아파트 분양권 거래특성에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

2015년 아파트 시장은 호조를 보이고 있고 아파트 거래에 있어 특히 분양시장이 두드러진 강세를 보이고 있으며, 분양시장의 청약 열기는 2016년 10월 현재까지도 지역에 따라 다소간의 차이가 있기는 하지만 청약 경쟁률 등의 지표에 있어서는 지속적인 상승세를 이어가고 있다. 반면 현재 주택시장은 주택 하위시장(sub-market)에 따라 탈 동조화(de-coupling)와 양극화가 심화되고 있고 아파트 시장에서 분양권 전매로 인해 아파트 시장의 흐름이 실수요자가 주도하는 시장이기보다는 투기적 수요에 따른 가수요 시장 양상을 보이고 있다. 이러한 현상은 실수요자의 피해로 이어질 가능성이 크다는 점에서 문제의 심각성이 있다.
본 연구의 목적은 최근 증가하고 있는 우리나라 아파트의 거래 원인 가운데 하나인 분양권 전매 비율을 중심으로 도시 간 특성을 파악하는데 있다. 이를 위해 162개 시․군 지역을 중심으로 인구 특성, 아파트 거래 및 분양 특성, 주거특성, 도시경제 특성을 살펴보았으며 분양권 전매 비율을 종속변수로 하고 29개의 독립변수로 하는 다중회귀분석을 실시하였다. 또한 각 독립변수들 간의 유의한 변수를 추출하기 위해서 요인분석과 신뢰도 분석을 실시하였다. 전국을 대상으로 한 다중회귀분석 결과 통계적으로 유의한 변수는 분양 물량, 청약 경쟁률, 아파트 비율, 평균 아파트 매매가격대비 전세가격 비율, 자가 점유비율, 주택보급률, 인구 증가율, 1인 가구 증가율 등 8개의 변수가 분양권 전매 비율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 각 도시 특성으로는 아파트 거래 및 분양 특성, 주거특성, 인구 특성 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다.
현재 분양권 전매가 높은 분양시장의 특징을 정리하면 다음과 같이 요약된다.
첫째, 인구가 증가하고 평균 아파트 매매가격대비 전세가격 비율이 높을수록 또 분양 물량이 많아지면 아파트를 구매하려는 수요가 증가하게 되므로 그에 따른 투기를 노리는 수요가 많아지게 되어 분양권 전매 비율도 증가하게 됨을 나타내고 있다.
둘째, 자가 점유비율이 높다는 것은 자신이 보유한 아파트가 있음에도 아파트를 재산 형성을 위한 재테크 수단으로 보고 다주택 소유를 위한 아파트 매매 의사가 높다는 것을 시사한다. 또한 인구 구조적 변화로 인한 1인 가구의 증가가 소형 아파트 수요를 상승시킨다는 점을 감안해 1인 가구 증가에 따른 투기적 수요가 분양권 전매 비율의 증가를 촉발 시키고 있다.
셋째, 아파트 비율이 낮은 지역 중 개발 가능용지와 물량 공급, 지방 혁신도시들을 중심으로 공급이 증가하였고 그로 인한 주변지역의 주거이동으로 실수요자가 아닌 개발호재를 노린 부동산 프리미엄을 얻고자 하는 투기적 수요가 증가하여 분양권 전매 비율은 상승하게 된다. 주택보급률이 낮으면 자가 주택을 선호하는 수요자에 의해 주택의 물량의 집중 현상이 나타나고 그에 따라 분양권 전매 비율이 상승하게 된다. 청약 경쟁률은 분양권 전매 비율에 영향을 미치는 요인이나 수요자들이 몰리는 인기지역과 비인기지역 간 양극화 현상이 나타나고 사실상 분양권 전매 제한 기간 단축 등 규제완화 조치로 인하여 지방 분양시장 과열 양산 또는 프리미엄 유무에 따라 당첨 후 계약을 포기하는 경우가 발생함으로 상대적으로 청약 경쟁률이 높아도 분양권 전매 비율이 낮게 나타난다. 또한 청약 경쟁률이 높게 되면 프리미엄을 노린 투기수요는 추가 상승기대로 매도를 하지 않게 되어 상대적으로 분양권 전매 비율은 낮게 나타나게 된다. 또한 매수자들도 프리미엄이 높아 분양권을 매입하여야 하는지에 대한 분양권 매입 시기를 관망함으로 분양권 전매 비율이 낮게 나타난다.
이상의 분석 결과로 아파트 분양시장의 분양권 전매에 관한 문제점을 최소화하기 위해서는 주택 하위시장별 즉 (서울, 부산) 등 도시 간 아파트 하위시장의 특성을 반영한 미시적 주택 정책이 모색될 필요가 있다.
또한 본 논문은 실수요자 중심의 거래를 활성화하기 위한 정부의 정책과 제도의 개선에 바탕이 되는 기초자료가 될 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 3. 논문의 구성 5
• Ⅱ. 도시 및 주거특성 관련 선행연구 고찰 7
• 1. 인구 특성에 관한 선행연구 7
• 2. 주거특성에 관한 선행연구 10
• 3. 아파트 거래 및 분양 특성에 관한 선행연구 14
• 4. 도시경제 특성에 관한 선행연구 18
• Ⅲ. 부동산 시장의 변화 요인 및 현황 분석 22
• 1. 최근 부동산 시장의 변화 요인 22
• 2. 주택 시장 현황 26
• 3. 도시 간 아파트 시장 현황 36
• 4. 도시 간 아파트 시장 특성 44
• Ⅳ. 분양권 전매 특성 관련 요인분석 80
• 1. 분양권 전매 특성 관련 요인분석 및 신뢰도 분석 방법 80
• 2. 분양권 전매 특성 관련 요인분석 83
• 3. 분양권 전매 특성 관련 요인분석 결과 86
• 4. 분양권 전매 특성 관련 요인분석의 시사점 87
• Ⅴ. 분양권 전매 비율로 본 도시 특성 회귀분석 89
• 1. 변수 구성 및 기초 통계량 분석 89
• 2. 분양권 전매 비율 다중회귀분석 방법 95
• 3. 전국 분양권 전매 비율 다중회귀분석 결과 97
• 4. 전국 분양권 전매 비율 다중회귀분석의 시사점 100
• Ⅵ. 결론 102
• 1. 연구결과의 요약 및 결론 102
• 2. 연구결과의 시사점 및 한계점 105
• 참고문헌 106

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