인공신경망을 이용한 공동주택 가격지수 예측에 관한 연구 - 서울지역을 중심으로

정원구(Won-Goo Chung),이상엽(Sang-Youb Lee) 한국주택학회 2007 주택연구 Vol.15 No.3

  After 1997, Korea economic crisis, The real estate market of Korea has been much changed. The real estate indirect invest market has been expanded, like as REITs, real estate funds, etc. As economic recovers, real estate price has been rising sharply and gradually and it has been much brought social problems. The present government imposed strong legal controls on the real estate market and announce new policies continuously. but the upward tendency doesn"t seem to be ceased. therefore, the importance of forecasting the real estate market has been grown. We suggested the ANNs(Artificial Neural Networks) Model, which has been used widely in fields of forecasting the finance assets market. The model was constructed with macroeconomic variables and apartment price index, and different time lags of each macroeconomic variables are considered by testing Granger"s causality test. We forecasted the market from Oct. 2005 to Sep, 2006 with the model. the errors of all models have been increased around Mar,2006 which contains the day of announcing 3.30 real estate market policy. We expect that if the government induced the market to be stable with adjusting the macroeconomic index, we could forecast the real estate market more accurately. But the policy was just impose the pressure on the Market. ANNs model can help not only to reduce the risk of indirect real estate investment market, but also to give a guide of voicing adequate policies to make stable the market.   1997년 한국경제위기 이후, 부동산 시장은 많은 변화가 있어왔다. 리츠와 부동산펀드 등의 간접투자시장이 활성화되었다. 또한 경기가 회복되어감에 따라 부동산 가격은 빠르게 꾸준히 상승하였으며 이러한 상승은 많은 사회문제를 야기하였다. 현 정부는 계속적으로 강력한 규제와 새로운 정책들을 발표했으나 상승세는 쉽게 멈추지 않을 것으로 보인다. 이러한 변화에 따라 간접투자의 리스크 저감과 정부정책을 수립하는데 시장예측의 필요성이 커지고 있다.<BR>  본 연구에서는 이미 금융자산분야의 가격변동 예측연구에서 그 효과를 입증한 인공신경망 모형을 제안하고자 한다. 본 연구에서는 선행연구를 기초로 한 거시경제 지표와 국민은행의 아파트가격지수를 이용하여 인공신경망 모델을 구축하였으며, 그렌저 인과관계 검정을 통하여 기존 시계열 분석에서 적용하기 어려웠었던 각 거시경제 변수의 특성에 맞게 각기 다른 시차변수를 고려하여 모형구축에 이용하였다. 구축된 모형을 이용하여 이미 실측치를 알고 있는 2005년 10월에서 2006년 9월까지 데이터를 바탕으로 인공신경망 모형을 이용하여 예측을 하였다. 처음 6개월간은 실제 예측치가 실제 지수와 비슷한 양상을 보였으나 구축한 모든 모형에서 3.30정책이 발표된, 2006년 3월을 전 후로 하여 오차가 커진후 일정한 폭을 유지하는 모습을 공통적으로 나타내었으며 이는 정부의 3.30정책이 거시경제를 조절하여 부동산 시장을 조정하는 방법이 아닌 부동산 시장을 직접 조정하려 했음을 보여주는 것이라고 판단된다. 이러한 인공신경망 모형은 부동산 간접투자 시장의 예측력을 높여 리스크를 감소시킬 수 있으며 정책 수립에서도 많은 도움이 되리라 생각한다. 향후, 기존 시계열 모형과의 결합 모형에 대한 연구가 이루어진다면 예측력과 인과관계 설명력 모두 뛰어난 부동산경기예측모형에 관한 연구가 이루어 질수 있을 것이다.

임차인특성에 기초한 간접투자 오피스 렌트프리 영향요인 분석 : 서울시 오피스 임대차계약 사례를 중심으로

정원구(Chung, Won Goo),이호병(Lee, Hobyung) 대한부동산학회 2021 大韓不動産學會誌 Vol.39 No.1

렌트프리는 임차인의 실제 유효 임차료를 낮춤으로써 임대차시장의 가격 전략을 수행하는 효과적인 수단으로 사용되고 있다. 그러나 이 렌트프리와 관련한 연구 분야는 아직 시작 단계에 머무르고 있다. 이에 따라 본 연구는 임차인특성에 기초하여 서울 간접투자 오피스시장의 렌트프리 영향요인을 분석하였다. 그 결과, 서울 간접투자 오피스시장의 렌트프리에 대한 주요 영향 요인은 임대차계약기간, 총점유비용단가, 자산연면적, 외국계 임차인 여부, 정보·통신·미디어업 여부, 건설·제조·도소매업 여부로 추정되었다. 강남권역, 여의도권역, 도심권역과 같은 주요 3곳의 오피스권역 사이에 렌트프리 영향 요인에 있어서 뚜렷한 차이를 보였다. 또한 렌트프리 기간은 도심, 강남, 여의도권역의 순으로 긴 경향을 보였다. 이 결과는 각 권역에 대한 수요, 공급의 추세와 오피스 공급에 대한 토지의 이용가능성으로부터 초래되었다고 볼 수 있다. 각 업종에 대한 분석에서 렌트프리 기간에 미치는 요인에도 차이가 발생했다. 이 결과는 오피스 자산에 대한 임대차계약 협상을 위한 전략 이외에도 상품 계획 단계에서 업종 유형, 타겟 유형과 미래 개발 방향을 종합적으로 고려할 필요성이 있다는 것을 시사한다. The rent-free is used as an effective means of implementing the price strategy of leasing market by reducing the actual effective rent of tenant. However, the research field related to rent-free period is still in the beginning stage. Thus, this research analyzed the factors effecting the rent-free period of indirect investment office based on tenants’ characteristics in Seoul. The main influencing factors for the rent-free period of Seoul indirect investment office market were estimated to be the leasing contract period, total occupancy cost, building floor area, foreign tenants, information,/communication/ media and construction /manufacturing/wholesale/retail. There was a clear difference in the impact on rent-free period among the three major business area such as Gangnam, Yeouido and CBD(Central Business District). Also, the rental free period tended to be long in the order of CBD, Gangnam and Yeouido, These results could be considered to have arisen from the trends of supply and demand for each business area, and also from the availability of land available for office supply in each area. In the empirical analysis for each industry group, differences in the factors that influenced rent-free period occurred according to the industry group. In addition to the strategy for negotiating a lease contract for office assets, This result suggested that it could be necessary to comprehensively consider the business type, target type, and direction of future development at product planning stage.

임대차계약사례분석을 통한 서울 간접투자 오피스의 렌트프리 결정요인 분석

정원구 ( Won Goo Chung ),이호병 ( Ho Byung Lee ) 한국부동산분석학회 2016 不動産學硏究 Vol.22 No.2

Since the global financial crisis of 2008, the Seoul office market has changed into one driven by tenants. Large office development projects in central Seoul and Yeouido have caused office vacancies to rise sharply. As the competition for tenants has intensified, it has become commonplace for landlords to offer ``rent-free`` periods to tenants to induce them to sign office leases. This study examines 441 rental contracts for properties having received indirect investment and uses regression analysis to identify determinants of rent-free periods for tenants. Separate models were created for Gangnam, which does not have any large office development projects, and downtown Seoul/Yeouido District, which is home to large-scale office development projects. These two models were combined into an integrated model in order to identify significant regression variables. This study uses fundamental data from lease contracts for commercial office space in Seoul in order to analyze rent-free periods which have become a buzzword in the Seoul office market. The results of this study suggest that longer lease terms, foreign company tenants, building size, and rent level are significant factors for rent-free periods. In addition to using rent-free periods to attract tenants, landlords also use rent-free periods to secure long-term rental cashflow. This may be related to the importance of WALE(Weighted Average Lease Expiry) when evaluating office space investments overseas.

상업용 오피스 시장에서의 임차인 업종에 따른 시장 세분화에 관한 실증분석

정원구 ( Chung Won Goo ),이호병 ( Lee Ho Byung ) 한국부동산학회 2019 不動産學報 Vol.77 No.-

최근 심화하는 상업용 오피스 시장의 임대차 경쟁이 심화됨에 따라 본 연구는 서울 소재 상업용 오피스 자산의 임차 계약 사례를 바탕으로 임차인의 업종 중심의 특성 변수를 도출한 후 분석하여 임차인의 세분 시장을 확인하고 그 특징을 파악하여 오피스 임대차 마케팅 전략 수립을 위한 근간을 제시하고자 하였다. 연구방법은 의사결정나무를 사용하여 임차인을 분류하였으며, 분류된 세분시장간 차이의 계량적 의미에 대해서 고찰하였다. 의사결정나무를 통해서는 다섯 개 그룹으로 분류되었다. 제일 높은 임차비용을 부담하는 그룹은 외국계 다국적 기업의 정보통신, 금융, 법률관련 업종 이며, 제일 낮은 임차비용을 부담하는 그룹은 국내의 전문서비스 기업 중심 임차인이 포함된 업종이었다. 분산분석 후 사후검정 결과, 임차비용 부담 순으로 첫 번째 그룹은 세 번째, 네 번째, 다섯 번째 그룹과 평균의 차이가 통계적으로 유의한 것으로 분석되었으며, 두 번째 그룹은, 다섯 번째 그룹과 통계적으로 차이가 유의하였다. 본 연구의 의의는 기관 투자자의 투자용 서울 소재 오피스 시장을 실제 임대료를 부담하는 주체인 임차인 중심의 세분 시장을 확인하였으며, 임대차 마케팅 전략, 상품의 계획 수립시 세분 시장 분석의 중요성을 제시하였다는 점에 있다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyze the market segmentation of Seoul Office market invested by institutional investor, and also the study is to compare each sub-market. (2) RESEARCH METHOD For this study, a tree method is applied for market segmentation with 433 leasing agreements of Seoul office market invested by institutional investor. The ANOVA and post-hoc analysis are conducted to quantify the differences among the classified tenant groups. (3) RESEARCH FINDINGS The finding of this study is to identify the subdivision market from the perspective of the tenant who pays rent to the Seoul office market for institutional investors and to suggest the importance of lean marketing strategy 2. RESULTS As a result of the study, decision trees were classified into five group. The group that bears the highest leasing costs is the telecommunication, finance and law of multinational corporations in foreign countries. the lowest group includes domestic professional services enterprise tenants. As a result of ANOVA and its post-hoc analysis, the first group statistically has difference in average with the third, fourth and fifth groups.

공개공지의 이상적 관리를 위한 계획적 요소 분석에 관한 연구 : 뉴욕 공개공지를 중심으로

이민욱(Min Wook Lee),정원구(Won Goo Chung) 한국퍼실리티매니지먼트학회 2015 한국퍼실리티매니지먼트학회지 Vol.10 No.1

Most huge office buildings in Manhattan, New York provide public open spaces on their premises in order to get a bonus floor area ratio (FAR) as an incentive. The space is referred to as ‘Privately Owned Public Space’ (POPS) as well plays an important role in terms of pleasant urban environments. For this reason, there are a large number of researches how the space has an significant influence on citizens, building occupants, and urban environments. This study analyzes the space and its planning elements: various impacts for buildings, such as increasing building values and rents, making additional profits, revitalization of commercial spaces, and improving recognition of buildings. In addition, this study not only demonstrates functions, values, and importance of the space, but also suggests management methods and planning elements how the space should be planned and managed; this study conducts a comprehensive analysis of three (3) privately owned public spaces in New York City by on-the-spot inspections, the evaluation sheet, analysis of information, and professional reviews.