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        • 중개계약의 전형계약화에 대한 검토

          김학환 한국부동산경영학회 2012 부동산경영 Vol.5 No.-

          The present review is to review and compare between Korea's Civil Code Amendment, 2004 and Japan's Civil Code(Obligationenrecht) Amendment, 2009 and also to assist further amendment by reviewing problems of Korea's Civil Code Amendment, based on above comparison. This review is concluded with comments about necessity of named contractualization of listing contract in Korea. As of current law, 'commercial law' defines about broker and agent related to commercial listing and 'the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act' defines about real estate agents. However, there is no common rules which is applied to all of commercial listing, real estate agent and of other types of listing or agents. Therefore, in case of real estate agent, legal characteristics of listing contract related to broker's 'duty of care of a good manager' and 'right to request for payment' are debatable and the precedent identifies this as delegation contract as of civil law. At the same time, it doesn't equally apply rules of delegation contract to listing contract's characteristics such as 'principal of contingent fee'. If this is the case, it is meaningful to change listing contract(as an individual contract type) to named contract by civil law. Civil Code Amendment, 2004, however, shows poor definition about the concept of listing contract and there is no comments related to minimum duty for broker to collect and distribute data at all. Futhermore, it surely adapt the 'principal of contingent fee' but, at the same time, it limits the 'right to request/claim the reimbursement of expenses/cost' only in case of special contract(rider) and it also tells that the 'right to request/claim the reimbursement of expenses/cost' should be ineffective in case of listing of both parties. This can be considered as too strict limitations.

        • KCI등재후보

          부동산경매의 최저매가가격제도에 관한 고찰

          김학환 한국부동산경영학회 2016 부동산경영 Vol.13 No.-

          부동산경매에서 최저매각가격이란 당해 사건의 매각기일에서 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고, 그 가격 이상으로 매각함을 요하는 가격으로 법원이 정한 기준가격이다. 그러나 최저매가가격제도는 그 긍정적 기능에도 불구하고 부동산경매의 신속성제고라는 관점에서는 문제가 있다. 본고에서는 최저매각제도와 외국의 관련 제도를 고찰하고, 최저매각가격제도의 문제점과 그 개선방안을 검토하였다. 첫 매각기일에서의 매각율을 높이기 위해서는 일본에서 채택한 매각기준가격제도의 도입을 검토할 필요가 있다. 매각기준가격제도의 도입에 대해 기준가격을 정하는데 대한 법원의 재량과 남을 가망이 없을 경우 경매 취소 사례의 증가 등 을 이유로 이 제도의 도입에는 문제가 있다고 지적하며 반대하는 것은 타당하지 않다고 생각한다. 매각기준가격제도는 최저매각가격제도의 기본적인 틀을 유지하면서 최저매각가격제도의 문제점도 어느 정도 해결할 수 있고, 첫 매각기일의 매각율을 분명히 높이는 효과가 나타날 것이다. 따라서 필자는 기준매각가격제도에로의 변경을 제안하였다.

        • KCI등재

          하자담보책임제도의 개정에 있어서 하자에 관한 개념

          김학환 한국부동산경영학회 2011 부동산경영 Vol.4 No.-

          It is desirable that the following issues are resolved legislatively: (1) the tedious conflict between a theory of legal liability, and a theory of non-performance liability, on the legal feature of warranty liability against defects, (2) the conflict between objective theory, and subjective theory, on the concept of defect, and (3) different views on legal obstacle. In addition, we required to revise the backward system and provisions of Korean Civil Law to adapt them to current reality and finally to adjust them to the global standard, keeping an eye on the tendency of legislation. Under the consciousness of the above issues, this research aims to examine the definition of the concept of defect regarding the revision of provisions of Korean Civil Law on warranty liability against defects and several issues to be considered on the definition. In particular, we examined the tendency of foreign legislation, focusing on the draft of a proposed revision of Japan's Civil Law (the Law of Obligations) Revision Committee. Basically, this research agrees to the definition of the concept of defect in Japan's draft, "In a contract for the purpose of providing a person with goods, Defect of Goods stands for the conditions of furnished good(s) (e.g. the lack of performance, quality and quantity of goods, etc.) which do not satisfy the contract, based on the parties' agreement and the purpose and feature of contract (onerous contract, gratuitous contract, etc.)." However, we are required to examine the definition of the concept of defect in which legal obstacle and, psychological and environmental defects are included. Further, we should examine a method for illustrating a certain case, the outcome of the revision of Germany's Civil Law, which does not have any defects. From the perspective of legislation description, these examinations might not be desirable in that they make the definition of defect broader to cause a certain degree of imbalance with other concepts or definitions. Therefore, we should seek a method for mitigating the imbalance by a concise illustration if it is possible.

        • KCI등재

          재건축·재개발사업의 법인등기에 관한 실무상의 문제

          김학환,이창원 한국부동산경영학회 2011 부동산경영 Vol.3 No.-

          In case of registration of existing reconstruction&redevelopment, the main concern among union and its members was the general problems related to real-estate registration that is the subject of right&obligation of the union. In fact, even judicial scriveners, who handles a registration task, and union members don't have that much interests or critical mind on corporate(union) registration; a registration related to subject of right&obligation. In practical field, however, overall legal questions related to corporate registration are generated and this issue can be an important matter that will deicide effectiveness such as establishment and extinction of the union. Thus, under this critical mind, this paper is to identify problematic matters in real situations and its solutions among overall legal problems which are generated in relation to corporate registration during the process of establishment and extinction of the union. First, the authenticity of procedures and contents of minute book of organization meeting, which is the most important attached papers in establishment registration of corporation(union), should be guaranteed by verification of attendance. Second, although the registration of acting union leader, who's appointed due to the vacancy of union leader, is not allowed by current law, considering the importance of prevention for possible confusion which occurs in real work place and of realistic tasks that is handled by the acting union leader, it's preferable to have it as registration matter by the amendment of law. Third, in union meeting, objective and specific contents, that allow union members reasonable judgement and clear understanding about dismissal and settlement, must be filled in written agreement for dismissal

        • KCI등재후보

          사업체의 집적이 상가권리금에 미치는 효과

          김학환,정승영 한국집합건물법학회 2015 집합건물법학 Vol.15 No.-

          The objective of this paper is to investigate the factors determining the goodwill of stores by using 1,000 commercial lease cases at 25 retail trade areas in Seoul. The focus is on analyzing that the stores’ the sales, store location and retail trade area characteristics affects the store's goodwill. The major findings are as follows. First, the Firms agglomeration and the economic base positively affects the goodwill. also the major business of the retail trade-area and the compatibility of the store are shown to be statistically significant variables in estimating the goodwill per 3.3㎡. It means that the compatibility of the firm is empirically important an independent variable in determining the goodwill and as the major costs in the process of setting retail rents and goodwill. Second, the more the firms is located in the retail areas, the higher the goodwill are assessed. In summary, this study adopts the research hypothesis that retail trade area, location, store of the characteristics have the effects on the goodwill. 이 연구의 목적은 상권의 사업체 집적이 상가권리금에 영향을 주는 효과를 분석하는 데 있다. 통상 우리나라 부동산시장에서 거래되는 상가권리금은 상점의 매출액에 많은 영향을 받는다. 그래서 상가권리금을 산정할 때, 상권의 매출액에 많은 영향을 미치는 상권내의 동종 및 이종(異種) 사업체간의 보완 및 경쟁관계를 고려하여 결정해야 한다. 이 연구 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 서울시에서 전통적으로 도심의 기능을 담당하는 서울시 중구는 상가매매가격과 상가권리금이 모두가 높다. 둘째, 상권의 성격에 따라 집적된 사업체의 종류와 상가권리금의 수준이 차이가 있다. 서울시 송파구와 동대문구에서는 과일가게가 많으면서 상가권리금도 높다. 그리고 pc방은 많은데 상가권리금이 낮은 지역은 서울시 강서구와 강동구이다. 흥미롭게, 미용실이 군집해 있는 서울시 강남구, 송파구, 성북구, 중랑구는 상가권리금도 높게 형성되었다. 아울러, 제과점이 많은 곳에 해당하는 강남구, 송파구, 마포구, 관악구, 광진구도 상대적으로 상가권리금이 높았다. 따라서 부동산감정평가사, 부동산자산관리자 등은 상가권리금을 산정할 때 상가임대료, 상권내의 경쟁 및 보완업체의 밀집도를 고려해야 한다.

        • KCI등재후보

          부동산매매에서의 대출특약에 관한 법률적 분석

          김학환 한국집합건물법학회 2013 집합건물법학 Vol.11 No.-

          A loan rider refers to an additional provision added to a real estate sale and purchase contract with a purpose to prepare for a contingency when the purchaser fails to receive a loan which was planned with certain conditions. That is, if the purchaser fails to receive the loan (in the case of nonfulfillment of the loan), the sale and purchase contract can be nullified. However, in the interpretation of the contract, issues about the definition of nonfulfillment of the loan, issues about whether to recognize the purchaser's application for loan and the effort to fulfill the obligation, and issues about the effect of the loan rider can be raised. Therefore, this study explores various issues in the interpretation of provisions on loan riders. This study also has the purpose of providing resources for the settlement of disputes that can be raised in real estate transaction practices. 부동산매매에서 매수인은 금융기관에서 대출을 받아 매매대금을 지급하는 경우가 많다. 대출특약은 매수인이 예정하고 있던 조건으로 대출을 받지 못할 경우에 대비한 매매계약서상 특약조항이다. 즉, 매수인이 대출을 받지 못할 경우 매매계약을 무효로 할 수 있다. 그러나 매매계약에 대출특약이 있는 경우 그 대출을 받지 못한 원인, 매수인의 대출신청 및 노력의무 인정여부, 대출특약의 적용여부 및 그 효과 등을 둘러싸고 분쟁이 발생할 수 있다. 본고에서는 대출특약조항에 관해 해석상 제기되는 제 문제를 검토하여, 부동산거래 실무상 발생할 수 있는 분쟁의 해결에 참고가 될 수 있도록 하였다.

        • KCI등재후보

          부동산중개업법상의 중개대상물확인. 설명의무

          김학환 한국부동산학회 2001 不動産學報 Vol.18 No.-

          '스콜라' 이용 시 소속기관이 구독 중이 아닌 경우, 오후 4시부터 익일 오전 7시까지 원문보기가 가능합니다.

        • KCI등재

          서울시 상가권리금의 결정요인에 관한 연구

          김학환,정승영 한국집합건물법학회 2016 집합건물법학 Vol.18 No.-

          Between 2014 and 2015, average the shop's goodwill and retail rents in Seoul have gone up dramatically. This study has analyzed the determinant of the shop's goodwill in the Aggregate Commercial Building in Seoul. We used retail real estate leases and Multi-Regression Analysis to test the effect of retail real estate value on the shop's goodwill and this study is concerned with the effects of store location on the shop's goodwill. We aggregated the data from 448 retail units leases of the Aggregate Commercial Building in Seoul from January to March 2016 and annual Seoul statistics. Prior empirical study has also studied how retail rents affect the shop's goodwill in the Aggregate Commercial Building. This study highlighted areas of the study in which retail real estate value and location are considered important determinants of the shop's goodwill. The results indicate that the retail real estate sale prices and retail rents are important determinants of the shop's goodwill. Average retail unit sales prices and retail rents per ㎡ generally increase as shop's goodwill per ㎡. Also, The regression model results lead to the conclusion that the positive relationship between retail real estate value and the shop's goodwill is confirmed again and Construction firms and recycle firm in Seoul are typically identified as low the shop's goodwill payers in the research. In summary, the shop's goodwill depends on retail location and retail real estate value. 이 연구의 목적은 실증적으로 서울시의 ㎡당 상가권리금에 영향을 주는 요인을 제시하는 데 있다. 그리고 이 분석에 사용된 자료집합은 연구자가 2016년 1월에서 3월까지 점포라인 등의 부동산포털 싸이트 및 부동산중개사무소에서 조사한 448개의 호별 임대사례와 서울시에서 발생한 서울시 행정구별 사업체 현황자료로 구성되었다. 이 연구의 주요한 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시 상가권리금의 경우에는 평균은 ㎡당 81.69만원이고 ㎡당 300만원 초과하는 값의 빈도수는 매우 적고 ㎡당 74만 원이하의 값은 빈도가 높은 우측으로 긴꼬리를 가진 분포이다. 둘째, ㎡당 상가매매가격과 상가임대료는 ㎡당 상가권리금에 영향을 주는 핵심 변수로 나타났다. 이 결과는 상가의 보유가치 및 사용가치는 상가권리금에 밀접한 상호작용을 한다는 것을 의미한다. 셋째, ㎡당 상가권리금에 정(+)의 효과를 주는 독립변수는 ㎡당 상가매매가격, ㎡당 상가의 순수보증금, ㎡ 순수월세, 상권내의 도·소매업체의 비율이고 ㎡당 상가권리금에 부(-)의 효과를 주는 독립변수는 하수폐기물처리· 원료재생 및 환경복원 사업체의 비율, 건설업체수의 비율 변수로 나타났다. 이 연구의 결과를 요약하면, 상가매매가격 및 임대료, 상점의 입지 및 상권특징은 ㎡당 상가권리금에 영향을 준다는 것을 의미한다.

        • KCI등재

          부동산거래에 있어서 쌍방중개에 관한 소고

          김학환 한국부동산경영학회 2017 부동산경영 Vol.16 No.-

          부동산거래에서 쌍방중개는 개업공인중개사가 동시에 거래당사자 양자를 중개하는 것이다. 쌍방중개로 주택을 구입하는 경우 장점과 단점이 있다. 전체적으로 쌍방중개관계는 공인중개사가 중개의뢰인에 대해 요구되는 충실의무 때문에 법적 문제가 제기된다. 미국과 독일에서는 쌍방중개를 오랫동안 제한하여 왔다. 미국과 독일법에서는 정보에 기한 거래당사자의 동의를 얻은 경우에 쌍방중개를 허용하고 있다. 본고에서는 공동중개의 원칙을 확립하고, 쌍방중개를 제한할 것을 제언하였다. 공인중개사법 제29조의 기본윤리와 부합하기 위해서는 쌍방중개는 제한되어야 한다. 쌍방중개에 대한 제한은 공인중개사법을 개정하여 쌍방중개의 범위와 허용되는 쌍방중개, 허용되는 쌍방중개에서 중개의뢰인에 대한 동의의 절차와 방법, 제한의 위반에 대한 효과 등에 관하여 법에 규정하여 명확하게 하는 것이 바람직한 방법이라고 본다. Dual agency in a real estate transaction means a practicing licensed real estate agent represents both the seller and the buyer in the same transaction. There are both advantages and disadvantages to buying a house through dual agency. Overall, dual agency relationships can cause legal issues because real estate agents are bound by fiduciary duties, which require undivided loyalty to clients. In the United States and Germany, the dual agency has been limited by law for a long time. The United States and Germany laws allow real estate brokers to act as dual agents if they first get the informed consent of both parties. This paper suggests the establishment of the principles of single agency or multi-agencies and the limitation of the dual agency. In order to comply with the Basic Ethical Principles of Article 29 of the LICENSED REAL ESTATE AGENTS ACT, dual agency relationship must be limited.

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