논 문 : 불확실성하에서 토지리턴권의 가치 평가와 최적 행사 시기 -수도권과 비수도권의 공동주택용지 사례-

서광채 ( Kwang Chae Seo ),전재범 ( Jae Bum Jun ),정준호 ( Jun Ho Jeong ) 한국감정평가학회 2013 감정평가학논집 Vol.12 No.1

국내 부동산 시장에서는 1997년 외환위기와 2008년 미국발 금융위기로 인한 불확실성의 증대를 경험해 오며 실물옵션에 대한 수요가 증가해 오고 있다. 하지만, 그 수요의 증가에도 불구하고 실물옵션과 관련된 대부분의 국내연구들은 개발사업의 옵션가치 평가에 주안점을 두거나, 가상적인 상황을 설정하거나 모형을 단순화하여 분석했기 때문에 설명력에 한계를 지니고 있었다. 본 연구에서는 이러한 기존 연구들의 한계를 보완하여 토지리턴거래가 적용된 수도권과 비수도권의 공동주택용지의 실제사례를 중심으로 버뮤다 옵션의 특성을 반영한 이항모형에 기반하여 토지리턴권의 가치를 평가함으로써 그 지역적 차이를 분석하고, 최적 행사시기를 예측하였다. 분석결과 수도권의 공동주택용지의 토지리턴권의 가치가 비수도권보다 상대적으로 크게 나타났으며 수도권 내에서는 변동성이 심한 곳일수록 옵션가치가 크게 나타났는데 이는 실물옵션에서는 불확실성에 따른 전략적인 선택의 가치가 포함되기 때문으로 풀이된다. 또한, 최적 행사시기를 분석한 결과 그 시점이 모든 지역에서 계약일로부터 5년이 되는 해임을 알 수 있었는데 이로부터 토지리턴권이라는 옵션의 발행자가 계약의 세부조건을 면밀히 검토하여 토지리턴권의 행사시기를 적절히 분산시킬 필요가 있음을 알 수 있었다. As uncertainty of the real estate market has expanded since foreign exchange crisis in 1997 and subprime mortgage crisis in 2008, interest to Real Option has increased. However, explanatory power in most of the domestic research on Real Option is weak because it put an emphasis the option valuation on model of several development projects, use a hypothetical situation, or too simplify the analysis model. In light of these, this study aimes to assess value of Land Return Right, to analyze the differences of area and to predict optimal exercise time, by using Binomal Model reflecting the characteristics of the bermudan option with the real Apartment land price applied to Land return system in capital area and non-capital area. According to results of this study, value of Land Return Right of Apartment land in capital area is higher than that of non-capital area. And, the option value becomes higher as volatility of land price growth rate increases within capital area. And, this seems because of the fact that the value of the strategic choice under uncertainty is added to the option value. In addition, this study shows that the optimal exercise time is the fifth year since the issue date in all areas, which means the option issuer must scrutinize the conditions of the contract in detail so that the exercise time of Land Return Right can be appropriately distributed.

재건축과 리모델링의 사업선택에 있어 핵심 결정요인 분석에 관한 연구

서광채(Kwang Chae Seo) 건국대학교 부동산도시연구원 2010 Best Practice in Real Estate Series Vol.10 No.01

아파트단지에 대한 사례를 통한 사업성 분석 및 주요변수 설정에 따른 민감도분석에 의하면 재건축의 경우에는 아파트의 유형, 즉, 저층과 중고층에 관계없이 분양가상한제와 재건축소형주택과 같은 규제정책보다는 그 단지가 속해있는 지역적 여건이 큰 영향을 미치고 있는 것을 알 수 있다. 지역적 여건이란 부동산가격상승률의 차이 및 절대가격수준의 차이로 볼 수 있다. 강남지역의 경우에는 미래가격상승에 대한 기대와 더불어 절대적인 가격수준이 높게 형성되어 있어 사업에 대한 수익성이 양호하게 나타나는 반면, 강북지역의 경우에는 가격상승에 대한 기대도 낮을 뿐만 아니라 절대적인 가격수준이 낮게 형성되어 있어 수익성이 좋지 않게 나타나고 있다. 이는 서울의 주택시장이 고가의 투자시장과 저가의 실수요시장으로 양분되어 있는 것을 알 수 있으며, 이를 해결하기 위해서는 상대적으로 열악한 주거환경에 처해있는 강북지역에 대한 장기적인 안목에서의 사회기반시설의 확충이나 편의시설 및 교육시설 등의 개선을 통한 강남북 균형발전 정책이 필요할 것으로 판단된다.

실물옵션을 이용한 리모델링아파트의 최적 임계점 분석 - 서울 서초구 A아파트의 사례를 중심으로 -

서광채(Seo, Kwang Chae) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.3

본 연구는 만기무한의 실물옵션 모형을 서울시 서초구의 A아파트에 적용하여 개발의 시기를 알리는 최적 임계점을 도출하고 최적 임계점에 대한 민감도분석을 실시하였다. 분석결과 최적 임계점은 약 12.8억원으로 도출되었다. 이는 NPV법에 의한 최적 임계점인 약 6.1억원 보다 약 2.09배 정도 높은 수준이다. 그리고 2019년 7월 기준 리모델링 완료 후 아파트의 가격은 약 20.4억원으로 최적 임계점인 약 12.8억원보다 큰 값이기 때문에 아파트리모델링 사업에 대한 경제성은 있으며, 투자를 바로 실시하는 것이 합리적인 선택이다. 한편, 분석자료에서 산정한 값을 초기값으로 하여 1%의 변화폭으로 -30%에서 +30%까지 범위를 설정하여 민감도분석을 실시한 결과 추세율, 임대료, 개발비용, 변동성은 최적 임계점을 상승시키고, 운영경비, 현금수익률, 할인율은 최적 임계점을 하락시키는 요인으로 나타났다. 특히, 최적 임계점의 변화에 가장 큰 영향을 미치는 두 요소는 추세율과 할인율로 나타났다. In this study, the option model with infinite horizon was applied to A apartment in Seocho-gu, Seoul to derive the optimal critical point that informs the timing of development and to analyze the sensitivity of the optimal critical point. As a result of analysis, the optimal critical point was estimated at 12.8 billion won. This is about 2.09 times higher than the optimal critical point of 6.1 billion won by NPV method. And Because at July 2019 the remodeling-after-apartment price is about 20.4 billion won, which is greater than the optimal critical point of 12.8 billion won, the economics of the apartment remodeling business are reasonable, and making the investment right is a reasonable choice. On the other hand, sensitivity analysis was conducted by setting the value calculated from the analysis data as an initial value and setting the range from -30% to + 30% with a change of 1%, and the trend rate, rent, development cost, and volatility raised the optimal critical point. Operating expenses, cash yield, and discount rate were the factors that lowered the optimal critical point. In particular, the two factors that have the most influence on the change of the optimal critical point was the trend rate and the discount rate.

토지리턴제의 옵션 가치평가: 고양삼송지구 사례

서광채 ( Kwang Chae Seo ),정준호 ( Jun Ho Jeong ),방경식 ( Kyung Sik Bang ) 한국감정평가학회 2012 감정평가학논집 Vol.11 No.1

옵션이론은 금융 분야에서 주로 논의하는 영역이나, 2008년 미국의 서브프라임 사태 이후 부동산시장의 불확실성이 확대되면서 실물옵션의 논의가 재개되고 있으며, 그러한 논의를 촉진시키는 것이‘해약보장제’나‘토지리턴제’와 같은 새로운 분양방식이다. 이 연구는 부동산의 근본인 토지에 주목하여 토지리턴제의 풋옵션 특성을 파악하고, 그 옵션의 가치가 얼마나 되는지 파악하고자 시도하였다. 이를 위해 사례연구방법을 채용하였다. 한국토지주택공사가 토지리턴제를 활용하여 분양 공고한 고양삼송지구 내 주거전용 택지 221필지인 사례를 이항옵션가격결정모형에 적용하여 분석하였다. 분석결과 토지리턴제의 적용에 따른 고양삼송지구 내 주거전용 택지 221필지의 옵션가치는 평균 89,855천원으로 산정되었다. 이는 명목 공급금액의 약 10.5%, 실질 금액의 약 12.3%에 해당하는 높은 값이다. 이는 보상평가를 할 때 적정가격의 판단기준으로 적용하는 10%를 상회하는 수치로서 의미있는 값이다. 이 연구는 특정 기업이 시행한 토지리턴제의 실물옵션 속성을 발견하고 그 가치를 평가했다는 점에서 의의가 있다. 특히 감정평가의 현실적합성을 제고하는 대안적 평가방법을 제시함으로써 평가기법의 확대에 기여했다는 점에서 유용성이 있다. 또한, 부동산의 기본을 이루는 토지의 옵션가치를 산정함으로써 실물옵션의 적용분야를 확장시켰다는 점도 의미를 부여할 수 있다. Option theory is the region mainly to discuss in the financial sector. But, as uncertainty of the real estate market has expanded after subprime mortgage crisis, real option debate has revived. The “Cancellation Guarantee” or “Land Return System(LRS)” in the new sale has promoted the debate. This study identifies the characteristics of put option in “LRS” and attempts to know how much the value of the option is. For this, case study method is adopted. 221 lots in the Goyang Samsong residential district that Korea Land & Housing Corporation attempted to sell by return system are used. After reviewing the option thoery and the real option valuation models, practical model, based on the Binomial Option Pricing Model is designed. Value of put option of 221 lots in the Goyang Samsong residential district is an average of 89,855 thousand won. That is approximately 10.5% of the nominal amount of supply and 12.3% of the real amount. Because this figures exceed 10% which acts as standards of just price in the Compensation-Appraisal area, that is meaningful value. This study is significant to discover the characteristics of real option in the land and calculate its value and can contribute to the expansion of valuation method and application of Real Option.

잔여지 감가보상의 문제점 및 개선방안: 미국 잔여지 보상제도와의 비교

서광채 ( Seo Kwang Chae ) 한국감정평가학회 2017 감정평가학논집 Vol.16 No.3

본 연구는 잔여지 감가보상을 중심으로 하여 문헌연구방법으로 미국의 보상제도와 비교를 통해 우리나라 잔여지 감가보상의 문제점과 개선방안을 제시하였다. 주요 문제점 및 개선방안을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 「토지보상법」에는 사업시행자가 잔여지 가치하락 여부에 대한 판단을 하도록하고 있어 보상이 제대로 이루어지지 않고 있다. 이에 미국의 경우와 같이 편입 토지에 대한 감정평가를 할 때 잔여지의 가치하락액에 대한 감정평가액도 함께 제시하도록 의무화하는 것이 바람직하다. 둘째, 잔여지 감가보상에 있어 가장 중요한 개념인 일단의 토지에 대해 개념 규정뿐만 아니라 구체적인 판단 기준이 제시되어 있지 않다. 이에 「표준지조사ㆍ평가기준」, 「개별공시지가 조사ㆍ산정지침」, 「토지보상평가지침」의 일단지에 관한 규정을 바탕으로 일단의 토지에 관한 명시적인 개념과 구체적인 판단기준에 관한 규정을 도입하는 것이 필요하다. 셋째, 「토지보상법」에는 잔여지의 가치를 하락시키는 요인들에 대한 규정 자체가 존재하지 않는다. 이에 잔여지 가치하락 요인에 관한 일반적이고 정형화된 요인들을 규정해야 한다. 넷째, 잔여지 가치하락액의 감정평가방법으로 「토지보상법」은 분리산정법만을 규정하고 있는데 잔여지 가치하락액 자체에 대한 감정평가가 거의 이루어지지 않고 있는 상황에서는 분리산정법이 적용될 가능성이 매우 희박하다. 이에 전후비교법, 분리합산법 등 다양한 감정평가방법의 적용이 가능하도록 관련 규정의 개정이 필요하다. 다섯째, 「토지보상법」상의 규정을 근거로 사업손실까지 반영할 수 있는지에 대해서는 명확하지 않은 문제점이 있다. 정당보상의 관점에서 「토지보상법」에 사업손실도 보상액에 포함하도록 하는 명시적 규정의 도입이 필요하다. 여섯째, 현행 「토지보상법」의 규정에 따르면 일반이익과 특별이익이 모두 포함되어 잔여지의 소유자가 특별한 혜택을 얻게 되는 문제가 있다. 이에 따라 「토지보상법」상 사업시행 이익 상계 금지의 원칙은 일반이익에만 적용될 수 있도록 이익의 범위를 제한해야 한다. This study presents the problems of and improvements in Korea’s compensation for declines in residual value through comparison with the U.S. compensation system via literature review, focusing on compensation of residual value. The main problems and improvements are summarized as follows. First, the Land Compensation Law of Korea provides no compensation because the project developer must judge whether residual value of land has fallen. So the recommendation is to oblige the appellant to present the appraisal value of the depreciated residual land when appraising the incorporated land as in the case of the U.S. Second, no specific criteria exist for the concept of land, such a concept is the most crucial in compensation for declining land value. Another requirement is regulations on specific concepts of a set of land. Third, the Land Compensation Act contains no provisions on factors that reduce land value, thus identification of general and standardized factors behind the depreciation of the residual value of land is needed. Fourth, the prospects that the separation method will be applied are hjghly unlikely, meaning related regulations should undergo revision to allow a variety of appraisal methods to be applied. Fifth, the possibility of reflecting business losses based on the provisions of the Land Compensation Law remains unclear. Thus explicit provisions in the Land Compensation Act on business losses as compensation are needed. Sixth, per the provisions of the law, a problem occurs asthe owner of the remaining land receives special benefits that include both ordinary and special profit. Accordingly, the law should limit the scope of profits to make it include only general profits.

MST기법을 활용한 토지시장의 네트워크 구조 분석- 수도권 토지 매매시장을 중심으로 -

서광채(Seo, Kwang Chae) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.1

This paper analyzes the macro and dynamic structure of the land market networks by applying MST method into land sales markets in the Capital Region over the period 2005.1~2018.12. An analysis of the entire analysis period revealed that the network of the land sales markets was a Y-shaped structure with a weak focus. And the hub of the network is Seongnam City, and Three districts in Gangnam, Seoul, is located in the outermost part of the network. In addition, the Capital Region markets was divided into six sub-markets. On the other hand, the analysis of the three sides showed that the basic structure of the less cohesive Y-shaped (reverse Y-shaped) was maintained, but the structure of the network and the sub-markets continued to change with time. And the hub of the network has changed from Seongnam to Gwangjin-gu and Gwangju City. In addition, it was also clear that there was a clear breakdown of the correlation in the face of the stock market s decline. This indicates that the land markets in the Capital Region has a property of the asset market. However, differences between the stock and apartment markets have also been found, which seems to reflect the specificity that exists in the land markets.

DEA 모형을 활용한 소매점포 효율성 및 결정요인 분석 - 대형 아울렛 쇼핑몰 내 소매점포를 중심으로 -

이욱재(Lee, UK Jae),서광채(Seo, Kwang Chae),구찬림(Koo, Chan Lim),정준호(Jeong, Jun Ho) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.3

본 연구는 DEA 모형을 2016년~2018년 기간 동안의 대형 아울렛 쇼핑몰 내 소매점포에 적용하여 효율성을 산출하고, 부동산의 입지에 따라 효율성의 차이가 발생하는지 확인하기 위해 아울렛 쇼핑몰의 토지종류에 따른 효율성과 아울렛 쇼핑몰이 소재하는 지역에 따른 효율성을 분석한다. 또한 비효율 점포에 대한 개선목표치를 제시하며, 토빗회귀분석을 통해 효 율성에 영향을 미치는 부동산의 입지요인을 분석한다. 효율성 산출 결과 산출지향 CCR 모형에서는 4개 점포, 산출지향 BCC 모형에서는 8개 점포가 효율적으로 나타났고 전체 점포에서 30% 점포만이 효율적인 점포임을 알 수 있었다. 토지의 종류에 따른 효율성은 공업지, 상업지, 주거지, 중심상업지, 기타 순으로 높았으며, 수도권보다는 비수도권에 소재한 점포의 효 율성이 높게 나타났다. 토빗회귀분석을 통해 효율성의 원인 분석을 부동산의 입지관점으로 분석한 결과 점포의 면적, 점포의 전면길이, 점포의 형태, 경쟁브랜드수 그리고 인구밀도가 효율성에 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. This study applies the DEA model to retail stores in the big outlet shopping malls for the period of 2016-2018 to calculate and analyzes the efficiency according to the land type of outlet shopping mall and the location where the outlet shopping malls are located. It also presents the targets of improvement for inefficient stores and analyzes the locational factors of real estate that affect efficiency through a Tobit regression analysis. As the result of calculating the efficiency, in the output-oriented CCR model and the BCC model, 4 stores and 8 stores were efficient respectively, and it was shown that only 30% of the stores were efficient among the whole stores. Efficiency based on the type of land is high in order of Industrial, commercial, residential, central commercial and other areas and the efficiency of the retails in non-metropolitan areas were higher than in metropolitan areas. As the result of the analysis on the causes of efficiency through a Tobit regression analysis, elements affecting the efficiency were analyzed: the area, the full length, the type of store, and the number of competing brands, the population density.

DEA를 활용한 아울렛 쇼핑몰의 경영성과에 관한 연구 : A 아울렛 유통을 중심으로

이욱재(Lee, UK Jae),서광채(Seo, Kwang Chae),구찬림(Koo, Chan Lim),정준호(Jeong, Jun Ho) 대한부동산학회 2019 大韓不動産學會誌 Vol.37 No.4

This study measures efficiency through DEA analysis on 40 stores of A distribution company that operate nationwide outlet distribution network, and it compares and analyzes the relative efficiency of each store with the factors of store s location, period of operation and convenience for shoppers. As the result of the analysis, there are 7 efficient stores in the CCR model, accounting for about 17.5 percent of the total. And 11 stores in the BCC model were efficient at about 27.5 percent. Twenty-nine stores have the economic competence in scale, accounting for about 73 percent so that it shows the under-investment. After the analysis of the target stores by dividing them into their location, period of operation, and hyper form, if the stores are located in the Seoul metropolitan area, they are more efficient. It also shows that the hyper-type stores with the long periods of operation and convenience for shoppers were more efficient. In addition, the result of comparing the efficiency with labor and capital productivity suggests that the high efficiency of a particular type of store does not necessarily result in a high economic effect (labor, capital productivity). It suggests that when measuring the company s performance and setting up an improvement strategy, the approach in terms of efficiency except for economic effect should be implemented

비주거용 부동산 과세평가의 수직적 형평성 분석

홍원철(Hong, Won Chul),정준호(Jeong, Jun Ho),서광채(Seo, Kwang Chae) 한국주거환경학회 2016 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.14 No.4

This paper aims to analyze the Vertical Equity of non-residential real estate Assessment by ratio analysis and regression model by years, regional, use zoning. Vertical inequity is verified by using regression analysis of IAAO model and vertical inequity on price sectional can be founded by confirming Quantile coefficient in Quantile Regression analysis. To complement abnormal distribution of valuation ratio to market value and regressive bias of analysis model, clapp model which adopt tool variable is applied. to reflect year effect, another model is added and Two-Stage Least Squares result is described also. As a result, assessment value and market value tend to Synchronized. Market environment and political approach, regulations, legal support, investigation system on assessment are also the key factors to induce synchronization between assessment value and market value. The more sales transactions and the lower sales amount, assesment value come closer to market value. so by accumulation sales transaction and accurate, detailed examination of it, sales price can be crucial resolution factor on good assessment. Not moving side to side on account of claims on tax burden and minimizing ratio bias which appear on wide range of prices by precise analysis for secured sales prices, vertical inequity could be improved.

임대차 시장의 월세화와 주요 특성에 관한 연구: 서울시 강남 3구의 아파트 시장 사례

김상진 ( Sang Jin Kim ),정준호 ( Jun Ho Jeong ),서광채 ( Kwang Chae Seo ) 한국경제지리학회 2015 한국경제지리학회지 Vol.18 No.3

본 연구는 국토교통부 전·월세 실거래가 자료를 활용하여 2010년 12월부터 2015년 4월까지 서울시 강남 3구의 아파트 임대차시장의 월세화와 그 특성을 실증적으로 분석한다. 실증분석 결과 재건축아파트보다는 일반아파트가 보증금과 월세 간 대체성이 보다 효율적인 것으로 나타난다. 또한 월세계약은 시중금리와 동일하게 움직이면서 단기금리와 연계되고 있다. 동일 아파트를 대상으로 전세와 월세 간 대체성을 분석한 결과 보증금 비율이 낮은 월세 계약일수록 월세 이율이 높게 나타나, 보증금 비율에 따른 월세 가구의 세입자 부담 완화 대책이 시급한 것으로 보인다. This study empirically analyzes the recent conversion trend of Jeonsei to monthly rental contracts in the APT rental market and its major characteristics for three Gangnam districts using the real transaction Jeonsei and monthly rent prices data over the period of 2010.12 to 2015.4. The results show that in terms of deposits and substitutability the conventional apartment is more efficient than those of the reconstruction apartment. Moreover, monthly rental contracts are closely related with the movement of short-term interest rates. Given the same type of apartment, the result drawn from the substitutability between Jeonsei and monthly rental contracts reveals that the monthly leasing contract with the lower rate of deposit tends to have the higher conversion rate of Jeonsei to monthly rent. Thus, an urgent measure should be taken that the burdens of tenants with monthly rent contracts could be alleviated according to the rate of deposits.