적정의 상가 임대료 결정에 관한 연구

정승영,김학환,Jeong, Seung-Young,Kim, Hak-Hawn 한국국토정보공사 공간정보연구원 2014 지적과 국토정보 Vol.44 No.2

이 연구는 상가임대차계약에서 상가 월세의 비중에 영향을 주는 요인을 실증적으로 조사하였다. 이 연구의 이론적 기반은 입지이론, 상권분석, 입찰지대의 이론, 집적이론, 그리고 수요 외부성의 이론이다. 이 연구에서 사용된 자료는 $3.3m^2$당 상가 권리금, $3.3m^2$당 상가 임대료, $3.3m^2$당 상가 월세, 전국 100개 상권의 보행자 수가 포함되었다. 다중회귀 분석을 사용한 그 결과로서, 각 상권의 월세비중에 영향을 주는 변수는 $3.3m^2$당 상가 권리금, $3.3m^2$당 상가보증금, $3.3m^2$당 상가 월세가 상가 권리금에 영향을 주는 변수이다. 또한 서울시에서는 상가 월세의 비중을 결정할 때 $3.3m^2$당 상가 권리금과 도소매업체의 수가 중요하다는 것을 보였다. 요약하면, 상가 월세의 비중을 결정할 때, 상권의 경제적 상황뿐만 아니라 통행하는 보행자의 수도 고려해야 한다. The factors that affect on the ratio of monthly rent to total rents in commercial real estate lease contract was empirically investigated. The theoretical basis for the research was location theory, retail trade-area analysis, bid rent, agglomeration theory, and demand externality theory. The data used in this study included information on goodwills per 3.3 square meters, deposit money per 3.3 square meters, retail rents per 3.3 square meters, and passing pedestrians' characteristics in 96 retail trade areas in South korea. As the results, using the hedonic price functions and multi-regression analysis, the independent variables does affect the ratio of monthly rent to total rents in the each retail trade area were goodwills per 3.3 square meters, deposit money per 3.3 square meters, retail rents per 3.3 square meters, and the number of Small Wholesale Retail Trade Firms at the level of nation. also, the results show goodwills per 3.3 square meters and the number of Small Wholesale Retail Trade Firms are important factors in determining the ratio of monthly rent to total rents in commercial real estate lease contract in seoul. In summary, not only the economic conditions in the retail trade area but also the passing pedestrian count should be considered to determine the ratio of monthly rent to total rents in commercial real estate lease contract.

서울시 프랜차이즈 커피점 입지의 영향요인 -스타벅스 커피전문점을 중심으로-

정승영,최인섭,Jeong, Seung-Young,Choi, In-Sub 한국국토정보공사 공간정보연구원 2018 지적과 국토정보 Vol.48 No.1

이 연구의 목적은 다중 회귀 분석을 사용하여 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 요인을 탐색하는 것이다. 이 연구는 위치 이론에 기반을 두고 있으며 이 분석을 위한 자료는 522개 서울시 상가 부동산 임대사례에서 수집하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 월세, 보증금, 그리고 상가권리금이다. 둘째, 기업과 직원의 수, 지역경제 기반, 위치 특성, 상가보증금, 상가월세, 상가권리금이 서울의 스타벅스 커피숍의 입지에 영향을 준다. 셋째, 커피숍 입지 선정 과정에서 보증금, 월세, 상가권리금, 사업체의 수가 중요한 것으로 나타났다. The purpose of this study is to find the factors affecting the location of a Starbucks coffee shop by using multiple regression analysis. This study is based on location theory and the data for this analysis was collected from 522 retail real estate leases in Seoul. The results of the study are as follows. First, the most important factors affecting the location of a Starbucks coffee shop are monthly rent, deposit money, and goodwill value. Second, the number of firms & employees, local economic base, location characteristics, goodwill value, the deposit money, and monthly rents affect on the location of a Starbucks coffee shop in Seoul. Third, the result shows that deposit money, monthly rents, goodwill value, and numbers of business firms are important in the process of selecting the coffee shop location.

Assessing the Impact of Pedestrian Traffic Volumes on Locational Goodwill

정승영,Jeong, Seung-Young LX Spatial Information Research Institute 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.1

통행하는 보행자의 특징이 상가권리금에 미치는 효과를 실증적으로 모형을 구축하고 시험 하였다. 이 연구를 위한 이론적 근거는 중심지 이론, 입찰지대, 집적이론, 외부수요 이론이다. 자료에는 서울시 100개 $3.3m^2$당 상권의 상가권리금, $3.3m^2$당 상가보증금, $3.3m^2$당 상가월세 그리고 보행자의 특성과 관련된 정보가 포함되어 있다. 실증분석은 서울시 상가 1,307개를 표본을 사용하여 시험하였다. 그리고 자료집합은 회귀나무 및 회귀방법을 이용하여 분석이 이루어졌다. 이 분석한 결과로서, 각각의 상권에서 상가권리금에 영향을 주는 변수는 평일 오후 2시 보행자의 통행량, 평일 오후 4시 보행자의 통행량, 평일 오후 8시 보행자의 통행량이다. 요약하면, 상권의 경제적 기반을 뿐만 아니라 통행 보행자의 특징은 상가권리금을 결정하기 위해 고려되어야한다. The effect of passing pedestrians'characteristics on locational goodwill was empirically modeled and tested. The theoretical basis for the study was central place theory, bid rent and, agglomeration theory, and demand externality theory. The data included information on goodwill, retail rents and passing pedestrians' characteristics in 100 retail trade areas in Seoul. The empirical model was tested with the sample of 1,307 retail units in Seoul, South Korea. The data set was analyzed with the Classification and Regression Tree software. As the results, using the regression tree method, the variables does affect locational goodwill in the each retail trade area were the volume of pedestrians around 2:00 pm on weekdays, volume of pedestrians around 4:00 pm on weekdays, and volume of pedestrians around 8:00 pm on weekdays. In summary, not only the economic base in the retail trade area but also the volume of passing pedestrians should be considered to determine the locational goodwill.

A Study on Determinants of Franchised Coffee Shop Rents

정승영,Jeong, Seung-Young LX Spatial Information Research Institute 2015 지적과 국토정보 Vol.45 No.2

이 연구는 다중회귀분석으로 서울시 프랜차이즈 커피점의 상가임대료의 결정 요인을 분석하였다. 중심지이론, 집적이론, 그리고 외부수요의 이론은 경험적 모형의 기초를 제공한다. 이 연구에서 사용된 자료는 서울시의 2,000개 상점으로 구성되었다. 연구결과로서, 이 결과는 $3.3m^2$당 커피점의 매출액, 상권의 특성, 상점의 특징이 $3.3m^2$당 커피점의 상가임대료에 영향을 준다는 것을 보였다. 커피점의 매출은 커피점의 상가임대료의 주요 결정 요인이다. 아울러, $3.3m^2$당 상가권리금과 상가보증금은 상가임대료와 정(+)의 관련성을 가지고 있다. 추가적으로, 상권의 도 소매업체의 수 및 제조업체의 수는 $3.3m^2$당 커피점의 상가임대료에 영향을 준다. 요약하면, 이 연구는 상권의 커피점의 브랜드 인지, 입지, 임차인 혼재, 그리고 $3.3m^2$당 커피점의 임대료에 영향을 준다는 것을 제시한다. The study has analyzed the determinants of retail rents for the franchised coffee shop with the Multi-Regression analysis in Seoul. Central place, agglomeration, and demand-externality theories provide the basis for empirical models. The data used in this study consisted of 2,000 retail units in Seoul. As the results, the results show that coffee shop of retail sales per $3.3m^2$ and characteristic of retail trade-areas, and characteristic of coffee shop affects on the coffee shop's rents per $3.3m^2$. Coffee Shop's sales are the major determinant of coffee shop's rents. Also, coffee shop's goodwill per $3.3m^2$ and rental bond per $3.3m^2$ are positively correlated with a coffee shop's rents. Additionally, number of wholesale company and manufacturers in the retail trade-areas influences coffee shop's rent per $3.3m^2$. In summary, the study shows that coffee shop's brand identity, location and retail mix in the retail trade areas affects a coffee shop's rent per $3.3m^2$.

VAR모형 구축을 통한 상가임대가치의 예측에 관한 연구

정승영 ( Jeong Seung Young ) 한국부동산학회 2008 不動産學報 Vol.35 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This paper investigates a model of retail rents using vector autoregression (VAR) and time series analysis to predict the future movements. (2) RESEARCH METHOD Modelling and forecasting rents are indispensable processes in real estate investment, real estate portfolio management, and real estate risk management. The data of retail rent series in South Korea were compiled by the Bank of Korea (BOK). (3) RESEARCH FINDINGS According to time series analysis, the variance of retail rents is more stable after the Asian Financial Crisis than before. 2. RESULTS The paper concludes that the structure of optimal models of retail rents could be specific to relationship between real estate and financial markets, types of commercial property and sub-market, and size of retail property.

오피스 임대료의 결정에 관한 연구

정승영(Jeong Seung Young),곽시우(GoakSi Woo) 한국부동산학회 2003 不動産學報 Vol.20 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this paper is to estimated a model of office rents in seoul city using Hedonic regression. (2) RESEARCH METHOD empirical : Hedonic regression (3) RESEARCH RESULTS Our sample consited of 294 office buildings from seoul's office market in 2002. The data are summarized as followings, the ""monthly"" rents per pyeong is used as the dependent of the variable and the explanatory variables were 30. 2. RESULTS Using Hedonic regression indicates that major office districs had different rent structures(CBD area, Yoido & surrounding area, Kangnam area) Publiced Land prices, Security deposits, Net floor area-ratio for exclusive office use, Maintenance fees, parking costs were identified to positively affect rents and the age office building had negatively affected rents. 3. KEY WORDS office rents, Hedonic regression

서울시의 상권분류에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung Young),도희섭(Do, Hee Seob) 대한부동산학회 2011 大韓不動産學會誌 Vol.29 No.2

본 연구의 목적은 서울시 29개 상권의 3.3㎡ 당 평균 상가월세 및 보증금, 3.3㎡ 당 평균 상가권리금, 통행자수의 자료를 이용하여 계량적으로 서울시 상권을 3군집으로 분류하는 데 있다. 본 연구의 이론적 배경은 부동산시장분석이며 연구방법은 유사한 집단혹은 상이한 집단을 분류하는 데 유용한 군집분석과 다차원분석법이다. 본 연구결과에 의하면, 상권분류의 기준인 상권별 평균 3. 3㎡당 상가환산월세, 3. 3㎡당 상가권리금, 통행자의 수에 따라 상권분류가 다른 결과를 보였다. 서울시 29개 상권은 3.3㎡ 상가권리금을 기준으로 3군집으로 나눌 수 있다. 1군집의 상가권리금이 높은 집단에는 강남역(25) 상권이 해당되고, 2군집의 상가권리금이 중간인 집단에는 성신여대(1), 신천역(24)상권이 포함된다. 3군집의 상가권리금이 낮은 집단에는 종각(7), 건대역(16), 서울대입구 (17), 미아삼거리(3), 노량진역(20), 대학로(6), 연신내(8), 천호역(26), 교대역(28), 청량 리역(15), 홍제동(12), 수유(4), 총신대역(19), 양재역(29), 압구정역(27), 홍익대(10), 신림역(18), 오목대(22), 영등포역(23), 경희대(14), 숙명여대(5), 전농동로타리(13), 노원역(2), 이화여대(9), 신촌(11), 화곡역(21) 상권이 배정되었다. A similarity analysis on the retail trade areas in Seoul is accomplished using a cluster analysis and a multidimensional scaling. The purpose of this analysis is to subdivide Seoul’s retail market into 3 retail trade areas according to monthly retail rents and deposits, goodwills, and the number of pedestrians. The result of multidimensional scaling using goodwills per 3.3㎡ as a variable shows that Gangnam station is quite different from the rest of the retail trade areas in the level of goodwills per 3.3㎡. The results also shows that 29 retail trade areas in Seoul can be classified into 3 clusters in the level of goodwills per 3.3㎡ as follows. The clusters are all in the same city but vary in goodwills per 3.3㎡ of the retail property. The cluster 1 (high-level) is Gangnam station, the cluster 2 (mid-level) is Sincheon, and Seongshin women s Univ., and the cluster 3 (low-level) is Jonggak, Konkuk Univ., Seoul national Univ., Mia, Noryangjin, Deahangno, Yeonsinnae, Cheonho, Seoul National Univ. of Education, Cheongnyangri station, Hongjedong, Suyu, Chongsin Univ., Yangjae, Apgujeong, Hong-ik Univ., Sillim station, Omokdae, Yeongdeungpo station, Kyunghee Univ., Sukmyeong women s Univ., Jeonnong rotary, Nowon station, Ehwa women s Univ., Sincheon, and Hwagok station.

상가임대료의 군집분석을 이용한 시장세분화에 관한 연구 - 서울지역을 중심으로 -

정승영(Jeong Seung Young) 한국부동산학회 2005 不動産學報 Vol.24 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This segmentation is accomplished via cluster analysis. The purpose of the research is to identify market segments with retail rent . (2) RESEARCH METHOD cluster analysis (3) RESEARCH RESULTS Results of cluster analysis using retail rent(deposit, month rent) variables available for 25 districts show that districts Seocho, Gangnam and Chongno, Yongsan-gu are quite distinguished from the rest of the city. 2. RESULTS The research which it sees used the cluster analysis of the rent and it divided the Seoul area. The result, first, it did retail deposit level in standard and it came to be divided into 3 group. it is high Group (Jongno-gu, Gangnam-gu), middle group (Jung-gu, Mapo-gu, Seocho-gu, Yangcheon-gu, Seodaemun-gu, Eunpyeong-gu, Dongdeamu-gu, Dongjak-gu, Yeongdeungpo-gu, Gwanak-gu, Nowon-gu, Gangso-gu), low group (Seongdong-gu, Guro-gu, Gwangjin-gu, Songpa-gu, Jungnang-gu, Gangbuk-gu, Seongbuk-gu, Geumcheon-gu, Gangdong-gu, Dobong-gu) second, with the standard of retail month rent, it divided the Seoul area into 3 group. high Group (Jongno-gu, Gangnam-gu, Seocho-gu), middle group (Jung-gu, Seodaemun-gu, Yeongdeungpo-gu, Gwangjin-gu, Dongdeamu-gu, Dongjak-gu, Yangcheon-gu, Gangso-gu, Nowon-gu, Eunpyeong-gu, Mapo-gu, Songpa-gu), low-end group(Seongdong-gu, Guro-gu, Jungnang-gu, Geumcheon-gu, Gangdong-gu, Gangbuk-gu, Seongbuk-gu, Dobong-gu, Gwangjin-gu). 3. KEY WORDS retail rents, cluster analysis

Poly ( styrene - co - divinylbenzene ) Macrogel 의 초음파 분해

정승영(Seung Young Jeong),김공수(Kong Soo Kim),김영준(Young June Kim),박명환(Myung Hwan Park),정기현(Ki Hyun Chung) 한국고분자학회 1992 폴리머 Vol.16 No.2

인근지역의 특징이 상가보증금에 미치는 영향

정승영(Jeong Seung Young),김진우(Kim Jinu) 한국부동산학회 2008 不動産學報 Vol.34 No.-

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The impact of Neighborhood Characteristics on the amount of Security Deposit under a Commercial lease is empirically modeled and tested. (2) RESEARCH METHOD Regression Method (3) RESEARCH FINDINGS The theoretical basis for the study is based on the value of retail rental property. The data includes information on the amount of Security Deposit under a Commercial Lease and Neighborhood Characteristics for 96 trade areas in Korea. 2. RESULTS The results provide evidence that, using the Regression method, Retail Property Premium, volume of one a weekend 10years old female foot Traffic at 12:00-13:00, Number of the Commercial facilities in the trade area variables do affect on the amount of Security Deposit under a Commercial Lease of the 96 major trade areas in south korea largely. In summary, Neighborhood Characteristics are exposed to determine the amount of Security Deposit under a Commercial Lease in Korea.