실물옵션 모형을 이용한 토지개발사업 옵션가치 연구

국문 초록 (Abstract)

공공부문은 대규모 국책사업 수행을 통해 국가기간 산업망을 구축해왔다. 한편 하천의 대규모 개발에 의해 하천 주변지의 접근 여건이 용이하게 조성됨에 따라 이를 활용한 토지개발사업이 본격 추진될 계획이다. 그러나 여타 토지개발 사업과 마찬가지로 최근 부동산 시장(수요)의 침체로 사업 성공의 불확실성이 매우 커지고 있고 토지개발사업은 일단 투자하면 이를 다시 원점으로 되돌리는데 한계가 있다. 이러한 사업 불확실성과 투자 비가역성으로 인해 신중한 투자 의사결정이 요구되고 있는데 실물옵션 기법 또는 전략은 이러한 사업 불확실성을 제거하는데 각광을 받고 있다.

토지개발사업에서 실물옵션 기법은 기존 전통적 DCF 투자의사결정방법이 가지고 있는 한계를 극복한다. 즉 전통적 평가법은 프로젝트의 유입, 유출 현금흐름에 대한 예측에 기초하여 요구수익률로 현재가치화한 가치를 비교한 순현재가치(Net Present Value) 규모로 투자 의사결정을 한다. 하지만 유입, 유출 현금흐름의 추정 자체가 불확실성을 가지고 있으므로 NPV에 의한 의사결정 자체가 확률적 위험 하에 놓이게 되는 한계를 가지게 된다. 이에 반해 실물옵션 기법은 일괄투자 대신에 전체 또는 단계별 지연투자 이익을 산정해낼 수 있다. 사업위험을 분석의 틀 안에서 고려하여 미래 상황 변화에 따른 투자 의사결정 기준을 제시함으로써 사업 불확실성과 투자의 비가역성 문제를 회피가능한 문제로 풀어내고 있는 것이다.

본 논문에서는 최초로 하천주변 토지개발사업의 사례 중의 하나를 분석 대상으로 하여 블랙-숄즈모형을 이용한 옵션가치를 산정하고 전통적 현금흐름 할인법에 의한 가치와 비교분석하였으며 분석 절차와 그에 요구되는 자료분석 방법을 명확히 보여주어 향후 타 업무에서도 실무적으로 쉽게 적용가능토록 하였다는데 의의가 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• Ⅱ. 이론적 고찰 7
• 1. 친수구역개발사업 개요 7
• 2. 실물옵션 가치평가 방법 17
• 3. 친수구역 토지개발사업에의 적용 의의 23
• 4. 선행연구 사례 28
• Ⅲ. 적용모형 선정 및 변수 도출 32
• 1. 사례사업 개요 32
• 2. 적용 옵션유형 및 적용 가격결정모형(T) 37
• 3. 할인율 산정 (K, Rf) 41
• 4. NPV 산정 (V, I) 44
• 5. 사업 변동성 추정 (σ) 47
• Ⅳ. 실물옵션 실증 분석 51
• 1. 실물옵션 변수 정리 51
• 2. 블랙-숄즈 모형 옵션가치 산정 52
• 3. 분석결과의 함의 53
• Ⅴ. 결 론 56
• 1. 연구결과 요약 56
• 2. 연구의 한계 및 향후과제 57
• 참고문헌 59
• 부 록 62