상업용 집합건물의 대지지분 배분에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Aggregate buildings can be classified as multi-unit dwelling in accordance with the Subparagraph 2 the article 2 of「The Act on the Public Announcement of Real Estate Price」and commercial building which is partitively owned and non-residential real estate in accordance with 「The Act on the Ownership and Management of Aggregate Building」(hereinafter referred to as the 「Aggregate Building Act」) in compliance with the Subparagraph 4 the Article 2 of the same act based on the use. The main stream of the representative multi-unit dwelling of aggregate buildings for residence is apartment, townhouse and multiplex housing in accordance with the Subparagraph 3 the Article 2 of the 「Housing Act」, the Article 3 of the enforcement ordinance of the same act, the Subparagraph 2 the Paragraph 2 the Article 2 of the 「Building Act 」 and the Subparagraph 2 of the [Attached Table 1] related to the 5 of the Article 3 of the enforcement ordinance of the same act and efficiency apartment for residence and accommodation for the welfare of senior citizens out of the quasi dwellings in accordance with the Subparagraph 4 the Article 2 of the「Housing Act」and the Article 4 of the enforcement ordinance.
Commercial buildings out of non-residential aggregate real estate are diversely classified as the Subparagraph 3 (the 1st kind neighbourhood living facility) the Subparagraph 4 (the 2nd kind neighbourhood living facility), the Subparagraph 7 (sales facility) and the Subparagraph 14 (business facility) etc. of the [Attached Table 1] related to the Subparagraph 2 the Paragraph 2 the Article 2 of the 「Building Act」and 5 of the Article 3 of the ordinance enforcement of the same act, in addition to the 2 of the Article 1 of 「the Aggregate Building Act」following the type, scale and use. Houses for residence in the metropolitan area and the provinces and have much difference in the prices, however the prices of the houses in the same complex do not have much difference and only they can be classified following the supplied areas. The method of the distribution of the shares of the building site for building for residence is to distribute the shares of the building site in proportion to the part of exclusive possession so it would not have big problem compared to commercial building which is a non-residential aggregate building. However, a commercial building which is a non-residential aggregate building has definite difference not only in price elasticity due to demand and supply but also in value compared to aggregate building for residence following the type, the location and the function. Values have diverse types and changes such as market value, investment value, collateral value, and tax value however because price is the past value already paid once and the changes depend on the changes of the demand and supply, the meaning and contents of the price are different from the above.
In reality, in spite of the fact that a commercial building which is a non-residential aggregate building has noticeable difference from a building for residence in parcel price when it is parceled out for the first time, if the shares of the Building Site are uniformly distributed resting on the ratio of the part of exclusive possession overlooking the difference, it would result in improper guarantee of the right of private ownership from the beginning so it not only cannot be transacted at just price1) “Just price” means the price which is accepted to have the highest possibility for transaction of land, house and non-residential real estate to come into existence in case the transaction is normally accomplished in the regular market.
but also the problem of unreasonable tax burden appears.
Besides, separate taxation is carried out for a commercial building. It is the property tax for land portion which is due on the end of September and the property tax for building portion which is due on the end of July.
In such a reality, the method to distribute the shares of the building site resting on the ratio of the part of exclusive possession should be changed into the method to distribute the building site in proportion to the parcel prices which are different from each other depending on the effective value of the respective floors.
Different parcel price mean different value, however in spite of the different values, distribution of shares of the building site corresponding to the values cannot be accomplished. Despite the fact that the taxation value of real estate should sufficiently reflect this truth, the reality is not but connotes a lot of unreasonable elements, and in the aspect of the fairness of taxation as well, the taxation on aggregate commercial building is losing fairness. The 2 of the Article 1 of the「Aggregate Building Act」is the provision that makes even 1 unit of building accepted to have ownership as a divided shop in case it is classified for use. With relation to this, because the alternative ratio of capital per unit area of land is very high particularly for a commercial building in urban area, the gradient of limit area curve is high as well. Accordingly, the amendment of relevant Act and subordinate statute and the improvement of the system are necessary for proper securement or guarantee of property value and right of individual persons holding a partitioned ownership of a commercial building which is non-residential aggregate building.
The purpose of this study is to make the shares of the building sites of all aggregate commercial buildings in the entire country distributed reasonably resting on the value and usefulness of the respective floors of the buildings.
Together with the guarantee of the value of private ownership, reasonable taxation should be accomplished and furthermore, we hope that the result of this study promotes preparation of fair taxation system with the distribution of the shares of the building site corresponding to the value of aggregate commercial building in the property market. In addition, we expect that the standard for the distribution of the shares of the building site be established for aggregate commercial building and they are transacted at just prices.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 3. 연구의 범위와 방법 8
• 가. 연구의 범위 8
• 나. 연구의 방법 10
• Ⅱ. 선행연구의 고찰 12
• 1. 국내문헌의 검토 12
• 2. 국외문헌의 검토 28
• 3. 선행연구와 본 연구의 차별성 39
• Ⅲ. 집합건물의 특성과 상업용 집합건물 대지지분배분의 중요성 41
• 1. 집합건물의 의의 41
• 가. 집합건물의 개념과 분류 41
• 1) 집합건물의 개념 41
• 2) 집합건물의 분류 42
• 나. 집합건물의 특성과 기능 46
• 1) 집합건물의 특성 46
• 2) 집합건물이 부동산시장에서의 기능 47
• 다. 집합건물법의 주요내용 49
• 1) 집합건물법의 구성 49
• 2) 대지사용권의 일체성과 대지권 51
• 2. 상업용 집합건물의 가치분석 53
• 가. 상업용 집합건물의 가치형성요인 53
• 1) 실거래가액과 감정평가액 55
• 2) 가치형성요인 56
• 나. 상업용 집합건물의 층별 효용비율 60
• 1) 국내의 경우 60
• 2) 국외(영국, 싱가포르)의 경우 65
• 다. 상업용 집합건물의 과세표준 66
• 1) 재산세의 과세표준 67
• 2) 부가가치세의 과세표준 72
• 3) 부가가치세 부과기준의 형평성과 절세방안 77
• 3. 대지지분의 중요성과 배분방법 80
• 가. 대지지분배분의 중요성 80
• 나. 대지지분배분의 방법 81
• Ⅳ. 상업용 집합건물 대지지분의 법률적 효과 84
• 1. 대지지분배분의 법률적 효과 84
• 가. 거래시의 법률적 효과 84
• 1) 취득세의 문제 84
• 2) 양도소득세의 문제 85
• 3) 상업용 집합건물 공유대지 일부분이 국가나 개인에게 보상
• 또는 매매가 되었을 경우의 문제 86
• 4) 상업용 집합건물이 국가 공익사업에 대지와 건물전부가
• 편입되어 보상을 받게 되었을 경우의 문제 87
• 5) 상업용 집합건물이 법원에 경매가 되었을 경우의 문제 91
• 나. 보유시의 법률적 효과 92
• 1) 종합부동산세의 문제 93
• 2) 재산세의 문제 96
• 3) 천재지변으로 집합건물의 전손(全損)시 재건축과 잔존가치의 문제 98
• 2. 집합건물법의 판례 및 법무부의 유권해석 99
• 가. 집합건물법 관련분쟁의 대법원 판례 99
• 1) 건물의 대지사용(지료)[대법원판례2013.11.14.,선고2013다33577판결] 99
• 2) 건축허가 처분취소[대법원 2014.9.4, 선고, 2013두25955, 판결] 100
• 3) 부동산소유권 보존등기말소[대법원1995.3.14.,선고,93다60144,판결] 103
• 4) 소유권 이전등기말소(전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한
• 경우)[대법원 2009.6.23, 선고, 2009다26145, 판결] 104
• 나. 집합건물법의 민원질의에 대한 법무부유권해석 105
• 1) 공유지분의 비율을 제12조와 달리정할 수 있는지 여부 106
• 2) 집합건물이 대지지분의 변동 없이 증축의 가능여부 107
• 3) 옥상 임대수익의 배분 108
• 4) 대지지분의 산정기준 110
• Ⅴ. 상업용 집합건물 대지지분배분의 사례 112
• 1. 단일상가 집합건물의 분양사례 112
• 가. 일반적 형태의 상업용 집합건물 분양사례 112
• 나. 특별한 형태의 상업용 집합건물 분양사례 119
• 2. 혼합형태 집합건물의 분양사례(주상복합) 123
• 가. 아파트단지 내 상가의 분양사례 1 124
• 나. 아파트단지 내 상가의 분양사례 2 126
• Ⅵ. 현행제도의 문제점과 개선방안 130
• 1. 문제점(법률적 측면의 집합건물법과 민법의 비교) 130
• 가. 집합건물법 제1조의2(상가건물의 구분소유)입법취지 130
• 나. 집합건물법 제12조와 민법 제215조제2항, 동법 제263조의 비교 132
• 다. 집합건물법 제20조와 동법 제21조 및 제22조의 비교 134
• 2. 개선방안 136
• 가. 사례의 개선방안 138
• 1) 󰡔사례 1, 2󰡕 개선방안 138
• 2) 󰡔사례 4, 5󰡕 개선방안 140
• 나. 개선안의 배분방법과 기대효과 142
• 1) 효율적 대지지분배분의 기대효과 142
• 2) 대지지분과 공용(공유)부분 효율적배분의 기대효과 143
• 다. 집합건물법의 개선방안(改正) 144
• Ⅶ. 결 론 149
• 1. 연구의 요약 149
• 2. 연구의 한계 150
• 참고 문헌 152
• 표 목 차
• <표 2-1> 비주거용집합건물의 토지건물배분비율 13
• <표 2-2> 집합건물과 대지권에 관한 선행연구 24
• <표 2-3> 상업용 집합건물의 층별 효용과 조세에 관한 선행연구 26
• <표 2-4> 브랜즈 西大津 레이크 프론트(ブランズ西大津レイクフロント)
• 아파트의 층별 효용비율 34
• <표 2-5> 임대료 영향요인에 관한 선행연구(국외) 37
• <표 2-6> 과세 형평성에 관한 선행연구(국외) 38
• <표 2-7> 층별 효용비율 및 위치별 효용비율에 관한 선행연구 39
• <표 3-1> 부동산의 사업적 분류표 42
• <표 3-2> 건물의 유형과 분류표 43
• <표 3-3> 아파트 층별 효용비율 표 44
• <표 3-4>「집합건물법」제1조와 제1조의2 비교 46
• <표 3-5>「집합건물법」의 구성 49
• <표 3-6> 구분소유 상가의 종류 54
• <표 3-7> 감정평가 3방식 6방법 56
• <표 3-8> 상업용 부동산 유형별 층별 가격형성 요인 57
• <표 3-9> 2006년도 건설교통부고시 도시의 상가 층별 효용비율 58
• <표 3-10> 주요 상권의 2층 효용비율 61
• <표 3-11> 2017년도 1/4분기 전국 대비 대구의 집합상가 층별 효용비율 62
• <표 3-12> 영국의 상가건물 층별 효용비율 65
• <표 3-13> 싱가포르의 상가건물 층별 효용비율 66
• <표 3-14> 재산세 과세대상의 구분 68
• <표 3-15> 재산세의 과세표준 및 세율 69
• <표 3-16> 집합건물분양가격과 토지공급가액 및 부가가치세 과세표준 79
• <표 3-17> 대지지분의 배분기준 81
• <표 3-18> 대지지분의 배분기준(개선방안) 83
• <표 4-1> 비주거용 건물의 재산세 개평방안 97
• <표 5-1> 상가건물의 대지 지분 현황과 개선안 114
• <표 5-2> 분양가격과 건물의 전유부분과 대지지분배분 118
• <표 5-3> 특별한 경우의 집합건물의 분양가격표 121
• <표 5-4> 경산 임당동 호반아파트 단지상가 대지 지분 124
• <표 5-5> 경산 임당동 호반베르디움 아파트 분양내역 126
• <표 5-6> I-WISH아파트단지 내 아파트 분양내역 127
• <표 5-7> I-WISH아파트단지 내 근린생활시설 현황 128
• <표 6-1> 대구 동구 대림동 상가의 층별 수직적 가치분석 138
• <표 6-2> 대구 동구 각산동 상가의 층별 수직적 가치분석 139
• <표 6-3> 경산 임당호반아파트단지 내 상가 가치분석 140
• <표 6-4> I-WISH아파트단지 내 근린생활시설의 가치분석 141
• <표 6-5> 집합건물법의 개정안 147
• 그림 목차
• <그림 2-1> 일본 수도권의 초고층 아파트의 층별 효용비 35
• <그림 3-1> 토지가격공시절차도 71

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