개발제한구역 계획손실보상을 위한 평가모형 구축에 관한 연구 : 대구신서혁신도시를 중심으로 = A Study on Establishment of the Land Valuation Model for the Compensation for Planning Restriction on Land Property in Green Belt Area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A Study on Establishment of the Land Valuation Model for the Compensation for Planning Restriction on Land Property in Green Belt Area
- The case of Daegu Sinseo Innovation City -

Ha, Sang-Jun
Department of Real Estate
Graduate School, Daegu University
Gyeongbuk Korea


Supervised by prof. Jung, Sung-Yong


(Abstract)

The purpose of this dissertation is to establish the land valuation model for the compensation for planning restriction on land property in greenbelt area, reinterpreting the cause of compensation from the viewpoint of efficiency and equity for public interests as well as the conceptual approach to Sonderopfer to resolve the inequality built upon the property of land included in the development district for public utilities in greenbelt.
The land valuation model was established by improving current compensation standards based on the structure of the land price gap between greenbelt area and non-greenbelt area to estimate the loss of planning restriction in greenbelt area, and it was suggested by the compensation plan for the loss of planning restriction on land property of the natives and the outsiders with a graded approach.
The land valuation model was established using improved compensation standards modified current compensation standards. It had been designed by the land valuation method using officially appraised land value, allowed by Korean land appraisal standards. Statistical valuation method was applied to the land valuation model using hedonic price approach.
To carry out this study, research area was selected both Sinseo Innovation City located in Daegu, Korea where greenbelt area covers about 80% of the total project area and the neighboring area located in Hayang, Geongsan nearby easterly direction of the development district where included both non-greenbelt area and greenbelt area. This study inspected total lands and landowners except for government owned lands to research the reality of compensation in the development district. And this study carried out multiple regression analysis using the data appraised 1,881 lots of the farmland in greenbelt in the development district and 87 lots of the farmland, the sample of sales in non-greenbelt area and greenbelt area nearby the development district. The details of estimated results by empirical analysis are as follows.
First, according to investigation the reality of compensation for the land in the development district, it was ascertained that the holding period shorter, the portion of outsiders had been higher than that of natives gradually. Especially, the portion of outsiders who had possessed their lands shorter than 5 years was elevated coming close to 50% of the total landholders in the distribution of holding period related residence. outsiders who had possessed their land shorter than 20 years had also a significant portion coming close to 50% of all landholders who had raised objections against the compensation negotiation.
These facts imply that the outsiders acquired the land scheduled to be included in the development district having it in mind to get short-term capital gain and they might be causative of obstacles carrying out the project, because they intended to elevate their compensation payments and caused the time delay for the refusal of compensation negotiation.
Second, according to the result of multiple regression analysis on the land valuation model for agricultural land in greenbelt area designed by the appraisal data in the development district, the goodness-of-fit of the model was considerably high because was tested 0.912 in dry field model and it was tested 0.989 in rice field model. The land valuation model tested to explain the appraised value very well. The land valuation model in greenbelt area was significant statistically in 5% significance level.
Third, according to the result of regression analysis on the land valuation model for the agricultural land in the neighboring area nearby the development district, of the model was tested 0.796 and the goodness-of-fit of the model was relatively high. Dummy variable for land category of the model was significant statistically in 5.4% significance level and other variables were significant statistically in 5% significant level. And the regression coefficient of dummy variable for zoning gap between non-greenbelt and greenbelt was estimated 55,161.432. This result implies that the price of non-greenbelt area was ￦55,161 per square meter higher than that of greenbelt area. Therefore, This result proved that the loss for planning restriction had existed in greenbelt area where is located neighboring area nearby the development district because of the gap price between non-greenbelt area and greenbelt area.
Fourth, the amounts of land value estimated by modified land valuation model reflected the compensation for planning restriction totaled 282 billion won. On the other hand, the amounts of the land value not reflected the compensation for planning restriction totaled 262 billion won. Therefore, the amounts of the compensation for planning restriction was estimated about 20 billion won.
Fifth, the amounts of increased project costs was estimated about 37.1 billion won adding up increment of compensation payments and the project's financial costs by the time delay for the refusal of compensation negotiation. These results imply that we could have cut the project costs if we had introduced and carried into execution the compensation system with a graded approach reflected the compensation for the loss of planning control for landowners in the development district.
The valuation model for compensation with a graded approach in this study expects that it leads to save the project costs and serve the project procedure smoothly shortening the project period by liberalizing the conflicts of compensation as well as resolving the inequality between the natives and the outsiders on their land properties in greenbelt in the development district.

국문 초록 (Abstract)

개발제한구역 계획손실보상을 위한 평가모형 구축에 관한 연구
- 대구신서혁신도시를 중심으로 -

(요약)

본 연구는 공익사업 대상지에 편입되는 개발제한구역내 토지에 형성된 토지소유자간 재산권 행사의 불평등문제를 해소하기 위하여 특별한 희생에 대한 개념적 접근과 더불어 사회적 이익에 대한 효율성과 형평성의 관점에서 계획제한에 대한 보상원인을 재해석하고, 개발제한구역의 계획손실에 대한 보상평가모형을 구축하고자 하였다.
개발제한구역내 토지의 계획손실을 추정하기 위하여 개발제한구역내 토지와 주변지역의 비개발제한구역 토지간의 이원화된 지가구조를 기반으로 현행 토지보상기준을 개선한 보상평가모형을 구축하였다. 그리고 개발제한구역내 토지의 계획손실에 대한 보상평가모형을 통하여 개발제한구역 원주민 토지와 외지인 토지에 대한 금전적 차등보상방안을 제시하였다. 보상평가모형은 현행 토지보상기준을 개선한 보상평가모형으로서, 토지보상법에 의해 허용되고 있는 토지평가기법인 표준지공시지가기준법을 토대로 헤도닉가격모형(hedonic price model)을 이용한 통계학적 평가방법을 적용하였다.
본 연구를 수행하기 위하여 사업지구 전체면적의 약 80%가 개발제한구역에 해당하는 대구신서혁신도시와 사업지구 주변지역에 자연녹지지역과 개발제한구역을 포함하고 있는 경산시 하양읍 일대를 조사대상지역으로 선정하였다. 공익사업 대상지의 보상실태를 분석하기 위하여 국공유지와 도로를 제외한 사업지구에 편입되는 토지와 피수용자를 대상으로 전수 조사하였다. 그리고 개선된 토지보상평가모형을 구축하기 위하여 사업지구내 개발제한구역 농경지 1,881필지에 대한 보상평가자료와 사업지구 주변지역의 자연녹지지역과 개발제한구역에 속하는 농경지 87필지에 대한 실거래지가표본을 추출하여 회귀분석을 실시하였다. 실증분석을 통해 다음과 같은 결과를 도출할 수 있었다.
첫째, 공익사업대상지의 보상실태를 분석한 결과, 전체피수용자의 보유기간별 거주지 분포는 보유기간이 단축될수록 현지인보다 외지인의 비중이 점차 높아지고 있는 것으로 나타났다. 특히 보상 이의제기 피수용자 중 보유기간이 5년 미만인 단기 외지인 소유비중이 약 50%에 육박할 정도로 높아졌다는 사실을 확인할 수 있었다. 또한 이의제기 피수용자의 분포에서도 이의제기한 피수용자 중 보유기간이 20년 미만인 외지인의 비중이 50%에 육박할 정도로 상당한 비중을 차지하고 있었다. 이러한 분석결과를 종합하여 볼 때, 사업지구내에서 단기 자본이득을 노리고 공익사업에 편입될 예정지를 거래한 외지인이 개발제한구역의 계획손실을 명분으로 이의제기를 통하여 보상금 증액을 요구하며, 보상을 지연시켜 사업의 원활한 추진을 방해하는 요인으로 작용하였을 개연성이 높았다.
둘째, 사업지구내 개발제한구역 농경지를 대상으로 표준지공시지가기준법을 적용하여 평가된 보상평가자료에 의해 설계된 개발제한구역 지가평가모형을 회귀분석한 결과, 수정된 결정계수()가 ‘전’은 0.912, ‘답’은 0.989로 나타나 모형의 적합도가 매우 높아 지가평가모형이 실제 토지보상평가액을 충분히 설명할 수 있는 것으로 나타났다. 개발제한구역 지가평가모형은 ‘전’과 ‘답’ 모두 지가평가모형에 투입된 설명변수가 유의수준 5% 내에서 모두 유의한 것으로 나타났다.
셋째, 사업지구 주변의 농경지를 대상으로 설계된 자연녹지 지가평가모형을 분석한 결과에 의하면, 수정된 결정계수()가 0.796으로 모형의 적합도가 비교적 높은 수준으로 나타났다. 지가평가모형에 반영된 지목더미변수는 유의수준 5.4% 내에서 유의한 것으로 나타났으며, 그 외 변수는 유의수준 5% 내에서 모두 유의한 것으로 나타났다. 그리고 자연녹지 더미변수의 회귀계수가 55,161.432로 나타나 사업지구 주변지역의 자연녹지지역의 지가가 개발제한구역의 지가보다 55,161원/㎡ 높은 사실을 확인할 수 있었다. 이는 개발제한구역과 비개발제한구역간의 이원적 지가구조에 의하여 개발제한구역내 토지에 계획손실이 실제 존재한다는 것을 증명하고 있다.
넷째, 개발제한구역 지가평가모형에 공익적 계획손실보상액이 포함된 토지보상액을 반영한 수정보상평가모형을 적용하여 추정한 총보상액은 2,820억원으로 추계되었다. 반면에, 공익적 계획손실액을 반영하지 않은 총보상액은 2,620억원으로 추계되었다. 따라서 순수 공익적 계획손실보상액은 약 200억원으로 추정되었다.
다섯째, 보상불만의 이의제기를 통하여 증액된 보상금과 시간지연에 따른 금융비용을 포함한 사업비용증가액은 약 371억원으로 집계되었다. 이러한 분석결과는 공익사업대상지의 토지소유자에 대하여 계획손실보상을 반영한 차등보상제도를 도입하여 실시하였더라면, 공익사업의 총사업비를 오히려 절감하는 방안이 될 수 있었다는 점을 보여주고 있다.
본 연구에서 제안한 차등보상평가모형은 공익사업을 위한 개발제한구역의 토지보상에 있어서 토지소유자간 재산권행사의 불평등 문제를 해소할 뿐만 아니라 외지인에 의한 보상저항을 완화시킴으로써, 사업기간을 단축하여 사업비용의 절감과 사업의 원활한 진행을 유도하는 효과가 있을 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구배경 및 목적 1
• 2. 연구방법과 내용 4
• 1) 연구의 범위와 방법 4
• 2) 연구의 내용 4
• 3. 용어의 정의 9
• 1) 개발제한구역 9
• 2) 개발제한구역 원주민·중간취득자·단기취득자 9
• 3) 공익사업 10
• 4) 공용침해 10
• 5) 계획손실·공익적 계획손실 11
• 6) 규제적 수용 11
• 7) 지가 11
• 8) 지가형성요인 12
• 9) 지가평가요인 12
• 10) 표준지 13
• 11) 표준지공시지가 13
• 12) 표준지공시지가기준법 13
• Ⅱ. 이론적 고찰 15
• 1. 개발제한구역과 계획제한 15
• 1) 개발제한구역의 도입배경 및 특징 15
• 2) 개발제한구역의 지정 및 효과 17
• 3) 개발제한구역 관련 법률과 행위제한 19
• (1) 개발제한구역 관련 법률 19
• (2) 개발제한구역 행위제한 20
• 4) 계획제한과 손실보상 문제 21
• (1) 계획제한과 도시계획제한의 의의 21
• (2) 계획제한의 분류 22
• (3) 계획제한의 손실보상 문제 25
• (4) 개발제한구역 토지의 손실보상 필요성 27
• 2. 계획제한에 대한 손실보상 30
• 1) 행정상 손실보상의 의의 30
• 2) 손실보상의 근거 30
• (1) 이론적 근거 30
• (2) 실정법적 근거 31
• 3) 계획제한에 대한 손실보상원인 35
• (1) 미국의 학설과 판례 35
• (2) 독일의 학설과 판례 38
• (3) 일본의 학설과 판례 40
• (4) 한국의 학설과 판례 42
• 4) 계획제한에 대한 손실보상방법 43
• (1) 독일 43
• (2) 일본 44
• (3) 미국 45
• (4) 소결 및 시사점 46
• 3. 계획제한 수용토지의 보상기준 48
• 1) 계획제한 수용토지 보상기준 48
• (1) 일반적 계획제한 수용토지 보상기준 48
• (2) 개별적 계획제한 수용토지 보상기준 48
• (3) 개발제한구역 수용토지 보상기준 49
• 2) 계획제한 수용토지 보상기준에 관한 선행연구 51
• 3) 개발제한구역 수용토지 보상기준의 문제점 55
• 4. 계획제한에 대한 손실보상범위와 보상액 산정기준 58
• 1) 계획제한에 대한 손실보상기준 설정문제 58
• 2) 손실보상의 구체적 범위에 관한 기준 59
• (1) 상당인과관계설 59
• (2) 지가저락설 59
• (3) 적극적 실손보전설 60
• (4) 지대설(地代說) 61
• 3) 보상액 산정기준 61
• (1) 보상지급의 기본원칙 61
• (2) 보상액 산정방법 63
• 4) 계획제한에 대한 손실보상에 관한 선행연구 65
• (1) 선행연구의 진행과정 65
• (2) 선행연구의 검토 66
• 5) 계획제한의 손실보상에 대한 소결 70
• 5. 개발제한구역 토지의 지가구조와 토지평가기법 73
• 1) 개발제한구역 토지의 지가이론과 지가구조 73
• (1) 지대(지가)이론 73
• (2) 개발제한구역 토지의 지가구조 74
• 2) 토지평가기법과 지가평가모형 77
• (1) 토지평가의 전통적인 세 가지 접근법 77
• (2) 표준지공시지가기준법 79
• (3) 계량적 평가기법에 의한 지가평가모형 80
• 3) 지가평가모형과 개발제한구역의 지가에 관한 선행연구 81
• (1) 지가평가모형에 관한 선행연구 81
• (2) 개발제한구역의 지가에 관한 선행연구 85
• (3) 선행연구와의 차별성 87
• Ⅲ. 연구모형 89
• 1. 토지보상평가과정 89
• 1) 비교표준지의 선정 및 적용공시지가의 선택 90
• (1) 비교표준지의 선정 90
• (2) 적용공시지가의 선택 91
• 2) 시점수정 92
• (1) 지가변동률의 적용 92
• (2) 지가변동률의 추정 및 산정 93
• 3) 지역요인 및 개별요인 비교 94
• 4) 기타요인의 보정 97
• 2. 연구모형의 구축 98
• 1) 보상기준 98
• 2) 개발제한구역 지가평가모형 100
• 3) 자연녹지 지가평가모형 101
• 4) 수정보상평가모형 102
• 3. 헤도닉 가격분석기법 103
• Ⅳ. 실증분석 및 결과 105
• 1. 보상실태분석 105
• 1) 조사대상지역 개요 105
• 2) 조사대상지역의 토지현황 106
• (1) 용도지역 및 행정동별 보상현황 106
• (2) 수용토지의 지목별 분포 107
• (3) 수용토지의 이용상황별 분포 109
• (4) 수용토지의 지목별 용도지역 분포 111
• 3) 조사대상지역의 피수용자 분포 111
• (1) 피수용자의 거주지 분포 111
• (2) 피수용자의 취득원인별 거주지 분포 113
• (3) 단기 외지인 토지취득의 증가 114
• 4) 외지인 단기취득자의 이의제기로 인한 보상지연 116
• (1) 이의신청 및 행정소송 현황과 특징 116
• (2) 행정소송을 제기한 피수용자의 보유기간에 따른 거주지 분포 117
• (3) 보상 이의제기 피수용자의 분포 특징 119
• 5) 수용절차 지연에 따른 사업비용의 증가 120
• 2. 실증분석결과 122
• 1) 변수와 기초통계 122
• (1) 변수설명 122
• (2) 기초통계 124
• 2) 지가평가모형의 추정결과 126
• (1) 개발제한구역 지가평가모형 추정결과 126
• (2) 자연녹지 지가평가모형 추정결과 129
• 3) 공익적 계획손실보상액 130
• (1) 수정토지보상 평가모형식 130
• (2) 공익적 계획손실보상액 추정 131
• 3. 연구결과와 정책제언 132
• 1) 연구결과 132
• 2) 정책제언 133
• (1) 평가실무적 개선방안 133
• (2) 제도적 개선방안 137
• (3) 법적 개선방안 138
• (4) 보상행정적 개선방안 140
• Ⅴ. 결론 142
• 참고 문헌 145
• Abstract 157

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