서울시 단독다가구 연립다세대의 중위수 지수 산정에 관한 연구

류강민 ( Kang Min Ryu ),최성호 ( Seong Ho Choi ),이상영 ( Sang Young Lee ) 한국부동산분석학회 2012 不動産學硏究 Vol.18 No.2

A rental contract growth rate of non-apartment housing was higher than apartment housing, Also In 2010, 58.8% of the residents in Seoul live in apartment. It means that the rest 41.2% live in non-aprartment housing. In spite of this high percentage of non-apartment residents, there exist a few pieces of related research on the non-apartment housing market in Korea. This study made price indices of single-family housing and multi-family housing using chained median price index methodology. The data for index is offering prices and rent which has been collected by a real estate information provider, Real Estate 114 Inc, The result of the analysis shows that the price indexs of our study are similar to a transaction based price index, comparing with Kookmin Bank housing price index, also the indexes have more volatility than Kookmin Bank index as market changes.

서울시 오피스 임대시장의 공실률과 임대료의 상호결정구조 분석

류강민 ( Kang Min Ryu ),이창무 ( Chang Moo Lee ) 한국부동산분석학회 2012 不動産學硏究 Vol.18 No.2

There have been many attempts to estimate structural relationship Rent and Vacancy Rate in the office rental market, however domestic studies have be focused on the determinants of the Rent but Vacancy Rate. This paper presents estimates of structural model of office rental market using Rent and Vacancy Rate relationships to link CPI, interest rate, office workers` number, GDP, office supply, The model is estimated using data from the Seoul office market over 2001-2011 and Statistical methods of OLS and 2SLS are used to estimate relationship between the variables. The result shows that CPI and interest rate has positive effect with rent but vacancy rate and that vacancy rate is influenced by GDP and office workers` number negatively but office supply positively. Also we find that rent inflation has lower than before the financial crisis in same market condition change because of poor market condition.

월세관련 위험과 보증금-월세 전환율 결정구조

류강민 ( Kang Min Ryu ),지규현 ( Kyu Hyun Ji ),이창무 ( Chang Moo Lee ) 한국부동산분석학회 2013 不動産學硏究 Vol.19 No.2

There have been many attempts to interpret Korean rental housing market, where distinctive rental contracts including Monthly Rent with Variable Deposit(MRVD) and Chonsei as the two extreme ends of general MRVD have co-existed. Although there have been some advances that interpret the function of the deposit in MRVD as a leverage, those trials were not completed. In order to develop a new partial equilibrium model of Korean rental housing market, this paper incorporates the default risk of the tenant in the model. The theoretical results show that deposit-to-monthly-rent conversion rate increases within a certain range of MRVD where the deposit can not cover the total amount of monthly rent during the contract period. Also, the empirical results confirm that there exists the premium for default risk of tenant in the form of a higher conversion rate when the amount of deposit is less than the total amount of monthly rent for two and a half years. it shows that the market conversion rate varies by the ratio of monthly rent to deposit differently from the conventional belief on an unique conversion rate indifferent from the relative deposit amount.

국민임대주택 입주의사결정요인 분석

류강민(Kang-Min Ryu),김진유(Jin-Yoo Kim),이광민(Kwang-Min Lee),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2007 주택연구 Vol.15 No.4

  그동안 주거선택 및 규모의 결정요인에 대한 연구가 다수 있었으나, 대부분 가구특성 및 주택특성 등을 주요 독립변수로 도입하여 분석한 반면, 입주하고자 하는 주택의 구체적인 위치를 고려한 상태에서 분석한 연구는 매우 드물었다. 이에 본 연구는 그동안 미흡했던 구체적인 입지를 고려한 입주선택 및 주택규모의 결정요인을 국민임대주택 사례지구에 대한 설문조사결과를 통해 분석하였다.<BR>  분석의 주요결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 입주자격을 갖춘 대상자들의 입주결정요인 중 가장 중요한 것은 현재 주택과의 거리(이주거라), 직장과의 거리, 현재 주택의 규모, 인지도 등으로 나타났다. 둘째, 이주거리증가에 따른 입주선택확률의 감소는 소형주택 거주자일수록 급격하다. 셋째, 입주를 선택했다면, 선호하는 주택규모는 현재 주택의 규모, 가구원수, 소득 및 자산에 의해 결정되며, 가장 중요한 결정요인은 현재주택의 규모이다.<BR>  이상의 결과는 향후 국민임대주택의 수요추정과 공급계획에 있어 몇가지 정책적 시사점을 제공한다. 첫째, 현재 거주하는 주택의 규모가 입주의사에 중요한 영향을 미친다는 사실은 향후 공급하는 국민임대주택의 규모가 다양화되고 현재보다 큰 규모의 주택도 포함되어야 함을 시사한다. 둘째, 소형 국민임대주택일수록 현재 거주지에 가까운 곳에 공급되어야 한다. 많은 선행연구에서 지적하듯이 저소득층의 경우 교통비용에 대한 민감도 및 직업의 특수성으로 인해 도심에 거주하려고하는 의지가 중산층 및 고소득층에 비해 강하다. 따라서, 공공임대주택의 입지가 가능한한 저소득층들의 기존 생활권과 가까운 곳에 위치할수록 공급효과는 향상될 것이다.   The National Rental Houses (NRH) - public rental house in which tenants can live for 30-years at the maximum - have been supplied since 1998 in Korea. The target users are the low-income households whose salaries are under 70% of the average households" income in urban area. It is necessary to investigate the determinants of the potential tenants" decision of moving into the NRH because the imbalance between supply and demand appears in some regions.<BR>  This paper derived the factors affecting NRH choice by analyzing the preference of low-income families. The main results are as follows: First, migration distance for residential mobility and commuting distance have significant negative influence on NRH choice. Second, people want to move into the NRH that is bigger or equal to their current houses. Third, smaller house they live, more sensitive they are about the migration distance. Finally, the low-income families depend on their needs rather than their affordability when they choose the NRH size. These results provide some implications: First, location of NRH need to be closer to the low-income families current neighborhood. Second, it is necessary to provide more various sized NRH and bigger NRH for regionally different housing needs of low-income families.

서울시 프라임 오피스 빌딩의 관리비 성격에 관한 연구

류강민 ( Kang Min Ryu ) 한국부동산원 2022 부동산분석 Vol.8 No.3

본 연구 목적은 국내 프라임 오피스 시장 내 비용과 수익의 복합적 측면에서 임대료와 함께 지불되고 있는 관리비 성격과 결정요인을 규명하는 것이다. 분석대상은 서울 소재 프라임 오피스 빌딩으로 2000년 1분기부터 2021년 2분기까지 86개 분기별 시계열 자료를 이용하며, 실증분석 방법론 Autoregressive Distributed Lag(ARDL) 모형과 Autoregressive Distributed Lag Error-Correction Model(ARDL-ECM) 모형을 채택하였다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같이 간단히 요약 · 정리할 수 있다. 첫째, 관리비와 소비자 물가 간에 장기 균형이 존재함을 확인할 수 있었다. 이는 임차인이 지불하는 관리비에서 많은 비중을 차지하는 것이 실제 관리비용이기 때문으로 짐작된다. 둘째, ARDL-ECM의 결과에서는 실질임대료가 정(+)의 영향을 미치는 반면, 공실률은 부(-)의 방향으로 유의하게 나타나, 오피스 임대시장 상황에 따라 단기적으로 관리비가 변동될 수 있음을 말해준다. 셋째, 렌트프리(무상임대)에 의한 임대료 할인율은 관리비 상승에 긍정적인 영향을 끼치며, 다른 변수보다 유의성이 가장 높은 핵심요인임을 알 수 있다. 최종적으로 본 연구결과는 국내 오피스 임대시장에서 관리비 성격을 파악하고, 향후 수익률 산정과 전망을 예측하는데 유용한 기초자료로 활용될 것이다. The purpose of this study is to identify characteristics and determinants for maintenance fees paid with rent from the complex perspective of costs and profits in domestic prime office rental markets. The analysis targeted prime office buildings in Seoul and dealt with 86 time-series data from 1Q 2000 to 2Q 2021 on a quarterly basis. In order to empirically testify, the methodology adopted both Autoregressive Distributed Lag (ARDL) and Autoregressive Distributed Lag Error- Correction Model (ARDL-ECM). The main findings of the study are briefly summarized as follows: First, long-term equilibrium relationship between maintenance fees and consumer prices remains, which suggests that actual maintenance fees account for a large portion of the fees paid by the tenant. Second, the results from ARDL-ECM model show that actual rental costs have a positive effect, while the vacancy rate have a negative one, which means that maintenance fees can fluctuate in light of office rental markets. Third, discount rates of rental costs by rent-free seem to be statistically verified as key factors than others because they have a positive effect on the increase in maintenance fees. In conclusion, the findings can be useful to figure out the nature of maintenance fees and anticipate earnings of domestic office rental markets in the future.

서울 오피스의 건축연령과 보증부월세 계약 비중의 연관성

류강민(Kang min Ryu),서명교(Myung kyo Suh) 건국대학교 부동산도시연구원 2016 부동산 도시연구 Vol.9 No.1

본 연구는 보증금의 활용과 역할에 관한 선행연구를 살펴보고, 보증금이 오피스 신축에 의한 비용부담을 줄이기 위한 수단이나, 매매차익을 높이기 위한 레버리지 수단, 그리고 임차인의 신용위험을 헷지하기 위한 수단 이외에 리모델링 수단으로도 활용될 수 있다고 판단하였다. 이에 헤도닉 가격모형을 이용하여 건축연령별 임대료 상승구간을 파악하였다. 분석결과 건축연령이 증가할수록 노후화로 인한 감가상각으로 임대료가 하락하는 경향을 보였다. 그러나 건축연령이 10~15년일 때 임대료가 상승하는 것으로 나타나 이 시기에 리모델링이 많이 나타난 구간이라 가정하였다. 또한 건축연령별로 전월세 계약 비중과 전월세전환율이 어떻게 나타나는 지 살펴본 결과, 건축연령이 10~20년일 때 전월세 계약비중이 높게 나타나고 있었다. 이 결과는 리모델링으로 인해 임대료 상승이 일어나고 보증금이 리모델링 비용으로 사용되어 보증금 비중이 높은 전월세 계약 비중이 높아지고 전월세전환율 또한 높은 수준을 유지하고 있어, 리모델링이 보증금 비중과 전환율을 상승시키는 원인일 것으로 보인다. Previous studies primarily analyzed the role of security deposit of monthly rental contracts as supplemental construction costs, leverage means to increase rate of return on equity investments, or hedging a method for tenants’ credit risk. This study considers an alternative way to use security deposit, which is financing renovation. If security deposit is used for financing renovation costs, the ratio of security deposit in monthly rental contracts and the conversion rate between monthly rent and security deposit should be different when renovation is anticipated. Hedonic pricing models were estimated to test this hypothesis. Estimation results show that rents did not decrease with the age of buildings. Buildings with 10 to 15 years of age have higher rents than the buildings with 5 to 10 years of age, which indicates that renovation occurs when buildings age 10 to 15 years. It is also found that rental contracts with higher ratio of security deposit and higher conversion rate are observed for those buildings.

서울 오피스 시장의 렌트프리와 매매가격의 관계 분석

류강민 ( Ryu Kang Min ),여태종 ( Yeo Tae Jong ) 한국감정평가학회 2016 감정평가학논집 Vol.15 No.2

2008년 9월 미국발 글로벌 금융위기 이후 서울의 오피스 임차수요는 금융위기 이후 시장 침체와 공공기관의 지방 이전으로 감소한 반면, 금융위기 이전에 계획되었던 오피스빌딩이 서울에 신축되고, 판교에도 오피스빌딩이 준공되면서, 공실률이 상승하는 결과를 가져 왔다. 오피스 공실률의 상승은 임대료에도 영향을 미쳐 계약기간의 일부를 무상임대하는 렌트프리를 통해 임대료 인하가 나타나기 시작했다. 그러나 공실률 상승으로 임대료를 인하해야 할 때, 호가임대료를 유지하는 대신 렌트프리 등을 이용하여 실질임대료 수준으로 임대료를 낮출 수도 있지만, 렌트프리를 제공하지 않고 호가임대료를 실질임대료 수준으로 낮출 수도 있다. 이에 대해 최근 보도된 언론기사는 호가임대료가 매매가격과 연동되기 때문에, 호가임대료를 인하하는 임대료 조정방식이 매매가격의 하락을 초래할 수 있어, 호가임대료를 유지하는 렌트프리가 선호된다는 것이다. 그러나 렌트프리를 통해 호가임대료를 유지하는 것이 매매가격에 실제로 긍정적인 영향을 주는 지에 대해서는 아직까지 밝혀진 바가 없다. 따라서 본 연구는 선행연구를 통해 렌트프리 제도가 가지는 특성에 대해 살펴보고, 렌트프리에 의해 유지되는 호가임대료가 매매가격에 긍정적인 영향을 주는 지 실증분석을 통해 살펴보고자 하였다. 분석 결과는 호가임대료 변수가 실질임대료보다 매매가격의 변화를 설명하는데 더 높은 유의성과 설명력을 가지는 것으로 나타났다. 이는 실질임대료가 매매가격을 결정하는데 영향을 준다는 해석에 반하는 결과라 할 수 있다. 이러한 결과는 호가임대료에 매매가격에 영향을 주는 기대가격상승률과 같이 향후 시장에 대한 기대요인이 포함되어 있기 때문으로 보인다. There were some changes in the Seoul office rental market after the global financial crisis. The typical changes included introduction of rent-free terms and a rise in the vacancy rate. Depending on market conditions, rent-free terms deflate the real rental price, not the asking price, and some gaps between the two types of rental prices have been observed. However, most of the literature on the asking rental price for rents attempts to estimate relationships among variables in the rental market. Some medias said that the asking rent based on rent-free had a greater influence than then effective rent on appraisal of office building. However this opinion is not verified. This study aimed at examining the reason why the lessor does not reduce the asking rent but raises or maintains it stable as well as offers free lease called rent-free in order to lower vacancy rate. To achieve this goal, attempts were made to find reasonal interpretation of the causes of rent-free through review of previous studies, which said that rent-free can affect sale price. Therefore this paper examined whether the asking rent maintained by rent-free affects sale price. We analyzed time series data of 55 quarters which contained asking rent, effective rent, GDP, interest rate, currency rate. And the result shows that the asking rent had a greater influence than the effective rent on explanation of the sale price.

서울시 주택유형별 임대시장 특성에 관한 연구

류강민(Ryu, Kang-Min),서명교(Suh, Myung-Kyo) SH도시연구원 2016 주택도시연구 Vol.6 No.1

After the global financial crisis, there are some changes of the structure of Korean housing rental market. Chonsei, only lump sum deposit without monthly rent, and monthly rent with deposit are main types of contract on rental housing market. However, the rate of Chonsei contract declined from 67.2% to 50.3% and the rate of monthly rent with deposit contract is rising increasingly after 1995. First of all, our paper shows how Chonsei and deposit are used in housing property market. In other words, Chonsei and deposit are not used to bear interest with banks but to reduce equity to a sort of leverage tool. Second, we clarified that the change of structure in housing rental market is progressive in all housing types, and especially rate of Half Chonsei, monthly rent with lump sum deposit, is increased in apartment housing market. Lastly, we analyzed rental characteristics about the type of rental housing properties and the result shows that facility gap of house type and housing cost cause a differentiation of tenant quality. And the tenant quality is connected with unpaid rent risk and vacancy risk.

S&P/Case-Shiller 반복매매모형을 이용한 주택가격지수 산정에 관한 연구

류강민(Kang-Min Ryu),이상영(Sang-Young Lee) 한국주택학회 2010 주택연구 Vol.18 No.2

국토해양부가 2009년 12월에 반복매매모형을 이용한 아파트 가격지수를 발표하면서 주택지수에 대한 관심이 커지고 있다. 반복매매모형은 크게 동일가중평균법과 가치가중 평균법으로 구분된다. 동일가중평균법은 주택의 가격수준에 상관없이 주택의 평균적인 변동률을 산정하고자 하는 방법이다. 반면에 가치가중평균법은 주택의 총자산의 변동률을 산정하는 방법으로 주택의 가격이 높을수록 더 많은 가중치를 부여한다.이처럼 지수는 같은 자료를 이용하더라도 추정방법에 따라 다르게 지수가 산정되고 있으며 실제로 활용되고 있다. 이러한 상황에 맞춰 아직까지 국내에서 다뤄지지 않은 가치가중 반복매매지수 산정 방법으로 시세자료를 이용한 지수를 추정하였다. 그 결과 주택정책이나 금융기관의 대출기준과 달리 주택 투자의 관점에서는 이러한 방법이 더 적절하다는 결론을 도출하였다. The government has made the New Housing Price Index using Repeat Sale Estimator (RSE) from last December. RSE has two types to estimate an index, Equally-Weighted Repeat Sale Estimator(EW-RSE) and Value-Weighted Repeat Sale Estimator(VW-RSE). EW-RSE is based only on changes in prices of individual asset, but VW-RSE is based on changes of the value of the aggregate stock of housing, whose value is more influenced by the appreciation of the more valuable houses. Until now, RSE has provided estimates that are essentially equally weighted average of individual assets in the internal research. This study introduces value-weighted arithmetic housing price index using S&P/Case- Shiller Repeat Sale Estimator. And data analysis were used to compare value weighted average with equally weighted average using brokers' appraisals.

비선형 회귀분석을 이용한 산술평균 반복매매지수 산정방법에 관한 연구

류강민(Kang-Min Ryu),박유미(Yu-Mi Park),이창무(Chang-Moo Lee) 한국주택학회 2009 주택연구 Vol.17 No.4

국토해양부 보도자료에 따르면 올해 안에 반복매매지수를 이용한 주택가격지수가 발표될 예정이다. 반복매매지수는 Baily et al(1963)이 제안한 모형으로 두 번 거래된 주택을 대상으로 종속변수인 가격변동률을 로그변환함으로써 선형회귀분석을 통해 지수를 추정하는 방법이다. 그러나 이러한 가격변동률의 로그변환은 추정계수를 변화시켜 산술평균이 아닌 기하평균으로 지수가 만들어져, 지수 저평가의 우려가 있다. 본 연구는 지금까지 연구되어 온 반복매매지수의 여러가지 산정방법을 비교 검정함으로써 모형이 가지고 있는 한계를 제시하였으며, 보다 정확한 산술평균 반복매매지수를 산정할 수 있는 비선형 반복매매모형을 제안하였다. 또한 이에 대한 검증을 위해 시뮬레이션 및 사례 분석을 통해 지수의 정확성을 검증하였으며, 산정된 지수의 비교를 통한 의미를 도출하였다. The government said that the New Housing Price Index using Repeat Sale Estimator(RSE) would be used in this year. RSE, an equally weighted geometric average, is designed to make the price indexes of infrequently sold houses be based only repeated prices and traded dates. But RSE has some well-known econometric flaws, such as Biased Downwards from actual portfolio returns and inefficient data uses. This study introduces Arithmetic Repeat Sale Estimation using Nonlinear Least Squares(NL-ARS). Simple simulation and data analysis were used to compare and to examine the accuracy of NL-ARS as an estimator, which the results showed.