공시지가를 기준으로 하는 토지감정평가체계의 재검토 = Reconsideration of the Land Appraisal System Based on the Officially Announced

국문 초록 (Abstract)

현행 토지감정평가체계는 표준지 공시지가를 토대로 하여 구축되어 있다. 법률은 감정평가업자가 토지를 감정평가할 때에는 표준지 공시지가를 기준으로 할 것을 규정하고 있다. 법률이 표준지 공시지가를 모든 토지가격의 기준으로 삼는 것은 이것이 정상적인 시가라는 것에 근거한다. 표준지 공시지가는 시장에서 형성되는 정상적인 시가이므로, 토지감정가격은 표준지 공시지가와 균형을 맞추어야 한다는 것이다. 그렇지만 표준지 공시지가를 검증한 결과를 보면 오늘날에도 표준지 공시지가는 정상적인 시가를 제대로 반영하지 못하고 있고, 그 반영비율도 토지가 속한 지역 및 토지종류에 따라 20% -80%에 이르는 큰 차이를 보이고 있다. 이런 이유 때문에 감정평가업자가 토지를 평가할 때에는 기타요인을 사용하여 가격을 산정하고 있으며, 기타요인이 200%- 400%에 이르는 경우도 왕왕 있다. 이 결과 표준지 공시지가를 기준하여 토지를 감정평가하는 것은 법형식에 지나지 않고 실질적으로는 시장에서 형성되는 정상적인 시가를 기준하여 감정평가 된다. 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가할 것을 요구하는 법규정은 그 취지와 달리 실제효과는 없는 반면, 감정평가서의 작성에 형식을 강요하여 감정평가업자의 시간과 노력이 불필요하게 낭비되고 있다. 감정평가업자에게 표준지 공시지가를 기준으로 토지를 감정평가할 것을 요구하는 현행 토지감정평가체계는 재검토되어야 한다.
공시지가는 조세를 위해서 계속 유지하되 이것이 직접 사용되는 조세 특히 보유세분야의 원칙에 맞게 보완․관리되어야 한다. 공시지가는 가능한 시가를 반영하되 불가피할 경우에는 시가비율을 전국적으로 동일하게 유지하는 것에 중점을 두어야 한다. 이를 위해서 표준지 공시지가는 정치적 영향에서 자유로운 전문가에게 맡겨 통일적으로 관리하게 하고 개별공시지가는 계속 표준지 공시지가를 기준으로 산정하도록 하는 것이 바람직하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The current land appraisal system is based on the officially announced land price. Law prescribes that appraiser should appraise land by the officially announced price of standard land. The reason that law requires balance between appraisal price and the officially announced price of standard land is that the latter represents justified price. But on the contrary to law's intention, it is revealed that the officially announced price of standard land is far less from market price. The ratio of the officially announced price of standard land to market price is vary from 20% to 80% which is variable according to region that land is located and land sort. So when appraiser appraises land which its officially announced price of standard land is less from market price, he use 'other factor' in order to calculate fair value. Actually land is appraised by market value standard, but appraisal report is prepared by the officially announced price of standard land to satisfy law. In land appraisal the officially announced land price standard cause inefficiency without any desirable result. So it is advisable to abolish the standard. The officially announced land price system is needed to operate property taxes, and to achieve equal taxation it should be made up for the weak points in the system. As much as possible the officially announced land price should coincide with market value. At least the price is assessed to represent same ratio to market value in the whole country.

참고문헌 (Reference)

1 허강무, "한국의 공시지가 및 감정평가사제도의 과제" 2010

2 민태욱, "조세법상 법인의 시가평가원칙과 쟁점 ―토지ㆍ비상장주식을 중심으로―" 한국세법학회 15 (15): 230-271, 2009

3 민태욱, "부동산조세의 현황과 개선방향" 한국세법학회 12 (12): 7-34, 2006

4 채미옥, "부동산거래가격신고제 실시에 따른공시지가제도의 개선방안 고찰" 국토연구원 49 : 127-148, 2006

5 정수연, "부동산 실거래가격은 공시가격을 대신할 수 있는가? - 공시제도에서 실거래가격과 감정평가가격의 추상적 지위에 관하여 -" 한국감정평가학회 8 (8): 1-17, 2009

6 구동회, "공시지가 현실화율에 관한 연구" 국토지리학회 40 (40): 257-268, 2006

7 이동과, "감정평가 가격형성요인의 기타요인 보정문제" 6 (6): 2007