법원경매평가에서의 비주거용 집합건물 구분평가시 토지 · 건물 배분비율에 관한 연구 = A Study on the Component Ratio of Land and Building in Separate Appraisal of Non-Residential Collective Building

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In court auction appraisal, the land and building value must be mentioned separately on the appraisal report even though the real property is traded as a whole.
The purpose of this study is to analyze the non-residential properties data and to offer thereby the new standard component ratio of land and building in Separate Appraisal of Non-Residential Collective Building.
As a result of this study, we made the another new standard component ratio table using income approach method, statistical techniques and so on.
This study is believed to be conductive to compute the land share and building share of non-residential collective buildings in court auction appraisal.

국문 초록 (Abstract)

집합건물은 전유부분과 대지사용권의 일체성의 원칙이 적용되므로 일괄 평가하는 것이 통상이나, 법원경매 평가시 아파트, 다세대주택, 상가 등의 집합건물은 토지와 건물의 배분비율을 산정하여 토지건물 각각의 배분내역을 감정평가서에 명시하도록 하고 있다. 이는 토지, 건물 소유자가 다른 경우도 있어 각각의 후순위자들의 배당참여에 결정적인 영향을 미치기 때문에 법적인 권리관계를 명확하게 하기 위해서이다.본 연구에서는 1993년 한국감정평가협회가 작성한 「집합건물 구분평가시 토지건물 배분비율에 관한 지침」중 비주거용 집합건물에 관한 토지건물 배분비율표를 새로 산정하였다.현행 토지건물 배분비율표는 토지건물 배분비율의 산정근거 부재, 비주거용 부동산의 다양한 유형을 미고려, 지역별 배분비율 차이를 미반영, 층별 가격격차 미반영, 집합건물 층고 미반영 등 많은 문제점을 지니고 있는바 본 연구에서는 현행 집합건물 토지건물 배분비율표의 문제점을 보완하고자 하였다.연구에서는 배분비율표의 작성대상을 오피스빌딩, 매장용빌딩, 오피스텔로 한정하고 건물차감법, 토지차감법, 비율배분법 등 여러 가지 방법을 적용하여 토지건물 배분비율을 작성하였다. 연구협의회 등을 통해 이들 배분비율 중 최적안을 도출해 본 결과 최종적인 토지건물 배분비율표는 수익환원법과 토지차감법을 이용하여 산정한 것으로 채택하였다.이로써 비주거용 집합건물에 대한 경매평가시 법원의 작성근거 요구에 대응할 수 있으므로, 감정평가업의 전문성을 제고할 수 있을 것으로 기대된다.

참고문헌 (Reference)

1 양승철, "투자용 부동산의 분석과 평가" 한국감정평가연구원 2001

2 김태훈, "집합건물 구분평가시 토지?건물 배분비율에 관한 연구" 한국부동산연구 2004

3 이종규, "지방세 건물과표 개선연구" 서울시정개발연구원 2000

4 이영희, "재산세 과표산정체계 개선방안" 한국지방행정연구원 2000

5 최순영, "재산세 건물과표 지수체계 개선방안" 한국행정학회 37 (37): 2003

6 김양수, "재산세 건물과세표준에 관한 재검토" 한국지방재정공제회 통 (통): 2002

7 노영훈, "우리나라 재산관련 과세평가체계의 문제점과 전문성 제고방안" 한국조세연구원 1998

8 정수연, "서울지역의 아파트 층별효용비율 산정에 관한 연구" 한국부동산연구원 2007

9 이재우, "상가?오피스빌딩 층별효용비율 산정방안" 한국부동산연구원 2005

10 안정근, "부동산평가이론" 법문사 2000

11 안정근, "부동산평가실무" 법문사 2007

12 한국감정원, "법원감정평가실무" 한국감정원 2005

13 김정호, "법과 경제학" 한국경제연구원 1997

14 윤동건, "경매평가 유의사항" 한국부동산연구원 2006

15 노영훈, "건물분 재산세의 개편방안 연구" 한국조세연구원 1997

16 국세청, "2007년도 상업용 건물 오피스텔 기준시가 정기 고시" 국세청 2007

17 건설교통부, "2006년 임대사례조사 업무령" 건설교통부 2006

18 건설교통부, "2006년 오피스?매장용빌딩 임대료조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서" 건설교통부 2006