아파트가격 변동요인에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is thought that the radical fluctuation in apartment price caused an inequality of income distribution and inefficient distribution of resources. This situation has made necessary a more detailed economicmetric analysis and research of apartment market.
The objective of this syudy is to analyze fluctuation factors of apartment price using the Vector Auto Regressive Model in Seoul apartment market.
The variables used in analysis are price index such as land price, housing purchase price, rental price, and macroeconomic variables such as real GDP, M3, stock price index, a real interest rate, and the expected growth rate of apartment price that estimated by Time Varying Parameter Model. The data used for analysis are quarterly collected data during 1986.1/4~2003.2/4. The quarterly data is adjusted by X-11 method to remove seasonal influences.

Following are summary results of this study.
First, the result of cross correlations analysis between the fluctuation rate of Seoul apartment price and macroeconomic variable is that correlation coefficient was the highest in the case without lag. It is thought that the fluctuation rates of Seoul apartment price go hand in hand the growth rate of real GDP, whereas they go eight behind the rate of stock price index. It is shown that general business has had a direct influence on fluctuation of Seoul apartment price.
Second, the expected growth rate of apartment price has a property of random walk process. The expected growth rate of apartment price is about 2.7% in 2003 2/4. It is thought that the recession pattern of expected growth rate is caused not price bubble, expected growth rate of apartment price, but the sharp drop of a rate of interest.
Third, it is shown that apartment price in Seoul has been influenced by market fundamental factors such as a growth rate of real GDP and a real interest rate throught the result of a impulse response analysis and a variance decomposition analysis.
On conclusion, the flutuation factors of apartment price in Seoul are influenced by market fundamental factors confirmed through various econometric analysis and VAR model.

국문 초록 (Abstract)

아파트 매매가격은 1990년대 후반들어 외환위기로 인한 실물경기의 위축 및 분양가 자율화, 부동산 증권제도의 도입, 토지공개념제도의 폐지 등 정부의 부동산정책의 영향으로 인하여 급격한 가격변동을 겪고 있다. 아파트 매매가격의 급격한 상승은 소득분배의 불평등과 자원배분의 비효율성 등의 심각한 사회문제를 일으키고 있으며 부동산시장의 불안정으로 인해 금융기관 및 기업은 심각한 위기에 직면하고 있다. 따라서 아파트 매매가격의 변동요인에 관한 충분한 계량적 분석의 필요성이 대두되고 있다.
이에 본 연구는 부동산가격의 결정이론 및 부동산가격 결정요인에 관한 선행연구를 검토하고 일반경기의 추세분석 및 서울지역의 아파트 가격추이를 살펴보았으며, 벡터자기회귀모형(Vector Autoregressive Model)의 구축을 통해 서울지역 아파트 매매가격의 변동요인을 분석하였다.
서울지역 아파트 매매가격 VAR모형의 구축을 위해 이용된 변수는 거시경제요인, 가격상승 기대요인, 부동산 가격지표이다. 거시경제요인 및 부동산 가격지표는 실질국내총생산, 총유동성(M3), 주가지수, 회사채수익률, 대미달러환율과 소비자물가지수, 주거용 건축허가 연면적, 서울지역의 아파트 매매가격, 아파트 전세가격, 주거용 지가지수이다. 가격상승 기대요인는 시간변동계수모형(Time-Varying Parameter Model)을 이용하여 시간의 변화에 따른 기대상승률의 변화를 추정하였다.
서울지역의 아파트 매매가격은 1980년대 후반 급상승하다가 1991년 2/4분기를 정점으로 하락하기 시작하여 외환위기 직전까지 안정세를 보여 왔으나, 외환위기 직후부터 하락세를 보였다. 외환위기가 점차 회복되는 1999년 이후부터 빠른 경제회복으로 지속적으로 상승세를 보이다가 2001년부터 저금리와 정부의 금융ㆍ세제지원의 확대, 재건축 기대심리 등에 힘입어 급등세를 보이면서 가격거품현상이라는 우려도 낳고 있다.
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시간변동계수모형으로 추정된 아파트 매매가격의 기대상승률이 임의보행한다는 가정 하에 추정된 가격기대 상승률은 1991년 2/4분기까지는 계속 상승하는 추세를 보이다가 그 후에는 지속적으로 하락하는 모습을 보이고 있다. 외환위기 시기에 단기적으로 상승하였으나 이는 금리가 큰 폭으로 상승하였음에도 불구하고 주택가격이 즉각적으로 조정되지 않아 일시적으로 나타난 현상이라고 보여진다. 서울지역의 아파트가격 기대상승률 추정 결과 외환위기 시기의 단기적 변동을 제외하고 1991년 2/4분기를 기점으로 점차 하락하는 추세를 보이고 있으며 2003년 2/4분기 현재로는 기대상승률이 2.7%에 머물고 있는 것으로 나타났다. 이처럼 아파트 가격의 기대상승률이 하락추세를 보이고 있는 것은 2001년 후반기부터 급상승하기 시작한 서울지역의 아파트 매매가격은 아파트 매매가격 자체에 대한 기대상승률의 상승, 즉 가격거품현상이라기 보다는 시장기본가치인 금리의 급격한 하락으로 인한 자산가격 조정효과에 기인한다는 사실을 의미한다고 할 수 있다.
서울지역 아파트 매매가격과 부동산 가격지표, 거시경제요인들간의 관계를 사전적으로 분석하기 위해 실시한 교차상관관계 분석결과 교차상관계수가 높지는 않았지만 아파트 전세가격과 주거용 지가지수의 부동산 가격지표는 주가지수, 실질국내총생산에 일반적으로 후행하는 것으로 나타났다. 이는 주식시장의 활황이 일어나면 시차를 두고 일반경기가 활황국면으로 접어들며 이는 다시 부동산경기의 활황으로 이어지는 전형적인 자산선택행위를 뒷받침하고 있는 분석결과이다.
교차상관관계분석, 단위근검정, 인과관계검정 등 내생변수의 설정을 위한 사전적인 검정을 실시한 후 서울지역의 아파트 매매가격 VAR모형을 구축한 결과 전체적으로 모형의 예측력은 높지 않았다. 이와 같이 모형의 예측력이 높지 않은 이유는 설정된 VAR모형에서 추정되어야 할 모수의 수가 과다하여 전체적으로 계수값이 낮게 추정된 것으로 보이며, 외환위기 이후에 아파트 매매가격의 변동성이 급격하여 증가하였기 때문인 것으로 분석된다.
아파트 매매가격 VAR모형의 충격반응함수 분석결과는 회사채수익률에 대해서는 음의반응을 보이고 실질국내총생산에 대해서는 양의 반응을 보이는 것으로 나타났다. 분산분해 분석결과는 아파트 매매가격 자체의 변화에 의해 가장 많이 설명이 되었지만 분석기간을 1986년부터 1997년 4/4분기까지로 설정했을 때와 2003년 2/4분기까지로 설정하였을 때 다소 유의한 차이점이 보였다.
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분산분해 분석결과 외환위기 이전까지는 주가지수가 아파트 매매가격의 상당부분을 설명하고 있으나 최근의 주식시장의 불안정과 실물경기의 불투명성, 회사채수익률의 큰 폭의 하락으로 인하여 아파트 매매가격을 설명하는데 있어 주가지수변동률은 큰 영향을 끼지지 못하고 있음을 보여주고 있다. 또한 외환위기 이후 실질국내총생산변동이나 회사채수익률변동이 아파트 매매가격변동을 설명하는 부분이 커짐을 알 수 있으며 아파트가격변동에 대한 기대상승률은 외환위기 이전이나 이후에 별다른 변화가 없음을 알 수 있다. 이러한 분석결과는 회사채수익률이나 실질국내총생산같은 시장기본가치를 나타내는 부분의 중요성이 점차 커지고 있음을 의미한다고 할 수 있다.
2001년 후반부터 시작된 아파트 매매가격의 급격한 상승은 서울지역에서도 강남권에 집중되어 있고, 강북의 극히 일부지역, 충청권에만 한정되어 있는 특징을 보이고 있다. 아파트 매매가격의 확산과정이 80년대 후반과 비슷한 면이 많지만 전세가격이 비교적 안정되어 있고, 강북지역의 아파트 매매가격은 크게 변동하지 않는 점이 다른 점이다. 이와 같은 이유에서 아파트 매매가격 상승의 원인을 과거와 같이 전반적인 공급부족 현상보다는 시장기본가치의 증가에서 오는 과잉유동성에 더 비중을 둘 수 있다. 정부의 부동산가격 안정대책이 나올 때마다 유동자금이 투자대상을 달리하면서 여러 지역과 상품으로 옮겨다니고 있는 현상을 반복하고 있는 것이다. 이러한 시중 유동자금의 과잉으로 인한 아파트 매매가격의 급격한 상승을 해결하기 위해서는 유동자금을 분산하기 위한 장기저축상품을 마련하거나 다양한 금융상품을 개발하는 것도 효과적인 방법이 될 수 있을 것이다. 또한 아파트가격의 급격한 변동을 줄이기 위해서 정부는 주택규제정책을 지양하고, 주택정책을 일반적인 경제정책과 같은 맥락에서 정립될 필요가 있음을 시사한다고 하겠다. 즉 주택정책은 시장의 자율조정기능에 맞추어 기본방향을 설정해야 하며 주택시장 관련 제도개선이 합리적인 방향으로 조정되고 주택수급이 안정적으로 되어야 한다는 것을 의미한다.
경기가 전반적으로 침체되어 있는 최근 시점에는 아파트가격을 안정시키기 위해 금리를 올리기는 어려울 것이므로 금리차별화 정책을 통해 아파트가격을 안정시켜야 할 것이다. 장기적으로는 부동산 투기수요의 억제를 위해 저소득층을 위한 주택공급시스템의 구축과 지속적인 신도시 개발을 통해 주택수요를 안정시켜야 할 것이다.