온라인 플랫폼 사업자 출점이 편의점과 슈퍼마켓에 미치는 영향

서진형,김현아,조춘한 한국프랜차이즈학회 2021 프랜차이징저널 Vol.7 No.2

통영해역의 진주조개, Pinctada fucata에서 생산된 진주의 품질특성

서진형,이상준,정우건,조상만 한국패류학회 2012 The Korean Journal of Malacology Vol.28 No.3

fucata) 를 1년간 양성한 시료에서 원주를 2005년 11월에 구입하여 전문가의 육안에 의해 품질․등급별로 White 컬러,Natural blue 컬러, Yellow gold 컬러로 구별하였다. 원주의 일반성분 특성은 저급의 원주일수록 Protein 함량이 높았다. 중금속의 경우, 모든 시료에서 Cr, Cu, Fe, K,Mn, Pb, Zn 등이 검출되었다. White계 원주에서 Cr, Mg,Zn, Mn 등이 낮은 등급에서 높았고, K, Fe 등은 높은 등급원주에서 높은 경향을 확인 할 수 있었다. Zn의 경우Natural blue와 Yellow gold 컬러에서는 높은 등급에서 함량이 높게 나타났다. 그리고 원주의 진주층 결정의 길이는 컬러에 상관없이 3-4 μm였고, 두께 범위는 0.28-0.34 μm이었다. This project analyzes distinct qualities of pearl cultured in Tongyeong by physical, chemical and optical test. The result is to provide scientific data for the value of pearl from Korean seawater. It divides one year pearl, which is used as a sample in the project, into white, natural blue and yellow gold colors, and then it has been divided into A, B and C based on the quality of the last results. A chemical experiment demonstrates that the higher quality has lower protein content of less than 10%. In another test called heavy metal content test, there is no big difference among classes. In the characterization of spectroscopy, it shows 280 nm peak indicated the conchiolin. It is clear that 407 nm, 430 nm and 460 nm peak are White group that are not in processed condition.

수도권 고속도로 휴게소의 이용실태에 관한 연구

서진형,권순희 한국부동산경영학회 2013 부동산경영 Vol.7 No.-

Thus, this study is intended to identify the purpose of using expressway and rest area, perception of previous rest area, and recommendations for development of future rest area, and to suggest improvements for future rest facilities that can satisfy the users in an effort to show the necessity for the development of the expressway rest area used by the residents to commute in the metropolitan district including Seoul, Incheon, and Gyeonggi-do where there is suburbanization and post industrialization. The results showed that a majority of the respondents were using the expressway rest area for the purpose of using toilet, resting, and dining, whereas the high number of the users of the handy rest area in the seoul ring expressway during their commute preferred using the facilities inside the rest area rather than physiological phenomena such as using toilet. This showed that the rest area can solve a wide range of user demands leading

복합쇼핑몰 출점이 상권 및 주변 점포에 미치는 영향 (사례 연구)

서진형,곽종근,김민수,조춘한 한국마케팅관리학회 2019 한국마케팅관리학회 학술대회 Vol.2019 No.10

지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률(지역상권법)과 프랜차이즈와의 관계

서진형,김현아,조춘한 한국프랜차이즈학회 2022 프랜차이징저널 Vol.8 No.3

Due to the recent development of new towns, transportation, information and communication technology, and online growth, the scope of offline commercial districts is expanding in various ways, and the decline of old downtown commercial districts is accelerating. Accordingly, the government is trying to revitalize the declining old downtown based on urban regeneration. However, this revitalization policy is causing gentrification due to the inflow of external funds from within the region and the increase in real estate values. The cultural characteristics of the commercial district are disappearing. To solve this problem, the government enacted the ‘Act on Coexistence and Revitalization of Regional Commercial Areas’ (hereafter referred to as the Regional Commercial Area Act) and is implementing policies to classify and support areas in which rents are rising rapidly and areas in which commercial areas are declining. In particular, the Regional Commercial District Act restricts the opening of franchise stores in commercial districts to solve the gentrification problem. In addition, the rent increase restrictions covered by the Local Commercial District Act are already protected through the 「Commercial Building Lease Protection Act」, and it is necessary to see and implement the practical effects of the 「Commercial Building Lease Protection Act」. In addition, the Regional Business Act was inspired by the UK's TCM(Town Center Management) and BID(Business Improvement District) models. Accordingly, in this study, an improvement plan was studied to prevent gentrification and revitalize the declining commercial Areas through an understanding of local commercial Areas laws and examples of commercial districts where gentrification occurred. First, as a result of comparing the UK TCM and BID application cases with the local commercial district law, it was found that the efforts of the government, local members, merchants, and key companies in the commercial Areas were important to prevent gentrification and revitalize the declining commercial Areas. In particular, the success factor of the TCM and BID models was support through public-private partnerships, and it was found that the influence of key companies in the region was large. In addition, in terms of urban regeneration, rather than urban regeneration from the perspective of redevelopment based on existing culture and interior, large distribution companies that can play a role as a core company in the commercial area open stores, franchise stores open directly, corporate support, government support, It was found that urban regeneration accompanied by the efforts of regional members and the efforts of merchants was necessary. Therefore, there is a need for improvement so that the currently enacted Regional Commercial Area Act can be applied appropriately. 최근 신도시 개발과 교통, 정보통신기술의 발달, 온라인의 성장으로 인해 오프라인 상권의 범위가 다양한 의미로 넓어지고 있으며, 구도심 상권의 쇠퇴가 가속화 되고 있다. 이에 따라 정부에서는 도시재생을 바탕으로 쇠퇴하는 구도심을 다시 활성화 하고자 노력하고 있다. 하지만 이러한 활성화 정책은 지역 내 외부자금이 유입되어 부동산가치가 증가함에 따른 젠트리피케이션(Gentrification)현상이 발생하고 있어 가치가 증가한 상권 내 대형유통업체와 프랜차이즈 점포의 진출로 기존 중소상인의 이탈이 가속화되고 해당 지역의 상권이 갖고 있는 문화적 특성 또한 사라지고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부에서는 ‘지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률’(이하 지역상권법)을 제정하여 임대료가 급상승하는 지역, 상권이 쇠퇴하는 지역으로 구분하여 지원하는 정책을 시행하고 있다. 특히, 지역상권법에서는 젠트리피케이션 문제를 해결하기 위해 상권 내 프랜차이즈 직영점 점포 출점을 제한하고 있으며, 상권이 쇠퇴한 지역에 대한 활성화 지원도 하고 있으나 실질적이고 적절한 법을 적용하기 위해서는 개선해야하는 부분도 있는 것으로 나타났다. 또한 지역상권법에서 다루고 있는 임대료 상승 제한의 경우『상가건물 임대차 보호법』을 통해 이미 보호받고 있기 때문에『상가건물 임대차 보호법』으로 인한 실질적인 효과를 본 후에 시행하는 것이 필요하다. 또한 지역상권법은 영국의 TCM(Town Centre Management)과 BID(Business Improvement District)모델에서 착안하였으며, 따라서 지역 내 구성원 모두에게 혜택이 돌아가야 하지만 지역상권법의 경우 중소상인에게만 혜택이 발생하는 것으로 나타났다. 이에 따라 본 연구에서는 지역상권법에 대한 이해와 젠트리피케이션이 발생한 상권의 사례를 통해 젠트리피케이션을 방지하고 쇠퇴한 상권을 활성화시킬 수 있는 개선 방안에 대해 연구하였다. 먼저, 영국의 TCM과 BID 적용 사례와 지역상권법과 비교한 결과 젠트리피케이션의 방지와 쇠퇴한 상권의 활성화를 위해 정부, 지역 구성원, 상인, 상권 내 핵심 기업의 노력이 중요한 것으로 나타났다. 특히, TCM과 BID 모델의 성공 요인은 민관파트너십을 통한 지원이었으며, 지역 내 핵심 기업의 영향이 큰 것으로 나타났다. 이와 더불어 도시재생 측면에서는 기존 문화, 인테리어 기반의 재개발 관점에서의 도시재생 보다는 상권 내 핵심 기업의 역할을 할 수 있는 대형유통업체의 출점, 프랜차이즈 직영점의 출점을 통해 기업의 지원과 더불어 정부의 지원, 지역 구성원의 노력, 상인의 노력이 수반되는 도시재생이 필요한 것으로 나타났다. 따라서, 현재 제정된 지역상권법이 적절하게 적용될 수 있도록 개선해야하는 부분이 필요하다.

중형 슈퍼마켓 출점이 주변 상권에 미치는 영향

서진형,조춘한 한국유통학회 2019 한국유통학회 학술대회 발표논문집 Vol.2019 No.10

영구임대주택과 국민임대주택 거주자의 사회적 주거복지요인에 대한 주거만족도 차별성에 관한 연구 - 하남시 미사 13단지를 중심으로 -

서진형,박재구 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.28 No.-

본 연구는 주거취약층인 영구임대주택과 국민임대주택 거주자들의 주거만족도에 사회 복지서비스 환경이 영향을 주고 있는지 여부를 밝혀, 공공임대주택 공급계획과 주거복지 서비스의 효율성을 도모하고, 주거취약계층의 주거권 보장에 기여하기 위하여 시행되었다. 연구를 위해 우선 선행연구를 조사, 분석하여 연구 모형을 작성하고 4가지 가설을 설정하 였으며, 영구임대주택과 국민임대주택이 혼재한 하남시 소재 미사13단지 거주자를 대상으 로 설문조사를 실시하여 다중회귀모형을 작성하였다. 이 모형을 근거로 가설을 검증하였 으며, 검증 결과에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 복지시설요인은 영구임대주택 거주자의 주거만족도에 긍정적 영향을 미칠 것 이라는 제1가설과, 복지시설요인은 영구임대주택 거주자의 추천의도에 정의 영향을 미칠 것이라는 제2가설, 복지시설요인이 주거만족도에 미치는 영향력은 국민임대주택 거주자보 다는 영구임대주택 거주자가 더 클 것이라는 제4가설이 모두 채택되었다. 다만, 국민임대 주택 거주자의 주거만족도 결정요인과 추천의도 결정요인은 유사할 것이라는 제3가설은 기각되었다. 가설 검증 결과를 감안하여 3가지 시사점을 정리하였다. 첫째, 공공임대주택의 건설에서 사회복지서비스와의 연계성을 더욱 강화하는 것이 바람직할 것이다. 둘째, 공공임대주택이 집중된 지역에서 사회복지시설을 배치할 때는 영구임대주택 등 상대적 저소득층의 접근성 을 고려해야 할 것이다. 셋째, 주거만족도와 관련된 연구에서는 계속되는 정부 주도의 주 거만족도 조사로 인한 과잉 응답 가능성을 감안하여 추천의도 등 대체 변수의 채용 가능 성도 검토해보는 것이 바람직할 것이다. 본 연구는 복지시설요인이 공공임대주택 거주자의 주거만족도에 상당한 영향을 미치고 있고, 저소득층일수록 그 영향력이 크다는 것을 밝힌 점에서 연구의 기여도가 인정된다고 볼 수 있다. 또한 공적 자료에 과잉 주거만족도가 포함될 가능성도 밝힌 점에서도 기여도 가 인정될 수 있을 것이다. This study was conducted to examine whether the social welfare service environment affects the housing satisfaction of residents in public rental housing and national rental housing. The aim is to contribute to the efficiency of public rental housing supply plans and improve housing rights for vulnerable populations. For the research, I analyzed previous studies to develop a research model and formulated four hypotheses. Subsequently, we conducted a survey targeting residents of the Misa New Town 13th complex in Hanam, where both permanent rental housing and national rental housing coexist. Then, I developed a multiple regression model based on a previous research model. Using this model, we have verified the hypotheses and summarized the implications based on the verification results. The verification results accepted three hypotheses. Hypothesis 1 was accepted, indicating that factors related to welfare facilities have a positive effect on the housing satisfaction of residents in permanent rental housing. Hypothesis 2 was accepted, indicating that welfare facility factors will significantly impact the residents' intention to recommend permanent rental housing. Hypothesis 4 was accepted, which stated that the influence of welfare facility factors on housing satisfaction would be greater for residents of permanent rental housing than for residents of national rental housing. However, Hypothesis 3, which stated that the determinants of housing satisfaction for residents of national rental housing would be similar to those for residents of permanent rental housing, was rejected. Considering the results of hypothesis testing, three implications were summarized. First, it is desirable to further strengthen the connection between social welfare services and the development of public rental housing. Second, when locating social welfare facilities in areas with a high concentration of public rental housing, it is important to consider the accessibility for vulnerable groups, including permanent residents of rental housing. Third, when conducting research on housing satisfaction, it is advisable to consider incorporating alternative variables, such as the intention to recommend. This will help address the potential issue of excessive response bias that may arise from the ongoing government-led housing satisfaction survey.

주택가격변화가 주택소유자 및 무주택자의 주거만족도에 미치는 영향에 관한 연구

서진형,강병기 한국부동산경영학회 2023 부동산경영 Vol.27 No.-

본 연구는 주택가격의 변화가 무주택자를 포함한 전체 국민의 주거만족도의 결정에 어 떤 영향을 미치고 있으며, 이러한 영향이 주택의 소유 여부나 경제적 계층에 따라 차별화 될 것인지 규명함으로써 관련 연구의 발전과 정부의 주거복지 정책의 수립과 집행에 기 여하기 위하여 시행되었다. 연구를 위해 우선 선행연구를 조사ㆍ분석하여 연구 모형을 작성하고 3가지 가설을 설정하였으며, 가설에 대한 입증을 위해 총 16연간에 걸쳐 수집 된 한국복지패널조사자료를 활용한 다중회귀분석을 실시하고, 검증된 가설을 근거로 연 구에 따른 시사점을 정리하였다. 검증 결과 주택가격변동은 주택소유자와 무주택자의 주거만족도에 정(+)의 영향을 미 칠 것이라는 제1가설은 기각되었고, 주택가격변동의 주거만족도에 대한 영향력은 주택소 유자와 무주택자가 차별화 될 것이라는 제2가설과 거주자의 소득이나 보유자산의 크기에 따라 주택가격변동의 주거만족도에 대한 영향력은 차별화 될 것이라는 제3가설은 모두 채택되었다. 이와 같은 가설 입증 과정에서 주택가격변동은 주택소유자보다는 무주택자 의 주거만족도에 더 큰 부정적 영향을 미칠 수 있다는 점도 발견하였다. 또한 가설 검증 결과를 감안하여 3가지 시사점을 정리하였다. 첫째, 주택시장의 가격 에 대한 각종 연구와 정부 정책에서는 주택소유자뿐만 아니라 무주택자에 대한 배려도 반드시 필요하다. 둘째, 주거권 보장을 위한 정부의 주거복지정책은 주택소유 계층 보다 는 무주택 계층에 대해 조금 더 배려함으로써 국민의 주거만족도 증진에 더 큰 효과를 기대할 수 있을 것이다. 셋째, 주택가격변동이 주거만족도에 미치는 영향은 소득수준이 높거나 보유자산액이 많을수록 크다는 점을 감안하여 주거권 보장을 위한 정부의 주거복 지정책은 정책수요계층의 소득과 보유자산에 따라 차별적으로 계획되고 시행되는 것이 바람직할 것이다. 또한 학계에서도 주거만족도 관련 연구를 진행 할 때 소득과 자산의 차 별성을 반영할 경우 보다 좀 더 현실성 높은 연구가 진행될 수 있을 것이다. 본 연구는 주택소유자 뿐만 아니라 무주택자까지 포함하여 주택가격변동에 따른 주거 만족도의 변화 영향을 분석하였으며, 모든 응답자들에게 적용 가능한 주택가격변동 변수 를 발견하여 연구에 활용했다는 점에서 연구의 기여도가 인정된다. 또한 다양한 소득 및 자산 보유 계층별 분석 방법론을 제시한 점에서도 기여도가 인정될 수 있을 것이다. This study was initiated to find out how changes in housing prices affect the determination of the housing satisfaction of the entire population, including the renters. And it was also conducted to find out whether these effects would be differentiated according to home ownership or economic class. For the study, first of all, previous studies were investigated and analyzed to create a research model and three hypotheses were established. In addition, to prove the hypothesis, a multiple regression analysis was conducted using the Korea Welfare Panel study data collected over a total of 16 years, and the implications of the study were summarized based on the verified hypotheses. As a result of the verification, the first hypothesis that changes in housing prices would have a positive (+) effect on housing satisfaction of homeowners and renters was rejected. However, the second hypothesis was adopted that the effect of housing price changes on housing satisfaction would be differentiated between homeowners and houseless persons. The third hypothesis was also adopted, which states that the influence of housing price fluctuations on housing satisfaction will be differentiated according to the size of residents' income or assets. In this process, it was also found that housing price fluctuations can have a greater negative impact on the housing satisfaction of renters than homeowners. Considering the results of hypothesis verification, three implications were summarized. First, consideration for not only homeowners but also renters is essential in various studies on prices in the housing market and government policies. Second, if the government's housing welfare policy to guarantee housing rights is more considerate of the renter group than homeowner group, it can contribute more to the improvement of people's housing satisfaction. Third, the effect of housing price fluctuations on housing satisfaction is greater when the income level is higher or the amount of assets held is higher. Therefore, it would be desirable for the government's housing welfare policy to guarantee housing rights to be discriminated and implemented according to the income and assets of the class in need of the policy. And in the academic world, when conducting research on housing satisfaction, more realistic research can be conducted than when the distinction between income and assets is reflected. This study contributed to the development of the study in that it analyzed the impact of changes in housing satisfaction according to housing price changes, including not only homeowners but also renters. The contribution is also acknowledged in that housing price change variables applicable to all respondents were used in the study. In addition, contributions can be recognized in that the analysis methodology for each income and asset holding class was presented.

부동산개발사업의 정상화 방안에 관한 연구

서진형 한국부동산경영학회 2018 부동산경영 Vol.17 No.-

본 연구에서는 부동산 개발사업 부실의 원인이 변형된 PF구조에 있다고 보고, PF구조 개선을 통한 부동산 개발 PF사업 부실채권(NPL) 정상화방안을 연구하는데 목적을 두었 다. 이에 따라 연구의 방법으로 문헌고찰, 현황분석, 사례분석을 취하였다. 본 연구에서 도 출한 결과는 다음과 같다. 첫째, 문헌고찰 측면에서는 먼저 부동산 개발사업 및 개발자에 대한 개념을 명확히 정의하였다. 또한, 국내 부동산 개발사업 실정에 맞는 추진단계를 제 시하였고, 국내와 서구의 PF구조를 분석하여 국내 PF가 변형된 구조로 운영되고 있음을 증명하였다. 둘째, 현황분석 측면에서는 먼저 부동산 개발사업의 PF 도입배경, 부동산 개 발 PF사업 NPL 현황, 부동산 개발신탁 현황 등을 분석하여 국내 PF의 변형된 구조의 문 제점을 도출하였다. 구체적으로는 사업성 평가방식보다 시공사 신용공여에 치중하는 구 조, 금융회사가 사업 파트너가 아닌 대주의 역할에 머물고 있는 구조, 사업주체인 시행사 의 비합리적 권리구조, 신탁의 합목적성과 모순된 역할구조 등의 문제점을 도출하였다. 나아가 ‘부동산 개발 PF사업 NPL 정상화방안’ 마련과 제도개선의 필요성을 도출하였다. 셋째, 사례분석 측면에서는 00 개발사업에 대한 사업의 개요와 PF구조, PF구조 개선사항 등을 분석하여, 금융구조 전환과 제도개선의 필요성에 대해 소결하였다. 이어서 PF구조 개선을 통한 부동산 개발 NPL 정상화방안으로 PFV사업방식의 도입과 이에 필요한 제도 개선 등을 제시하였다. This study has focused to seek normalization methods for those distressed development projects by improving the structure of project financing, after acknowledging that modified PF structure are actual causes for distress of property development projects. Accordingly the chosen reaearch methods were relevant literature reviews, the analysis of current situation, and case studies. The deducted implications from this study are as following: First, by conducting relevant literature reviews suggested, the notions of property development projects and developers were able to be clearly defined. In addition, this study was able to propose the ideal, practical development processes adjusted for property development environment in Korea and also revealed that the structures of project financing in Korea and Western countries are actually different. Secondly, in the perspective of analysis of current situation, this study has identified problems of modified PF structure in Korea by analyzing the background of PF introduction, the current situation of non-performing loans(NPL), the current situation of real estate trust. Furthermore, it has prepared 'management measures of NPL' and methods of systematic improvement. Thirdly, it also proposed normalization methods for those distressed development projects by conducting case studies. Specifically, 'Resort 00' was selected as it has successfully improved the distressed environment by modifying the PF structure. By conducting the analysis of its development plan, its structure, and the strategic points of structure improvement, the change in financial structure as well as systematic improvement were found to be necessary.

부동산중개제도의 법적 과제 -공인중개사법을 중심으로-

서진형 한국토지법학회 2008 土地法學 Vol.24 No.1

부동산중개제도는 산업 자체의 고도화와 여건변화에 부응할 수 있는 제도개선의 필요성이 매우 높은 실정이다. 본 연구는 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률이 시행된 지 1년반이 지난 지금 부동산중개제도를 선진적으로 발전시키기 위한 방향을 모색하고자 한다. 이제 우리나라의 부동산중개제도는 국가경제규모보다 국민의 재산권 보호 측면에서 볼 때 부동산중개업을 전문서비스업으로 육성시키고 전문성과 윤리성을 갖춘 전문직업인으로 인식될 수 있도록 전환시키는 제도적 장치가 시급하다. 따라서 공인중개사법을 중심으로 부동산중개제도의 현황과 문제점, 법적과제가 무엇인지 살펴보았다. 공인중개사법을 중심으로 부동산중개제도의 법적과제를 종합하여 정리하면 다음과 같다. 첫째, 거래당사자의 재산권보호를 위하여 손해배상책임제도의 업무보증금액을 상향하여야 하며, 중개대상물 확인ㆍ설명제도는 중개업자가 확인ㆍ설명할 수 있도록 조사권한을 대폭적으로 부여하여야 할 것이며, 계약금의 예탁제도가 정착될 수 있도록 의무화 또는 정착방안을 마련하여야 한다. 둘째, 부동산거래의 투명화를 위하여 실거래가 신고제도를 거래당사자에게 신고의무를 부여하는 방안으로 전환하여야 하며, 부동산중개계약의 서면화, 의무화, 또는 인센티브 부여를 통한 정착방안 마련 등의 제도개선이 이루어져야 하며, 부동산거래정보망의 단일화를 통한 관리방안이 마련되어야 할 것이다. 셋째, 부동산중개업 종사자제도 측면에서 공인중개사 제도를 전면적으로 재검토하여야 할 것이며, 사용인의 경우에 공인중개사만이 중개보조원이 될 수 있도록 하고 교육제도를 강화 하여 국민들에게 서비스할 수 있도록 제도개선이 이루어져야 할 것이다. 넷째, 기타 부동산중개제도와 관련하여 중개수수료 제도는 장기적으로 당사자합의로 할 수 있도록 하고, 중개보수를 성공보수보다는 행위보수체로 전환하는 방안도 고려하여야 할 것이다. 그리고 교육제도를 실무교육중심에서 보수교육중심으로 전환하여 시대적 상황에 따라 변화하는 제도와 정책들을 제대로 습득하여 국민의 재산권 거래를 담당할 수 있도록 하여야 할 것이다. Now the current real estate brokerage system requires improvement in answer to the more sophisticated real estate industry and circumstantial changes. This study intends to guide how to advance the real estate brokerage system, especially a year after the law regarding the operations of licensed real estate agents and real estate transaction report went into effect. Now, considering protecting people's property rights, rather than the national economic scale, Korea's real estate brokerage system is in urgent need of a systematic mechanism which can develop real estate brokerage into professional services and elevate brokers to professionals with expertise and a sense of morality. Hence, this study investigates the current status, problems, and legal tasks of Korean real estate brokerage system, mainly focusing on the law for licensed real estate agents. Listed below is a summary of legal tasks in relation to the real estate brokerage system, centering on the licensed real estate agent law. First, in order to protect the property rights of the person engaged in a particular transaction, the amount of operational deposit related to the damage compensation system should be increased. As well, a system for verifying and describing brokerage objects ought to empower brokers with the right to investigation so that they can verify and describe their brokerage object. Furthermore, a plan to institute and stabilize the deposit system has to be prepared as well. Second, for transparency in real estate dealings, the current transaction report system should be improved to oblige the person engaged in dealings to report actual transactions. Besides, systematic improvement is required, such as documenting and enforcing real estate brokerage contracts, or providing incentives. Additionally, a managerial plan has to be drawn up by integrating the intelligence network of real estate transactions. Third, the current licensed real estate broker system should be thoroughly reexamined from the perspective of those participating in real estate brokerage. For users, a future system should guarantee that only licensed brokers can become brokerage assistants. Besides, the training system also has to be reinforced to provide quality services. Fourth, for other real estate brokerage systems, the brokerage commission system should be based upon long-term agreement between contracting parties. Also, a plan for changing the brokerage payment system from a contingent fee to conduct-oriented fee has to be considered. Then, by replacing the practice-based training system with the fee-based one, brokers must be encouraged to fully understand systems and policies, which vary according to circumstances, before undertaking the dealings about people's property rights.