범위로 하였다. 이에 본 연구는 토지거래허가제의 정책적 효과에 촛점을 맞추고 토지거래허가제가 의도했던 정책목표인 지가의 안정 및 투기적 수요의 억제에 어떠한 영향을 주었는가를 분석하고자 지가변동률과 토지거래량에 영향을 미치는 요소를 거시 경제적 측면과 지역적 측면 그리고 정책적 측면으로 나누어 분석하였다. 종합적인 분석결과로 경기도 지역내 10개 시·군을 대상으로 한 토지거래허가제의 정책효과에 대한 분석 결과는 토지거래허가제라는 토지거래규제정책은 당초 의도된 정책 효과보다는 비의도적 또는 역효과가 보다 강하게 발생하고 있었음을 알 수 있었다. 안성시와 화성시는 당초 토지거래허가제의 정책의도와는 다른 효과가 발생한 것으로 분석되었다. T-검정의 분석결과에서 토지거래허가제 시행 전·후의 토지거래량은 모두 차이가 있는 것으로 나타났다. 자기회귀모형을 통한 분석에서도 토지거래량은 증가하고 있다는 유의미한 결과를 보였다. 이러한 결과는 토지거래량이 시차변수에 의해 증가하는 변동량보다 훨씬 많은 양이 거래되었고, 광주시와 오산시의 경우 T-검정 결과에서 토지거래량은 모두 유의미한 차이가 있는 것으로 나타났으나, 시차변수를 도입한 자기회귀모형에서는 유의미한 결과를 얻어내지 못하였다. 이러한 결과는 광주시와 오산시에서 각각 발생하는 시차변수에 의해 토지거래허가제 시행 전·후 차이가 발생한 것 일수도 있으므로 토지거래허가제의 긍정적 효과와 역효과를 판단하기에는 정보가 부족하다. 단 유일하게 하남시의 경우는 T-검정에서 유일하게 토지거래허가제 시행 전·후의 차이가 없다는 결과가 나온 지역이다. 즉 하남시는 시차변수에 의한 증가효과들이 토지거래허가제에 의해 억제되어 시차변수에 의한 증가량이 없어지거나, 오히려 감소시키는 토지거래허가제의 긍정적인 효과가 나타난 것이 라고 할 수 있을 것이다. 본 연구의 분석결과를 종합해 볼 때, 지난 2002년 11월 경기도 지역에 시행되었던 토지거래허가제는 정책이 당초 의도한 정책효과를 제대로 발휘하지 못한 것으로 나타났다. 분석결과에 따르면 토지거래허가제 시행 이후 오히려 지가의 상승과 토지거래량의 증가 현상이 두드러지게 나타난 것으로 나타났다. 즉 토지거래허가제의 본래효과가 발휘되지 못하고 오히려 정책의 부작용이 심화된 경우라고 볼 수 있다. 결국 지가상승에 따른 토지거래량의 증가라는 시장원리를 정부가 토지거래허가제를 통하여 토지시장에 직접 개입하더라도 정책적 효과가 없음을 보여준다. 오히려 토지거래허가제 시행 이후 토지거래량이 증가하거나 지가가 상승하는 정책개입의 비의도적 효과 또는 역효과가 발생하였다고 할 수 있다. 이는 정부의 토지시장에 대한 직접개입이 토지시장을 둘러싼 경제주체들에게는 정반대의 신호, 즉 토지거래규제정책이 지가상승을 오히려 부추기는 현상을 보이고 있음을 시사한다. 이는 토지거래허가제가 토지자원의 본원적 특성(부증성, 고정성, 영속성, 개별성 등)에 기인한 수도 권지역의 가용(可用) 토지부족에 따른 지속적인 지가상승이라는 토지시장 환경변수와 충돌하고, 이를 넘어서지 못한데서 비롯된 외적 정합성의 실패, 즉 정부의 정책실패에 대한 결과라고 할 수 있다. 본 연구는 토지거래허가제에 관한 이론적·제도적 차원의 논의에서 나아가 특정 지역을 대상으로 토지거래허가제의 정책적 효과에 관한 논의를 이끌어 나간다는 점에서 의의가 있다. 이러한 토지거래허가제에 대한 정책효과에 대한 경험적 분석을 통하여 정부가 향후 토지관련 정책을 형성하는데 있어 효과적인 정책방향을 제시해 줄 수 있을 것이라 기대해 볼 수 있다. The land transaction permit system, which is based on a public concept of land emphasizing its public use, is one of the representative policies that limit a disposal authority of land ownership. It is also a trade regulation policy that gives a significant impact on national economy as the government directly intervenes in real estate trade which is supposed to be based on free trade as the principle of the market economy. Despite a positive objective of the policy, it is broadly recognized that the policy could not deter the social problem of real estate speculation that has enormous negative impacts on national economy. The policy intervention of the government on real estate trade should accompany a policy method that can provide accurate analysis about the real estate market and appropriate actions against any problem in time. Therefore, a scientific analysis on previous real estate policies can be an excellent way to accurately know advantages and demerits, or effects of the policies. However, precedent studies for analysis and evaluation of real estate policies of the government have a limit in clarifying the casual relations of policy effects in a scientific and systematic way as they focus too much on case studies or normative studies. Thus, in order to overcome the limits of previous studies on real estate trade regulations, the study adopts the Quasi-experimental Method and an autoregression method that analyses the actual impacts of the land transaction permit system, by which the government directly regulates the real estate market, as time goes by. The study purposes to analyze policy effects of the land transaction permit system that was introduced to stabilize real estate price and control speculative demands. For the objectives, first of all, the study elaborates effects of the policy engagement by comparing and analyzing a change of real estate price and the size of trade before and after the introduction of the policy through a quasi-experimental method. Second, it analyzes macro-economic and local-specific factors as well as the land transaction permit system that affect the change of real estate price and the size of trade through a regression analysis. Third, it tries to induce implication of the policy to adopt a desirable the land transaction permit system based on such analyses. The experimental group for the study includes 5 cities and Gun areas such as Gwangju-shi, Ahnsung-shi, Ohsan-shi, Hanman-shi and Hwasung-shi that were appointed as the areas for the land transaction permit system in Gyeonggi-do Area on November 2002 among metropolitan areas where the land transaction permit system is being implemented against skyrocketing price and speculation of real estate. Also, the study includes to a spacial range the above 5 areas and the comparative group of 5 cities and Gun areas, such as Gapyung-gun, Yangpyung-gun, Yeoju-gun, Yeoncheon-gun and Icheon-shi, which have similarity in the size of local economy, industrial features and a change of real estate price before the execution of the land transaction permit system. Focusing on policy effects of the land transaction permit system, the study analyzes factors that affect the change rate of real estate price and the size of real estate trade in the perspectives of the macro-economic, local and policy side in order to know the effects of the policy on stabilizing real estate price and restraining speculative demands, which are the main objectives of the policy. The comprehensive analysis on the policy impact of the land transaction permit system, conducted in 10 cities and Gun areas in Gyeonggi-do Area, shows that the land transaction permit system as a policy for regulating real estate trade has significantly non-intentional or negative impacts rather than originally targeted impacts. According to the study, Ansung-shi and Hwasung-shi have effects different from original intention of the land transaction permit system. T-test results show that there are differences both in the size of real estate trade before and after the land transaction permit system. The autoregression model also suggests a significant result that the size of real estate trade is increasing. Such result implicates that the size of real estate trade increases much more than the change by time factors. The size of real estate trade in Gwangju-shi and Ohsan-shi have all significant differences in T-test, but without a significant result in the autoregression model with time factors. It suggest that the information is insufficient to know positive and negative effects of the land transaction permit system, since the difference may result from time factors each of the two areas before and after the land transaction permit system is executed. However, Hanam-shi is the only area that there is no difference before and after the land transaction permit system in T-test. What it says is that the increasing effects by time factors are restrained by the land transaction permit system, so there is a positive effect of the policy as the increase of time factors is eliminated or reduced. In conclusion, The land transaction permit system, which were implemented in the Gyeonggi-do areas on November 2002, has no sufficient effect as originally intended. According to the analysis, there are significant increases in real estate price and the size of real estate trade even after the implementation of the land transaction permit system. It means that the intended effects of the policy disappear and rather deepen negative impacts. Finally, direct intervention of the government in the real estate market with the land transaction permit system has no effect on the market principle that the size of real estate trade increases by the rise of real estate price. Rather, such policy intervention brings non-intentional or negative effects on the increase of the size of real estate trade or price after the land transaction permit system was executed. It suggests that the direct intervention of the government in the real estate market becomes an adverse sign to market players around the real estate market; for example, the real estate trade regulation policy stirred up the increase of real estate price. Therefore, it is a policy failure of the government; in other words, the failure of external conformity as the land transaction permit system conflicts with environmental factors of the real estate market like the continuous rise of real estate price by the lack of available the land in the metropolitan area, which is caused by the fundamental features of the land resources such as non-incrementality, fluctuation, perpetuity, individuality, etc. The study contributes on inducing a discussion on policy effects of the land transaction permit system in specific areas beyond theoretical and institutional perspectives. Future case studies about the policy effects of the land transaction permit system may provide effective policy directions for the government to design future real estate-related policies.

토지거래 안전보장을 위한 전문 에스크로우 제도의 정착화 방안 : 경기도 부동산거래 수요자 설문을 중심으로

조혜경 서울시립대학교 도시과학대학원 2008 국내석사

우리나라는 한정된 좁은 국토에 많은 인구가 모여 살면서, 부동산에 대한 가치가 매우 높게 평가되고 단시간에 거래도 매우 활발한 편이다. 그러나, 부동산 거래시스템이 영역별로 분절되어 있어 많은 시간적 소요와 업무처리의 불편을 초래하고, 안전한 거래를 위한 제도적 장치로는 공신력이 없는 등기제도에 그쳐 매수자 보호 및 거래안전을 위한 제도가 미흡한 실정이다. 또한 부동산 거래사고 발생 시 손해배상에 대한 제도적 조치도 미흡하며, 활발한 거래량에도 불구하고 거래시장은 영세하고 불투명하다. 그래서, 이 논문에서는 우리나라 토지거래의 안전성을 높이고 부동산 거래제도의 선진화를 도모하기 위하여 전문 에스크로우 제도의 효과적 정착방안을 부동산 거래 실수요자의 인식실태를 통해 살펴보았다. 토지거래가 가장 활발한 경기도 지역의 부동산 거래 수요자를 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 현행 부동산 거래시스템에 대해서 안전성, 전문성, 편리성, 신뢰성, 투명성 요소 모두 ‘그렇지 않다’라는 부정적 응답이 높게 나타나 ‘우리나라 부동산 거래시스템은 선진화 되어있지 않다‘라고 판단되었으나, 앞으로 현행 거래시스템의 개선에 대한 필요성은 강력히 인지하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 현행 거래시스템의 보완을 위한 제도적 장치로서 에스크로우 서비스가 있는데, 이 제도는 공정한 제3자를 통한 부동산 거래 서비스로 매수자를 보호하고 한 번의 거래로 일괄적 업무처리가 가능하며, 투명하게 거래근거가 남게 되어 세원의 확보에도 용이하다. 그러나, 우리나라에 소개된 지 10여년이 되었고 금융권에서 시행 중인 에스크로우 제도는 실적이 전무한 형편이며, 현재 안전하지 못한 불편한 거래관행을 타파하고 제도의 정착을 도모하기 위해서는 국가의 보조가 필요하다. 그러나, 각 부동산 거래입지별로 이권이 얽혀있어 단시간에 전면적 시행에는 어려움이 따를 것으로 예상되며, 공신력을 앞세워 국가관련 기관의 주체로 시행하게 된다면 이권을 보상하거나 흡수할 수 있는 제도적 세부방안 마련이 필요할 것이다. 에스크로우 제도를 부동산 전 영역에 걸쳐 한 순간에 전면시행 하는 것에는 어려움이 따르므로, 토지거래가 가장 활발한 경기도 지역을 중심으로 일정금액 이상의 토지 매매 건에 대한 시범적 의무시행이 선호되었는데 이용수수료는 제도가 정착되고 일정 기금이 마련될 때까지, 수요자의 부담을 덜어주고 제도이용을 유도할 수 있도록 부동산 관련 세금이나 실비보상 등을 통한 국가보조 및 혜택부여가 좋은 방안이 될 것이다. As a country of heavy population in narrow land, the real estate of Korea features overestimated value and frequent deals in very short time. However, it requires too much spending of time and inconvenience of carrying out dealing process because each step is separatedby different subjects, and current real estate registration system does not protect buyer successfully in lack of public trust. In addition, being compared to sales of deals, there are other problems such as unstable compensation system for transaction failure, small size of the estate agents, and unclear dealing process. Interviews with the estate buyers in Gyeonggi-do, where the estates are most frequently traded in Korea, show that the estate market is not advanced with regard to safety, specialty, convenience, reliability, and transparency. Also interviewees strongly agreed about reforming current transaction system. There is the escrow service as the alternative of such system, which is through the third that is not directly involved, and this is good for protecting both suppliers and buyers, making one-step trade possible, and recognizing tax sources clearly. However, the escrow service has not been tried in the estate market yet, although it was introduced about 10 years ago and being used in the monetary organizations like banks. To break up unsafe and uncomfortable transaction system and help new system be rooted, positive support of government is needed, but it seems hard to take effect in short time because several interests are entangled. Therefore, details of policy to compensate those interests have to be ready before the start by the government. Due to difficulties above mentioned, interviewees preferred to show an example to apply the escrow system to transactions over a certain amount of money in Gyeonggi-do. Until the system is rooted, a variety of ways of government support or advantages such as tax reduction, refund, etc are required.

土地去來規制制度에 關한 硏究 : 土地去來許可制를 中心으로

노영학 京畿大學校 行政大學院 2005 국내석사

본 논문은 우리나라 토지거래규제제도에 관한 내용 중에서 가장 핵심이라 할 수 있는 토지거래허가제도를 중심으로 연구하였다. 제1장은 서론부분으로 연구의 목적과 범위 그리고 방법과 절차 등을 서술하였고, 제2장에서는 토지거래규제 제도의 일반론적인 내용과 외국의 제도를 간단하게 검토하여 우리나라 제도와 비교할 수 있도록 하였으며, 이에 대한 시사점을 적시 하였습니다. 제3장에서는 우리나라 토지거래허가제에 대하여 입법취지와 법률적인 특성, 그리고 허가제의 운용에 대해 여러 가지 자료를 토대로 심층 분석하였으며, 제4장 에서는 본 연구의 신뢰도를 높이기 위하여 토지거래규제 내용을 가장 잘 알고 있고, 허가구역 내에서 개업한 공인중개사를 대상으로 토지거래허가제도에 대한 의견조사를 하여, 이를 토대로 제도의 여러 문제점을 분석하였다. 제5장에서는 선행연구와 본 연구에서의 의견조사를 토대로, 현행 우리나라 토지거래허가제도의 문제점과 개선방향을 제시하였으며, 제6장 결론으로는 본론에서 연구한 내용과 최근 발표한 8.31부동산 대책의 중요사항을 중심으로 토지거래규제제도가 좀 더 실효성 있는 제도로 발전할 수 있도록 하는 방안을 제시하는 것으로 본 연구의 대미를 장식하고 있다. 토지거래규제제도는 토지의 투기적 거래를 규제하고 급격한 지가상승을 억제하여 토지시장의 불안정 요인을 제거하고, 나아가 토지가 전 국민의 공통생활 기반으로 기능하고 가장 효율적인 방법으로 소유, 개발, 이용 및 보존될 수 있도록 하는 데에 그 목적이 있다고 할 수 있다. 그러나 이제도는 도입 초기부터 헌법에 대한 위헌론부터, 그 실효성에 대한 의문까지 많은 논란을 일으켜 왔으며 현실 적용에 있어 지나치게 경직되어 행정적인 불합리성을 노출시킴은 물론, 실제 토지거래관행과 실태를 거의 반영하지 못하고 있음은 심각한 문제가 아닐 수 없다. 이에 국민의 재산권을 제한하는 거래규제제도는 마땅히 그 규제의 기준과 규제에 대한 처분기준이 명확해야 하나, 토지거래허가제는 허가구역의 지정 기준이나 허가기준 등에 있어서 많은 문제점이 노출되고 있음은 주지의 사실이다. 앞에서 언급한 바와 같이 지정요건에 있어 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있고, 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역이라는 점은 명확한 기준을 제시하지 못하는 너무 추상적이고 애매모호한 규정이라 하지 않을 수 없으며, 이렇듯 자의적 해석이 가능한 법규자체의 모호성과, 현실을 반영하지 못한 법은 이미 죽은 법이라 아니 할 수 없을 것이다. 이에 본 논문에서는 선행연구와 의견조사 분석에서 나타난 주요 현안 문제점에 대하여 지적하고 이에 대한 대안을 제시하고자 하였다. 첫째, 허가구역의 지정권자를 건설교통부 장관에서 도지사로 낮추고, 지가동향이나 현지의 거래실태를 가장 잘 파악할 수 있는 시장·군수 또는 구청장으로 하여금 허가지역 지정을 요청할 수 있도록 하여 본 법의 제정목적과 취지에도 부합하도록 한다. 둘째, 허가구역 지정에 대한 문제도 신중해야 하겠다. 앞서 설명한대로, 국민의 기본 재산권을 규제하는 것인 만큼 본 법의 관계조항을 확대해석 하지 말고, 의견조사 분석에서도 나타난 바와 같이 대승적 견지에서 시장경제 원리를 기조로 하여 동·리 단위로 세분화 하고, 또한 기간의 범위도 지역상황의 변동에 따라 1년 단위로 지정되어야 한다. 셋째, 농지거래에 있어 적용되는 통작거리 20㎞에 대하여 대다수의 설문응답자가 적정하지 않다고 응답한 것을 보더라도 이는 현실을 감안하지 않은 규정이라는 것을 알 수 있다. 교통수단의 발달, 농가의 자동차와 고속으로 주행할 수 있는 트랙터 등 농기계 보유, 그리고 경지정리와 농로포장 등 농지의 이용 여건을 감안해 볼 때 최소한 40-50㎞이상의 거리에서도 충분히 경작을 할 수 있다고 보았다. 넷째, 매수청구제나 선매제도를 활용하기 위해 충분한 예산을 확보하고 이를 실효성 있게 추진하여야 한다. 불허가처분을 받은 토지소유자로부터 매수 청구가 있을 시에는 거래예정금액이나 감정가로 반듯이 매수해야 하는 의무를 부여하여, 선의의 토지소유자를 보호해야 할 것이다. 다섯째, 토지거래허가 전, 사전거주 요건을 폐지하고 대신에 허가 후 취득자에 대한 사후관리를 철저히 하는 것이 바람직 할 것이며, 8·31조치의 일환으로 2005년 11월 11일자로 시행하고 있는 허가받아 취득한 토지에 대한 과도한 전매제한 금지는, 사유재산의 처분권을 지나치게 제한하는 바로 선의의 피해자를 양산할 가능성이 크다. 기왕 우리나라의 현 상황에서 본 제도를 시행할 수밖에 없다면, 최소한 이 다섯 가지문제는 어떠한 형태로든 재검토되어, 공익과 사익의 조화를 이루면서 본 제도 본래의 목적인 지가의 안정과, 국민경제생활의 안정, 그리고 국민의 재산권 행사를 보장 할 수 있는 법의 제정이 이루어 져야 할 것이다. This paper was studied focusing on the land dealings permission system which can be most important part in the contents about the land dealings regulation system of our country. Chapter 1 is preface portion, and it examined the purpose, a range and a method, procedure, etc and in Chapter 2, it examined briefly the system of the contents of generality-and the foreign country of a land dealings regulation system and it is made to compare with the system of our country. Also, it pointed out the current-events point over this. In Chapter 3, deeply analyzed various data about the foundation to employment of legislation main point, the legal characteristic, and a license system of the land dealings license system of our country. In Chapter 4, in order to raise the established reputation of research of a book, research has done for public-man who knows the contents of land dealings regulation well. After opinion investigation of a land dealings permission system, I analyzed many institutional problems based on it. In Chapter 5, precedence research and this research which is based on the opinion investigation of the research, it showed the problem and the improvement direction of the land dealings permission system of present our country, and in Chapter6, as a conclusion, focusing on the important matter of the measure against 8.31 real estate which is announced recently and the contents studied in the main subject, it finished by showing the ways that the land dealings regulation system can be little more practical. A land dealings regulation system regulates speculative dealings of lands, controls a rapid land rent rise, and takes and removes the destabilize factor of a land market. As a result, the purpose is that the land can function on national people's common life base, and owns, develops, uses and saves. However, as a matter of fact, it has caused questions of effectiveness from the unconstitutional theory to the introductory first stage constitution and it gets stiff when it comes to actual application and administrative irrational nature is exposed. It is surely a serious problem that a land dealings custom and the actual condition hardly can be reflected . The dealings regulation system of restricting national property rights should be clear according to the standard of the regulation and the disposal standard over regulation, but it is a well-known fact that a land dealings license system exposed many problems in initial listing requirements, a permission standard, etc. of a permission zone. As it is mentioned before, it is worried that speculation can be prosperous in the requirements for specification, The fact that an area is a land which the rent can possibly jumping and it can not present a clear standard so, it is considered as very abstract and uncertain regulation. Thus, the law which was not able to reflect reality and the law which can be interpreted arbitrary is law which has already died. In this paper, I was going to pointed out to the main pending problem and show the alternative plan which was appeared in precedence research and opinion investigation analysis. If the system which has seen in the present situation of our country can't enforced, five problems which is insisted in conclusion should be looked again with any forms at least. Accomplishing harmony of the public interest and private interest, the stability of the land rent, national economy life, and establishment of law that can secure a national property-rights must be accomplished.

토지거래규제에 관한 연구

박승복 전주대학교 지역개발대학원 1991 국내석사

The control system of land transaction is composed of direct and indirect control methods. The direct control method includes the land transaction permission and the farming land bargain verification. The indirect control method includes many kinds of land taxation, the real estate broking system, the seal impression verification system, the authorized contract deed and the computerization of land registration. The system of land transaction permission and report should consider the problems such as correcting the irrationalities of desiginating requirements and inspecting standards, imperfectness of managemental system, strengthening of collectional function of transactional information and protection of private rights. The system of transactional verification should be followed an establishment of efficacy gaining device and an arrangement of other regulations required in carrying the system out, and the function of speculation control should be strengthened. As for land taxation, the land price of public announcement should be closed to the degree about 70% more of real transaction land price, so the taxes of acquisition, registration and transfer should be strengthened, and the composite land tax should be strengthened more. As for the real estate broking system, it should be unificated as realtors' system, and the realtors' responsibility and authority should be increased through the ways such as enforcelization of realtor's stamping a seal on the authorized contract deed, one of inevitable document in applying for registration, strengthening the penal reglations on unlicensed realtors and supervising the unlawful business places by actualization of the rate of broking commission. At the same time, these measures would help realtors with recovering their social public belief. The regulation that every registration should be finished inevitably has to be established, and all the information of real estate should be registrated by computery system so as to get them rationally.

부동산시장의 매매 주체별 거래 특성에 관한 연구 : 개인과 법인의 토지거래를 중심으로

유임숙 서울시립대학교 2009 국내석사

Real estate properties, such as land and buildings, are not only basic ground for individual life, but means for investment. Moreover, they are instruments for corporations to produce, and contribute to make profits. And they are made application of investment and asset increase, regardless of purpose of business. On this account, real estate occupies a big position in the asset structures of individuals and corporations and has a huger significance than other kinds of properties. Participants in real estate market are individuals(users and investors), corporations(users and investors), and government (developers and users). The behaviors of these participants perform important roles to understand real estate market. This paper has assumed that individuals and corporations, major bodies in land market, have different characteristics for purchase and sale. And then, analysis on difference of characteristics and relation of transaction has been performed. In conclusion, transaction characteristics in land market are different by body. It has been revealed as spatial distribution and difference of macroeconomic influences. The difference of transaction territories has been researched as follows. Individuals mainly transact lands in metropolitan areas and transactions of corporations are performed in whole country. The transaction weight of individuals out of whole lands has been far bigger, but the amount of lots and area of land transactions of corporations has been increased gradually. It means that participation of corporation in land market has been more active. The fact that land prices and macroeconomics are in connection, has been proved in previous relative papers. However, land transaction has been influenced by macroeconomics as land transaction precedes land prices. Both of individuals and corporations are influenced by the amount of currency, which stands for liquidity of open funds, as they purchase and sale lands. And individuals tend to transact lands as they consider housing prices and stock markets than corporation do. Earning rate of corporate bonds is a main factor as corporations sale lands. It means that corporations tend to sale lands to improve financial structures while earning rate of corporate bonds rises. As a result of relation of characteristics and influences of the two bodies, individuals and corporations, the mutual transactions are relative each other. Besides, this relation has been revealed differently by region and it is possible to grasp influences of other body in land market. These differences of characteristics means that consideration on main subjects in land market is necessary to predict land markets exactly. Moreover, approach ways by body in land market should be different to prevent negative effects from regional land transactions, unbalance of land prices, and bad conditions of macroeconomics. Key word : transaction characteristics, land transaction, macroeconomic, relationship, granger causality, regression model 토지나 건물 등의 부동산은 개인에게는 의식주를 위한 기본 터전이 될 뿐 아니라 자산증식을 위한 투자수단으로서의 역할을 한다. 기업에게도 부동산은 생산활동을 위한 필요요소이자, 수단으로서 이윤창출에 기여한다. 또한 영업의 목적 이외에도 투자 및 자산증식의 수단으로서 활용하기도 한다. 이처럼 부동산은 개인 및 기업의 자산구조에서도 큰 부분을 차지하고 있으며 다른 자산들에 비해 그 역할 및 중요성이 크다. 부동산시장을 움직이는 참여자는 개인(사용자, 투자자), 기업(사용자, 투자자), 정부(개발업자, 이용자)등 다양하게 나누어 볼 수 있다. 이들 주체간의 거래를 통해서 시장가격의 형성 및 수요 공급이 결정되므로 참여자들의 행태를 파악하는 것은 부동산시장을 이해하는데 매우 유효하게 작용 할 수 있다. 본 연구에서는 토지시장에서 거래의 두 주체인 개인과 법인이 토지의 매수 및 매도 시에 다른 특성을 가질 것이라고 판단하고, 특성의 차이에 대한 규명 및 상호 거래의 인과관계에 대한 분석을 실시하였다. 결과적으로, 주체별 토지시장에서의 거래 특성은 그 차이를 보였으며, 이는 거래지역의 공간적 분포와 거시경제 영향요인의 차이로 나타났다. 거래지역의 차이를 보면 개인은 인구가 집중된 수도권 지역에서 거래가 활발하며, 법인의 거래는 사업체의 입지와 무관하게 전국적으로 분포하고 있는 것으로 나타났다. 전체 토지거래에서 개인이 차지하는 비중이 월등히 높았으나, 법인의 거래 필지 및 면적의 비중이 점차 증가하는 것을 볼 때 법인의 시장 참여가 활발해지고 있음을 알 수 있었다. 어느 주체든 거래 시에 거시경제 변동에 예의주시 할 것이다. 거시경제와 토지시장의 연동성 측면에서는 이미 선행 연구들을 통해 지가와 거시경제가 서로 연계를 맺고 있음은 증명된 사실이나, 토지거래가 지가에 선행하는 점으로 미루어 봤을 때 토지거래 역시 거시경제의 영향을 받는다는 것을 추론할 수 있다. 이 점은 토지의 보유 목적이 다른 두 주체에 서로 상이한 영향으로 나타날 것이라고 가정하고 주체별 토지거래변동률과 거시경제 지표들을 대상으로 회귀분석을 실시하였다. 그 결과, 개인과 법인 두 주체는 토지 매수 또는 매도 시 시중자금의 유동성을 나타내는 통화량 지표의 영향을 공통적으로 받으며, 개인은 주택가격이나 주식시장의 움직임 등 법인의 영향요인보다 변화 관찰이 비교적 용이한 요인들이 거래에 주요하게 작용하였다. 또한 법인은 회사채수익률이 매도 시 주요한 요인으로 작용하여, 회사채수익률이 높아지면 재무구조 개선을 위해 토지를 매도하려고 함을 알 수 있다. 공간적 분석과 영향요인 회귀분석을 통해 밝혀진 두 주체의 다른 특성이 상호 간에 서로 배타적으로 이루어지는지, 연관되어 타 주체에게 영향을 주는지 알아보기 위해 인과관계를 분석한 결과 주체 간 거래는 상호 영향을 주고받는 것으로 나타났다. 그리고 이러한 인과관계는 수도권 및 비수도권의 지역별로 차이가 있게 나타나, 지역별 하위시장에서 한 주체의 움직임을 관찰한다면 다른 주체의 영향 정도를 파악할 수 있다. 앞서 기술한 특성의 차이로 인하여, 그동안 부동산이 지역별 또는 용도별 하위시장으로만 나뉘어 고찰되었다는 점에서 토지시장의 정확한 관찰 및 예측을 위해서는 시장의 주요 주체에 대한 고려가 필요하다는 의미를 도출할 수 있을 것이다. 또한 지역적 토지거래 및 지가의 불균형이나, 거시경제의 악조건으로 인한 부정적인 파급효과를 예방하기 위해서는 주체별로 그 접근방법을 달리 할 필요성을 제기할 수 있다.

토지거래허가구역 내 토지거래에 관한 세법상 연구

장세경 연세대학교 대학원 2016 국내석사

Though the land transaction permit system, which is started from July 30 of 1985 for preventing land speculations, had been raising questions about the constitutionality of the law, it seems that there is no more scholar arguing against the system’s legality after the Constitutional Court found it constitutional for the second time. Due to the principle of fluid invalidity, the legal relation of private law around an unlicensed land transaction within a permitted area has been settled. In this paper, we have studied about whether to charge transfer income tax or property acquisition tax when a land transaction is occurred without permission but within a permitted area, along with the matter of reference points for time of transfer, time of acquisition, and report and payment due. According to Supreme Court Decision 2010Doo23644 delivered on July 21, 2011, the Supreme Court made an exception for the case of purposeful exclusion or evasion of land transaction permit to be charged transfer income tax, despite of its former judgment, and it ruled that the reference point for time of transfer and the point for report and payment due are separate. Given the sense of tax law identity and the purpose of income tax, however, an unlicensed land transaction within a permitted area is taxable regardless of its legal invalidity, and the reference point for transfer time and the point for report and payment due should be identically on the date of payment. We found such problems from Supreme Court Decision 2010Doo23644, and we also figured that the Paragraph 1 on Article 110 of the Income Tax Act needs to be amended. As for property acquisition tax, the Supreme Court made a decision that it is not taxable when an unlicensed land transaction within a permitted area is legally not valid, and the ruling seems unchangeable. Unlike the case of transfer income tax, the problem of split reference points would not be brought into question because the Paragraph 1 on Article 20 of the Local Taxes Act regulates that report and payment due should be based on the date of acquisition. However, the unclear part of the Paragraph 1 on Article 20 of the Local Taxes Act, where it does not define the termination of designated period as it does with the permission, the cancellation, or the downsizing of permitted area, is reckoned to be revised. In addition, the regulation on acquisition time should be located under the Article 20 of the Enforcement Decree of the Local Tax Act, considering the legal system. 우리나라에서 토지투기 억제를 위한 토지거래허가제도가 1985. 7. 30. 최초로 시행되면서 위헌론 시비가 있었으나, 2차례에 걸친 헌법재판소의 합헌 결정으로 현재 위헌론을 주장하는 학자는 없는 것으로 보인다. 토지거래허가구역 내 토지거래시 허가를 받지 않은 경우 대법원은 유동적 무효의 법리를 설시함으로써 이에 대한 사법상 법률관계도 정리되었다. 본 논문에서 토지거래허가구역 내 토지거래시 허가를 받지 않은 경우 양도소득세 과세대상인지 여부, 취득세 과세대상인지 여부를 검토한 후 이와 관련된 양도시기, 취득시기, 신고납부기한의 기준시점에 대하여 알아보았다. 대법원은 기존에는 토지거래가 무효라는 이유로 양도소득세 과세대상이 아니라고 하였으나, 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결을 선고하면서 예외적으로 토지거래허가 배제·잠탈 목적의 경우에는 양도소득세 과세대상이 된다고 하여 기존의 입장을 변경하면서 양도시기와 신고납부기한의 기준시점이 다르다고 판시하였다. 그렇지만 세법의 독자성, 소득세의 입법취지 등에 비추어 볼 때, 토지거래허가구역 내 토지거래의 경우 사법상 무효 여부와 상관없이 양도소득세 과세대상으로 보는 것이 타당하고, 양도시기와 신고납부기한의 기준시점은 대금청산일로 일치되어야 한다는 결론에 이르게 되었다. 이러한 결론에 이를 과정에서 위 2010두23644 전원합의체 판결의 문제점을 검토하였고, 신고납부기한의 기준시점에 관한 소득세법 제110조 제1항에 대한 개정의 필요성에 대해서도 검토하였다. 취득세의 경우 대법원은 토지거래허가구역 내 토지거래가 사법상 무효인 경우 취득세 과세대상이 아니라고 보았고, 어떤 견해를 취하더라도 이러한 결론에 이르기 때문에 대법원의 태도가 변경될 것으로 보이지 않는다. 한편, 취득세는 지방세법 제20조 제1항에서 양도소득세와 달리 신고납부기한의 기준시점은 취득한 날로 규정하고 있어 취득시기와 신고납부기한의 기준시점이 분리되는 문제가 발생하지 않는다. 하지만 지방세법 제20조 제1항에 허가, 허가구역의 지정해제·축소는 규정되어 있으나 지정기간 만료에 대하여는 규정되어 있지 않아 이에 대한 개정이 필요하고 법 체계상 취득시기에 대한 규정은 지방세법 시행령 제20조에 위치시키는 것이 타당하다는 결론에 이르게 되었다.