실물옵션을 이용한 인천광역시 도시정비 결합개발사업의 가치평가: 주거환경개선사업을 중심으로 = Valuation of Incheon metropolitan City Urban Development Combined Development Project using Real Options: Focused on Residential Environment Improvement Project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, according to the announcement of the combined development of Incheon Metropolitan City, this study examined the combined development projects proposed in the field of urban maintenance in 2006 and tried to evaluate the business value of the combined projects by combining two or more projects. In this study, we analyze the business value of the combined development for the business area where the business is drifting and the business area where the business driving force is secured by the additional business improvement by using the real option. In this study, we analyze the business value of the combined development for the business area (A) where the business is drifting and the business area (B) where the business driving power is secured by the additional business improvement by using the real option. The net present value NPV of the combined development zone was -35,243 million won, which made it difficult to pursue the project due to the deterioration of business performance. Therefore, as a result of analyzing the business value by applying the real option call option, it can be determined that the combined development business value can be calculated by calculating ENPV 30,809 million won. Therefore, there is a need to actively introduce and use real option schemes to cope with future uncertainties and changes in various fields of real estate.

국문 초록 (Abstract)

최근 인천광역시는 분양성이나 입지여건이 불리해 사업추진이 정체되어 토지 등 소유자의 재산권 제한과 주거환경이 침체되는 등의 문제점이 발생한 정비구역에 대해 정비사업 활성화를 위한 결합개발을 도입한다고 밝혔다. 따라서, 최근 이슈에 따라 본 연구에서는 도시정비 분야에서 2006년부터 제안된 결합개발사업에 대하여 알아보고, 2개이상의 사업을 결합하여 추진시 사업가치를 평가하고자 하였다.
실물옵션은 금융옵션의 투자기법을 응용한 것으로 사업기간이 장기간 소요되는 주거환경개선사업에 적합한 분석기법이다. 본 연구에서는 공공 영역에서 추진하는 주거환경개선사업 중에서 사업이 표류하고 있는 사업구역과 사업이 진행 중이나 추가적인 사업성 개선으로 사업추진 동력을 확보하고자 하는 사업구역에 대하여 실물옵션 분석기법을 적용하여 결합개발에 따른 사업가치를 분석하였다. 결합개발 구역의 순현재가치NPV는 –35,243백만 원으로 사업성 저하로 사업추진 여부가 불확실하였다. 따라서 실물옵션의 콜옵션을 적용하여 사업가치를 분석한 결과, 결합개발 사업가치는 ENPV 30,809백만 원이 산출되어 사업추진이 가능한 것으로 결정할 수 있다. 따라서, 부동산의 다양한 분야에서 미래의 불확실성과 상황 변화에 대응할 수 있도록 실물옵션 기법을 적극적으로 도입하여 활용할 필요성이 있다.

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