주택재개발사업의 단계별 발생비용 증가요인 분석을 통한 저감방안 = Methods for decreasing on increased factor's analysis of incurred expense in stage by housing redevelopment project

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산 및 건설경기의 침체와 함께 주택재개발사업을 비롯한 정비사업이 부진하게 되어, 많은 사회문제를 야기시킴으로써 사회적비용을 발생시키고 있는 실정이다. 사업부진에 따라 구역내 주민들의 경제적 부담이 가중되고 있으며, 이외에도 여러 문제점들이 복합적으로 발생하고 있다. 이에 정부에서는 2012년 정비사업 방식의 추가도입, 사업성 확보방안, 공공의 역할강화, 부진구역의 구역지정 해제 등이 포함된 「도시 및 주거환경정비법」의 대대적 개정을 통하여 정비사업의 활성화를 도모하고는 있으나 근본적인 해결은 이루어지지 못하고 있다.
정비사업은 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 구분되고 있으나, 가장 큰 문제점은 주택재개발사업으로 본 연구에서는 주택재개발사업에 국한하여 연구를 진행하고자 한다. 주택재개발사업의 침체는 앞서 언급한 바와 같이 다수 원인이 복합적으로 작용하고 있으나, 본 연구에서는 사업진행과정에서 사업비용의 증가로 인하여 발생하는 문제점에 주안점을 두고 진행하였다.
사업비용의 증가에 따라 발생하는 문제점 역시 사업지연, 사업성 하락, 주민들의 사업추진 의지저하 등이 다양하게 나타날 수 있으나, 본 연구에서는 주민들에게 가장 큰 영향을 미치는 추가분담금을 가장 심각한 문제점으로 판단하고 추가분담금 상승에 영향을 미치는 요인을 분석였으며, 분석 결과에 따라 저감방안을 제시하고자 하였다.
먼저 주택재개발사업과정에서 발생하는 모든 비용항목을 도출하고 단계별 사업비용항목 및 사업비용 적용기준을 제시하였다.
주택재개발사업의 추진과정에서 물가상승, 원자재 상승 등으로 인하여 발생하는 사업비용 상승을 제외하면, 비용항목의 누락 및 추가, 명확한 기준이 없는 비용산정 등의 이유로 사업비용이 상승되는 경우가 많기 때문에 사업과정에서 발생하는 비용항목을 사업구역별로 도출하고 유사․동일 항목을 통합하여 표준 사업비용항목을 도출하기 위한 기초자료로 제시하고자 하였다.
또한 사업단계별 사업비용항목을 구분하였으며 주요 비용항목에 대한 원단위 및 사업규모별 기준을 제시하여 타 구역에 대한 사업비용 적용기준을 제시하였다.
다음으로는 추가분담금 상승에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 추가분담금이란 사업구역내 기존 주민이 새롭게 조성되는 주택에 입주하기 위하여 본인의 종전 자산가 및 권리가 이외에 추가적으로 분담하는 금액을 의미한다.
사업 진행과정에서 추가분담금이 문제가 되는 이유는 추가분담금 자체가 과다하게 책정되기 때문에 원주민의 재정착 및 사업추진 의지가 약화되는 점이다. 즉, 추가분담금의 과다로 인하여 주민들의 사업 추진의지가 약화됨으로써 사업시행 초기에는 추가분담금을 낮게 책정하여 주민동의를 받고, 사업이 시행된 이후 점차 상승시키면서 주민들의 부담을 가중시키게 되어 결국 주민들의 사업의지가 감소하는 문제점으로 이어지고 있다는 것이 사업시행의 가장 큰 문제점으로 부각되고 있다.
이러한 문제점의 해결을 위하여 27개 분석 대상구역 중 모든 사업비용을 알 수 있는 7개 구역의 관리처분계획 자료를 토대로 사업성분석을 실시하여, 사업성에 대한 비례율과 추가분담금을 산정하였다. 산정된 추가분담금을 종속변수로 설정하고 사업비용변수, 수익비용변수, 구역현황변수 등 20개의 독립변수를 대상으로 상관분석 및 다중회귀분석을 실시한 결과 부지면적(㎡)당 사업비 및 분양가가 증가하고, 계획용적률이 감소할수록 추가분담금이 증가하는 것으로 분석되었다.
또한 민감도 분석 결과 사업비용 중 공사비, 손실보상비, 기타 경비 등이 변화할 경우 추가분담금의 급격한 상승이 발생하는 것으로 나타났다. 특히 공사비의 경우 5% 상승시 추가분담금은 약 29% 상승하여 35,752,275원이 증가하는 것으로 나타났으며, 건축 연면적(㎡)당 공사비는 구역의 평균 경사도, 분양가에 매우 큰 영향을 받고 있었다. 이에 따른 추가분담금 저감방안으로서 사업비용 상승에 의한 추가분담금 상승 저감방안, 공공의 역할강화 및 제도개선을 통한 저감방안으로 구분하여 제시하였다.
본 연구의 결과, 다음과 같은 시사점을 제시하였다.
첫째, 현재의 부동산 및 건설경기의 상황에서 과거와 같은 주택재개발사업의 호황은 기대하기 어려울 것이다. 따라서 효율적인 사업진행을 위하여 구역지정 단계부터 현실적으로 사업시행이 가능한 사업들을 대상으로 선택적인 사업진행이 요구된다. 둘째, 원활하고 투명한 사업진행을 위하여 주택재개발사업의 표준비용항목 및 표준계약서 등에 기초하여 사업비를 산정해야 할 필요가 있다. 셋째, 구역지정 취소구역의 기투입비용에 대한 보전방안을 마련함으로써 효율적인 사업이 진행될 수 있을 것이다. 넷째, 주택재개발사업의 사업성을 제고할 수 있도록 제도의 완화와 동시에 행정적 지원절차를 간소화할 필요가 있다.
이상으로 본 연구에서는 주택재개발사업 추진에 있어서 사업비용 증가가 주민들에

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 3
• 1) 연구의 배경 3
• 2) 연구의 목적 5
• 2. 연구의 범위 및 방법 7
• 1) 연구의 범위 7
• 2) 연구의 방법 8
• 제2장 이론적 고찰 11
• 1. 용어 정의 13
• 1) 정비사업 관련용어 13
• 2) 분석 관련용어 17
• 2. 관련법규 고찰 24
• 1) 노후주거지 관련 정책 및 법규의 변천과정 24
• 2) 도시 및 주거환경정비법 개정내용 28
• 3. 최근 도시정비 관련 동향 34
• 1) 새로운 정비방식 34
• 2) 서울시 정비사업 대안모색 46
• 4. 선행연구 고찰 49
• 1) 주택재개발의 사업성 및 경제적 측면 50
• 2) 주택재개발사업의 갈등 측면 52
• 3) 선행연구 고찰을 통한 차별성 54
• 제3장 정비사업 현황분석 55
• 1. 전국 정비사업 추진현황 57
• 1) 전국 주택재개발사업 추진현황 57
• 2) 전국 주택재건축사업 추진현황 59
• 3) 전국 주거환경개선사업 추진현황 61
• 4) 전국 도시환경정비사업 추진현황 63
• 5) 전국 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업 추진현황 64
• 2. 전국 주택재개발사업 추진현황 66
• 1) 전국 년도별 사업추진 실적 66
• 2) 전국 주택재개발사업 단계별 승인추이 67
• 3) 전국 주택재개발사업 추진기간 69
• 3. 부산시 주택재개발사업 추진현황 71
• 1) 부산시 구․군별 사업 추진현황 71
• 2) 부산시 주택재개발사업 단계별 승인추이 72
• 3) 부산시 주택재개발사업 구역해제현황 74
• 4) 부산시 주택재개발사업 추진기간 75
• 4. 분석 대상지 현황 77
• 1) 영도구-A구역 현황 77
• 2) 해운대구-A구역 현황 79
• 3) 해운대구-B구역 현황 81
• 4) 동래구-A구역 현황 83
• 5) 남구-A구역 현황 85
• 6) 남구-B구역 현황 87
• 7) 북구-A구역 현황 89
• 제4장 주택재개발사업의 비용항목 도출 및 비용 상승원인 91
• 1. 주택재개발사업의 비용항목 도출 93
• 1) 비용항목 도출 전제 및 대상 93
• 2) 주택재개발사업 비용항목 94
• 3) 단계별 비용항목 103
• 2. 주택재개발사업의 문제점 및 단계별 비용 상승원인 107
• 1) 전국 주택재개발사업의 문제점 107
• 2) 부산시 주택재개발사업의 문제점 112
• 3) 단계별 비용 상승원인 119
• 제5장 주택재개발사업의 사업비용 산정을 통한 적용기준 설정 121
• 1. 사업비 산정을 통한 적용기준의 전제 123
• 1) 사업비 산정 단계 설정 123
• 2) 적용기준의 종류 125
• 2. 사업비 산출 적용기준 설정 125
• 1) 주요 비용항목별 원단위를 통한 적용기준 125
• 2) 사업구역의 규모 및 단계를 통한 적용기준 136
• 제6장 주택재개발사업의 추가분담금 상승요인 분석 141
• 1. 추가분담금 산정을 위한 사업성분석의 기본전제 143
• 1) 분석 대상지 선정 143
• 2) 사업성분석을 위한 요인 설정 145
• 2. 사업성분석을 통한 추가분담금 산정 147
• 1) 구역별 사업성분석 및 추가분담금 산정 147
• 2) 사업성분석 및 추가분담금 산정 결과 161
• 3. 추가분담금 상승요인 분석 163
• 1) 분석방법 163
• 2) 추가분담금 상승요인 분석 163
• 3) 공사비에 영향을 미치는 요인 분석 173
• 4. 추가분담금 상승 저감방안 176
• 1) 사업비용 상승으로 인한 추가분담금 상승 저감방안 176
• 2) 공공의 역할 강화 및 제도개선을 통한 저감방안 179
• 제7장 결론 183